MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE

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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 3ème Trimestre 2018 En attendant le grand soir!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Investissement en France 3 03 Répartition géographique 4 04 Bureaux Ile-de-France 5 05 Commerces 7 06 Logistique 8 07 Investisseurs 9 08 Définitions 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2ème), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3ème trimestre suivi de +1,7% au 4ème trimestre Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Prudence de la BCE Contrairement à la FED, la Banque Centrale Européenne (BCE) n envisage pas encore de remonter ses taux d emprunt. Une telle initiative, attendue au plus tôt pour le 2nd semestre 2019, s annonce de plus mesurée et progressive. Cette prudence de la BCE, conditionnée à l évolution de l inflation et aux conditions géopolitiques, se veut également rassurante pour les entreprises qui pourront ainsi s adapter à des conditions de financement moins clémentes que celles initiées depuis 2015 via des taux d emprunts négatifs. L environnement de taux bas en matière de financements immobiliers devrait ainsi se poursuivre. Croissance du PIB en France, % INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Bientôt la fin du Quantitative Easing (QE) A 0,8% au 3 ème trimestre 2018, le «taux sans risque» est contenu sous la barre des 1% franchie en La prime de risque immobilière reste donc attractive, de l ordre de 220 points de base (pdb) pour des bureaux à Paris QCA, 170 pdb en commerces et un peu plus de 395 pdb pour la logistique. Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France T

4 INVESTISSEMENT EN FRANCE UNE PAUSE S IMPOSE Accalmie passagère Au 3 ème trimestre, le volume d investissement en immobilier d entreprise a été divisé par 2 par rapport au trimestre dernier pour s établir à 4 milliards d euros. Comme en 2014, après 2 trimestres «hors normes», le marché semble reprendre son souffle avant le rush de fin d année. Le cumul des investissements engagés depuis janvier s élève ainsi à 16,6 milliards d euros, en hausse malgré tout de 11% d une année sur l autre et de 51% par rapport à sa moyenne long terme. En un trimestre, la proportion des transactions de plus de 100 millions d euros s est contractée de 63% à 56% alors que celle des cessions de 50 à 100 millions d euros augmentait de 11% à 15%. Cette accalmie traduit donc davantage un rééquilibrage des volumes transactés par tranches de montants unitaires qu une baisse des liquidités disponibles sur le marché français. Parmi les principales acquisitions du trimestre on compte notamment l acquisition par BLACKSTONE du portefeuille industriel «Spear», la vente en l état futur d achèvement de la partie tertiaire du projet «Morland Mixité Capital» à TH REAL ESTATE ou celle en régions de «Biotope» sur la zone Euralille (Acquéreurs: CMNE / CEHF / CARAC via LA FRANCAISE AM). L appétit des investisseurs pour les grands volumes d investissement reste donc intact et promet une fin d année palpitante au regard des transactions d ores et déjà en attente d une réitération: «Capital 8», portefeuille EUROSIC Régions, Ensemble Richelieu», portefeuille MONOPRIX» et bien d autres Volume d investissement en France, en milliards d euros Volume d investissement par tranche de montant, en milliards d euros 75% / 13% / 12% Les bureaux bénéficient toujours d une dynamique locative exceptionnelle permettant notamment aux investisseurs d anticiper à terme des hausses de loyers. Cette classe d actif concentre désormais trois quarts des liquidités engagées sur le marché français depuis le début de l année. Comme en 2017, la poche industrielle (12% du volume total) fait presque jeu égal avec celle des commerces (13%). Alors que le compartiment commerce pâtit d une raréfaction des cessions de centres commerciaux et retail parks; celui des entrepôts/locaux d activité reste quant à lui très actif au gré des grandes cessions de portefeuille. Volume d investissement par typologie, en milliards d euros MarketBeat Investissement France T

5 REPARTITION GEOGRAPHIQUE PLACE A LA DIVERSIFICATION RÉGIONALE Volume régional toujours au top La répartition des acquisitions d actifs unitaires entre l Ilede-France et les régions s est stabilisée dans un rapport 80% - 20%, en ligne avec l atterrissage à fin Après un 1 er trimestre 2018 très dynamique, les cessions d actifs unitaires en province accusent un nouveau repli d un trimestre à l autre : -10% ce trimestre après -34% entre le 1 er et le 2 ème trimestre. A 2,9 milliards d euros, le cumul des investissements depuis le début de l année se maintient néanmoins à son plus haut niveau historique depuis Les acquisitions de bureaux captent un peu plus de la moitié de ce volume, les commerces près d un tiers et les actifs industriels proches de 15%. Ce trimestre, cette classe d actif n est toutefois pas en reste du côté des transactions de portefeuille. Au nombre de 5 dont celle du portefeuille «Spear» pour un montant unitaire supérieur à 200 millions d euros, elles participent grandement au maintien à 16% de la part des portefeuilles dans le volume total d investissement. Volume d investissement en France par localisation et part des portefeuilles, en milliards d euros Répartition des volumes d investissements des bureaux en régions, en millions d euros Pluie de références en régions! En régions, développements neufs et bureaux de seconde main offrant de bonnes garanties locatives demeurent les cibles privilégiées des investisseurs. Des VEFAs entièrement louées à des locataires de premier rang se sont d ailleurs imposées ce trimestre comme de nouvelles références en matière de taux prime sur trois grands marchés régionaux : «Biotope» à Lille (Acquéreurs : CMNE / CEHF / CARAC via LA FRANCAISE), «le Berlingot» à Nantes (Acquéreur : AMUNDI IMMOBILIER) et «H33» à Bordeaux (Acquéreur : UMR via LA FRANCAISE). Face à des taux prime franciliens désormais stables (entre 3,00% à 5,50% selon les secteurs considérés), le différentiel des taux régionaux avec ceux de l Ile-de-France se réduit encore plus. Les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Hauts de France concentrent une part majeure de l activité régionale avec respectivement près de 520 et 300 millions d euros investis depuis le début de l année, soit près de 35% et 20% du volume transacté en province. Signe d un développement des zones tertiaires régionales et d une diversification des marchés ciblés à l investissement : 4 régions (PACA, Hauts-de-France, Nouvelle-Aquitaine et Pays de la Loire) affichent d ores et déjà un montant investi en 9 mois supérieur à leur volume moyen annuel observé entre 2008 et Taux de rendement prime bureaux en régions, % Vol en % de la Moy. 88% 123% 59% 230% 106% 222% 65% 76% MarketBeat Investissement France T

6 BUREAUX ILE-DE-FRANCE PASSAGE À VIDE Cap sur le La région francilienne reste très largement dominée par les investissements en bureaux qui représentent près de 87% des volumes actés depuis le début De juillet à septembre, à peine 2,5 milliards d euros ont été investis en bureaux francilien, un volume inférieur de 16% à la moyenne décennale observée pour un troisième trimestre et de 33% en comparaison au 3 ème trimestre Compensé par un premier semestre exceptionnel, ce coup de frein momentané ne suffit toutefois pas à altérer la dynamique de l année 2018 : 10,7 milliards d euros ont ainsi été actés depuis janvier, soit une hausse de 28% en un an. Les transactions attendues d ici la fin de l année («Capital 8», «Ensemble Richelieu», «Window», «Passy Kennedy» ) et l analyse des cessions du 3 ème trimestre suggèrent davantage une accalmie passagère des grandes transactions que les prémices d un retournement de cycle. Elles sont en effet passées d une quinzaine de signatures relevées au 2 ème trimestre à seulement 5 au cours des 3 derniers mois. L activité transactionnelle du trimestre a par ailleurs plutôt profité aux transactions d un montant entre 50 et 100 millions d euros dont la part a, en un trimestre, bondi de 10% à 18% du volume total investi en bureaux en Ile-de- France. au profit du Croissant Ouest! Plus de la moitié des investissements en bureaux en Ilede-France se concentre toujours sur le marché parisien avec 5,5 milliards d euros actés de janvier à septembre L essentiel des transactions se sont conclues dans le Quartier Central des Affaires (19%) avec notamment l acquisition par ARDIAN REAL ESTATE du «46 Grande Armée» dans le 17 ème. La dynamique trimestrielle des transactions de 50 à 100 millions d euros a, pour sa part, profité au Croissant Ouest (2,7 milliards, soit 26% du volume total) avec, entre autres, les acquisitions de «Imagine Campus Ecosphère» par AL DUWALIYA à Neuilly-sur-Seine ou «Dreamview» par IMMOVALOR à Nanterre. Ce trimestre, la quasi-totalité des transactions de la Première Couronne s est ancrée au Sud : «Network 1 & 2» par LBO FRANCE à Bagneux, ou, «Fairway» par BNP PARIBAS REIM à Montrouge. Malgré tout, la Première Couronne Nord capte toujours l essentiel des montants du secteur (62% du volume annuel). Comme en 2017, il faudra attendre le 4 ème trimestre pour enfin voir se réaliser cette année des transactions d envergure à La Défense : le très attendu «Window», «Tour Ariane», entre autres Volume d investissement Bureaux en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux Ile-de-France par taille unitaire, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Sources : Immostat, MarketBeat Investissement France T

7 BUREAUX ILE-DE-FRANCE CONTINUITÉ & STABILITÉ Core, VEFAs et ventes vides Volume d investissement Bureaux* Ile-de-France par type Les acquisitions d actifs Core restent majoritaires dans les stratégies des acteurs à l acquisition. Ce trimestre, leur part a toutefois diminué de 62% à mi-année à 57%. Les acquisitions de «Morland Mixité Capital» par TH REAL ESTATE et de «Network 1 & 2» par LBO France ont abondé la poche des VEFAs dont le poids s élève désormais à 17% des montants investis à fin septembre contre 14% à mi-année. La dynamique du marché locatif - croissance de la demande placée et baisse de la vacance - favorise toujours les acquisitions d actifs vacants immédiatement ou à court terme (départ annoncé du locataire). Elles offrent aux investisseurs de réelles opportunités de création de valeur au travers une gestion dynamique (restructurations, changements d usages, relocations, ). Deux transactions majeures alimentant les compartiments Core + et Value-Added se sont d ailleurs conclues ce trimestre dans le QCA : acquisition du «46 Grande Armée» par ARDIAN REAL ESTATE et du «7 Téhéran» par l américain PGIM REAL ESTATE. * Actifs tertiaires d un montant supérieur à 20 millions d euros Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France Electrocardiogramme plat Fort des récentes hausses de loyers et d un environnement financier toujours accommodant, les taux de rendement prime franciliens se maintiennent pour le second trimestre consécutif à leur niveau plancher : de 3,00% à Paris QCA à 5,50% pour la 2 ème Couronne. En dépit d une baisse du nombre et des volumes d acquisitions au 3 ème trimestre, les transactions attendues d ici la fin de l année témoignent toujours d un afflux de liquidités sur le marché hexagonal. La profondeur du marché immobilier français, l attractivité de son couple rendement / risque sur longue période et ses récentes performances sur le plan locatif en font, un marché de report idéal pour les déçus du Brexit. Le 3 ème trimestre a d ailleurs confirmé une activité record des fonds d investissement pour partie aux capitaux d origine étrangère. MarketBeat Investissement France T

8 COMMERCES DISRUPTION EN MARCHE Un tout petit 3 ème trimestre en volume Fidèle à la tendance relevée ces 10 dernières années, le 3 ème trimestre 2018 n aura pas brillé par l intensité de son activité transactionnelle avec seulement 303 millions d euros investis en commerce. Il faut remonter au cœur de la crise en 2009 pour retrouver un tel niveau d activité. Ce volume aura néanmoins été suffisant pour dépasser d une courte tête (+4%) les performances enregistrées à la même période en 2017 avec un total de près de 2,2 milliards d euros investis à fin septembre (à comparer à 2,1 milliards en 2017). 35 opérations auront animé ce trimestre, concentrées pour la plupart sur des volumes inférieurs à 10 millions d euros. Contrairement à l année passée, aucune transaction n a dépassé la barre des 50 millions d euros sur les trois derniers mois ce qui maintient le nombre d opérations d envergure à seulement 5 transactions pour Dans la lignée du 1 er semestre, l absence des opérations intermédiaires (entre 50 et 100 millions d euros) se confirme donc nettement avec un recul des acquisitions de retail parks (11% contre 27% en 2017) qui alimentent généralement cette tranche de montants. Conséquence du faible volume enregistré ce trimestre, la part du commerce se réduit à 13% de la totalité des investissements en immobilier banalisé. L activité du marché est caractérisée par la suprématie des commerces de centre-ville qui ont concentré 67% des investissements en Il s agit en partie de l effet «Apple / Champs-Elysées» du 2 ème trimestre mais pas seulement puisqu au 3 ème trimestre, les commerces de centre-ville ont représenté la moitié des montants investis avec la réalisation d opérations tant à Paris (255 rue Saint- Honoré - GENERALI), qu en province (63 boulevard Gorbella à Nice - SCPI LA FRANCAISE REIM). Une reprise de l activité transactionnelle est attendue d ici la fin de l année avec la concrétisation de quelques opérations portant sur de gros volumes. Paré au décollage! Investissement en commerce, en milliards d euros Part du commerce dans les investissements en France, en milliards d euros Taux de rendement prime, % L ajustement des valeurs vénales annoncé à la fin du 1 er semestre semble se confirmer sur la typologie «galeries d hypermarché», notamment les plus exposées à l érosion de leur fréquentation et à la dégradation de leurs performances. L appétit des investisseurs n est plus aussi manifeste pour cette catégorie d actifs en manque de différenciation dans un contexte concurrentiel de plus en plus divers. Si cette tendance se confirme, ces ajustements pourraient devenir significatifs dans les mois à venir. A l inverse, les actifs prime et dominants sur leur secteur font preuve d une forte résilience, quelle que soit la catégorie de commerce analysée. MarketBeat Investissement France T

9 LOGISTIQUE TAUX DE RENDEMENT PRIME : ZONES DE HAUTES PRESSIONS Rythme élevé L investissement en immobilier logistique a totalisé 1,7 milliard d euro au terme du 3 ème trimestre Ce volume, éloigné de l exceptionnel niveau de l an passé se place cependant parmi les meilleurs exercices de la décennie, et dépasse déjà celui de plusieurs années pleines. Témoin de l intérêt intact des investisseurs pour les actifs logistiques, leur poids culmine encore à 10% des montants investis en immobilier d entreprise. Les 45 transactions relevées en 9 mois confirment plusieurs tendances, notamment le retour des grandes acquisitions (plus de 100 millions d euros), qui tirent le lot moyen au-delà de 30 millions d euros depuis Dans un contexte de faible rémunération obligataire et de compression des rendements, les actifs logistiques offrent en effet l opportunité de mener des stratégies d allocation d actifs à l échelle pan-européenne pour créer de la valeur. Portefeuilles core+ et actifs unitaires core Moins présentes depuis fin 2017, les grandes transactions on repris, et 4 portefeuilles ont concentré plus de 55% des montants investis en immobilier logistique. A la manœuvre, plusieurs «usuals suspects» comme BLACKSTONE, GREENOAK, GRAMERCY ou DWS. Outre ces portefeuilles dotés d une «masse critique» (plus de 150 millions d euros), les plateformes logistiques neuves sécurisées auprès d utilisateurs de premier plan sont également une cible de choix, aussi bien en Ile-de-France qu en régions : site SAMADA à Wissous, ACTION à Belleville-sur-Saône ou encore MAISONS JOHANES BOUBEE près de Bordeaux. Ces actifs de 30 à 65 millions d euros sont autant convoités par des pures players que des fonds dédiés. Collecteurs d épargne privée et assureurs restent en embuscade, comme en témoigne la vente de la plateforme AUCHAN de Nîmes. Les planchers résistent...pour l instant Montant investi en logistique en France, en milliards d euros Sources :, Immostat pour l Ile-de-France Montant investi en logistique en France par localisation, et ratio des acquisitions de portefeuilles, % Sources :, Immostat pour l Ile-de-France Taux de rendement prime logistique en France, % Un climat hautement concurrentiel règne sur l investissement logistique ; la rotation des patrimoines accélère d autant que le marché locatif français bénéficie de fondamentaux sains, dynamisés par les croissances à deux chiffres du e-commerce. Le spread de risque entre taux prime et OAT reste avantageux (400 points de base). Les transactions 2018 reflètent les actuels taux de rendement prime (4,75% en Île-de-France et à Lyon ; 5,25% à Marseille). Les niveaux de pricing de plusieurs plateformes de premier plan en cours de négociation pèsent de tout leur poids pour repousser ces niveaux. Tous les ingrédients sont combinés pour voir les taux de rendement prime baisser à nouveau sur les plus grands marchés français. MarketBeat Investissement France T

10 INVESTISSEURS RIEN NE BOUGE Les fonds d investissements donnent le la Les acquéreurs d hier ne présagent définitivement pas de ceux de demain. Alors que l année 2017 vibrait au rythme des transactions des SCPI / OPCI ; 2018 s anime, quant à elle, au gré des acquisitions de fonds d investissement. D ordinaire à l origine d un quart des montants investis, ces derniers concentrent d ores et déjà 44% des montants investis au cours des 9 premiers mois de l année, soit 7,3 milliards d euros. A 20%, la part des SCPI / OPCI retrouve son rythme de croisière (22% en moyenne sur la période ) en parfaite adéquation avec des collectes nettes plus mesurées. A mi-année, celle des SCPI s élève à 2,4 milliards d euros (à comparer à 6,3 milliards d euros pour l année 2017) et celle des OPCI à 1,1 milliard d euros. Les assureurs (13%) et fonds allemands (7%) plutôt discrets en 2017, reviennent progressivement sur le devant de la scène. A la recherche de rendements récurrents certains, les premiers ont sans surprise plébiscité des acquisitions de bureaux et commerces bénéficiant d excellentes conditions locatives entre autres «Biotope» loué 18 ans fermes à la METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE et «255 St Honoré» boutique occupée par MOSCHINO. Volume d investissement en France par typologie d acquéreur, en valeur Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur Depuis le début de l année les foncières cotées se sont définitivement montrées plus actives à la vente (1,1 milliard d euros) qu à l acquisition où elles affichent leur plus bas volume investi de la décennie (à peine 700 millions d euros). Résistance à la française Résistant à une compétition accrue de leurs homologues étrangers, la part des acquisitions réalisées par les investisseurs nationaux se maintient à 59%. Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur Depuis janvier, la poche des acquisitions réalisées par les acteurs européens s élève à 62% des montants investis par des étrangers soit 4,2 milliards d euros. Avec l acquisition ce trimestre du portefeuille industriel «Spear» les investisseurs Nord-Américains confirment leur retour en force sur le marché français. Dans la continuité de l acquisition au 2 ème trimestre du «Balthazar», à Saint-Denis, les investisseurs asiatiques devraient d ici la fin de l année réaffirmer leur intérêt pour le marché français au travers les acquisitions attendues de «la Tour Ariane» par le fonds souverain de Singapour (GIC) et surtout de «Capital 8» par des clients asiatiques représentés par INVESCO RE. MarketBeat Investissement France T

11 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France T

12 AUTEURS Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com Typhaine Gaillard Chargée d Etudes +33 (0) typhaine.gailllard@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés