Le rôle social du Parc Privé

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1 Le rôle social du Parc Privé Réseau des PACT en Rhône-Alpes pour l Amélioration de l Habitat novembre 2009

2 Introduction Malgré une légère baisse des prix immobiliers, la crise du logement sévit encore. En 10 ans, les prix des logements ont plus que doublé ; l endettement des ménages s accroît, leurs charges augmentent ; le nombre de personnes privées de logement ou vivant dans un habitat indigne également. Pourquoi cette crise? est la première question à laquelle ce document répond. Les élus sont aujourd hui conscients de la nécessité de construire plus de logements sociaux. En Rhône-Alpes, une énergie considérable est mobilisée en ce sens. Mais l ampleur du mal logement est telle que développer le parc HLM ne suffit pas. Quel rôle joue le parc privé dans le logement des personnes modestes? Doit-on intervenir aussi dans le parc privé? La deuxième partie du document éclaire les enjeux de l action des collectivités dans le parc privé, pour améliorer la situation des locataires, mais aussi celle des propriétaires démunis, beaucoup plus nombreux que ce qu on ne croît. Comment agir? Les leviers sont multiples. Nous avons identifié cinq thèmes d action, et illustré chacun par des réalisations concrètes. Ce document est le fruit d un travail collectif réalisé en 2006 et 2007 par des bénévoles et des salariés des associations PACT. Sa genèse est décrite en annexe. Il a été actualisé en 2009 avec le concours de l Anah et en particulier Gérard Marquis et Guillaume Isa, de la Mission Régionale d Information sur l Exclusion, et notamment Flora Perrier, et de la Direction Régionale de l Équipement. Il n aurait pu voir le jour sans le soutien financier de la Région Rhône-Alpes, de la Fédération PACT et de la Fondation Abbé Pierre.

3 Le Rôle social du Parc Privé La crise du logement sévit toujours en Rhône-Alpes Les enjeux de l intervention sur le parc privé en Rhône-Alpes Les possibilités d action des collectivités territoriales Le Mouvement PACT-ARIM en Rhône-Alpes Annexes

4 La crise du logement sévit toujours en Rhône-Alpes Le rythme de construction est trop faible Les besoins en logement continueront de croître Le foncier a augmenté fortement Une crise du logement abordable La crise touche d abord les plus pauvres La précarité énergétique est une réalité L habitat indigne se développe Le mal logement est un phénomène massif

5 Le rythme de construction est trop faible Les besoins en logement en Rhône-Alpes Besoins annuels Construction annuelle Chiffres régionaux Le retard de construction, qui est de logements en Rhône Alpes, atteint (4) logements pour la France. Retard de construction: entre 2002 et 2007* en 2008* Source: DRE * Logements mis en chantier Depuis plus de 10 ans, le rythme de construction, en France comme en Rhône-Alpes, est inférieur aux besoins annuels. Une étude réalisée en 2006 par le cabinet Taïeb pour l Observatoire Régional de l Habitat et du Logement évalue à logements le «stock» de besoins non satisfaits (1). Au retard accumulé s ajoutent les nouveaux besoins annuels de logements pour accueillir les nouveaux arrivants en Rhône-Alpes, les jeunes adultes qui accèdent à l autonomie, les ménages qui se séparent, et pour remplacer les logements vétustes, très inconfortables ou situés loin des zones d emploi, soit nouveaux logements par an(2). En 2008, la construction en Rhône-Alpes s élevait à logements publics et privés(3). La forte progression du rythme de construction de 2003 à 2007 n a pas permis de compenser le retard accumulé, et la chute annoncée en 2008 fait craindre l aggravation des tensions Chute annoncée du nombre de logements commencés en Rhône-Alpes en 2008 En 1994 En 1995 En 1996 Source: DRE MEEDDAT - SITADEL En 1997 En 1998 En 1999 En 2000 En 2001 En 2002 En 2003 En 2004 En 2005 En 2006 En 2007 En 2008 Tous les chiffres figurant sur cette page concernent les logements commencés (1) Etude Guy Taïeb Conseil (2) Insee 2007 (3) DRE (4) Fondation Abbé Pierre (2009), L État du mal logement en France Rôle social du parc privé 2009 Page 4

6 Les besoins en logements continueront de croître Évolution de la population et du nombre de ménages en Rhône-Alpes entre 2005 et ,8% habitants Population + 29,5% Nombre de ménages ménages Le dynamisme et l attractivité de la région Rhône-Alpes continueront dans les années à venir à faire augmenter les besoins en logements. En 2030, la région devrait compter habitants de plus qu en 2005, ce qui représenterait ménages supplémentaires, chacun constituant une demande nouvelle de logement. La population rhonalpine croît actuellement à un rythme de 0,5% à 0,6% par an. Le nombre de ménages, quant à lui, augmente plus rapidement avec un rythme de près de 1% par an. Cette différence s explique notamment par la diminution du nombre de personnes par ménage. Chiffres régionaux Source: INSEE Insee 2005 et 2006 En Rhône-Alpes, la taille des ménages devrait être passée de 2,6 à 2,3 personnes entre 1990 et % des ménages rhônalpins étaient composés d une personne seule en 1999, ils devraient être 35% dans ce cas en /3 des besoins sont liés à la décohabitation: Le nombre de divorces est en augmentation et multiplie par 2 les besoins en logement des personnes concernées. La mobilité résidentielle, elle-même liée à la mobilité professionnelle, crée de nouveaux besoins. Après avoir quitté le domicile parental, les jeunes habitent seuls plus longtemps. La population vieillit, l espérance de vie en Rhône-Alpes est passée de 77 ans en 1990 à 81 ans en En Rhône-Alpes, 19.9% de la population avait plus de 60 ans en Ce chiffre devrait progresser jusqu à 27,7% en Une partie du parc de logements ne répond pas aux besoins actuels de confort ou de situation et doit être reconstruite. Rôle social du parc privé 2009 Page 5

7 Le foncier a augmenté fortement Évolution des prix des appartements en Rhône Alpes entre 2001 et 2008 Prix au m² % Neuf % Ancien Source: Min Perval 2008 La flambée des prix du foncier est l un des principaux symptômes de la crise du logement. L augmentation des prix de la construction (due à celle des prix des matériaux et aux exigences des nouvelles réglementations thermiques) vient renforcer cette hausse globale(1). Les prix ont continué à augmenter en 2008 à un rythme plus faible que les années précédentes. Les baisses constatées en 2009 sont très faibles, comparées aux hausses des 10 dernières années. La hausse est plus importante pour les logements anciens que pour les logements neufs(2)(3). Or c est dans ce parc ancien que se trouve la plus grande partie des logements abordables. La hausse des prix du foncier pénalise donc directement les plus modestes. Il est urgent pour les collectivités locales d agir pour conserver un parc locatif à loyer modéré, pour garantir aux ménages modestes la possibilité de se loger. Une telle évolution du marché favorise la ségrégation spatiale, en repoussant les ménages modestes hors des quartiers attractifs. La mixité sociale s en trouve menacée. Chiffres régionaux Les prix des terrains ont flambé en Rhône-Alpes: ils ont augmenté de 106.5% entre 2001 à 2008(3). La hausse des loyers est largement supérieure à l inflation De 1996 à 2007, l inflation a été de 18,07%(4) alors que les loyers ont augmenté de 43% presque sur la même période ( )(5). Les accédants ne sont pas mieux lotis(6). L achat est devenu plus cher que la location. Un couple qui loue un appartement à 1000 /mois doit débourser en /mois pour en devenir propriétaire La durée d emprunt d un primo accédant, en 2007, est de 2 années de plus que la moyenne des acquéreurs L acquisition d un logement neuf représente 4,5 années de salaire moyen en 2007 contre 3,8 en % de primo accédants en 2006 contre 75% en 1998(7). (1) Crédit Agricole (2007) Eco immobilier Note trimestrielle Janvier 2007 (2) ECLN (3) Étude MIN PERVAL (4) INSEE indice des prix à la consommation (5) Rapport annuel MRIE 2009 (6) BIPE (2007) Pouvoir d achat immobilier, les réalités du marché (7) Fédération Nationale de l Immobilier Rôle social du parc privé 2009 Page 6

8 Une crise du logement abordable La construction neuve en France est principalement destinée aux ménages aisés 100% 75% 50% 25% 0 Construction sociale et très sociale 64% 36% Construction neuve en % 66% Population aux revenus inférieurs aux plafonds PLUS Répartition de la population par niveaux de revenus en 2007 La hausse des prix de l immobilier pénalise en premier lieu les ménages modestes qui éprouvent des difficultés croissantes à accéder à un logement à loyer abordable. Or la construction neuve cible principalement les ménages les plus aisés(1)(2) et peine ainsi à apporter des solutions à la question du manque de logements abordables. Pour passer du logement social au logement intermédiaire, l effort auquel doivent consentir les ménages modestes est trop important et ils se trouvent dans l incapacité de quitter le parc social. Le manque important de logements abordables crée un vide entre l offre HLM et l offre privée plus coûteuse. Du fait de cette forte tension du marché privé, la rotation dans le parc social public diminue(2)(3). Les locataires qui parviennent à quitter le parc social sont remplacés par d autres, encore plus modestes. «L ascenseur résidentiel est en panne»(4), et l offre nouvelle n est pas aujourd hui en mesure de résoudre le problème. Chiffres nationaux Le logement à loyer maîtrisé se décompose en trois segments dans le secteur HLM comme dans le secteur privé. Le logement intermédiaire (appelé PLS dans le secteur HLM) Le logement conventionné social (appelé PLUS dans le secteur HLM) Le logement conventionné très social (appelé PST dans le secteur privé et PLAI dans le secteur HLM). En France, la construction de logements intermédiaires a augmenté de 186% entre 2000 et 2007(2). Sur la même période (2), la construction de logements sociaux et très sociaux a augmenté de 57%. La production de logement PST dans le parc privé a quant à elle chuté de 68%(2). La mobilité dans le parc HLM est passée de plus de 12% en 2000 à 9,9% en 2007(2). Cette baisse entraîne une diminution de la disponibilité des logements de l ordre de 11%. Les objectifs du Plan de Cohésion Sociale ne sont pas atteints(1). (Voir annexe 4) (1) Anah DRE (2) Fondation Abbé Pierre (2009), L État du mal logement en France (3) MRIE (2009), Pauvretés, Précarités, Exclusions Rapport annuel (4) GREPINET, P. (2006), La crise du logement Rôle social du parc privé 2009 Page 7

9 La crise touche d abord les plus pauvres Le poids des loyers augmente particulièrement pour le quart des ménages les plus pauvres Part du budget consacrée au loyer 75% 50% 25% 19% 31% 54% Les ménages les plus pauvres sont les plus touchés par la crise du logement. En 1973, le loyer représentait pour les ménages les plus pauvres (quart inférieur) 19% du revenus, avant les aides de l État. En 2006, date de la dernière enquête logement, cette part s élève à 54%(1). Cette augmentation du poids des loyers est plus importante pour les ménages pauvres que pour les ménages aisés. Celle-ci n est pas compensée par les aides, car la revalorisation des allocations logement ne suit pas l évolution des loyers(2)(3). Ainsi, un Rmiste bénéficiant de l APL a vu son taux d effort augmenter de 7% entre 2000 et 2006(4). Après aides de l État, le constat est le même. La part du budget des ménages consacrée au logement a doublé en 30 ans pour les plus pauvres. Une lente dégradation financière est constatée dans la durée par la conjugaison de deux phénomènes principaux: - La faible revalorisation des minima sociaux et des aides à la personne, - L augmentation des loyers et des charges. Or, la gestion du budget des ménages aux plus faibles ressources est particulièrement délicate. Installés dans une économie de survie, les ménages les plus pauvres sont à la merci du moindre accident (retard de paiement d allocation, frais imprévus...). Chiffres nationaux Source: INSEE 2008 Les 10% des ménages les plus pauvres ont un niveau de vie égal ou inférieur à 810 par mois en 2006(1). Si le taux de pauvreté a nettement baissé entre 1996 et 2004 en passant de 13,5% à 11,7%, il connaît, depuis, la tendance inverse avec une progression de 1,5 point entre 2004 et NB: La définition du seuil de pauvreté est passée en 2005 de 50% à 60% de la médiane des niveaux de vie. L augmentation du niveau de vie des personnes les plus modestes constatée par l Insee depuis 2004 ne suffit à rattraper la hausse des niveaux de loyers. Le pouvoir d achat des allocations a été amputé de plus de 12.5% entre 2001 et 2008(3). Elles sont depuis janvier 2008 indexées sur l évolution de l Indice de Référence des Loyers. En Rhône-Alpes, les délais d attente pour accéder au logement social sont passés de 3 ans à 5 ans dans certaines agglomérations (3). (1) Insee (2) CNAF (3) Rapport annuel Fondation Abbé Pierre (4) ADIL de la Drôme Mars 2007 Rôle social du parc privé 2009 Page 8

10 La précarité énergétique est une réalité Évolution de 2000 à 2006 du coût des dépenses liées au logement par rapport à l évolution des allocations + 6.6% % % + 20% % APL RMI Eau Loyers Gaz et Énergies Le coût de l énergie a augmenté deux fois plus vite que les minima sociaux, amenant de nombreux ménages à ne plus se chauffer correctement. Les impayés de facture d énergie sont un indicateur marquant: en Rhône-Alpes, ménages ont été aidés en 2006, pour près de 3 millions d euros. Dans le département de la Drôme, les impayés d énergie sont 5 fois plus nombreux que les impayés de loyers(1). Les ménages les plus pauvres consacrent 15% de leurs revenus aux dépenses énergétiques, contre seulement 6% pour les plus riches. Pour les ménages les plus pauvres, la part des dépenses d énergie est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006(2). La précarité énergétique allie une situation sociale et économique difficile pour le ménage, un mauvais état thermique du logement et une fourniture en énergie coûteuse, peu accessible et de mauvaise qualité. Rôle social du parc privé 2009 Page 9 Source: PIE Drôme Serge Hebrard, chef de la mission solidarité EDF-GDF estime à près de trois millions le nombre de «clients précaires» (ayant une facture d énergie au-delà des 10% de revenus annuels). Une étude réalisée sur ces ménages montre qu ils ont des ressources égales ou inférieures au seuil de pauvreté, et habitent principalement dans le parc ancien privé(2). La vétusté de leur logement aggrave ces consommations d énergie. 30% des bénéficiaires de minima sociaux ont été menacés de coupures d énergie, de gaz ou de téléphone, ou d une expulsion. La pauvreté énergétique entraîne à la fois des conséquences financières (la difficulté, voire l impossibilité de payer des factures est un facteur d endettement, nécessite des aides, des emprunts, ), mais aussi sanitaires (inconfort, maladie, problèmes de sécurité, d humidité, de moisissures, ) et sociales. La Fondation Abbé Pierre estime que 10% des familles n ont pas les moyens de se chauffer correctement(3). (1) Etude ADIL 26 (2) Insee 2006 (3) Rapport 2007 Fondation Abbé Pierre

11 L habitat indigne se développe La notion d'habitat indigne couvre l'insalubrité mais aussi le péril, le risque de saturnisme, le camping permanent, les hôtels meublés dégradés, et de manière générale tout habitat précaire. Il est important de bien distinguer les logements vacants en très mauvais état, remis sur le marché grâce à des travaux, parfois comptés dans les statistiques comme insalubres, des logements occupés par leur propriétaire ou par des locataires, dont le traitement est plus complexe et plus long. On estime en Rhône-Alpes que plus de logements sont insalubres (1). Les tensions actuelles sur le marché locatif ont tendance à générer de nouvelles situations d insalubrité. Laisser un logement se dégrader devient parfois plus intéressant financièrement que de le réhabiliter, malgré un loyer minoré. Les situations sont complexes. Suivant les cas, on emploie les termes d insalubrité, d indécence, de péril, ou de logement indigne. L apparition de ces situations est le résultat d un processus complexe impliquant à la fois le bâti, le propriétaire et l occupant. Les logements insalubres ou indignes relèvent d un problème de santé publique sur lequel il est indispensable d intervenir. Lutter contre ces situations impose aux collectivités locales d être vigilantes et d avoir mis en place un système approprié de repérage, de réponse et d action. La loi de mobilisation pour le logement et contre l exclusion intègre à la notion d habitat indigne toutes les situations dans lesquelles l état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité. Par ailleurs, elle prévoit la possibilité pour le maire ou le préfet de faire exécuter d office les travaux nécessaires y compris lorsque les logements sont devenus vacants. (1) : DRE Marc Gibert Rôle social du parc privé 2009 Page 10

12 Le mal logement est un phénomène massif Près de personnes privées de domicile personnel en Rhône-Alpes Vivant en structure d hébergement et d insertion Hébergés chez des tiers Vivant en Camping / mobile home ou dans un habitat de fortune Résidant en chambre d hôtel Sans domicile fixe Année 2008 Source: Rapport FAP; Rhône Alpes = 10% France Le nombre de mal logés prend une ampleur considérable. Aujourd hui, ce sont près de personnes qui sont privées de domicile personnel en Rhône-Alpes(1). Les situations sont multiples, mais toutes traduisent une urgence sociale. L absence de logement personnel est malheureusement un des aspects du mal logement, que l accentuation de la crise du logement abordable contribue à amplifier. Un logement personnel décent est pourtant à la base de l insertion sociale et professionnelle et garantit la dignité de la personne. Le nombre de sans abri a augmenté de 15,6% entre 2001 et 2006 en France(1). 27% des ménages hébergés par l ALPIL (Action Lyonnaise pour l Insertion par le Logement) sur l agglomération lyonnaise sont salariés(2). Le quart des bénéficiaires du Revenu Minimum d Insertion (RMI), de l Allocation Parent Isolé (API) ou de l Allocation de Solidarité Spécifique (ASS) ne dispose pas de son propre logement. Ils sont hébergés par des proches, vivent en hôtel, dans une habitation mobile ou sont sans domicile. Cette proportion est en hausse (18% en 2002; 24% en 2006)(3). Ne pas disposer de son propre logement s accompagne souvent, quand on est hébergé, de problèmes d inconfort: déficit d équipements sanitaires, surpeuplement, mauvais état du logement. Les bénéficiaires de minima sociaux qui disposent de leur propre logement sont souvent en situation précaire: 55% de ceux qui paient un loyer ou un remboursement d emprunt ont du mal à le faire et 21% ont des difficultés telles qu ils ne pensent pas pouvoir faire face(4). En septembre 2008, 1038 personnes sans logement ou hébergement fixe ont été recensées sur l agglomération lyonnaise(5). (1) Fondation Abbé Pierre (2009), L État du mal logement en France, en prenant comme hypothèse que Rhône Alpes correspond à 10% de la France (2) MRIE (2007), Pauvretés, Précarités, Exclusions Rapport annuel (3) DRESS «Les difficultés de logement des bénéficiaires des minima sociaux» 2008 (4) Insee enquête budget des familles 2006 cité dans l article DRESS (5) MRIE Réseau Personne Dehors «connaissance des personnes sans logement ou hébergement fixe dans l agglomération lyonnaise» - janvier 2009 Rôle social du parc privé 2009 Page 11

13 Les enjeux de l intervention sur le parc privé en Rhône-Alpes En Rhône-Alpes, toutes les collectivités locales sont concernées par la crise Les collectivités locales hésitent à intervenir sur le parc privé 81 % des ménages habitent dans le parc privé Le parc privé joue un rôle social Adapter l habitat face au vieillissement de la population

14 En Rhône-Alpes toutes les collectivités locales sont confrontées à la crise Evolution du prix des appartements anciens par département entre 2001 et 2008 Prix au m² Chiffres régionaux +192% +106% 2008 Gradient synthétique de la tension du marché % % % % % Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute Savoie Source: Min Perval En 8 ans en Rhône-Alpes, les prix ont plus que doublé, y compris dans les zones rurales et les marchés considérés comme détendus. Dans tous les départements les prix des appartements anciens ont connu une augmentation variant de 68% à 192%. Pour les maisons anciennes l augmentation est légèrement plus faible (entre 72% et 108%). Toutes les collectivités locales, sans exception, sont concernées par la flambée des prix immobiliers % Rhône- Alpes Quatre critères sont retenus par Guy Taieb Conseil et l Anah pour évaluer la tension des marchés: - Les niveaux de prix de vente du parc privé - La mobilité dans le parc social - La sur occupation du parc privé - Le taux d effort dans le parc locatif privé Avec les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d'azur, la région Rhône-Alpes est l une des zones les plus tendues. Tous les espaces urbains et une partie des espaces ruraux sont en situation de tension. Étude Min Perval 2005 Données Perval 2009 Anah Guy Taieb Conseil Source: Anah 2008 Rôle social du parc privé 2009 Page 13

15 Les collectivités locales hésitent à intervenir sur le parc privé Évolution du nombre d opérations en Rhône-Alpes entre 2000 et OPAH 55 0 PIG Le nombre d Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH) du parc privé diminue(1). Aux opérations généralistes ont succédé des dispositifs plus ciblés: OPAH RU, OPAH RR, OPAH Copros, Les Programmes d Intérêt Général (PIG), relancés par l Anah en 2006 pour faciliter la mise en œuvre du plan de cohésion sociale ne compensent que partiellement cette baisse. Ils n ont pas les mêmes objectifs et ne concernent pas les mêmes types de territoires. Les OPAH permettent notamment de réinvestir le parc existant. Elles contribuent ainsi à proposer une offre de qualité tout en limitant l étalement urbain. Elles favorisent la mixité sociale puisqu elles permettent de mettre sur le marché des logements à loyer maîtrisé au sein des espaces urbanisés existants. Elles peuvent également limiter la gentrification en maintenant les populations sur place. Les Programmes Sociaux Thématiques (PST) sont des actions orientées vers la production de logements très sociaux, ils sont également en forte diminution. Ces dispositifs témoignent de la mobilisation autour du parc privé des collectivités qui en prennent la maîtrise d ouvrage. En amont, les PLH montrent déjà cette implication. 13 PST 5 Chiffres régionaux Source: Anah ,3 Les Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat, d une durée de trois ans, sont réalisées à l initiative des collectivités locales qui en sont les maîtres d ouvrage. La baisse constatée du nombre d opérations en Rhône-Alpes est à nuancer au niveau national: 203 OPAH nouvelles en 2007, chiffre en nette évolution depuis 2005, date à laquelle on ne comptait que 106 OPAH nouvelles Cependant, le nombre d OPAH en vigueur est en diminution: 303 opérations de moins en 2007 qu en 2006 La participation financière des Collectivités Territoriales délégataires sur le parc privé est réparti comme suit(2): Participation financière du délégataire en uro par habitant dans le parc public et privé 11 5,3 2,7 2,4 2,9 1,2 ND Grenoble Metro public privé 4,3 2,1 13,9 3,4 Voiron Vienne Ain Grand Lyon Annemasse (1) Anah (2)Chiffres tirés des conventions de délégation Moyenne annuelle (ou montant de la première année, selon les informations disponibles) Rôle social du parc privé 2009 Page 14

16 80 % des ménages habitent dans le parc privé Statut d occupation des ménages Rhônalpins Autres 2.2% Chiffres régionaux 59% des logements loués appartiennent au parc privé (2) Les particuliers détiennent 90% des logements locatifs privés 80% des bailleurs louent au plus 2 logements(2). Locataires du parc privé 24.5% 56.5% Propriétaires Le taux d effort après déduction de l aide au logement est de 50% dans le parc privé contre 23% dans le parc public pour un couple avec 2 enfants qui dispose d un revenu équivalent à 1,5 Smic(3). Locataires HLM 16.8% Source: DRE Filocom 2005 Le parc privé loge 81% de la population, que ce soit en tant que locataire ou propriétaire occupant(1). Un investissement lourd dans de nouveaux logements HLM ne suffira pas à répondre aux besoins des personnes modestes. L effort de construction et la mobilisation du parc ancien doivent être menés conjointement. (1) Filocom 2005 (2) Anah (3) Fondation Abbé Pierre (2009), L État du mal logement en France Rôle social du parc privé 2009 Page 15

17 Le parc privé joue un rôle social Où vivent les ménages pauvres? Chiffres régionaux Le parc privé accueille 86% des étudiants(1) 24% des ménages immigrés(2) Locataires du Parc privé 33.4% 29.1% Propriétaires 64% des ménages pauvres(1) 3 bénéficiaires d aides au logement sur 5 Au niveau national, 78% des locataires du parc privé ont des revenus inférieurs au seuil d accès aux logements sociaux soit 4,9 millions de ménages(1). Locataires HLM 37.5% 46% des locataires du parc privé en France ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources des logements très sociaux soit environ 2,9 millions de ménages(1). Source: DRE Filocom 2005 Le parc privé accueille 30% de propriétaires occupants et 33% de locataires sous le seuil de pauvreté, soit 63% des ménages pauvres(1). Un ménage pauvre au sens de l Insee a un revenu inférieur à 880 /mois et par unité de consommation en 2006 (le 1er adulte compte 1, le 2ème compte 0,5 et les enfants de moins de 14 ans comptent 0,3)(2). Le parc locatif privé est le dernier secteur qui connaît un taux de rotation élevé. Il accueille les étudiants et les jeunes ménages alors qu ailleurs le parcours résidentiel est bloqué. Cette mobilité provient pour une part de l offre de petits logements, pour une autre part de loyers plus élevés, et parfois aussi de situations d indécence. Le marché du logement locatif indécent, c est-à-dire les logements à loyers peu élevés en raison de leur très faible qualité, après avoir fortement diminué, a tendance à réapparaître. (1) Anah Atlas du parc privé 2008 (2) Insee 2006 Rôle social du parc privé 2009 Page 16

18 Adapter l habitat face au vieillissement de la population Nombre de personnes de plus de 80 ans en Rhône-Alpes en 2005 et (4,1%) (6,9%) Chiffres régionaux Source: Agence d urbanisme de Lyon L espérance de vie augmente de plus d un trimestre par an depuis 2000(2). L espérance de vie sans invalidité a progressé plus vite que l espérance de vie, mais ce phénomène risque d évoluer. L âge auquel, statistiquement, les personnes âgées commencent à ressentir une gène dans la vie quotidienne est évalué à 73 ans(3). La vie en collectivité concerne un nombre très restreint de personnes âgées. Elle concerne: - 1 personne sur 100 de 60 ans à 70 ans - 1 personne sur 40 de 70 ans à 80 ans - 1 personne sur 10 entre 80 ans et 90 ans - 1 personne sur 3 au-delà de 90 ans(2) La population vieillit. En Rhône-Alpes, les personnes âgées de plus de 80 ans représentaient 4,1% de la population en En 2030, leur nombre aura presque doublé, ils représenteront alors 6,9% de la population(1). Les personnes âgées, peu mobiles, occupent des logements plus longtemps et souvent en sous peuplement. Ce phénomène de vieillissement va donc contribuer à accentuer la pénurie de logements. De plus, les personnes âgées ont un rapport à la ville particulier qui se traduit par de nouveaux besoins en terme d accessibilité. Ces nouvelles problématiques concernent également les logements eux-mêmes. L ampleur du phénomène rend indispensable une action sur le parc de logement privé pour l adapter aux besoins spécifiques en terme d accessibilité. (1) Agence d Urbanisme de Lyon (2) Insee (3) Conseil Économique et Social Rôle social du parc privé 2009 Page 17

19 Les possibilités d action des collectivités territoriales Agir pour un logement décent pour tous Agir pour des loyers maîtrisés Diminuer les charges dans le parc privé Adapter l habitat pour les populations âgées et handicapées Aider les copropriétés fragiles Des actions qui concernent aussi bien les propriétaires occupants pauvres que les locataires du parc privé.

20 Agir pour un logement décent pour tous Mettre en œuvre la loi sur le Droit au Logement Opposable en impliquant le parc privé L objectif de la Loi sur le Droit Au Logement Opposable (dite loi DALO) est de garantir à chacun un logement décent. A l échelle des territoires rhônalpins, la mise en œuvre de la loi pose 3 questions essentielles : La production de logements abordables pour les personnes démunies, La mobilisation du parc privé pour contribuer à la mise en œuvre des décisions de justice pour le logement des personnes prioritaires La qualité du parc existant, car si, en Rhône Alpes, près de personnes sont privées d un vrai logement, 50 à sont dans un logement insalubre et sont tout aussi prioritaires au regard de la loi. La production de logements très sociaux relève à la fois du secteur HLM et du secteur associatif, souvent en partenariat. Le secteur associatif s est particulièrement investi dans le logement d insertion, pour des familles en grandes difficultés. Compte tenu de l augmentation des prix du foncier, ses moyens d intervention s essoufflent. Il est aujourd hui nécessaire que les collectivités relancent et soutiennent la production de logements d insertion en utilisant toute la palette de solutions mobilisables. Des commissions d attribution de logements du parc privé existent déjà pour les logements PST (logements très sociaux du parc privé). Ce mécanisme peut être étendu. A Vienne une commission d attribution fonctionne depuis plus de 10 ans sur le parc privé conventionné. Elle propose des candidats aux propriétaires privés. Son rôle est d autant plus apprécié que le Pact accompagne les locataires et intervient en cas de difficulté. La lutte contre l habitat indigne est une priorité. Entre 2003 et 2008, la MOUS Habitat Indigne de Lyon a permis de traiter 440 logements. Les Pact ont besoin d un soutien fort des collectivités locales et de leurs partenaires pour que les propriétaires privés réhabilitent leur logement et ne contribuent plus à l allongement de la file des demandeurs. L expérience écossaise du droit au logement opposable est particulièrement intéressante à étudier. La démarche écossaise est très pragmatique. Elle consiste avant tout à réunir tous les acteurs autour de la table et à définir collectivement les moyens d arriver à un nombre suffisant de logements décents et abordables. C est moins le texte de loi qui importe que le processus en marche pour atteindre les objectifs. Nos interlocuteurs écossais ont longuement insisté sur les actions de prévention à conduire pour ne plus avoir de personne en situation d habitat précaire. Il est pour eux, aussi important d agir en amont qu en aval. Ils ont donc mis en place une politique de norme de qualité pour les logements, de permis de louer et d accompagnement social pour que les cas solutionnés aujourd hui le soient de façon durable. Les logements très sociaux dans le parc privé français sont produits dans le cadre d un «Programme Social Thématique» (PST). La production est aujourd hui trop basse, car le système d aide n est pas assez favorable à la promotion de cette solution auprès des propriétaires privés. Pourtant le parc constitué joue pleinement son rôle d accueil de ménages démunis. Ainsi dans l Ain, le Programme Social Thématique permet de mobiliser 140 logements privés réservés aux ménages en difficulté. Le PACT recherche et accompagne les propriétaires intéressés et assure le suivi de l attribution des logements. La loi DALO prévoit que le Préfet, à la suite de la décision de la commission de médiation, puisse proposer à la personne mal logée un logement conventionné dans le parc privé. Cette disposition correspond pleinement au projet de notre mouvement qui est d agir dans le parc privé pour le logement des personnes démunies. La fédération des organismes du 1% Logement (UESL) et l État ont signé en décembre 2006 une convention pour créer la Garantie des Risques Locatifs (GRL). Elle permet d une part à des ménages à faible revenu d accéder à la location sans subir de discrimination liée à leur situation sociale fragile (exigence d une seconde caution notamment); d autre part, elle doit permettre de faire baisser le nombre de logements vacants par une sécurisation des propriétaires en cas d impayé ou de dégradation. Rôle social du parc privé 2009 Page 19

21 Agir pour des loyers maîtrisés Encourager le conventionnement social avec travaux Le conventionnement social Anah permet de remettre sur le marché des logements locatifs en bon état à des prix inférieurs de 20 à 40 % à ceux des loyers libres. Le conventionnement progresse(1)(2) Loyer mensuel au m² 10 /m² Loyers de marché en 2009 Plafonds de Loyers Anah de base en Evolution de la production de logements conventionnés sociaux et très sociaux par l'anah en Rhône-Alpes, dont ceux produits par les PACT ANAH PACT /m² Gex Annemasse Grenoble Lyon Chambéry Saint-Étienne Valence Bourg-en- Bresse Source: CLAMEUR Les actions d animations (OPAH, PIG ou opérations spécifiques) lancées par les collectivités montrent qu avec une ingénierie adaptée et une animation volontariste, ces opérations portent leurs fruits : L OPAH de Chambéry Métropole a permis de mettre sur le marché 166 logements à loyers maîtrisés entre 2005 et 2008, dont la moitié sur la commune de Chambéry. Les locataires ont pu être maintenus dans les logements avec un loyer proche de celui pratiqué avant les travaux. Le dispositif d aide de l Anah a été adapté pour permettre l équilibrage financier des opérations et garantir la création des conventionnements. 128 logements ont été réhabilités entre le lancement de l OPAH Valence Major en 2007 et la fin de l année Elle vient renforcer une première OPAH qui a pris fin début Du fait des priorités de l ANAH Drôme, le conventionnement des logements est obligatoire. Les logements conventionnés avec des subventions de l Anah sont des logements «remis à neuf». Les personnes logées remplissent les mêmes conditions que pour les HLM : les plafonds de ressources sont identiques pour les logements PLUS et pour les logements Anah en conventionnement social. ( / an soit 170% du SMIC Annuel net) Une étude réalisée en Ardèche montre que les propriétaires respectent leurs engagement qu il s agisse de la durée du conventionnement ou des conditions de ressources des locataires(3). (1) Observatoire du Mouvement Pact Arim (2) Anah - DRE (3) DDE Ardèche Rôle social du parc privé 2009 Page 20

22 Diminuer les charges dans le parc privé A B C D E F G La consommation d énergie des logements conventionnés avant et après travaux 0% 0.2% 1.5% 7.2% 18.5% 21% 51.6% Avant travaux A B C D E F G Cette étude mesure les consommations théoriques en énergie primaire (chauffage et eau chaude), Source: PUCA 2008 c est-à-dire en énergie de base nécessaire à la production de l énergie finale consommée. Les logements réhabilités dans le cadre du conventionnement doivent répondre à des normes de qualité déterminées par l Anah et à la réglementation thermique en vigueur. L étude réalisé par le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) sur un échantillon de 513 logements montre que les OPAH permettent de réelles améliorations. Concrètement, ces travaux permettent de diviser par deux les consommations énergétiques des logements réhabilités(1). La plupart des logements anciens ont un classement F ou G avant réhabilitation. Dans le cadre du conventionnement avec travaux Anah, ils remontent au niveau C ou D. Les opérations d amélioration de l habitat ou de la qualité thermique des bâtiments sont un outil efficace pour promouvoir une politique d économie de charges dans le parc privé : A Grenoble, le travail fait avec les copropriétaires du quartier des Grands Boulevards pour qu ils améliorent les performances thermiques de leur immeuble en réhabilitant et en isolant les façades. Des actions similaires sont par exemple conduites dans la Loire, à Saint- Chamond, sur le copropriété du Gai Soleil. 0.2% 0.8% 22.5% 28.2% 25.3% 15% 8% Après travaux A Saillans, dans la Drôme, l OPAH comporte un volet développement durable axé sur la maîtrise des énergies et des consommations d eau, la promotion des énergies renouvelables, l emploi de matériaux locaux et durables pour la réhabilitation et le tri sélectif des déchets ménagers. Les travaux réalisés dans le cadre du conventionnement Anah ont permis de diminuer de 20% la facture énergétique des logements. Le coût de l énergie a été multiplié par 2 en 6 ans. La réglementation Anah a évolué depuis le début de l année Les OPAH doivent désormais obligatoirement intégrer un volet maîtrise de l énergie et lutte contre la précarité énergétique. Par ailleurs, les travaux de plus de euros HT doivent faire l objet d une évaluation thermique de type DPE et permettre de sortir de la classe G pour bénéficier d aides (propriétaires bailleurs). Les dispositifs incitatifs encouragent les propriétaires à l amélioration de la qualité thermique. Les critères d éligibilité aux aides de l Anah garantissent aujourd hui aux collectivités que les réhabilitations financées permettront un gain sur les consommations. Les diagnostics de performance énergétiques (DPE), qui mesurent la consommation énergétique théorique des logements, sont obligatoires lors de la mise en location d un appartement. Ils permettent à un locataire d être informé sur la qualité énergétique de son futur logement. Ils comportent également des recommandations de travaux qui peuvent inciter le propriétaire à effectuer des améliorations Le niveau A correspond à des logements neufs construits avec les exigences de la très basse consommation (< à 50 kwh/m²/an). (1) PUCA 2008: L habitat existant dans la lutte contre l effet de serre Rôle social du parc privé 2009 Page 21

23 Adapter l habitat pour les populations âgées et handicapées Les collectivités territoriales peuvent agir sur l habitat dans 4 directions: Adapter les logements aux handicaps de leurs habitants Rendre les espaces et les bâtiments publics accessibles Rapprocher l offre et la demande de logement adapté (Bourse au logement) Encourager les expériences innovantes Pour permettre à des personnes handicapées de vivre dans un logement autonome, le CALD de la Drôme s est engagé, avec le soutien de nombreux partenaires, dans la réhabilitation d un immeuble mis à disposition par la ville de Valence. Les locataires des 4 logements temporaires et des 3 logements permanents bénéficient d un accompagnement médico-social adapté. En Ardèche, le PACT Habitat et Développement Ardèche assure auprès de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) une mission «accessibilité logement». Le PACT H&D Ardèche étudie la faisabilité technique des projets d adaptation des logements et accompagne leur réalisation. Par ailleurs, le PACT H&D Ardèche accompagne les collectivités par des expertises techniques et l animation des Commissions Communales d Accessibilité et des Plans de Mise en Accessibilité. Adalogis 26 est un site Internet monté dans la Drôme, en partenariat avec l APF et les acteurs locaux pour organiser le rapprochement entre l offre et la demande de logements locatifs adaptés. Des bourses au logement adaptés similaires sont opérationnelles dans le Rhône, l Ain et l Ardèche et en projet dans Isère. Financer l adaptation de personnes âgées ou handicapées requiert la plupart du temps plusieurs sources de financement. L Agence Nationale de l Habitat est le premier financeur de l adaptation des logements pour les personnes âgées. Les Conseils Généraux sont très présents sur cette question au travers de l APA (l Aide Personnalisée pour l Autonomie Personnes âges dépendantes). Mais les moyens mobilisés ne sont pas toujours à la hauteur des enjeux. Les aides financières fluctuent. Les caisses de retraite et la Région se sont retirées du financement de l adaptation des logements des personnes âgées, qui devient plus difficile. La Prestation de Compensation et l aide à l adaptation de l Anah sont les deux principaux éléments de l aide aux personnes handicapées. La loi pour l autonomie des personnes handicapées a créé de nouvelles obligations pour les Collectivités Territoriales dans le domaine de l accessibilité. Rôle social du parc privé 2009 Page 22

24 Aider les copropriétés fragiles On compte environ logements en copropriété dans la région Rhône-Alpes, dont près de la moitié ont été construits entre 1950 et Certaines copropriétés sont dans un état préoccupant. Leurs instances de gestion ne fonctionnent plus et les immeubles se dégradent. Leur mauvaise qualité énergétique génèrent des charges trop élevées. Or les copropriétés fragiles jouent un rôle essentiel dans les marchés immobiliers locaux (primo accession et parc locatif abordable). Il est donc primordial de les traiter efficacement pour qu elles continuent à jouer leur rôle de parc social de fait. La tâche est difficile en raison de la lourdeur et de la longueur des prises de décision dans toute copropriété. Pour enrayer le processus de dégradations, il est important d agir conjointement sur: Le fonctionnement des instances de gérance pour les remobiliser durablement (parfois obligation d une remise en place des ces instances) La gestion financière de la copropriété, pour consolider la trésorerie de façon pérenne, L amélioration du bâti pour remettre aux normes les parties communes et réaliser des travaux qui favoriseront les économies de charges d entretien et d énergie. Les agglomérations rhônalpines interviennent depuis 1980 dans ce type de parc c est-à-dire depuis l origine de l intervention publique. Elles ont mené de nombreuses expérimentations, qui ont largement contribué à l élaboration des politiques nationales d intervention Les PACT réalisent pour le compte de collectivités différents types de missions sur les copropriétés : expertises et formations, études et diagnostics à l échelle d une copropriété ou d un ensemble, actions préventives, animations d opérations : OPAH copropriété et plans de sauvegarde Le réseau SACICAP intervient depuis quelques années dans les copropriétés fragiles au titre de ses missions sociales. Ainsi, PROCIVIS Rhône et l Arim du Rhône ont signé plusieurs conventions, qui ont permis le préfinancement de subventions pour près de 75 propriétaires occupants modestes et l octroi de prêts Missions sociales pour 20 accédants à la propriété dans les différents copropriétés en plan de sauvegarde. De plus en plus de collectivités croisent approche énergétique et approche sociale pour agir aussi sur les charges. Rôle social du parc privé 2009 Page 23

25 Le Mouvement PACT-ARIM en Rhône-Alpes

26 Le Mouvement PACT-ARIM en Rhône-Alpes PACT et ARIM du Rhône PACT de l Ain PACT Rhône Ouest ACT HABITAT Haute-Savoie PACT du Roannais PACT Loire CAL PACT de Savoie Les PACT en Rhône-Alpes, ce sont : 12 associations présentes dans tous les départements, au service des particuliers et des collectivités : 2 structures de Maîtrise d Ouvrage d Insertion, 230 salariés et autant d administrateurs bénévoles. PACT H&D Ardèche PACT de l Isère Un réseau associatif à but non lucratif, mobilisé pour le droit au logement. Le Mouvement PACT est un mouvement associatif national au service de l'homme dans le domaine de l'habitat, avec une priorité d'action en faveur des personnes les plus défavorisées. CALD de la Drôme Union Régionale PACT Rhône-Alpes 7 domaines d action dans une perspective de développement durable : L insertion par l habitat : pour l accès durable au logement, ou le maintien dans leur logement des personnes et des familles défavorisées, sans abri, mal logées ou en difficulté. La lutte contre l insalubrité et l indécence en agissant au cas par cas, ou à l échelle d un quartier ou d un territoire plus vaste. Le développement de l offre de logements sociaux dans le parc privé en s appuyant sur le mécanisme du conventionnement qui permet à des propriétaires de bénéficier d aides en contrepartie de l engagement de louer pendant 9 ans à des loyers modérés. La réhabilitation des centres anciens parce qu'ils sont notre patrimoine et doivent rester accessibles à tous. Le renouvellement urbain et l action auprès des copropriétés en difficulté. L adaptation du logement des personnes handicapées ou des personnes âgées et l accessibilité des quartiers ou des ensembles bâtis. La conduite d actions ou d études ayant pour but l'amélioration de l'habitat et du cadre de vie, et la définition de politiques d aménagement et d habitat. Rôle social du parc privé 2009 Page 25

27 Annexes Quelle définition de la pauvreté? Les différents plafonds de ressources Plafonds de loyer dans les dispositifs fiscaux en 2006 Les chiffres du Plan de Cohésion Sociale Glossaire La Genèse du document

28 Annexe 1 : Quelle définition de la pauvreté? La pauvreté monétaire : Un individu ou un ménage est considéré comme pauvre au sens de l INSEE lorsque son niveau de vie est inférieur au seuil de pauvreté. Ce seuil correspond à 60% de la médiane des niveaux de vie.(l INSEE a adopté récemment la définition européenne de ce seuil 60%, auparavant le seuil retenu par l INSEE était de 50% de la médiane des niveaux de vie). Selon cet indicateur, 13.2% de la population était pauvre en 2006, avec des revenus mensuels inférieurs à 880 euros pour un personne seule. Parmi elle, 50% des individus vivaient avec moins de 720 euros par mois. Pour tenir compte de la composition des ménages, le seuil de pauvreté est mesuré en fonction des revenus par unité de consommation. La deuxième personne au foyer compte pour une demi part et les enfants de moins de 14 ans pour 0.3 part. La pauvreté liée aux conditions de vie : Cet indicateur se concentre sur la notion de «difficultés matérielles» rencontrées par les ménages. Elles sont mesurées par le nombre de privations auxquelles un ménage déclare être confronté, parmi un ensemble de vingt-sept, prises comme référence. Sont considérés comme pauvres les ménages qui cumulent au moins huit difficultés. Selon cet indicateur, 12.7% des ménages étaient pauvres en Le seuil de pauvreté en 2006 Composition du ménage Une personne seule Couple sans enfant Par enfant de moins de 14 ans Par enfant de plus de 14 ans Revenu mensuel Proportion des ménages rencontrant des difficultés de conditions de vie. Type de difficultés Contrainte budgétaire Restriction de consommation Retards de paiements Difficultés de logement Part dans la population Parmi les ménages pauvres 13.6% 66.4% 12% 75.2% 9% 41.7% 8.3% 32.7% Rôle social du parc privé 2009 Page 27

29 Annexe 2 : Les différents plafonds de ressources Le graphique ci-contre reprend les principaux plafonds de ressources pris en compte par l Anah et les organismes HLM pour la région Rhône-Alpes, ainsi que les principaux indicateurs nationaux: SMIC, niveau de vie médian et seuil de pauvreté. 500 Pour faciliter les comparaisons, les chiffres concernent un ménage composé d une personne seule et tous les montants indiqués sont des ressources mensuelles. Les plafonds indiqués pour l Anah sont ceux applicables hors Paris et Région parisienne. RMI PO Anah très social Plafonds Anah conventionnement très social et plafonds HLM (PLAI) Seuil de pauvreté 60% PO Anah plafonds de base Plafonds de ressources Anah pour les propriétaires occupants Smic net PO Anah en OPAH, PSG ou Handicap Niveau de vie médian Plafonds Anah conventionnement social et plafonds HLM (PLUS) Année 2009, sauf: seuil de Plafonds de ressources HLM pauvreté et revenu médian et ANAH PO : Propriétaire Occupant. Plafond pour la réalisation de travaux. Indicateurs Nationaux On notera que le plafond du conventionnement social Anah est identique au plafond de ressource des PLUS HLM. En revanche, le plafond de conventionnement très social Anah (PST) est inférieur au plafond des PLAI des HLM. Cela illustre bien la vocation très sociale des PST. Anah Insee Ministère du logement Rôle social du parc privé 2009 Page 28

30 Annexe 3 : Plafonds de loyers dans les dispositifs fiscaux Loyers de marché et plafonds de loyer «Robien recentré» 20 /m² 15 /m² 10 /m² 5 /m² Loyers de marché en 2009(1) Plafonds de loyer «Robien Recentré» en 2009 Plafonds de loyer «Scellier Social» en 2009 Les plafonds de loyer du dispositif Scellier Social sont, en Rhône Alpes équivalents (voire supérieurs) aux loyers de marché et ne permettent pas de constituer une nouvelle offre de logements abordables. Plafond à /m² en zone A : loyer de marché d Annemasse à 11,20 /m²(1). Plafond à /m² en Zone B1 : loyer de marché de /m² à Lyon(1). Plafond à 9.56 /m² en zone B2 : loyer de marché de Bourg en Bresse à 8 /m² ; de 8,40 /m² à Valence(1) les plafonds du «Robien Recentré» sont supérieurs Plafond à /m² en zone A : loyer de marché d Annemasse à 11,20 /m²(1). Plafond à /m² en Zone B1 : loyer de marché de /m² à Lyon(1). Plafond à /m² en zone B2 : loyer de marché de Bourg en Bresse à 8 /m² ; de 8,40 /m² à Valence(1) Le Robien recentré est applicable jusqu au 31 décembre il concerne le neuf et l ancien. En neuf il est remplacé par le dispositif Scellier dont les plafonds de loyer sont très proches. Gex Annemasse Grenoble Lyon Chambéry Saint-Étienne Valence Bourg-en- Bresse Le Scellier social est une variante du Scellier avec des plafonds de ressource à respecter pour les locataires, des plafonds de loyer plus bas et des contreparties fiscales plus importantes (1) CLAMEUR Rôle social du parc privé 2009 Page 29