OPAH BORDS DE LOIRE Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Habitat indigne et précarité énergétique. Août Juillet 2019

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1 OPAH BORDS DE LOIRE Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Habitat indigne et précarité énergétique Août Juillet 2019 Opération n... Convention signée le... 1/64

2 La présente convention est établie : Entre Nantes Métropole maître d'ouvrage de l'opération programmée, représenté par le Vice-président, Pascal PRAS, dûment habilité à cet effet en vertu de la délibération du Conseil Communautaire en date du 27 juin 2014, L'État, représenté en application de la convention de délégation de compétence par Pascal PRAS, Vice-président de Nantes Métropole, Et L Agence nationale de l habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'opéra Paris, représenté en application de la convention de délégation de compétence par Pascal PRAS, vice-président de Nantes Métropole, et dénommée ci-après «ANAH», 2/64

3 Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L (OPAH), L et suivants, R et suivants, Vu le décret du 2 avril 2012 relatif au règlement des aides du fonds d aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), Vu le règlement général de l'agence nationale de l'habitat, Vu la circulaire n /UHC/IUH4/26 relative aux opérations programmées d'amélioration de l'habitat et au programme d'intérêt général, en date du 8 novembre 2002, Vu le Protocole départemental du Pôle de lutte contre l habitat indigne du 27 juillet 2011, Vu le Contrat Local d Engagement contre la précarité énergétique signé le 6 juin 2011 dans le département, Vu le Programme Local de l'habitat, adopté par le Conseil Communautaire le 10 décembre 2010, Vu le Programme Départemental de l'habitat, adopté par l'assemblée Départementale en juin 2014, Vu le Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées, adopté par arrêté conjoint du Préfet et du Président du Conseil Général le 27 juillet 2011, Vu la convention de délégation de compétence du 29 mai 2012 conclue entre Nantes Métropole et l'état, en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation, Vu la convention pour la gestion des aides à l'habitat privé du 29 mai 2012 conclue entre Nantes Métropole et l'anah, Vu la délibération du conseil communautaire de Nantes Métropole, maître d'ouvrage de l'opération, en date du 27 juin 2014, autorisant la signature de la présente convention, Vu l'avis de la Commission Locale d'amélioration de l'habitat, en application de l'article R du code de la construction et de l'habitation en date du juin 2014, Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'opah du 23 juin au 23 juillet 2014 en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation, Il a été exposé ce qui suit : 3/64

4 Table des matières Préambule... 6 Chapitre I Objet de la convention et périmètre d'application... 9 Article 1 Dénomination, périmètre et champs d'application territoriaux Dénomination de l'opération Périmètres et champs d'intervention... 9 Chapitre II Enjeux ciblés par l'opération Article 2 Enjeux Article 3 Logements éligibles Chapitre III Description du dispositif et objectifs de l'opération Article 4 Volets d'action Volet urbain Volet immobilier Descriptif du dispositif de développement d une offre locative à loyers maîtrisés Objectifs Volet lutte contre l'habitat indigne et très dégradé Descriptif du dispositif Objectifs Volet copropriétés dégradées Descriptif du dispositif Objectifs Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux Descriptif du dispositif Objectifs Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat Descriptif du dispositif Objectifs Volet social Descriptif du dispositif Objectifs Volet patrimonial et environnemental Volet patrimonial du droit commun Volet environnemental : risque d inondabilité Volet environnemental : risques technologiques Volet économique et développement territorial Descriptif du dispositif Objectifs Article 5 Objectifs quantitatifs de réhabilitation Objectifs quantitatifs globaux de la convention Chapitre IV Financements de l'opération et engagements complémentaires Article 6 Financements des partenaires de l'opération Financements de l'anah Règles d'application Montants prévisionnels /64

5 6.2. Financements de l'état au titre du programme «Habiter Mieux» Règles d'application Montants prévisionnels Financements de Nantes Métropole Financement au titre du suivi animation Aides de droit commun de Nantes Métropole Aides OPAH aux travaux et aux diagnostics Chapitre V Pilotage, animation et évaluation Article 7 Conduite de l'opération Pilotage de l'opération Mission du maître d'ouvrage Instances de pilotage Suivi-animation de l'opération Équipe de suivi-animation Contenu des missions de suivi-animation Modalités de coordination opérationnelle Évaluation et suivi des actions engagées Indicateurs de suivi des objectifs Bilans et évaluation finale Chapitre VI Communication Article 8 Communication Chapitre VII Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation Article 9 - Durée de la convention Article 10 Révision et/ou résiliation de la convention Article 11 Transmission de la convention Annexes Annexe 1. Cartographie des périmètres d'intervention Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées (à titre indicatif à la date de conclusion de la convention) et dispositions spécifiques relatives aux aides de Nantes Métropole /64

6 Préambule Les objectifs d amélioration du fonctionnement des marchés de l habitat nécessitent d intervenir sur l ensemble des types de parc. En regard de son action sur le développement et en direction du parc social, la politique de l habitat de Nantes Métropole doit porter une attention toute particulière au parc privé existant et intégré dans le tissu urbain dont le rôle est souvent sous estimé dans la satisfaction des besoins en logement. Données de contexte sociogéographique Nantes Métropole compte logements dont résidences principales d entre elles sont des résidences principales du parc privé, occupées à 65% par leur propriétaire ( ) et à 35% par des locataires (77 000). En termes d âge du parc, 55% des logements sont construits avant 1975 (15% depuis 2000). Dans l agglomération, ménages sont sous le seuil de pauvreté (742 par mois et par unité de consommation), dont 32% sont des locataires du parc privé (11 900) et 19% sont des propriétaires occupants (7 100). Selon l atlas du Parc Privé Potentiellement Indigne, 3,9% des logements du parc privé sont considérés comme potentiellement indignes, dont 63% sont occupés par des locataires et 34% sont occupés par des propriétaires occupants. D ores et déjà, le parc de logements existants est identifié comme constituant un enjeu majeur du nouveau PLH pour lutter contre le mal-logement qui comprend les situations de précarité énergétique et d habitat indigne, tout en répondant aux impératifs du développement durable, mais également pour anticiper les besoins liés au vieillissement de la population par un travail sur le maintien à domicile. Zoom sur le PLH Le deuxième Programme Local de l Habitat marque l accentuation de l effort de Nantes Métropole en direction du parc privé. Il affirme fortement que l ambition portée par Nantes Métropole d une ville pour tous doit se décliner sur le parc existant qui constitue l essentiel de l offre de logements (couvrant 80% des flux annuels du marché du logement). Les orientations qui le concernent ont pour objectif de renforcer l attractivité du parc existant afin, d une part, qu il ne se dévalorise pas par rapport à l offre neuve, et d autre part, qu il puisse remplir son rôle d accueil du plus grand nombre de ménages, en particulier les populations les plus fragiles dans des conditions de qualité résidentielle renforcées. Le parc privé ancien est en effet au cœur de plusieurs défis pour l agglomération : le diagnostic du second PLH a fait apparaitre qu une partie du parc ancien, bien que réduite en volume, est vieillissante et ne correspond plus aux normes d habitabilité actuelles. Par ailleurs, ce parc accueille une population aux revenus faibles à très faibles dans des proportions équivalentes au parc social mais dans des conditions de qualité parfois désastreuses. L enjeu global de lutter contre ce mal-logement, en soutenant la requalification du parc privé ancien, devra permettre le maintien d un parc privé décent à vocation sociale dans les quartiers anciens. L intervention sur ce parc ancien se décline en plusieurs enjeux 6/64

7 thématiques : Accompagner les travaux dans les logements privés énergivores pour permettre la réduction des consommations d énergie des ménages en difficulté, tout en répondant aux impératifs du développement durable ; Lutter contre l habitat indigne et les logements les plus dégradés afin d améliorer les conditions de vie des ménages ; Amorcer l adaptation du parc de logements à la population âgée croissante ; Créer un parc conventionné à loyer social ou très social, pour peser sur les loyers privés ; Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine ancien ; Pour globalement améliorer les logements et les conditions de vie des populations modestes et fragiles. Le conseil communautaire du 5 février 2010 a souhaité que Nantes Métropole réinvestisse particulièrement le parc privé existant en développant des actions de requalification. Dans le cadre de son action en direction de l habitat privé, Nantes Métropole est déjà engagée dans des partenariats thématiques : le Contrat Local d Engagement contre la Précarité Energétique et le Protocole Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne. Suite à un Programme d Intérêt Général en faveur du maintien à domicile, elle est aujourd hui engagée depuis septembre 2013 dans un nouveau Programme d Intérêt Général multithématiques Habiter Mieux (précarité énergétique, à volets habitat indigne et maintien à domicile). Nants Métropole a également travaillé à une politique territorialisée pour agir au plus près des besoins de sa population. Pour cela, une étude pré-opérationnelle d OPAH a été conduite en 2011 sur 7 communes de l agglomération nantaise pressenties à fort enjeux pour le territoire. L étude qui a conduit à deux propositions d OPAH s est déroulée en deux phases : 1 ère phase : mission de validation des territoires prioritaires et des secteurs à enjeux 2 ème phase : mission de définition des modalités d OPAH Cette étude a mis en évidence l existence de territoires variés justifiant une action différenciée sur la métropole nantaise. Deux périmètres opérationnels ont été définis, caractérisés par des enjeux spécifiques : Une OPAH «Confluence» a démarré le 1 er novembre 2012 pour une durée de 5 ans sur les 5 quartiers nantais (Joffre Barbusse, République Les Ponts, Zola Quai de la Fosse, Hauts Pavés Saint Félix, Dalby Stalingrad) et dans le quartier de Pont-Rousseau à Rezé. Elle cible précisément les logements locatifs et les copropriétés. L OPAH «Bords de Loire» fait l objet de la présente convention, sur l ensemble du territoire des 5 communes suivantes : Couëron, Indre, La Montagne, Le Pellerin, Saint Jean de Boiseau, et vise principalement un public de propriétaires occupants en maison individuelle. Chacune de ces OPAH a fait l objet d une préconisation de dispositif opérationnel à deux niveaux impliquant des dispositifs opérationnels et financiers différents : une action renforcée sur les secteurs présentant une concentration des enjeux et donc un potentiel d amélioration plus important ; un accès au dispositif d aide et à l assistance de l opérateur sur l ensemble des périmètres au potentiel d amélioration plus diffus (intégralité des territoires communaux). 7/64

8 Le diagnostic réalisé au cours de la 1 ère phase et notamment les enquêtes sociales et les études techniques approfondies, a mis en évidence plusieurs éléments sur les communes des Bords de Loire : Une concentration des enjeux en termes de réhabilitation du parc privé dans les centres bourgs et quartiers d urbanisation plus anciens, présents de manière plus diffus dans les hameaux ; Un parc datant massivement d avant 1949 et une typologie architecturale du bâti nécessitant travaux qui comprend différents types de maisons de bourg, souvent mêlées dans le tissu ancien (maisons de pêcheurs, demeures d armateurs, petits immeubles de rapport, maisons ouvrières, villas bourgeoises ), avec majoritairement de grands logements ; Des enjeux en termes de traitement du parc relevant de l indignité (14% des logements enquêtés présentant des situations d inconfort relevant de l indignité) et ¼ des logements enquêtés inconfortables thermiquement ; Des enjeux concentrés sur le parc de maisons individuelles avec une spécificité liée au vieillissement de ses propriétaires occupants ; Des propriétaires majoritaires, particulièrement modestes (4/5 des ménages retraités et 1/3 des actifs enquêtés sous le seuil de pauvreté) ; Des enjeux locaux forts pour les communes : le vieillissement de la population, une nécessité d adaptation du parc aux personnes âgées, ainsi qu un besoin important de logements locatifs. Dans le prolongement de ses autres actions et afin de répondre aux enjeux de territoire identifiés par cette étude, Nantes Métropole lance une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) Bords de Loire sur les communes de Couëron, Indre, La Montagne, Le Pellerin et Saint Jean de Boiseau comprenant des volets habitat indigne et précarité énergétique. À l'issue de ce constat il a été convenu ce qui suit : 8/64

9 Chapitre I Objet de la convention et périmètre d'application Article 1 Dénomination, périmètre et champs d'application territoriaux 1.1. Dénomination de l'opération Nantes Métropole, l Etat et l'anah décident de réaliser une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) dénommée Opération Programmée d Amélioration de l Habitat BORDS DE LOIRE - habitat indigne et précarité énergétique Périmètres et champs d'intervention L OPAH portera sur l ensemble du parc de logements privés du territoire des communes suivantes : Couëron Indre La Montagne Le Pellerin Saint-Jean-de-Boiseau Ces communes abritent habitants dans logements sur un territoire de hectares : 9/64

10 Chapitre II Enjeux ciblés par l'opération Article 2 Enjeux Les objectifs d amélioration du fonctionnement des marchés de l habitat nécessitant d intervenir sur l ensemble des types de parc, la politique de l habitat de Nantes Métropole en direction du parc privé existant et intégré dans le tissu urbain va se déployer pour répondre à des enjeux multiples, qui sont à la fois sociaux, urbains et environnementaux : Enjeux sociaux : le parc privé a un rôle essentiel d accueil et de mobilité des ménages, la majorité des emménagés récents sur Nantes Métropole sont en effet des occupants du parc privé. Locataires comme propriétaires subissent des charges élevées en période de marché tendu. Les communes des Bords de Loire concentrent majoritairement des propriétaires occupants modestes dans un parc dégradé, énergivore ou nécessitant des travaux de mise aux normes importantes. Le parc privé est donc essentiel dans le parcours résidentiel des ménages et l amélioration de ce parc participe aux actions d éradication de l habitat indigne dont subsistent encore quelques poches. Enjeux environnementaux : le parc résidentiel constitue la 1ère source d émission de CO² de l agglomération nantaise (31%) et le premier consommateur d énergie. Les logements potentiellement énergivores du parc ancien construits avant 1974 concernent plus de logements, dont logements sont occupés par leurs propriétaires et loués à des particuliers. Dans ces logements peuvent également se manifester des situations de précarité énergétique, situations résultant de la combinaison d un ménage vulnérable par ses revenus très modestes, d une mauvaise qualité thermique du logement occupé et du coût de l énergie. Enjeux urbains : le parc ancien vétuste, énergivore et moins fonctionnel, se trouve en concurrence avec une offre neuve dont le développement se poursuit, ce qui présente des risques potentiels de déqualification de certains secteurs d habitat ancien, avec des quartiers en déclin mettant à mal la mixité sociale. Par ailleurs, à défaut d investissement de la part des propriétaires, ce parc rentre dans un cycle de déqualification croissante. Ainsi, les enjeux d une intervention en faveur du parc privé ancien sur les communes des Bords de Loire se déclinent ainsi : Améliorer durablement les logements et les conditions de vie des populations modestes, évitant à terme que les personnes se reportent sur le logement social ; Réduire fortement les consommations énergétiques des logements ; Résorber les situations de logements indignes ; Répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées et handicapées (logement adapté et accessible) ; Développer une offre de logements locatifs à loyers maîtrisés et économes en énergie ; Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine ancien ; Repérer des copropriétés en difficulté ; Créer un réseau d acteurs impliqué dans le repérage des ménages en difficulté dans leur logement. 10/64

11 Les enjeux de l OPAH Bords de Loire, notamment sur les secteurs prioritaires, sont de traiter : Les logements en finançant les travaux prioritaires d amélioration de la performance énergétique, du confort et de la salubrité, travaux qui permettront plus globalement de remédier aux situations d habitat indigne et de favoriser les opérations de sorties d insalubrité et de péril, mais aussi en finançant des travaux de maintien à domicile ; Les parties communes de copropriétés en finançant les travaux d accessibilité ou des diagnostics. L opérateur pourra intervenir auprès d une copropriété en difficulté afin de proposer des travaux de parties communes s ils s avèrent souhaitables (information du syndic des observations effectuées à partir du dossier logement, proposition de diagnostics aidés, proposition d axes d intervention à la collectivité), mais il ne s agit pas d une OPAH copropriétés avec financements majorés. Les locaux d activité en finançant, sous certaines conditions, les travaux d amélioration à condition qu ils participent d une amélioration de la qualité de vie des habitants de l immeuble (ex : partie de façade affectée au commerce, traitement des nuisances liées aux commerces / étanchéité des conduits d extraction). Article 3 Logements éligibles Les logements éligibles sont, conformément à la règlementation ANAH, les logements âgés de plus de 15 ans sauf cas de dérogation autorisés par le règlement Général de l ANAH (cf. Programme d Actions ANAH NM). Exemples : travaux d autonomie par décision au cas par cas ; travaux d économie d énergie répondant aux conditions d attribution de l Aide de Solidarité Ecologique pour lesquels le logement doit être achevé au 1 er juin /64

12 Chapitre III Description du dispositif et objectifs de l'opération Objectifs qualitatifs du dispositif : Une logique d assistance aux ménages et à la collectivité Globalement, l OPAH s inscrit dans une logique d assistance gratuite pour les ménages en difficulté dans leur logement ou leur immeuble, en vue de les aider à porter des projets de requalification de logements (et parties communes en copropriété) pour les propriétaires occupants et bailleurs. Elle doit permettre de réduire à long terme le nombre de logements indignes et d améliorer la performance énergétique de logements et des immeubles. En subventionnant sous certaines conditions la remise en état de logements ou de bâtiments, l OPAH met en place un dispositif administratif et financier qui permet la résorption de situations de précarité énergétique et de logement indigne, le maintien de la mixité sociale suite aux travaux et du parc de logements social de fait. Elle vise également à permettre aux ménages âgés et/ou handicapés de mieux vivre à domicile et plus longtemps dans une logique d adaptation du logement à son occupant. S agissant plus spécifiquement de la requalification des ensembles immobiliers en copropriété, l OPAH doit prévenir et traiter les processus de déqualification en favorisant la réalisation des travaux indispensables à la conservation des bâtiments, sur parties communes et privatives. Pour cela, l opérateur pourra être amené à proposer des diagnostics préalables parfois indispensables pour envisager un programme de travaux, effectuer une alerte du syndic sur des problèmes techniques identifiés dans un immeuble, et informer la collectivité en cas de copropriété susceptible de nécessiter une procédure spécifique. Il pourra également favoriser la réalisation de travaux d accessibilité des parties communes. Ce dispositif propose également des subventions spécifiques à l OPAH pour les logements situés en secteurs à enjeux. En dehors de ces secteurs, l opération offre tout de même un accompagnement financier aux ménages en valorisant les dispositifs de subventions existants, prêts et la fiscalité favorables, avec le cas échéant des soutiens exceptionnels d organismes tiers (caisses de retraite, mutuelles ). Nantes Métropole attribuera également dans le cadre de l OPAH ses aides de droit commun, sur l ensemble du territoire des communes concernées. Un travail spécifique sur la mobilisation des réseaux L autre axe d intervention est d agir en amont sur le repérage et le signalement des situations, avec une commande forte passée à l opérateur sur la communication et l animation des réseaux professionnels locaux, et en appui de la collectivité maître d ouvrage dans sa communication institutionnelle. Le dispositif proposé Sur l ensemble du territoire de l OPAH, le dispositif incitatif d aides classiques est destiné à l ensemble du parc privé datant de plus de 15 ans, sauf dérogation autorisée (article 3). Sur signalement, les propriétaires peuvent bénéficier d un conseil gratuit. Le dispositif visera : un conseil gratuit et un accompagnement au montage de dossiers pour les propriétaires ; 12/64

13 une animation sur signalements émanant de professionnels auprès de l opérateur ou de Nantes Métropole, et à partir de démarches effectuées directement par des ménages ou syndics ayant pris connaissance de l opération ; un travail partenarial sur les thématiques ciblées (habitat indigne, adaptation, précarité énergétique, etc.) ; des aides de droit commun pour tous les ménages éligibles par la valorisation des dispositifs de subvention de droit commun, de prêts et de la fiscalité ; des aides communales pour le traitement des façades, dans les communes ayant un dispositif financier d aide au ravalement. En revanche, les secteurs présentant des enjeux plus concentrés feront l objet d un repérage prospectif approfondi et bénéficieront d un dispositif d aides majorées par Nantes Métropole permettant de travailler, sur des secteurs restreints, dans une logique de requalification urbaine globale. L action conjointe des partenaires de l OPAH devra permettre le financement des travaux suivants : projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé ; travaux pour la sécurité et la salubrité de l habitat ; travaux pour l autonomie de la personne ; travaux pour réhabiliter un logement suite à une procédure d insalubrité, de péril, RSD ou contrôle de décence ; travaux divers d amélioration de l habitat pour les propriétaires occupants et travaux éligibles à l aide de solidarité écologique ; travaux d amélioration de logements locatifs, même non dégradés au sens de la réglementation ANAH. Des opérations de ravalement de façades pourront également être menées sur ces secteurs, en fonction des volontés exprimées par les communes (aide communale au ravalement). Les objectifs quantitatifs de l OPAH Bords de Loire En réponse aux constats énoncés en préambule et à l issue des résultats fournis par l étude pré-opérationnelle, des objectifs de réhabilitation ont été définis en fonction de la capacité de mobilisation des acteurs concernés. L OPAH Bords de Loire vise globalement l amélioration de 300 logements dont 277 logements de propriétaires occupants et 23 logements de propriétaires bailleurs. Par secteur, ces objectifs se déclinent tels que décrits dans le tableau suivant : Ces objectifs réfèrent : pour les occupants, aux ménages éligibles aux aides de l ANAH, et aux ménages non éligibles aux aides de l ANAH mais accompagnés par Nantes Métropole (exemple : propriétaires occupants sous les plafonds de ressources PLS) ; pour les bailleurs, aux logements sur lesquels sont mis en place des conventionnements ANAH avec travaux. 13/64

14 Un objectif complémentaire de traitement de 2 copropriétés est également affiché pour des projets d accessibilité. Article 4 Volets d'action 4.1. Volet urbain Une opération Programmée d Amélioration de l Habitat doit permettre de mettre en place des dispositifs incitatifs d aide en direction des particuliers afin d améliorer l ensemble du parc de logements privés, et ainsi d améliorer la qualité résidentielle des quartiers concernés. La mise en œuvre de l OPAH Bords de Loire s accompagne de la conduite d actions portant sur l aménagement d espaces publics et l amélioration de l accessibilité des quartiers, parmi lesquelles on notera en particulier les actions décrites ci-après. Dans la commune de Couëron Dans la commune d Indre Dans la commune de La Montagne Dans la commune du Pellerin Dans la commune de Saint-Jean-de-Boiseau Sur l environnement global des communes de l OPAH 4.2. Volet immobilier Afin d offrir de meilleures conditions d habitat en lien avec les besoins identifiés localement, en particulier dans le Programme Local de l Habitat, ce volet se décline notamment par le développement d une offre locative à loyers maitrisés (loyers conventionnés sociaux et très sociaux, avec ou sans travaux) Descriptif du dispositif de développement d une offre locative à loyers maîtrisés Le parc locatif est minoritaire dans les communes de l OPAH Bords de Loire mais est susceptible de comporter des logements dégradés avec des cas d indignité identifiés. Ces logements, qui peuvent être occupés par des locataires «de passage» comme des étudiants, jeunes actifs en transition dans leur parcours résidentiel, peuvent également être occupés plus durablement par des ménages précaires qui ne disposent pas des moyens financiers de déménager. Dans ce contexte, l OPAH Bords de Loire doit permettre d inciter au développement d une offre locative à loyers maitrisés avec une durée de conventionnement de 9 ans minimum (6 ans pour le conventionnement sans travaux). L octroi des aides de l ANAH et de Nantes Métropole sera donc conditionné à une qualité de 14/64

15 économe en énergie et respectueuse de l environnement, c est pourquoi le logement devra : Répondre aux normes de décence ; Être correctement ventilé et isolé ; Disposer d une installation de chauffage adaptée ; Disposer de réseaux (eau, électricité, gaz) et de conduits ou canalisations conformes et en bon état de fonctionnement ; Ne pas présenter de fuite d eau. Afin de promouvoir le développement d une offre locative à loyers maitrisés, il est demandé à l opérateur d accompagner les propriétaires dans le montage de leur dossier de conventionnement : calcul de la surface habitable et des loyers maximum, remise au propriétaire d un modèle de bail conventionné, vérification du revenu des locataires par rapport aux plafonds exigés Par ailleurs, Nantes Métropole met en place, pour les logements à loyer conventionné (intermédiaire, social et très social, avec ou sans travaux éligibles aux aides de l ANAH), une obligation : soit de mettre en gestion locative par une Agence Immobilière à Vocation Sociale avec un mandat de gestion complet soit de confier en gestion le logement à un organisme agréé au titre de l intermédiation locative de gestion locative sociale pour le volet location. Une demande de dérogation dûment motivée pourra en cas de nécessité opérationnelle être proposée au maître d ouvrage pour arbitrage (ex. cas d un locataire déjà en place). En lien avec le maître d'ouvrage de l'opah, l'opérateur apportera toutes les informations utiles aux propriétaires bailleurs et aux locataires sur les spécificités liées aux conventionnements, le contenu du bail, les droits et devoirs respectifs, le mode d'habiter et l'utilisation des logements, les aides au logement à l'entré du locataire (APL, LocaPass...)... Pour y répondre, l'opérateur pourra organiser le recueil de ces informations auprès de l'adil, de l'anah et des services des communes en charge du logement. Il fournira également au propriétaire une liste de locataires éligibles au conventionnement en lien avec les services en charge du logement et/ou l organisme de gestion locative agréé. Sur ce thème, la coordination opérationnelle sera assurée, en fonction du besoin : soit dans le cadre du comité technique de l opération qui associera les acteurs opérationnels tels qu indiqués dans le volet relatif au pilotage de l opération. A cet effet, ce comité associera si besoin, des services communaux en charge du logement ; soit dans le cadre d un groupe thématique spécifique dédié associant les acteurs techniques et sociaux intervenants dans la chaîne du logement. Un partenariat sera mis en place entre l'opérateur et les services en charge du logement des collectivités concernées pour la recherche des futurs occupants des logements conventionnés à partir du Fichier Départemental de la Demande Locative Sociale. L'opérateur se chargera de la mise en relation propriétaire bailleur (éventuellement représenté en fonction du mandat de gestion) / locataire sur la base des informations fournies par les services Logement. Il ne pourra pas être demandé aux services Logement d'effectuer cette mise en relation auprès d'un ou plusieurs bailleurs propriétaires sauf dans le cas où ceux-ci confient un mandat de gestion à une agence immobilière ou à une agence immobilière à vocation sociale. Le cas échéant, l organisme de gestion locative agréé pourra également proposer des demandeurs de logement répondant aux critères. En ce cas, l opérateur sera en liaison avec l organisme agréé qui assurera directement les relations avec le locataire en tant que représentant du propriétaire. Enfin, avant la mise en location des logements, tous les problèmes règlementaires, juridiques et financiers devront être purgés en lien avec les propriétaires bailleurs ou leur mandataire : 15/64

16 droit de réservation du Préfet (qui devra être étudié en complémentarité de la recherche de locataires par le service Logement ou l organisme de gestion locative agréé), publics éligibles aux logements, honoraires d'entrée, etc. Les travaux financés et ouvrant droit au conventionnement «avec travaux» au sens de la réglementation ANAH sont les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, les travaux d amélioration liés à une situation de dégradation moyenne, les travaux de transformation d usage, les travaux pour la sécurité et la salubrité de l habitat, les travaux pour l autonomie de la personne, les travaux d amélioration des performances énergétiques et les travaux pour réhabiliter un logement suite à une procédure d insalubrité, de péril, RSD ou contrôle de décence. Il est rappelé que les conditions relatives aux aides de l'anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'anah. Pour ouvrir droit au financement que Nantes Métropole entend accorder en cas de conventionnement dit «sans travaux», le logement devra avoir fait l objet de travaux d un montant minimum selon les conditions fixées en annexe, et devra notamment être conforme aux mêmes exigences de décence, ventilation et autres caractéristiques techniques exigées pour le conventionnement avec travaux (cf. supra), afin de ne financer que des logements de qualité. Nantes Métropole intervient sur le restant à charge des propriétaires en prenant pour assiette le montant TTC des travaux subventionnables par l ANAH qui reste à charge de chaque propriétaire une fois déduits les montants de toutes les autres subventions dont ce dernier bénéficie par ailleurs. Le dispositif financier associé à cette action est celui décrit en annexe Objectifs Les objectifs sur 5 ans en matière de développement d une offre locative à loyers maîtrisés sont les suivants : Développement d une offre de 5 logements conventionnés à loyer très social avec travaux ; Développement d une offre de 18 logements conventionnés à loyer social avec travaux. Le développement d une offre de logements conventionnés sans travaux sera financé par Nantes Métropole mais ne fait pas l objet d objectifs chiffrés ni d une ventilation par niveau de loyer Volet lutte contre l'habitat indigne et très dégradé Très liée aux enjeux de la précarité énergétique mais plus diversifiée en termes de problématiques du bâti, la lutte contre l'habitat indigne (LHI) est un enjeu fondamental en termes de santé publique et de lutte contre les exclusions par le logement. Tel que défini dans la loi Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, constituent un habitat indigne : les locaux et installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. La lutte contre l'habitat indigne concerne nécessairement des situations de danger et de salubrité qui nécessitent de faire appel : - aux pouvoirs de police des préfets (insalubrité, locaux impropres, plomb accessible ) ; - aux maires, tant en police générale en application de l article du code général des collectivités territoriales, que sur le fondement du règlement sanitaire départemental 16/64

17 (RSD) et qu en police spéciale (édifices menaçant ruine, sécurité des établissements d hébergement recevant du public, des équipements communs des immeubles collectifs d habitation). En outre, le champ de l exposition au radon fait partie des axes de ce Programme. L action conduite en la matière dans le cadre de l OPAH Bords de Loire s inscrit en continuité et en complémentarité de l action conduite par l Agence Régionale de Santé et les communes en matière de péril et de salubrité. L action conduite dans le cadre de cette OPAH visera notamment le traitement des logements et immeubles frappés de procédure : Insalubrité au sens de l article L du Code de la Santé Publique ; Locaux impropres par nature au sens de l article L du Code de la Santé Publique ; Mesure d urgence contre le saturnisme infantile au sens de l article L du Code de la Santé Publique ; Procédure de danger ponctuel imminent pour la santé publique en matière d'habitat au sens de l article L du Code de la Santé Publique ; Procédure de péril au sens de l article L et suivants du Code de la Construction et de l Habitation ; Procédure de sécurité des parties communes d immeubles d habitation au sens de l article L du Code de la Construction et de l Habitation Descriptif du dispositif Les statistiques relatives aux logements PPPI (Parc Privé Potentiellement Indigne) ont mis en évidence, sur les communes concernées par l OPAH, un nombre important de logements potentiellement indignes, ce qui a justifié la conduite de l étude pré-opérationnelle d OPAH. Cette étude a confirmé l importance de cette problématique dans le périmètre, avec à l issue des enquêtes de terrain et des questionnaires ménages, identification d un potentiel de 14% de logements les moins confortables présentant des situations d inconfort normé relevant de l indignité, en plus des 22% des logements inconfortables thermiquement. Des situations relevant de l habitat indigne ont bien été recensées (de l ordre d une vingtaine). En dehors des centres bourgs, les enjeux de la lutte contre l habitat indigne sont quantitativement plus faibles mais existent dans le parc datant d avant C est pourquoi les priorités opérationnelles seront mises en place dans les secteurs à enjeux concentrés identifiés par l étude, sans exclure le reste des territoires communaux où l opérateur appuiera tout signalement d un ménage en difficulté dans son logement. En termes d occupation, la moitié des occupants du parc potentiellement indigne identifié était composée des propriétaires âgés vivant avec des ressources le plus souvent inférieures au seuil de pauvreté français et éligibles aux aides de l ANAH. L autre moitié était composée de ménages en cours d accession dont 2/3 disposent de ressources supérieures aux plafonds de l ANAH. Au vu du parc potentiellement indigne identifié lors de la phase d'étude, cet enjeu sera traité de façon prioritaire dans le cadre de l'opah et fera l'objet d'un suivi spécifique conformément aux dispositions de l'anah. Aussi, afin de traiter les cas d habitat indigne et très dégradé repérés dans le cadre de l étude pré opérationnelle, il est confié à l opérateur une mission couvrant les champs de l insalubrité, du péril, du saturnisme et de l exposition au radon dans le cadre de laquelle il lui sera demandé de procéder : au repérage et au diagnostic technique, social et juridique des logements indignes et de leurs occupants ; aux visites des logements signalés par la Commission DALO pour motif d insalubrité ou d indécence ; 17/64

18 au signalement systématique des logements et des immeubles susceptibles de relever de procédures d insalubrité et/ou de péril ; à l étude et au traitement des cas repérés et notamment le traitement particulier des logements sous le coup d une mesure administrative (arrêtés d insalubrité et de péril) en lien avec les services communaux ; à l accompagnement sanitaire et social des ménages permettant notamment la gestion des relogements temporaires ou définitifs ; le cas échéant, au soutien de la Collectivité pour la mise en œuvre des travaux d office ou de la substitution aux propriétaires défaillants ; à la hiérarchisation des situations et des besoins, au soutien au montage des opérations à engager dans le cadre de l OPAH ainsi qu au repérage de terrain et à la cartographie détaillée faisant état des immeubles ou logements individuels susceptibles d être totalement ou partiellement indignes. Ces informations seront recoupées avec celles provenant des communes, de l Agence Régionale de Santé, des services sociaux, des services de proximité ou des locataires. L opérateur réalisera les diagnostics des logements et procèdera au classement des logements et des immeubles selon les grilles d analyse de l ANAH. Un rapport permettra de quantifier et d analyser ainsi les problèmes de l habitat indigne sur les communes. L opérateur s attachera à mettre en place un partenariat particulier à l OPAH associant l Etat (ANAH, ARS), le Conseil Général, la CAF, les services communautaires et municipaux compétents. Lorsque des cas d insalubrité, de péril ou de problème de sécurité des parties communes auront été détectés, l opérateur sollicitera le concours des administrations compétentes pour avis et déclenchement éventuel d une procédure et/ou le montage d un dossier de financement. Il préparera également le montage technique et financier des opérations de sortie d insalubrité et de péril. L opérateur aura une obligation de signalement de toutes les situations de péril ou d insalubrité portées à sa connaissance. L action conduite dans le cadre de cette OPAH visera notamment le traitement des logements et des immeubles sous le coup d un arrêté (péril/insalubrité). Ceci passe par la mise en œuvre d actions incitatives et de mesures plus coercitives, par exemple par la réalisation de travaux d office. En lien notamment avec l objectif de traitement des logements et des immeubles sous le coup d une mesure administrative (arrêtés d insalubrité et de péril), l opérateur a la charge de mettre en œuvre une mission d assistance à la Collectivité pour la réalisation des travaux d office et pour les procédures de substitution aux copropriétaires défaillants : pour les travaux d office, l opérateur assistera techniquement et administrativement la Collectivité maître d ouvrage des travaux d office lorsque ceux-ci auront été prescrits. Il devra évaluer les travaux nécessaires et les besoins en hébergement, organiser l hébergement ou l éloignement des occupants pendant la durée des travaux et déposer les demandes de subventions à l ANAH ; pour la substitution aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en cas de prescription de travaux ayant été votés, mais dont la mise en œuvre se trouve bloquée du fait d impayés de certains copropriétaires, la Collectivité pourra se substituer à ces propriétaires en payant leur quote-part et être subventionnée par l ANAH pour cela. Ce dispositif permet de débloquer les travaux sans devoir en assurer la maîtrise d ouvrage ni le coût intégral. Dans ce cadre, l opérateur aura pour mission de faciliter la mise en place du financement de la Collectivité en expliquant au syndic l intérêt de la démarche, de collecter les éléments administratifs nécessaires (délibération, quote-part, éléments constatant la défaillance d un ou des copropriétaires, coordonnées, etc.), de faciliter l obtention des devis et de vérifier la correspondance les travaux avec les mesures prescrites. 18/64

19 Concernant le cas particulier du risque radon, sa prise en compte entre dans le champ de la résorption de l habitat indigne et sera conduite par l opérateur dans le cadre de l OPAH. Ses missions devront s articuler avec celles des acteurs agissant sur la question (Agence Régionale de Santé, en lien avec les acteurs compétents - Centre d Etudes Techniques et d Equipements Ouest, Agence de Sécurité Nucléaire, associations ; et appui de la Mission Santé Publique de la Ville de Nantes). A cet effet, l'opérateur inclura le dépistage du radon dans ses diagnostics techniques. Il s agira notamment d accompagner la Collectivité dans l animation des réunions publiques de lancement de campagne de sensibilisation et d information sur ce thème. La coordination opérationnelle de ce volet sera assurée dans le cadre du Comité technique et associera les acteurs opérationnels tel qu indiqués dans le volet relatif au pilotage de l opération. A cet effet, ce comité pourra associer les représentants des services des communes, de l ARS, les représentants de l ANAH et l opérateur en charge du suivi-animation de l OPAH. Ce Comité qui se réunira pour suivre la mise en œuvre de l OPAH et procéder aux ajustements techniques nécessaires aura une mission spécifique de suivi et de veille concernant le dispositif de lutte contre l habitat indigne. Il est rappelé que les conditions relatives aux aides de l ANAH et aux taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications en fonction des évolutions de la réglementation de l ANAH. Nantes Métropole intervient sur le restant à charge des propriétaires en prenant pour assiette le montant TTC des travaux subventionnables par l ANAH qui reste à charge de chaque propriétaire une fois déduits les montants de toutes les autres subventions dont ce dernier bénéficie par ailleurs. Le dispositif financier associé à cette action est celui décrit en annexe Objectifs Le dispositif vise le financement de projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé avec un objectif de 10 logements de propriétaires occupants et de 8 logements de propriétaires bailleurs, sous réserve de leur conventionnement avec travaux. Concernant les travaux améliorant la sécurité et la salubrité des logements («petite LHI»), l objectif est le traitement de 15 logements de propriétaires occupants et de 6 logements de propriétaires bailleurs Volet copropriétés dégradées Descriptif du dispositif L étude pré-opérationnelle n a pas mis en évidence de problématique copropriétés dégradées dans le territoire de l OPAH Bords de Loire. Pour autant, dans le cadre de son animation, l opérateur pourra rencontrer des situations de copropriétés confrontées à des difficultés ponctuelles qui ne devront pas être éludées. Plusieurs cas peuvent se présenter. Copropriétés dégradées / en difficulté : une mission de signalement L opérateur, dans le cadre de son activité, peut être amené à connaître et visiter des immeubles dont l état des parties communes nécessite des travaux de grande ampleur, pouvant le cas échéant relever de situations de péril, insalubrité ou indignité. Dans cette hypothèse, il devra effectuer un porté à connaissance des éléments identifiés au 19/64

20 syndic ainsi qu un signalement aux autorités compétentes avec le cas échéant proposition de pré-fléchage vers des dispositifs dédiés (ex. plan de sauvegarde, OPAH copropriétés, Opérations de Restauration Immobilière ). Le maître d ouvrage ainsi que l ARS décideront au vu des éléments transmis et de leur analyse complémentaire des suites à donner. L amélioration des parties communes ne fait pas partie de la mission de l opérateur, non plus que leur diagnostic. Concernant ces immeubles, l objectif sera, sans aller à un accompagnement de type copropriété dégradée, d aider la copropriété à retrouver un fonctionnement pérenne et sain de façon à réunir les conditions propices à la réalisation des travaux sur les parties communes et privatives. Pour cela, l opérateur pourra être amené à proposer l aide financière de Nantes Métropole à la réalisation d un diagnostic de géomètre en vue de la refonte des millièmes ou à la réalisation d un diagnostic technique et architectural. Nantes Métropole intervient pour ces aides selon le dispositif financier décrit en annexe. Travaux d accessibilité de copropriétés : une aide à la décision Pour les logements en copropriété dont l occupant porte un projet de maintien à domicile, le diagnostic ergothérapeute doit comporter une analyse de l accessibilité du logement à partir de la voie publique. Si des travaux d accessibilité sont souhaitables, l opérateur sera amené, en plus de l accompagnement du ménage, à porter un projet de travaux d accessibilité auprès du syndic et/ou du conseil syndical : formalisation d un pré-projet d accessibilité ; information sur les réglementations techniques et les aides financières mobilisables pour la copropriété ; présentation du projet en assemblée générale Objectifs Les objectifs relatifs au volet copropriétés de l OPAH sont les suivants : traitement de 2 projets d accessibilité d immeubles en copropriété. 4.5 Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux Le volet «énergie et précarité énergétique» vaut protocole territorial permettant d engager des crédits du programme Habiter Mieux sur le territoire de l opération programmée, en complément d autres aides publiques ou privées. Ce protocole constitue une déclinaison locale du contrat local d'engagement contre la précarité énergétique. Les conditions d accès et les modalités de mise en œuvre des aides du programme Habiter Mieux sont celles définies dans la convention État/Anah du 14 juillet 2010 et par le décret du 2 avril 2012 relatif au règlement des aides du fonds d aide à la rénovation thermique des logements privés (FART) Descriptif du dispositif Tant les études menées par l Etat dans le cadre des PDLHI et Programme Habiter Mieux, que les analyses réalisées en vue de l étude pré-opérationnelle d OPAH ont démontré l existence sur le territoire de logements dégradés et énergivores. Nombre de leurs occupants sont aujourd hui en situation de précarité énergétique avec un taux d effort énergétique supérieur à 10% (ou sans consommations énergétiques faute de moyens). Ménages à revenus modestes, ils parviennent difficilement à s engager dans des décisions d investissement et sont fortement 20/64

21 exposés aux évolutions du prix de l énergie et à une dégradation de leur condition d habitat induisant un mal-être sanitaire et social. Dans le cadre du programme national Habiter Mieux, Nantes Métropole s est engagée en juin 2011 dans le Contrat Local d Engagement contre la précarité énergétique (CLE) du département de Loire-Atlantique et a mis en place plusieurs actions dont l octroi de la prime thermique de 500 déclenchant la majoration de l Aide de Solidarité Ecologique. Les financements disponibles pour ce type de projets sont désormais assez favorables, et la difficulté qui demeure est d identifier les ménages en difficulté et de les amener à s investir dans une démarche de travaux. Le prestataire devra être en capacité d accompagner les ménages éligibles à l aide de solidarité écologique (ASE) accordée dans le cadre du programme national «Habiter mieux», mais surtout être en capacité d identifier par la mobilisation des réseaux d acteurs et de la prospection des ménages susceptibles de rencontrer ces difficultés. Dans ce cadre, l opérateur devra accomplir notamment les missions suivantes (cf. annexe 2 du décret du 2 avril 2012) : réalisation d évaluations énergétiques avant travaux et projetées après travaux ; prise en compte de la problématique énergétique dans l aide apportée aux propriétaires pour la définition des travaux ; mise en œuvre du dispositif d aide associé ; conseil sur les bonnes pratiques dans le logement (éco-gestes) et la bonne utilisation des équipements ; activation des partenariats avec les professionnels concernés, ERDF/GRDF, ADEME, Région et CAPEB notamment. Le dispositif financier associé à ce volet prévoit (cf. annexe) : une aide de solidarité écologique (ASE) de l Etat bonifiée à hauteur de 500 par Nantes Métropole, conformément à la délibération du Conseil Communautaire d octobre 2011 ; le financement par l ANAH des travaux d économie d énergie selon les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention découlant de la réglementation de l'anah. Il est rappelé que les conditions relatives aux aides de l ANAH et aux taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications en fonction des évolutions de la réglementation de l ANAH Les travaux financés devront permettre une amélioration significative de la performance énergétique (au moins 25% de gain). Nantes Métropole intervient sur le restant à charge des propriétaires en prenant pour assiette le montant TTC des travaux subventionnables par l ANAH qui reste à charge de chaque propriétaire une fois déduits les montants de toutes les autres subventions dont ce dernier bénéficie par ailleurs. Le dispositif financier associé à cette action est celui décrit en annexe Objectifs Dans le cadre du programme Habiter Mieux, Nantes Métropole s engage à mobiliser l équipe d animation pour répondre aux objectifs suivants : identifier et accompagner les propriétaires occupants aux revenus les plus modestes pour la réalisation de travaux prioritaires leur permettant d'obtenir une amélioration de la performance énergétique du logement, leur ouvrant droit notamment à l'aide de l ANAH et à l aide de solidarité écologique (ASE) de l'état ; sensibiliser et appuyer techniquement les propriétaires dans leur choix de travaux concourant à la maitrise de l énergie en leur faisant notamment connaitre les aides 21/64