ATELIERS DES SERVICES TECHNIQUES Réhabilitation ou reconstruction?

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Marianne Nolet
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Commune de Longuyon Conseil d architecture d urbanisme et de l environnement ATELIERS DES SERVICES TECHNIQUES Réhabilitation ou reconstruction?

1 Commune de Longuyon Conseil d architecture d urbanisme et de l environnement ATELIERS DES SERVICES TECHNIQUES Réhabilitation ou reconstruction? Etude préalable Mai rue du Sergent Blandan - CO Nancy Cedex - tél fax caue@caue54.cg54.fr -

Objet de cette réflexion Suite au sinistre qui a dégradé les bureaux des services techniques et à l opportunité offerte par la police d assurance de la ville qui couvre la réparation des dégâts à

2 Objet de cette réflexion Suite au sinistre qui a dégradé les bureaux des services techniques et à l opportunité offerte par la police d assurance de la ville qui couvre la réparation des dégâts à hauteur d environ , différentes options sont envisageables, dans des visions à plus ou moins longs termes, qui engendrent des couts d investissements différents pour la ville. Réhabilitation du bâti actuel, démolition et reconstruction sur place, ou délocalisation des ateliers des services techniques? Cette réflexion a pour objet de mesurer les enjeux en présences et d imaginer les impacts à longs termes de chaque option, pour aider la commune à arrêter une décision.

3 Réflexions préalables Un diagnostic communal a été réalisé, s agissant de mesurer la faisabilité de réhabiliter plusieurs bâtiments dans la ville avec une estimation du cout de chaque option, dont les principales ci-dessous (Bonali et O Gormann) :

4 Réflexions préalables

Situation Situation des 2 options :. Au centre, sur le site actuel, rue O Gormann. Au sud, rue Ardant du Pico Problématiques :. D autres sites envisageables?

5 Situation Situation des 2 options :. Au centre, sur le site actuel, rue O Gormann. Au sud, rue Ardant du Pico Problématiques :. D autres sites envisageables? (réflexion à intégrer dans l étude bourgcentre?). Répartition des activités des services techniques sur le territoire communale?. Impact des déplacements?. Avenir des services techniques (compétence intercommunale?)

6 Situation Contexte des 2 options : Emprise des sites de 1100 à 5900 m 2 (nécessité d espaces de stockage? Développement? Perspectives futures?)

7 Programme Surface de plancher actuellement utilisée La surface de plancher utilisée avoisine 1170 m2 (environ 1000 m 2 de surface utile, dont 400 m 2 au sous-sol, où un espace important est inutilisé)

8 Programme Surface de bureaux projetée Le projet de reconstruction des bureaux sur leur emprise actuelle totalise environ 130 m2 de bureau

9 Projection Projection sur le terrain Bonali Illustration de l implantation d un bâtiment d une emprise au sol de 1100 m2.

10 Projection Projection sur le terrain Bonali Problématiques : programmer l implantation d un autre bâtiment? Partage de la voirie existante? Avenir des bâtiments actuel des services techniques?

Exemples de réalisations comparables Les

environ 400 à 500 HT/m 2 pour la construction

globalité des surfaces crées (ancienne SHOB =

500 000 HT pour la construction, hors foncier,

11 Exemples de réalisations comparables Les exemples suivants montrent qu il faut compter environ 400 à 500 HT/m 2 pour la construction de ce type de bâtiment, en prenant en compte la globalité des surfaces crées (ancienne SHOB = emprise au sol actuellement), soit : à HT pour la construction, hors foncier, aménagements extérieurs, honoraires de maîtrise d œuvre ).

12 Projections Projection rue O Gormann Hypothèse de démolition des bureaux actuels à transférer dans les bâtiments conservés : création de 16 places de stationnement).

13 Projections Projection rue O Gormann Exemple d espaces de stationnement abrités pour exploiter le garage actuel et stationner les véhicules à l extérieur.

14 Projections Projection rue O Gormann Hypothèse d aménagement d au moins 20 places supplémentaires

15 Projections Projection rue O Gormann (extrait d étude sur la restructuration de l école) Hypothèse d aménagement d au moins 20 places supplémentaires

16 Projections Projection rue O Gormann Illustration des travaux projetés sur les berges de la Crusnes

17 Projections Projection rue O Gormann Un quartier en devenir : présence d habitat, d équipements, d espaces publics, de vides, de friches urbaines. Quel avenir, à longs termes, pour les espaces grisés?

18 Projections A venir des équipements et infrastructures actuels? Avenir des friches urbaines?

19 Projections Contexte : équipements publics, logements services, dans un cadre de vie remarquable

20 Projections Projections à longs termes. Améliorer les liaisons dans la ville et favoriser les liaisons douces (berges de la Crusnes),. Améliorer la qualité du cadre de vie des habitants, notamment à proximité du centre ville (pallier le manque de parcs ou jardins publics dans le centre) ; exploiter le potentiel naturel et paysager existant.. Renforcer l offre de logements près du centre ville et des équipements publics (école).. En conséquence, choisir, à longs termes, de délocaliser les services techniques. Plan extrait de l étude : «Longuyon, diagnostic territorial»

21 Synthèse Options Obligations Délocalisation (option Bonali) PC (recours architectes) RT 2012 Démolition + reconstruction sur place (option O Gormann 1) Démolition + aménagement d un parking + réhabilitation des ateliers existants (option O Gormann 2) PC (recours architectes) RT 2012 PC (recours architectes) Réhabilitation des bureaux existants (option O Gormann 3) DP (réhabilitation à l identique) Le recours à un architecte s imposant dans la majorité des options, il est conseillé d y recourir à ce stade des réflexions préalables, notamment pour mesurer le potentiel de réhabilitation des ateliers actuels et leur avenir à longs termes. A noter que selon la nature de l opération, construction neuve ou réhabilitation, la règlementation thermique sera différente, avec un impact financier significatif. Le CAUE est à la disposition de la commune pour l aider à organiser une consultation de maîtrise d œuvre.

22 Synthèse Options Cout (ordre de grandeur) Remarques Délocalisation (option Bonali) HT Cout de la construction neuve, hors foncier, ni aménagements extérieur, ni intervention sur le site O Gormann Démolition + reconstruction sur place (option O Gormann 1) HT Construction à 1000 HT/m 2 (200 m 2 ) + démolition + liaison couverte avec les ateliers Démolition + aménagement d un parking + réhabilitation des ateliers existants (option O Gormann 2) Réhabilitation des bureaux existants (option O Gormann 3) HT Réhabilitation à 750 HT/m2 (100 m 2 de bureaux) + démolition + aménagement extérieur à 150 HT/m 2 (500 m 2 ) HT Réhabilitation à 750 HT/m2 (200 m2 de bureaux) Ces estimations ne sont que des ordres de grandeur destinés à comparer les 4 options ; à noter qu il conviendra d y ajouter au moins 10% d honoraires de maîtrise d œuvre. S agissant de comparer le cout de ces options au montant remboursé par l assurance, seuls les deux dernières pourraient ne pas nécessiter d investissement supplémentaire de la part de la commune (à préciser, dans l option O Gormann 2, la nature des aménagements extérieurs à réaliser : couverts ou pas?)

23 Conclusion Considérant la situation des services techniques actuels près du centre, près de l école, de quartiers résidentiels et dans un contexte naturel et paysager remarquable, et considérant la délocalisation future probable du site ERDF, il serait opportun de programmer à plus ou moins longs terme la délocalisation des services techniques pour privilégier le développement d espaces publics de qualité et d habitat sur le site O Gormann. Dans cette hypothèse de délocalisation, il reste à déterminer quel programme développer (équipement intercommunal dans le futur?) et sur quel site (le site Bonali est-il bien situé? Ne faudrait-il pas privilégier un site qui serait situé plus au nord de la commune, près des axes menant aux autres communes, près du centre ville, près de la gare par exemple?). Dans l attente de préciser ces visions à longs termes, les options de «transition» (réhabilitations) seront les moins couteuses et les plus pertinentes pour la communes. Faut-il intervenir à moindre coût (réhabilitation des bureaux existants), ou commencer à préparer l avenir (démolition des bureaux et aménagements extérieurs pérennes): il est fortement conseillé de solliciter un architecte pour approfondir ces deux options, d autant que le recours à l architecte sera obligatoire, dans la majorité des cas de figure. A noter que se posera également la question de l avenir des ateliers actuels : faudra-t-il les démolir, les réhabiliter (en logements?), exploiter les sous-sol (en parking?)? Ces questions pourraient également être intégrées à la mission de l architecte, pour une vision à longs termes, d aménagement de tout le site. Le CAUE reste à la disposition de la commune pour approfondir ces questions et l accompagner dans une éventuelle consultation de maîtrise d œuvre.

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