GODFREY - HIGUET AVOCATS

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1 GODFREY - HIGUET AVOCATS Clive GODFREY Jean-Pierre HIGUET Avocats à la Cour LA TITRISATION A LUXEMBOURG ET SON APPLICATION EN MATIERE IMMOBILIERE 1. Cadre légal de la titrisation au Luxembourg Avec la loi du 22 mars 2004, le législateur luxembourgeois a marqué sa volonté de donner à la titrisation un cadre juridique approprié, flexible, neutre fiscalement et soucieux de la protection des investisseurs. Intervenu tardivement en la matière, le législateur luxembourgeois a décidé la création d un cadre juridique propice au développement de la titrisation d actifs à partir du Luxembourg. La définition de l opération de titrisation retenue par la loi luxembourgeoise a ouvert largement le domaine de la titrisation en permettant l inclusion de risques liés à tout types de biens, d engagements ou d activités. Au sens de la Loi du 22 mars 2004, «la titrisation est l opération par laquelle un organisme de titrisation, sous la forme d une société ou d un fonds géré par une société de gestion acquiert ou assume, directement ou par l intermédiaire d un autre organisme, les risques liés à des créances, à d autres biens, ou à des engagements assumés par des tiers ou inhérents à tout ou partie des activités réalisées par des tiers en émettant des valeurs mobilières dont la valeur ou le rendement dépendent de ces risques». 2. Description du mécanisme de la titrisation INVESTISSEURS APPORTS TITRES ORGANISME DE TITRISATION Prix tenant compte des risques ACTIFS CEDANT Banque Générale de Luxembourg : No LU Swift Bic code : BGLLLULL No Tva LU No national

2 Schématiquement, un ensemble de droits auquel est lié un certain risque (par exemple, un portefeuille de créances) est transféré à un organisme de titrisation constitué à cet effet, qui en fait l acquisition en se finançant par l émission de titres (actions ou obligations) souscrits par des investisseurs. L organisme de titrisation reçoit du cédant l actif titrisé et verse au cédant un prix tenant compte du risque cédé, ce qui permet au cédant de se refinancer et/ou d améliorer la présentation de son bilan. L organisme de titrisation perçoit les revenus de l actif titrisé (en l espèce les flux d intérêts et de remboursement sur le portefeuille de créances acquis). Ces fonds sont reversés aux investisseurs sous forme de paiement d intérêts ou de dividendes et au final, sous forme de remboursement des titres antérieurement émis. Le risque lié aux actifs titrisés est supporté par les investisseurs et le rendement des titres émis par l organisme de titrisation est fonction de ce risque. Aux termes de la loi, tout type de risque peut faire l objet d une titrisation, qu il soit lié à la détention d un actif (meuble ou immeuble, corporel ou incorporel), ou qu il soit lié ou inhérent à l engagement d un tiers. La loi ne contient donc aucune restriction quant à la nature des droits, risques ou avoirs titrisables ; elle autorise également la titrisation d activités ayant une valeur intrinsèque certaine et raisonnable, ainsi que la titrisation d activités générant des revenus futurs. 3. Véhicules de titrisation La loi offre la possibilité de choisir le véhicule le mieux adapté à l opération visée. L organisme peut ou non être doté de la personnalité morale, mais afin de limiter le risque inhérent aux valeurs titrisées, le législateur a exclu tout véhicule impliquant une responsabilité illimitée des investisseurs. Chaque véhicule bénéficie d une réelle autonomie patrimoniale. Le législateur a retenu deux catégories de véhicule : - une société de droit luxembourgeois (société anonyme, société en commandite par actions, société à responsabilité limitée ou société coopérative organisée comme une société anonyme), dotée de la personnalité morale. Son objet social consistera en l acquisition d actifs titrisables et l émission de titres représentatifs de ces actifs. - un fonds de titrisation géré par une société de gestion (une ou plusieurs copropriétés, un ou plusieurs patrimoines fiduciaires) ; il n a pas la personnalité morale et la société de gestion, qui doit être une société commerciale, est appelée à administrer et à gérer les actifs titrisés. Quelque soit le véhicule de titrisation choisi, il peut être compartimenté, isolant par là même chaque risque, chaque compartiment détenant des avoirs distincts, les investisseurs d un compartiment ne pouvant être tenus que des dettes inhérentes à ce dernier. Les compartiments permettent ainsi une gestion séparée d un groupe d actifs et de dettes correspondantes, par conséquent, le résultat de chaque groupe n est pas influencé par les risques et les dettes des autres compartiments. Une liquidation par compartiment est également possible. Une fois titrisé, le risque est en réalité transformé en titres nominatifs ou au porteur (actions et/ou obligations) de l organisme de titrisation qui sont librement négociables et cessibles. Les titres peuvent être côtés sous réserve d un agrément de la Commission de Surveillance du Secteur Financier. La constitution d un organisme de titrisation ne requiert l agrément de la CSSF que si cet organisme émet «en continu» des valeurs mobilières à destination du public. En effet, la loi assimile l émission de valeurs mobilières «en continu» à destination du public à l activité d un établissement de crédit et la soumet en conséquence à agrément et surveillance.

3 4. Le cadre fiscal de la titrisation Une partie du traitement fiscal d une opération de titrisation est fonction de la nature du véhicule choisi ( société de titrisation ou fond de titrisation confié à une société de gestion). Néanmoins, certaines dispositions sont communes à l ensemble des organismes de titrisation dans le but de rendre la formule incitative tout en prévenant d éventuels abus. Le but du régime mis en place est d assurer la neutralité fiscale des opérations de titrisation. Le droit d apport lors de la constitution des organismes de titrisation est plafonné à Les fonds de titrisation sont soumis au régime fiscal des fonds commun de placement, à l exception de la taxe d abonnement qui n est pas due. Ils ne sont donc soumis qu au droit d apport susmentionné. Les distributions effectuées par le fonds ne sont pas soumises à retenue à la source et ne sont pas imposables dans le chef des contribuables non résidents. Les sociétés de titrisation ne sont pas soumises à l impôt sur la fortune, mais sont imposées au taux ordinaire de 30,38%. Ce type de société est donc imposable sur tous les profits résultant de son activité ; c est ainsi que tous ses revenus (intérêts, dividendes perçus, bénéfices, profits, plus-values, loyers, etc) sont entièrement imposables. Par contre, la société peut déduire fiscalement l ensemble des frais relatifs à son activité, en ce compris l ensemble des engagements de rétribuer les investisseurs (porteurs des titres, actions ou obligations émis par la société de titrisation) : ces rétributions, quelle que soit leur dénomination, seront en fait considérées comme des intérêts versés aux investisseurs. En définitive, la société de titrisation ne sera imposée que sur la partie de ses bénéfices qu elle ne distribue pas ou qu il ne s engage pas à distribuer aux investisseurs. Aucune retenue à la source n est applicable à Luxembourg sur les rétributions attribuées aux porteurs des actions, obligations ou certificats émis par la société de titrisation. Les modalités d imposition de ces revenus dans le chef des investisseurs dépendront de leur propre statut juridique ainsi que de leur résidence fiscale. Dans la mesure où les investisseurs ou autres créanciers de la société de titrisation sont résidents luxembourgeois, les distributions et autres produits qui leur sont alloués par la société de titrisation sont imposables au titre de revenus de capitaux. Compte tenu de ce qu elle est soumise à l impôt des sociétés au taux ordinaire, la société de titrisation devrait bénéficier des dispositions favorables prévues par les conventions préventives de la double imposition conclues par le Grand Duché de Luxembourg ainsi que par la Directive sur les intérêts et redevances et par la Directive Mère- Fille (exonération et/ou réduction des retenues à la source sur dividendes, intérêts et redevances versés à la société de titrisation). Il est à noter que la société de titrisation ne peut bénéficier de l exonération prévue par l article 166 LIR relative à la perception de dividendes ou des plus-values sur les participations qu elle cède : à ce titre, la société de titrisation ne peut être assimilé à une «Soparfi». Dans ce contexte, il est utile de préciser également que, contrairement à la «Soparfi», la société de titrisation n est soumise à aucune limite quant à son ratio d endettement, ce qui lui permet d être financée sans devoir immobiliser un capital trop important. La gestion des organismes de titrisation est exonérée de la T.V.A. ; les services réalisés par les parties tierces pour les organismes de titrisation sont également exonérés de T.V.A. Enfin, la loi prévoit certaines dispositions destinées à prévenir des abus. Ainsi, les titres émis par un organisme de titrisation ne peuvent être échangés en neutralité fiscale (l imposition des plus-values réalisées lors d un échange de titres ne pouvant être différée. Dans le même ordre d idée, les organismes de titrisation sont exclus du régime d intégration fiscale.

4 5. La titrisation d un actif immobilier La loi permet la titrisation d un actif immobilier ou d un droit relatif à cet actif (par exemple, un droit d usufruit). Cette souplesse permet à une personne possédant un immeuble de transmettre la propriété dudit immeuble tout en conservant un droit d habitation ou d usage sur le bien. L organisme de titrisation se verra attribuer la propriété de l immeuble; en contrepartie, il émettra des titres au porteur représentant la propriété de l immeuble et les revenus en résultant. La valeur et le rendement de ces titres seront directement fonction de la rentabilité de l immeuble. Ces titres seront remis soit au cédant de l immeuble, soit aux investisseurs souhaitant faire l acquisition de l immeuble. En tout état de cause, les porteurs de ces titres pourront les donner, les céder, les vendre ou les transmettre à d autres investisseurs ou cessionnaires qui encaisseront alors les bénéfices relatifs à la gestion de l immeuble et à terme, le produit éventuel de la plus-value réalisée sur la cession de l immeuble par l organisme de titrisation. La transmission du bien en sera grandement facilitée. La titrisation permet également une acquisition discrète d un actif immobilier. L investisseur sera détenteur de titres. Seul l organisme de titrisation, que ce soit sous la forme d une société ou sous la forme d un fonds géré par une société de gestion apparaîtra comme propriétaire du bien immobilier. L investisseur ne sera donc pas nommément propriétaire et sa propriété ne sera troublée par aucune publicité foncière. La titrisation d un patrimoine immobilier peut aussi être utilisée par un groupe familial dans une perspective de répartition entre les successeurs. L acquisition d un actif immobilier via un organisme de titrisation par un groupe d investisseurs permet également de répartir entre eux les coûts et les risques liés à l investissement. Dès lors, l utilisation du mécanisme de la titrisation sur un actif immobilier combine plusieurs avantages, que ce soit pour en faire l acquisition ou pour en préparer la transmission. Schématiquement, on peut envisager soit la titrisation directe d un ou plusieurs immeubles (cfr schéma 1 ci-après), soit la titrisation indirecte d un ou plusieurs immeubles, le cas échéant par création de compartiments spécifiques (cfr schéma 2 ci-après).

5 Schéma 1 Véhicule de Titrisation Titres Cash Investisseurs Immeuble A Immeuble B Immeuble C

6 Schéma 2 Cash Obligations A Investisseur A Véhicule de titrisation Luxembourg Obligations B Obligations C Investisseur B Investisseur C Soparfi A Soparfi B Soparfi C Immeuble A Belgique Immeuble B France Immeuble C Allemagne

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