Comment faire de la location saisonnière en toute légalité?

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1 Comment faire de la location saisonnière en toute légalité? Le livre blanc juridique de

2 Sommaire INTRODUCTION PARTIE 1 : LA LOCATION SAISONNIÈRE Chapitre 1 : La location saisonnière, c est quoi? Chapitre 2 : Les meublés de tourisme Chapitre 3 : La location saisonnière à Paris Chapitre 4 : La sous-location PARTIE 2 : LA FISCALITÉ Chapitre 5 : L imposition des revenus locatifs Chapitre 6 : Les impôts locaux PARTIE 3 : LE CONTRAT DE LOCATION Chapitre 7 : Comment remplir le contrat? Chapitre 8 : Arrhes ou acompte? PARTIE 4 : AMÉNAGEMENTS ET AUTRES Chapitre 9 : La loi Handicap Chapitre 10 : Les détecteurs de fumée Chapitre 11 : La sécurité des piscines Chapitre 12 : Les animaux domestiques CONCLUSION LEXIQUE

3 Introduction LOCAPOLY - Comment éviter la prison? Tel est le nom du jeu de société que la famille Tarot a trouvé par hasard sur le marché d antiquités caché en dessous de livres anciens aux belles reliures. Ce jeu, tournant autour de la location saisonnière, a immédiatement attiré l attention de la famille. Celle-ci possède une charmante maison de campagne, au bord d un lac profond d une couleur bleutée, qu elle loue chaque année à des locataires amateurs de plongée. Or, jamais un contrat de location n a été signé, une poignée de main suffit d habitude pour conclure le contrat. Un soir pluvieux, la famille Tarot sort le jeu du placard et ouvre la boîte. Les règles, écrites sur le jeu, sont très simples : «Locapoly, un jeu pour tous les amateurs de la location saisonnière. Lancez les dés pour déplacer votre pion, un double donne le droit de rejouer. Le premier qui arrive au bout a gagné.» Il est aussi écrit sur le jeu : «Aventuriers, méfiez-vous, ne commencez que si vous avez l intention de respecter la réglementation, évitez les amendes et les séjours en prison. Les effets saisissants de ce jeu ne cesseront que lorsque l un des joueurs aura atteint le stade d une location saisonnière parfaite et prononcé le nom Locapoly.» La famille Tarot a peur. En effet, elle n a jamais entendu parler d une réglementation quelconque liée à la location saisonnière. La taxe foncière? L interdiction des animaux domestiques? L article 1-1 de la loi Hoquet? En lisant les premières questions, la famille Tarot réalise que la location saisonnière n est pas aussi simple qu il n y paraît. Des règles doivent être respectées, la sécurité des locataires doit être assurée et les revenus locatifs doivent être déclarés et imposés. 1

4 Partie 1 Chapitre 1 : La location saisonnière, c est quoi? Chapitre 2 : Les meublés de tourisme Chapitre 3 : La location saisonnière à Paris Chapitre 4 : La sous-location

5 Partie 1 La location saisonnière Chapitre 1 : La location saisonnière, c est quoi? La location saisonnière constitue une part importante du marché du meublé. Louer son logement pendant les périodes d inoccupation permet de s assurer d un revenu complémentaire et de limiter le poids des charges et des frais d entretien. L idée de louer un logement, que ce soit un appartement au centre d une ville ou une maison au bord de la mer, est séduisante. Sachant que les locataires sont de plus en plus intéressés par ce mode d hébergement, toutes les sortes de logement connaissent un franc succès : les villas situées dans une région à fort potentiel touristique comme les appartements dans les stations moins connues. Il n existe pas de réglementation spécifique pour les locations saisonnières. Ce n est que la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoquet, qui définit la location saisonnière dans l article 1-1 : Est considérée comme une location saisonnière pour l application de la présente loi la location d un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. La location saisonnière ne peut donc dépasser une durée de 3 mois. 3

6 Partie 1 La location saisonnière La location saisonnière tombe dans la catégorie de la location des logements meublés. Le logement doit donc être garni de meubles. Même s il n existe pas de liste précise de meubles qui doivent y être présents, le locataire doit trouver le mobilier suffisant pour lui permettre d occuper le logement temporairement. Toutes les pièces doivent, en principe, être meublées. Un état descriptif des lieux, annexé au contrat de location saisonnière, liste en détail les principales caractéristiques et la description du meublé. Les propriétaires faisant de la location saisonnière ne se rendent pas toujours compte des contraintes et aspects juridiques liés à la location meublée. En effet, afin de louer un logement en toute tranquillité et éviter les problèmes, il est important de s informer régulièrement sur les différentes réglementations touchant la location saisonnière. 4

7 Partie 1 La location saisonnière Chapitre 2 : Les meublés de tourisme Le propriétaire d un logement meublé destiné à la location saisonnière peut demander à l administration le statut «meublé de tourisme». La déclaration d un meublé de tourisme est obligatoire. Selon l article L du Code de tourisme, «Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.» La déclaration s effectue à la Mairie de la commune où est situé le logement. Le propriétaire est obligé de remplir le formulaire «Déclaration en mairie de location d un meublé de tourisme» (source : Service-public.fr). Le propriétaire peut également demander le classement de son meublé de tourisme. Le classement des meublés de tourisme, de 1 à 5 étoiles, a pour objectif d indiquer au locataire un niveau de confort et de prestation. Les meublés de tourisme sont répartis dans des catégories fixées par l arrêté du 8 janvier Selon la qualité du logement et son confort, le meublé de tourisme se voit attribuer un certain nombre d étoiles. 5

8 Partie 1 La location saisonnière Comme ce dispositif est devenu obsolète et inadapté aux attentes de la clientèle, la loi du 22 juillet 2009 réforme la procédure et les critères. Désormais, le propriétaire doit s adresser à un organisme évaluateur et faire effectuer une visite de son logement. La liste des organismes évaluateurs pour le classement des meublés de tourisme est disponible sur le site d Atout France 1. Suite à cette visite, un certificat, remis au propriétaire, mentionne une proposition de décision de classement du meublé de tourisme. Le propriétaire dispose d un délai de 15 jours pour refuser la proposition de classement. Les locataires exigent de plus en plus un certain niveau de confort et de qualité. Pour éviter de mauvaises surprises, ils n hésitent pas à restreindre leurs recherches aux logements classés meublés de tourisme. Toutefois, si le locataire est d avis que le logement n est pas conforme à son classement, il a la possibilité d exercer son droit de contestation et de saisir la direction départementale de la protection des populations (DDPP) pour pratique commerciale trompeuse. Ceci peut entraîner un nouveau contrôle du logement et son déclassement. D un point de vue fiscal, le propriétaire bénéficie d un régime fiscal plus avantageux. Si les recettes de location ne dépassent pas les par an, le propriétaire relève de plein droit du régime forfaitaire 2. En ce qui concerne la taxe d habitation, les propriétaires de meublés de tourisme sont exonérés du paiement de cette taxe s ils ont un logement dans les zones de revitalisation rurale Voir chapitre 5 3 Voir chapitre 6 6

9 Partie 1 La location saisonnière Chapitre 3 : La location saisonnière à Paris La loi prévoit que le propriétaire doit demander à la mairie de Paris une autorisation préalable avant la transformation d un logement en location touristique. Le propriétaire parisien, qui prévoit de transformer son logement en location de courte durée, pour une durée inférieure à un an (voire neuf mois pour un étudiant), est donc obligé de passer par cette étape administrative. Cette obligation ne s applique que si le propriétaire ne vit pas dans le logement, c est-à-dire lorsqu il s agit d une résidence secondaire ou d un investissement immobilier. Lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur, celui-ci peut le louer quelques semaines par an sans demander d autorisation à la mairie de Paris. La demande d autorisation n est pas une simple formalité, la mairie de Paris considère donc que dans ces conditions, la location d un logement meublé constitue une activité commerciale. L activité doit, en conséquence, être exercée dans des locaux commerciaux, ce changement exige que le propriétaire fasse les démarches nécessaires pour obtenir le changement d affectation du logement. 7

10 Partie 1 La location saisonnière Si le propriétaire n a pas d autorisation, il risque une amende de et une astreinte d un montant maximal de par jour et par m² jusqu à la régularisation de la situation. Une alternative existe. La Mairie de Paris propose, sur son site Internet, le dispositif «Louez solidaire et sans risque». Ce dispositif qui permet d héberger des parisiens en difficulté, a plusieurs avantages : Les loyers ainsi que les charges locatives sont couverts pour toute la durée de la location. Le logement est remis en état en cas de dégradations. La fiscalité est attractive : le bailleur bénéficie de déductions fiscales, jusqu à 70% sur le montant du loyer. La gestion locative du logement est assurée par une association partenaire de la ville de Paris. La récupération du bien locatif est possible au terme du bail. Toutefois, ce dispositif présente un inconvénient pour les propriétaires désirant faire de la location saisonnière : il doit confier son appartement à un partenaire conventionné par la ville de Paris pendant une durée de 3 ou 6 ans. 8

11 Partie 1 La location saisonnière Chapitre 4 : La sous location Le locataire peut disposer librement du logement loué. Le propriétaire n a pas de droit de regard sur la vie privée de son locataire. Il n en va pas de même si ce dernier laisse le logement à un sous-locataire qui lui verse un loyer. Il s agit dans ce cas d une sous-location. La sous-location est une pratique selon laquelle le locataire met à la disposition d une personne, extérieure au contrat de location, son logement, contre le versement d un loyer. Le locataire consent donc, lui-même, une location à une autre personne. Que ce soit la location vide ou la location meublée, les contrats de location précisent l interdiction légale ou contractuelle de la sous-location. Toutefois, la sous-location devient une pratique autorisée, à condition que certaines règles soient respectées. Conformément à l article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut souslouer un logement sous réserve qu il obtienne l autorisation écrite du bailleur et que le locataire ne perçoive pas du sous-locataire un loyer supérieur à celui dont il est redevable vis-à-vis du bailleur. L accord obtenu doit préciser le prix du loyer. 9

12 Partie 1 La location saisonnière La sous-location n exempte pas le locataire de ses obligations envers le bailleur, il reste redevable du paiement du loyer et des charges. Le locataire est également responsable vis-à-vis de son bailleur des manquements du sous-locataire. En cas de sous-location sans l accord du bailleur, le locataire peut se voir résilier le bail principal. Le bailleur doit apporter la preuve de l existence de la sous-location non autorisée, une preuve qui est parfois difficile à établir, étant donné l étroite frontière entre l hébergement et la sous-location. Lorsque le bail principal est résilié, l occupant du logement devient un occupant sans droit et sans titre, redevable d une indemnité d occupation. 10

13 Partie 2 Chapitre 5 : L imposition des revenus locatifs Chapitre 6 : Les impôts locaux

14 Partie 2 La fiscalité Chapitre 5 : L imposition des revenus locatifs Si le propriétaire met en location saisonnière sa propriété, il est tenu de payer des impôts sur les revenus perçus. Comme la location meublée constitue une activité commerciale, les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, l article 34 du Code général des impôts explique que sont considérés comme BIC, «les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l exercice d une profession commerciale, industrielle ou artisanale». Il existe deux modes d imposition des BIC, le régime forfaitaire et le régime réel. LE REGIME FORFAITAIRE Le régime forfaitaire est également appelé le régime d imposition micro BIC. Il consiste à déterminer de façon forfaitaire les charges déductibles, par application d un abattement forfaitaire sur les recettes. Pour résumer, cet abattement couvre l ensemble des charges de manière forfaitaire, il n y a donc pas besoin de déclarer les charges une par une pour leur montant réel. 12

15 Partie 2 La fiscalité Ce régime présente l avantage de la simplicité : le propriétaire peut se contenter de déclarer à l administration fiscale ses recettes locatives. Elle calculera, elle-même, le montant de l abattement. Afin qu il puisse bénéficier de ce régime forfaitaire, ses recettes ne doivent pas dépasser un certain plafond. Ce plafond varie selon qu il s agit d une activité de location saisonnière ou d une activité de location de gîtes, de meublés de tourisme ou de chambres d hôtes. S il exerce une activité de location saisonnière, les recettes ne doivent pas dépasser par an. L abattement forfaitaire est fixé à 50 %, seulement 50 % de ces recettes locatives sont intégrées à l ensemble des revenus imposés. S il exerce une activité de location de gîtes, de meublés de tourisme ou de chambres d hôtes, les recettes ne doivent pas dépasser par an. Les propriétaires de gîtes, de meublés de tourisme ou de chambres d hôtes bénéficient donc de conditions plus avantageuses. Le législateur avait, en effet, considéré que ces activités devraient être soumises au plafond appliqué aux activités de vente. L abattement forfaitaire est fixé à 71 %. Ainsi, seulement 29 % des recettes locatives sont intégrées à l ensemble des revenus imposés. Si le propriétaire dépasse ce plafond la 1ère ou 2ème année dans ce régime micro-bic, il ne pourra en bénéficier qu une année supplémentaire. Ensuite, il sera obligé de passer au régime réel d imposition. LE REGIME REEL Le régime réel consiste à déduire de toutes les recettes locatives annuelles (les loyers mais également les charges payées par les locataires et les produits exceptionnels perçus comme un dégrèvement d impôts) l ensemble des frais et charges supportés. Sont compris dans les frais et charges, les dépenses de 13

16 Partie 2 La fiscalité gestion courante (achats, travaux, etc.), les taxes foncières, l amortissement du bien des meubles loués et les éventuelles provisions constituées. Si vous exercez une activité de location saisonnière, vous relevez du régime réel si vos recettes dépassent par an. Si vous exercez une activité de location de gîtes, de meublés de tourisme ou de chambres d hôtes, vous relevez du régime réel si vos recettes dépassent par an. Toutefois, relevant du régime forfaitaire, vous pourriez vous-même choisir de bénéficier du régime réel. En effet, si le montant de vos charges déductibles représente plus de 50 % (pour les activités de location saisonnière) ou de 71 % (pour les activités de location de gîtes, de meublés de tourisme ou de chambres d hôtes), il est préférable d opter pour le régime réel d imposition pour pouvoir déduire les charges pour leur montant réel. Vous perdez, dans ce cas, le bénéfice de l abattement forfaitaire. A noter, qu une fois choisie, cette option est valable et irrévocable pendant 2 ans. Il est donc recommandé de faire des calculs prévisionnels sur deux ans avant d opter pour le régime réel. EXONÉRATION D IMPÔTS Le propriétaire est exonéré d impôts dans deux situations : Lorsqu il donne en location une ou plusieurs pièces de son habitation principale : Selon l article 35 bis I du CGI : I. Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé 14

17 Partie 2 La fiscalité sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour l année 2012, le plafond du loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, est fixé à 177 en Ile-de-France et à 124 dans les autres régions. Lorsqu il donne en location des chambres d hôtes : Selon l article 35 bis II. du CGI, A compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n excède pas 760 par an. Afin de bénéficier de l exonération de l impôt sur le revenu, les recettes tirées de la location (sans compter les prestations annexes comme le petit déjeuner etc.) ne doivent pas dépasser 760 par an. En cas de dépassement de ce plafond relativement bas, le propriétaire est imposé sur la totalité des recettes de location, donc également les prestations annexes. 15

18 Partie 2 La fiscalité Chapitre 6 : Les impôts locaux Les propriétaires et les locataires sont redevables de certains impôts locaux. Il s agit de la taxe foncière, de la taxe d habitation, de la taxe de séjour ou encore de la contribution économique territoriale. LA TAXE FONCIERE La taxe foncière est un impôt local payé une fois par an, sur les propriétés bâties, par le propriétaire d un logement, qu il constitue une résidence principale ou secondaire. Cette taxe doit être acquittée, chaque année, selon la situation du logement au 1er janvier de l année d imposition. Elle contribue au budget des communes et des départements et finance ainsi en partie les équipements collectifs. Certaines catégories de personnes peuvent être exonérées de la taxe foncière: Les personnes titulaires de l allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l allocation supplémentaire d invalidité (ASI). 16

19 Partie 2 La fiscalité Les personnes, atteintes d une invalidité ou d une infirmité les empêchant de subvenir par le travail à leurs besoins, titulaires de l allocation aux adultes handicapés. Les personnes âgées de plus de 60 ans, non soumis à l impôt de solidarité sur la fortune en Les bénéficiaires de l exonération doivent habiter, soit seuls ou avec leur conjoint, soit avec des personnes à leur charge pour le calcul de l impôt sur le revenu, soit avec des personnes elles-mêmes titulaires de l ASPA ou de l ASI. Des exonérations existent aussi pour certaines constructions. Les constructions nouvelles bénéficient d une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans. Toutefois, la commune peut décider de supprimer cette exonération. L exonération peut être portée à 5 ans pour les logements faisant des travaux d économie d énergie. Cette exonération porte sur la moitié ou la totalité de la taxe. LA TAXE D HABITATION La taxe d habitation est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l année d imposition. Toutefois, en ce qui concerne la location saisonnière, où l occupation n est que temporaire, c est au propriétaire de l acquitter. Elle concerne également les résidences secondaires et les dépendances de l habitation comme les garages ou les emplacements de stationnement. Les chambres d hôtes, les meublés de tourisme et les gîtes ruraux peuvent être exonérés sur délibération des communes, lorsqu ils sont situés en zones de revitalisation rurale. Le contribuable doit envoyer une 17

20 Partie 2 La fiscalité déclaration à son centre des finances publiques pour en bénéficier. Certaines personnes sont exonérées du paiement de la taxe d habitation. Il s agit des titulaires de l allocation supplémentaire de solidarité aux personnes âgées ou de l allocation supplémentaire d invalidité, des personnes âgées de plus de 60ans et des invalides et infirmes qui ne peuvent pas subvenir, eux-mêmes, aux nécessités de l existence. Selon l article 1407 III du Code général des impôts, la loi exonère également de la taxe d habitation certains locaux affectés aux hébergements de tourisme dans les zones de revitalisation rurale. Il s agit notamment des locaux meublés à titre de gîte rural, des locaux classés meublés de tourisme. Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit adresser au service des impôts du lieu de situation du bien une déclaration, accompagnée de tous les éléments justifiant de l affectation des locaux. LA CONTRIBUTION ECONOMIQUE TERRITORIALE La contribution économique territoriale est un impôt local, instauré par la loi de finances pour 2010 et qui a remplacé la taxe professionnelle. Elle est composée d une cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs locatives foncières et d une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE fonctionne à peu près comme la taxe professionnelle : elle est dûe chaque année par les personnes, physiques ou morales, qui exercent à titre habituel une activité professionnelle. La base d imposition de la CFE est la valeur locative foncière. Les équipements et biens mobiliers sont exclus de la base d imposition, ce qui constitue la principale différence avec l ancienne taxe professionnelle. La CVAE touche les personnes physiques et sociétés qui 18

21 Partie 2 La fiscalité exercent une activité professionnelle non salariée à titre habituel, qui sont imposables à la CFE et qui réalisent un chiffre d affaires supérieur à LA TAXE DE SEJOUR La taxe de séjour, instituée par la loi du 13 avril 1910 en droit français, est une taxe payée par une personne séjournant dans une commune dans laquelle elle est non domiciliée et sans résidence. En effet, certaines communes demandent aux personnes non domiciliées et sans résidence dans cette commune de payer une taxe de séjour lorsqu elles résident dans une location saisonnière, un hôtel, une chambre d hôtes, un gîte, un terrain de camping ou encore un port de plaisance. MODES DE RECOUVREMENT DE LA TAXE DE SEJOUR La taxe de séjour est perçue par les logeurs (les propriétaires de location de vacances, les hôteliers, etc.) qui la versent ensuite au receveur municipal. Il existe deux modes de recouvrement de la taxe de séjour. On distingue la taxe de séjour forfaitaire et la taxe de séjour au réel. La taxe de séjour forfaitaire Le logeur doit adresser chaque année une déclaration à la mairie indiquant la période de location et la capacité d accueil. Ces informations permettent à la municipalité de calculer la taxe de séjour forfaitaire. La taxe de séjour au réel Les logeurs recouvrent la taxe de séjour directement auprès des locataires non domiciliés et ne possédant pas de résidence secondaire dans la commune. Ils sont un simple intermédiaire entre les locataires et la collectivité. Ils sont 19

22 Partie 2 La fiscalité tenus d indiquer le montant de la taxe de séjour dans le contrat de location et sur la facture remise au locataire. Les logeurs doivent, en outre, tenir un registre dans lequel est minutieusement indiqué le nombre de locataires, le nombre de jours, le montant de la taxe de séjour perçu et les éventuels exonérations. MONTANT DE LA TAXE DE SEJOUR Le montant de la taxe de séjour est fixé par délibération du conseil municipal de la commune conformément à un barème établi par décret (L du CGCT). Le montant varie entre 0,20 et 1,50 par personne et par nuitée en fonction de la nature et la catégorie de l hébergement. Bon à savoir : Sont exonérés de la taxe de séjour les enfants de moins de 13 ans, les mineurs en vacances dans un centre de vacances collectifs, les fonctionnaires et agents de l Etat appelés temporairement dans une station, les bénéficiaires de certaines aides sociales. 20

23 Partie 3 Chapitre 7 : Comment remplir le contrat? Chapitre 8 : Arrhes ou acompte?

24 Partie 3 Le contrat de location saisonnière Chapitre 7 : Comment remplir le contrat? La location saisonnière se caractérise par une location de courte durée en rapport avec une saison touristique. De grandes libertés sont permises pour fixer les conditions d une location, puisque celle-ci échappe aux règles spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides. Toutefois, le contrat de location saisonnière est soumis aux dispositions des articles 1713 à 1762 du Code civil. L établissement d un contrat de location saisonnière est indispensable. Il doit être rédigé très précisément, pour éviter tout litige. Les informations suivantes sont tenues d y figurer : Les noms et adresses du propriétaire et du locataire. L adresse de la location. La durée de la location. Les dates et heures d arrivée et de départ du locataire. Le prix de la location. Les charges éventuelles, si elles ne sont pas comprises dans le prix de la location. 22

25 Partie 3 Le contrat de location saisonnière Le versement d une avance (arrhes ou acompte). Le montant du dépôt de garantie et les modalités de remboursement. L éventuel contrat d assurance du propriétaire ou du locataire. Le versement d une taxe de séjour. Les conditions d annulation ou la modification du contrat par le locataire. L état des lieux d entrée et de sortie. Au contrat de location saisonnière doit être joint un état descriptif des lieux (l article L du Code de tourisme). Ce document indique notamment le confort domestique, le nombre de pièces, la superficie des pièces, la présence d un jardin, d une terrasse, la proximité des commerces, etc. Le propriétaire doit également présenter au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) avant la signature du contrat de location saisonnière. Le DDT doit informer le locataire sur certains aspects du logement. Ce dossier comporte notamment : Le constat de risque d exposition au plomb (pour un logement construit avant le 1er janvier 1949). L état des risques naturels et technologiques (pour un logement se situant dans une zone sismique ou dans un plan de prévention de risques naturels et technologiques). 23

26 Partie 3 Le contrat de location saisonnière Un diagnostic de performances énergétiques. Une location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs (Article 1-1 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970). Dans le cas contraire, un autre contrat de bail doit être rédigé qui tombe sous la loi Mermaz n du 6 juillet 1989, beaucoup plus contraignante pour le propriétaire. 24

27 Partie 3 Le contrat de location saisonnière Chapitre 8 : Arrhes ou acompte? A la conclusion du contrat, il est demandé au locataire de verser une partie du prix de la location à l avance. Que ce soit les arrhes ou l acompte, il est d usage de fixer le montant de l avance à 20 % voire 25 % du prix. Si le contrat est conclu par l intermédiaire d un agent immobilier, ou entre un propriétaire professionnel et un locataire, l avance ne peut pas représenter plus de 25 % du prix et ne doit pas être versée plus de 6 mois avant le début de location. Lorsque la somme versée pour la réservation est qualifiée d arrhes, le propriétaire et le locataire ont la possibilité de se rétracter. Si le locataire se dédit, il perd les arrhes versées. Si le propriétaire se dédit, il doit rembourser au locataire le double des arrhes. (Article 1590 du Code civil). Prenons un exemple pour mieux illustrer cet article. Monsieur L (le locataire) verse des arrhes d un montant de 500 à Monsieur P (le propriétaire). Or, la femme de Monsieur L tombe malade, et Monsieur L doit malheureusement annuler leur séjour dans le logement de Monsieur P. Monsieur L se rétracte. 25

28 Partie 3 Le contrat de location saisonnière Monsieur P peut donc garder les 500 versés par Monsieur L. Dans le cas contraire, où Monsieur P se dédit, il ne doit pas uniquement rembourser à Monsieur L les 500, mais il doit rembourser le double, c est-à-dire : = Lorsque la somme versée pour la réservation est qualifiée d acompte, l engagement est considéré comme définitif. Si le locataire annule la location, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire tout ou une partie du loyer, dans le cas où il n arrive pas à trouver un nouveau locataire pour la période considérée. En cas d annulation du contrat de location par le propriétaire, le locataire peut réclamer une indemnisation au propriétaire pour le préjudice subi. Bon à savoir : Selon l article L du Code de la consommation, si le contrat de location ne précise pas si les sommes versées d avance sont des arrhes ou un acompte, ce sont des arrhes. «Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d avance sont des arrhes, ce qui a pour effet que chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double». 26

29 Partie 4 Chapitre 9 : La loi Handicap Chapitre 10 : Les détecteurs de fumée Chapitre 11 : La sécurité des piscines Chapitre 12 : Les animaux domestiques

30 Partie 4 Aménagements et autres Chapitre 9 : La loi Handicap Même si le nombre exact de personnes handicapées est difficile à connaître avec précision, on constate que le secteur du tourisme a évolué et s est adapté aux personnes handicapées. Cette prise en compte du handicap, dans les politiques de développement touristique et dans les aménagements touristiques, résulte de la loi du 11 février 2005, relative à «l égalité des droits et des chances, pour la participation et pour la citoyenneté des personnes handicapées». La loi «Handicap» a prévu l accessibilité de la totalité du cadre de vie à toutes les personnes handicapées, que ce soient des handicaps moteurs, visuels, auditifs ou mentaux. L accès «à tous pour tout» est donc le mot d ordre. La loi, qui se compose de 101 articles, impose que tous les bâtiments publics, les bureaux, les logements et les commerces soient accessibles aux handicapés au plus tard le 1er janvier L accessibilité permet l autonomie des personnes ayant un handicap en réduisant les discordances. 28

31 Partie 4 Aménagements et autres Les meublés de tourisme, les gîtes de location et les chambres d hôtes peuvent aussi être concernés par cette nouvelle législation. En effet, tous les bâtiments existants classés ERP (Etablissement Recevant du Public) sont tenus de se mettre en conformité au regard des dispositions réglementaires d accessibilité. Un ERP (défini à l article R du Code de la construction et de l habitation) désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés. Un très grand nombre d établissements, tels que les cinémas, universités, hôtels, restaurants, etc. sont considérés comme des ERP. Un ERP est existant si la date de dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier Dans ce cas, le bâtiment doit être mis en conformité. Si le délai de mise en accessibilité n est pas respecté, la loi prévoit des sanctions dont la fermeture de l ERP existant, le remboursement de la subvention, l interdiction d exercer, des amendes de et, en cas de récidive, une peine portée à six mois d emprisonnement et d amende. Un meublé de tourisme, ayant une capacité d accueil supérieure à 15 personnes, doit être accessible aux personnes à mobilité réduite au plus tard le 1er janvier Si la capacité d accueil est inférieure à 15 personnes, il n y a pas d obligation d accessibilité dans les meublés existants ne réalisant pas de travaux soumis à permis de construire. Toutefois, les meublés de tourisme, neufs ou réalisant des travaux soumis à permis de construire, sont soumis à la réglementation applicable aux habitations collectives ou aux maisons individuelles. 29

32 Partie 4 Aménagements et autres Les chambres d hôtes existantes ne sont pas visées par la législation, comme elles ne sont pas autorisées à accueillir plus de 15 personnes. Toutefois, les chambres d hôtes, neuves ou soumises à permis de construire, se voient appliquer la réglementation sur les maisons individuelles. Les bungalows, les mobil homes et autres tentes ou habitations légères de loisirs situés dans un camping, dans un village de vacances, ne sont pas concernés. Depuis 2003, il est possible d obtenir le label «Tourisme et handicap» délivré par l Etat. Si cette labellisation n est pas obligatoire, elle permet de récompenser les efforts d aménagement de l hébergement et d anticiper les futures obligations légales. Plus d informations sur les conditions d obtention du label sur le site du gouvernement ( 30

33 Partie 4 Aménagements et autres Chapitre 10 : Les détecteurs de fumée Chaque année, environ incendies d habitation sont déclarés aux assurances. Ce chiffre, ayant doublé les vingt dernières années, fait froid dans le dos. Blessures graves ou pire encore, on dénombre victimes annuelles, dont 800 morts. 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, où les habitants succombent asphyxiées dans leur sommeil, faute d avertissement. En 2010, la législation a adopté une loi visant à rendre obligatoire l installation de détecteurs de fumée dans les lieux d habitation. Il s agit de la loi n du 9 mars Afin d être averti à temps de la naissance d un incendie, l installation de détecteurs de fumée dans tous les logements sera obligatoire à partir du 8 mars 2015 (article 4 de la loi). Toutefois, il est vivement recommandé de se doter d un de ces appareils avant cette date butoir. Ceuxci peuvent véritablement sauver des vies. Un petit investissement peut parfois épargner de grandes pertes, matérielles et humaines. 31

34 Partie 4 Aménagements et autres L occupant d un logement, qu il soit locataire ou propriétaire, doit installer au moins un détecteur de fumée normalisé. Cette obligation incombe au propriétaire non occupant pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Rappelons que les détecteurs de fumée doivent répondre aux normes françaises et européennes en vigueur. Ils doivent obligatoirement contenir le marquage suivant : NF-EN Pour éviter les risques d incendie, il est important de respecter quelques consignes supplémentaires. Tout d abord, un entretien régulier des installations de gaz, d électricité et de chauffage par des professionnels est impératif. Ensuite, si vous avez des enfants, il faut toujours veiller à mettre hors de leur portée les briquets et allumettes. Il est également recommandé d installer un extincteur chez soi. 32

35 Partie 4 Aménagements et autres Chapitre 11 : La sécurité des piscines Les propriétaires de logement avec piscine doivent respecter un certain nombre de règles, tant en matière de sécurité que d hygiène. Ainsi, les piscines familiales, enterrées non closes, doivent être munies d un dispositif de sécurité destiné à prévenir les risques de noyade (L du Code de la construction et de l habitation). Les piscines situées dans un bâtiment et les piscines posées sur le sol ne sont pas concernées par cette réglementation. La piscine du propriétaire doit être équipée au minimum d un des 4 systèmes de protection suivants (R128-2 du Code de la construction et de l habitation) : - Barrière de protection : Elles doivent être réalisées, construites ou installées de manière à empêcher le passage d enfants de moins de cinq ans sans l aide d un adulte, à résister aux actions d un enfant de moins de cinq ans, notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l accès, et à ne pas provoquer de blessure (NF P90-306). 33

36 Partie 4 Aménagements et autres - Système d alarme : Elles doivent être réalisées, construites ou installées de manière que toutes les commandes d activation et de désactivation ne puissent pas être utilisées par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement par un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d alerte constitué d une sirène. Ils ne doivent pas se déclencher de façon intempestive (NF P90-307). - Couverture : Elles doivent être réalisées, construites ou installées de façon à empêcher l immersion involontaire d enfants de moins de cinq ans, à résister au franchissement d une personne adulte et à ne pas provoquer de blessure. C est une couverture de sécurité qui empêche de tomber dans l eau (NF P90-308). - Abri : Ils doivent être réalisés, construits ou installés de manière à ne pas provoquer de blessure et permettre que lorsqu il est fermé, le bassin de la piscine soit inaccessible aux enfants de moins de cinq ans. Il doit donc y avoir une fermeture sécurisée. Son ouverture ne doit pouvoir être effectuée que par un adulte (NF P90-309). Chacun des équipements doit être conforme aux normes édictées par l association française de normalisation (AFNOR). Quel que soit le matériel choisi, la norme doit être imprimée sur le produit lui-même. Outre les poursuites pénales, le propriétaire est puni de d amende en cas de non respect des dispositions relatives à la sécurité des piscines (L du Code de la construction et de l habitation). Le constructeur ou l installateur du dispositif de sécurité encourt la même sanction s il ne fournit pas au propriétaire de la piscine, au plus tard à la date de réception de la piscine, la note technique d information prévue. 34

37 Partie 4 Aménagements et autres Chapitre 12 : Les animaux domestiques Nombreux sont les locataires qui ont des animaux domestiques. La question que se pose à tout propriétaire est de savoir s il peut insérer une clause dans le contrat de location saisonnière qui interdit les animaux domestiques. Selon l article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d un animal dans un local d habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Si cette disposition était interprétée d ordre public, une telle clause ne s appliquerait qu aux locations d immeubles d habitation ou à usage professionnel. Les locations saisonnières à caractère touristique auraient été, dans ce cas, exclues et un propriétaire pourrait insérer une clause interdisant un animal domestique dans son logement. Toutefois, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 3 février 2011, que l article est applicable aux locations saisonnières. Ainsi, toute clause dans un contrat de location interdisant la possession d un animal de compagnie domestique dans un logement est invalide. En principe, il n est donc pas possible d interdire à un locataire d amener des animaux de compagnie. Sont par exemple autorisés les chiens, les chats, les oiseaux, les poissons et même les rats domestiques. 35

38 Partie 4 Aménagements et autres Le législateur, par la loi du 22 mars 2012, a modifié l article 10-1 de la loi du 9 juillet Cet article exclut désormais de son champ d application les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme. Le propriétaire de meublés de tourisme peut donc interdire les animaux domestiques dans son logement, en insérant une telle clause dans le contrat de location saisonnière de meublé de tourisme. Toutefois, ceci ne vaut que pour les logements ayant le statut «meublés de tourisme». Les propriétaires pratiquant la location saisonnière ne peuvent pas insérer une clause d interdiction dans leur contrat de location. Le choix de faire référence aux locations saisonnières de meublés de tourisme plutôt qu aux locations saisonnières à «usage touristique» est motivé par la volonté de maintenir la règle selon laquelle est réputée non écrite toute clause tendant à interdire la détention d un animal dans un local d habitation qui pourrait se voir occasionnellement conférer un «usage touristique». Cette réglementation n exonère pas les locataires, propriétaires d un animal familier, de leurs responsabilités, notamment des dégâts causés ou de troubles anormaux de voisinage (aboiements continus, comportements agressifs ou morsure d un chien). L animal ne doit pas créer de nuisances pour les autres habitants. De plus, des exceptions sont prévues par la loi du 6 janvier Le contrat de location peut prévoir une clause interdisant les chiens d attaque, dits de première catégorie, et les chiens de garde et de défense, dits de deuxième catégorie. 36

39 Conclusion La famille Tarot est tellement plongée dans son nouveau jeu de société sur la location saisonnière qu elle ne remarque pas que la nuit était tombée. La nuit est tombée et a noirci toutes les pièces de la maison, et pourtant la famille Tarot joue et joue, grâce aux bougies installées dans le salon. C est le fils de la famille Tarot qui est en tête du classement. Pour l instant, il a toujours réussi à éviter la prison et les amendes. Enfant très cultivé, intelligent et curieux, il connaissait même la date d entrée en vigueur de la loi sur l obligation d installation des détecteurs de fumée. La famille Tarot est consciente de la chance qu elle a eu de trouver ce jeu sur le marché des antiquaires. Elle apprend de façon ludique toutes les différentes réglementations qui doivent être respectées lorsqu un propriétaire fait de la location saisonnière. La famille Tarot est sur le meilleur chemin possible pour devenir un propriétaire idéal de location saisonnière. Les clauses interdisant les animaux domestiques, l établissement d un contrat de location, et l imposition des revenus locatifs, autant de points importants à connaître. Cher lecteur, devenez comme la famille Tarot un propriétaire idéal. Renseignez-vous sur les différents textes de lois quand vous mettez en location votre hébergement. Grâce au livre blanc juridique réalisé par les experts de Homeloc, ceci est possible. En cas de questions, toute l équipe de Homeloc est à votre disposition, vous pouvez nous contacter par à contact@homeloc.com ou par téléphone au Pour plus d informations retrouvez-nous aussi sur : et sur les réseaux sociaux :

40 Lexique Abattement forfaitaire : Montant qui vient en déduction d une base imposable. Acompte : Somme d argent versée à l avance. L acompte implique un engagement ferme des deux parties, il n y a aucune possibilité de se dédire. L acompte représente environ 20% / 25% du loyer. Amortissement du bien : Répartition systématique du montant amortissable sur la durée de son utilisation. Arrhes : Sommes d argent versées à l avance. Les parties peuvent se dédire, le locataire en perdant les arrhes versées, et le propriétaire en restituant le double. (Article 1590 du Code civil). Bailleur : Personne qui cède au locataire la jouissance du logement pour une durée limitée et moyennant un loyer. Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : Une composante du revenu global soumis à l impôt sur le revenu. Ce sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une profession commerciale, industrielle ou artisanale Charges déductibles : Charge que l on peut déduire, avant le calcul de l impôt, du revenu global imposable. ERP : Un établissement recevant du public désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés. Cela regroupe un très grand nombre d établissements tels que les cinémas, théâtres, bibliothèques, écoles, universités, hôtels, restaurants, etc. 38

41 Lexique Handicap : «Toute limitation d activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d une altération substantielle, durable ou définitive d une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d un polyhandicap ou trouble de santé invalidant». (L.114 du Code de l action sociale et des familles) Locataire : Personne qui loue le logement au bailleur. Provisions : Constat comptable d un risque probable mais non certain. 39

42 Propriété intellectuelle : Toutes reproductions, partielles ou totales, sous quelques formes et procédés sont interdites conforméent à l article L du Code de la Propriété Intellectuelle. Toute personne utilisant le contenu de ce livre sans autorisation expresse et écrite de la société Homeloc, encourt une peine relative au délit de contrefaçon sanctionnée par les dispositions des articles L et suivants du Code de la Propriété Intellectuelle. Toute référence à ce livre, tous support confondus, doit mentionner impérativement la société Homeloc et proposer un lien vers le site Internet de Homeloc ( Toutes les marques citées au sein de cet ouvrage appartiennent a leurs propriétaires respectifs. Disclaimer : Nous essayons de vous fournir des informations exactes, mais nous ne garantissons pas l exactitude et l exhaustivité des informations ni leur mise à jour. Ainsi, nous déclinons toute responsabilité en cas de dommage résultant de l utilisation de ces document. Les personnages et le jeu «Locapoly» de ce livre blanc étant purement fictifs, toute ressemblance avec des personnes ou des jeux existants ou ayant existé ne saurait être que fortuite.