MARCHÉ DE L IMMOBILIER Fiche de travail

Transcription

1 Exercice 1 Pourquoi les biens immobiliers jouent-ils un rôle si important dans l économie suisse? Citez trois exemples. Exercice 2 a) Pourquoi le niveau des taux d intérêt exerce-t-il un tel impact sur la demande de biens immobiliers? b) Pourquoi la construction d un bien immobilier est-elle aussi longue, durée du chantier mise à part? c) Quelles sont les conséquences de cette longue durée nécessaire à la construction d un bien immobilier? 1 6

2 Exercice 3 Les prix des logements se sont nettement inscrits à la hausse ces dernières années. Ce phénomène s explique par la demande croissante en la matière. L offre étant inélastique, cela a entraîné une forte progression des prix de l immobilier. Quels éléments ou événements peuvent stimuler la demande immobilière? Exercice 4 Lorsque le comportement d une personne a des répercussions sur des tiers, sans que tous les effets ne soient contenus dans les prix, on parle d effets externes. Citons pour exemple la pollution induite par les véhicules automobiles. Contrairement aux frais de carburant, les conducteurs ne sont pas tenus d assumer eux-mêmes les coûts entraînés par cette pollution. a) Les biens immobiliers produisent aussi des effets externes. Citez-en un. b) Au niveau macroéconomique, les effets externes entraînent une mauvaise allocation des ressources et, par là-même, une diminution de la prospérité. Pour pallier ces inconvénients, l Etat doit généralement prendre des mesures régulatrices. Que peut faire l Etat pour contrer les effets externes négatifs sur le marché de l immobilier? Interventions possibles de l Etat 2 6

3 c) A l opposé des effets externes négatifs, il y a également les effets externes positifs. Quiconque fournit un service à des tiers, sans que ceux-ci ne doivent le payer, produit un effet externe positif. Quels peuvent être les effets externes positifs en matière de biens immobiliers? Effets externes positifs possibles Exercice 5 Pour stimuler l offre de logements dans les zones urbaines faiblement dotées en habitations (par exemple Genève ou Zurich), nombre de villes encouragent la construction de logements d utilité publique. Lorsqu elles contribuent à la subvention de logements, elles exigent dans le même temps du propriétaire que le loyer ne soit pas supérieur aux coûts de l unité d habitation. Ici, c est la mise à disposition de logements qui prime, pas les bénéfices réalisables. L alternative à l encouragement de la construction de logements d utilité publique réside dans la mise à disposition d espace habitable sur le marché libre. Quels sont les avantages et les inconvénients de l encouragement de la construction de logements d utilité publique? Avantages Inconvénients Exercice 6 Afin de contrer les effets négatifs externes, l Etat régule le marché de l immobilier. Or, un excès de bonnes intentions peut aussi avoir des effets pervers. En trop grand nombre, les règles risquent d empêcher les rénovations et la construction de nouveaux logements. a) Quelles sont les conséquences d un excès de réglementation sur le marché de l immobilier? 3 6

4 b) Comment pourrait-on les combattre? c) Grâce à la protection des locataires, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers à tout moment, mais principalement lors d un changement de locataire. Qu est-ce que cela implique comme conséquences? Exercice 7 Max et Claudia souhaitent acheter un appartement de francs et détiennent 20% de la somme en fonds propres. Ils pourraient louer le même appartement pour un loyer annuel de francs. A la prudence de Max, Claudia oppose un optimisme prononcé. Au regard de leurs inclinaisons personnelles, Max et Claudia effectuent leurs calculs avec les chiffres respectifs suivants (taux d intérêt hypothécaire en % de l hypothèque, coûts des fonds propres en % des fonds propres, autres positions en % du prix d achat): Coûts annuels attendus Max Claudia Intérêts hypothécaires 3 3,0% 2,0% Frais d entretien 4 1,5% 1,0% Coûts des fonds propres 0,7% 0,5% Evolution attendue des prix 0,0% 0,8% Economie d impôts 0,3% Amortissement francs 4 Quels sont les coûts de logement annuels respectifs en cas d achat? Financement de l acquisition du logement: Fonds propres: Hypothèques: 3 Moyenne pondérée pour les hypothèques en premier et second rangs. La seconde hypothèque est généralement rémunérée à un taux supérieur. 4 Coûts d amortissement: la seconde hypothèque doit être remboursée dans les 15 ans. La première hypothèque couvre 2/3 de la valeur de nantissement = x 2/3 = Seconde hypothèque = = Amortissement annuel sur 15 ans = /15 =

5 Coûts annuels attendus Max Claudia Intérêts hypothécaires Frais d entretien Coûts des fonds propres Amortissement Evolution attendue des prix Economies d impôts Coût annuel du logement en cas d achat Quelle conclusion tirez-vous de ces calculs? Exercice 8 Actuellement, les taux d intérêt pour les emprunts hypothécaires tournent autour de 2,3%. Ceci est très faible comparé à la valeur de la moyenne de long terme de 5%. Paul gagne francs bruts par mois. Pour l achat de son logement, Paul souscrit une hypothèque à taux variable d une valeur de francs. Comme il dispose de suffisamment de fonds propres, il n a pas besoin de souscrire une hypothèque en second rang. a) Combien d intérêts hypothécaires Paul doit-il rembourser par mois? b) En moyenne de long terme, les intérêts hypothécaires s élèvent à 5% environ. Si les intérêts devaient remonter à la moyenne de long terme, quelle serait alors la charge d intérêts? c) Dans quelle proportion les coûts du logement ont-ils augmenté suite à la hausse des taux d'intérêt? 5 6

6 d) Il est généralement admis que les coûts du logement ne doivent pas excéder 35% des revenus bruts. Paul pourrait-il encore assumer la charge d intérêts si le taux d intérêt devait augmenter jusqu à 5%? 6 6