Conférence des Notariats de l Union Européenne

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1 Conférence des Notariats de l Union Européenne Position de la CNUE relative au livre vert de la Commission européenne sur le crédit hypothécaire dans l Union européenne du 19 juillet 2005 I. INTRODUCTION Au préalable, la Conférence des notariats de l Union européenne (CNUE) tient à féliciter la Commission européenne du présent Livre vert concernant la méthode d élaboration de ce document, qui prend en compte tant les avis des différents acteurs intéressés, que les autres instruments communautaires existants et les différentes dimensions culturelles et sociales des États membres. La CNUE souligne qu elle est convaincue que la forme de consultation qui a précédé l élaboration du livre vert est un bon procédé pour conduire certaines réflexions dans le domaine du droit hypothécaire, domaine juridiquement complexe, touchant tant les consommateurs que les citoyens en général, et ayant un impact fort sur l économie interne de l Union européenne. Quant au contenu du Livre vert, des réponses aux différents points soulevés sont proposées : II. PROTECTION DES CONSOMMATEURS - 16, relatif à l information précontractuelle sur les prêts au logement : La CNUE est favorable à une protection renforcée du consommateur au titre de l information. Une telle information devrait porter sur les éléments économiques, financiers et juridiques d un crédit hypothécaire. S'agissant des conditions juridiques, la CNUE est d'avis qu'elles devraient également être données au stade précontractuel pour le contrat de sûreté, idéalement par un tiers de confiance indépendant. La CNUE estime judicieux de prévoir la fourniture de conseils indépendants, individuels et adéquats aux emprunteurs avant la signature du contrat de crédit. - 22, relatif au remboursement anticipé du prêt, et notamment au choix du mécanisme assurant l information du consommateur quant aux possibilités de remboursement anticipé : La CNUE reconnaît que des expériences positives ont déjà été faites avec une clause relative à la possibilité de remboursement anticipé prévue par la loi nationale de certains Etats membres. Elle suggère de prendre en considération une telle clause en tenant compte des expériences faites par des acteurs économiques concernés dans les pays qui connaissent déjà une telle réglementation.

2 2-24, portant sur le taux annuel effectif global (TAEG) appliqué au prêt hypothécaire : La CNUE suggère l instauration d une méthode unique et transparente de calcul du TAEG. De plus, le notariat est favorable à l ajout d une information séparée complémentaire, portant notamment sur le coût direct et indirect du prêt, afin de lutter plus efficacement contre le surendettement et de permettre un choix éclairé du consommateur de crédit. - 29, relatif à la normalisation des contrats hypothécaires, par exemple via un 26 e régime : La CNUE relève tout d abord que la formulation «des contrats hypothécaires» ne permet pas de déterminer ce dont il est question : le contrat de crédit ou la sûreté hypothécaire. En tout état de cause, la CNUE n est pas favorable à l instauration d une normalisation dans ces domaines. En effet, que l on passe par une harmonisation classique (qui, en outre, porterait atteinte à la liberté contractuelle), ou par un «26 ème régime», l on interviendrait nécessairement dans un domaine relevant de la compétence des Etats membres (régime de propriété des Etats membres). Cela ne serait pas opportun et remettrait en cause les cultures juridiques des Etats membres concernant le droit de propriété. Enfin, il n est pas démontré que le résultat attendu en termes d intégration du marché du crédit hypothécaire serait substantiel, en comparaison avec l importance du «chantier» impliqué. Par ailleurs, une normalisation suppose qu'il existe des situations qui requièrent une telle normalisation. La Commission constate elle-même que différentes catégories de consommateurs nécessitent différents types d'informations (cf. point 17 du livre vert). C'est déjà pour cette raison qu'une harmonisation des contrats est à exclure. - 30, portant sur les recours dans le domaine du crédit hypothécaire, et notamment sur la médiation : Il semble opportun que la Commission européenne promeuve le recours aux modes alternatifs de résolution des litiges (ADR) dans le domaine du crédit hypothécaire, en cohérence avec l actuelle proposition de directive sur certains aspects de la médiation en matière civile et commerciale, et avec le code européen de déontologie en matière de médiation (dont la CNUE est signataire). En effet, outre leur contribution au désengorgement des tribunaux, les ADR constituent une méthode généralement «mieux vécue» par les parties que les méthodes classiques de recours judiciaire. Toutefois, la CNUE juge nécessaire d attirer l attention sur le fait que l'équilibre des intérêts non conflictuels et sur base d une démarche volontaire constitue l'objet du conseil et l'authentification par le notaire. La finalité de la procédure d authentification consiste à choisir en amont de la conclusion du contrat une rédaction consensuelle et individuelle. Il serait souhaitable que la Commission européenne reconnaisse ces avantages de l authentification préalable en proposant d'opter pour cette voie de prévention des conflits. La médiation évoquée intervient toujours après la conclusion du contrat et la naissance d un litige. Or, l objectif d une protection juridique préventive consiste justement à concilier les intérêts des parties en amont et à éviter tout conflit. Cet aspect devrait être placé au centre des réflexions. La CNUE souhaite souligner que dans les deux cas de figure, le notaire peut jouer un rôle important en tant que tiers de confiance pour les parties.

3 3 III. QUESTIONS JURIDIQUES - 32, concernant le droit applicable aux contrats, y compris aux contrats hypothécaires (convention de Rome de 1980) : La 1 ère solution évoquée par la Commission consiste à prévoir un régime unique applicable aux contrats de crédit. Cette solution ne semble pas opportune. En effet, la loi applicable aux contrats de sûreté doit nécessairement être la loi du pays de situation de l immeuble, afin de respecter le droit de propriété des Etats membres. C est pourquoi la Commission propose d aligner le droit applicable aux contrats de crédit sur le droit applicable aux contrats de sûreté. Or, pour des raisons tenant à la protection du consommateur, il importe que le contrat de crédit puisse être soumis à la loi du pays de résidence du consommateur. Enfin, prévoir un régime spécifique constituerait un «chantier» important, pour un résultat contestable. La 3 ème solution évoquée par la Commission consiste à exclure l application, aux contrats hypothécaires de consommation, des règles contraignantes relatives à la protection des consommateurs, sous réserve notamment qu un haut niveau de protection des consommateurs soit garanti au niveau européen. Une telle solution constituerait, là encore, un chantier important, et impliquerait des négociations difficiles. En comparaison avec les 1 ère et 3 ème solutions qui viennent d être évoquées, la 2 ème solution semble être la solution idéale. En effet, elle ne nécessite pas de chantier spécifique au crédit hypothécaire. La Convention de Rome de 1980 relative à la loi applicable aux contrats, en voie d être modernisée et communautarisée, prévoit en effet un système tenant compte à la fois du principe de la liberté contractuelle, et de la protection du consommateur. Or, il importe : - de ne pas exclure artificiellement le domaine hypothécaire du champ d application du futur Règlement «Rome I», au prétexte qu il s agirait d un domaine particulier ; - de ne pas «morceler» les régimes de droit international privé, tout en vidant le futur Règlement «Rome I» de sa substance ; - d assurer la cohérence de l acquis communautaire. La CNUE soutient par conséquent cette 2 ème européenne. solution proposée par la Commission - 33, consacré au droit applicable aux sûretés : Le notariat soutient l avis de la Commission consistant à maintenir le principe «lex rei sitae» pour le droit applicable aux sûretés. - 36, traitant de la compilation et de l accès aux base de données relatives à la qualité de la signature des clients : La CNUE comprend l intérêt des créditeurs de disposer d'un maximum d'informations. Toutefois, elle tient à préciser que les facteurs culturels, précisément en matière de protection des données, varient fortement d un Etat membre à l autre. Déjà, à ce jour, certains consommateurs doivent affronter des difficultés sérieuses pour se voir réhabilités s'ils ont été enregistrés dans des bases de données (nationales) par erreur ou en raison de problèmes dans le passé. Les impacts d une diffusion de ces données au niveau européen sur les consommateurs devront être soumis à une analyse approfondie.

4 4-38, portant sur l évaluation du bien immobilier : A cet égard, la CNUE remarque que dans certains Etats membres le notaire réalise des évaluations des biens immobiliers. Dans ce cas, la fiabilité des évaluations effectuées par les notaires est renforcée par leur bonne connaissance pratique du secteur immobilier de la région dans laquelle se trouve l immeuble à évaluer, et ce, en raison de l activité quotidienne du notaire et de sa répartition géographique sur tout le territoire de l UE. - 42, relatif à la saisie immobilière (vente forcée) et plus particulièrement à l amélioration des procédures de vente forcée : Un échange mutuel d informations entre les Etats membres concernant les coûts et la durée des procédures nationales relative à la saisie immobilière est louable. Cet échange peut également inciter les Etats membres à optimiser les procédures insatisfaisantes. Pour des raisons juridiques et de subsidiarité, une intervention à une échelle plus ample de la part de l Union européenne semble toutefois peu opportune. En tout état de cause, à terme, les procédures de vente amiable du bien donné en garantie devraient être favorisées. En outre, une protection particulière pourrait être accordée si la saisie porte sur la résidence principale du débiteur. A titre exemple, une différenciation pourrait être opérée entre les résidences principales d une part, et les résidences secondaires ainsi que les biens immobiliers des marchands de biens d autre part. IV. SÛRETÉS HYPOTHÉCAIRES - 46, traitant des registres fonciers, notamment du projet EULIS, visant à renforcer la coopération entre propriétaires et contrôleurs des registres et à faciliter l accès transfrontalier à leur contenu : La CNUE estime que chaque État membre doit jouir d une liberté d organisation dans le domaine des registres fonciers, pour des motifs de fiabilité et de sécurité juridique. Elle est donc réservée sur le projet EULIS. En revanche, la recommandation du Forum group sur le droit hypothécaire, visant à faire apparaître les sûretés «cachées», serait de nature à améliorer encore la fiabilité des registres fonciers, et à garantir la sécurité juridique. - 48, relatif à la faisabilité et à l opportunité d une Eurohypothèque : Lors de l'examen de l'opportunité d'introduire l Eurohypothèque, il faut veiller à ce que celle-ci n'entraîne pas de lourdes conséquences dans le domaine du droit des biens, du droit procédural et du régime de l exécution forcée des Etats membres. C est précisément cette coexistence de l hypothèque nationale et de l Eurohypothèque qui démontrera l'étroite interdépendance des instruments. Elle doit donc être considérée avec le plus grand soin. Le notariat réfléchit activement à cette question depuis de nombreuses années. La CNUE est donc prête à partager son expertise juridique en la matière dans le cadre du suivi des réflexions en cours.

5 5 V. FINANCEMENT DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE La CNUE souhaite souligner que la question du contrat de crédit hypothécaire dématérialisé est subjacente à la question du refinancement de l hypothèque. Dés lors, afin de contribuer à la préservation de la sécurité juridique, la CNUE souhaiterait être associée aux réflexions sur le financement du crédit hypothécaire et se tient donc disponible pour participer aux travaux du groupe de travail ad hoc. Conférence des Notariats de l Union Européenne Bruxelles, le 25 novembre 2005