Bulletin Officiel de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes

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1 Bulletin Officiel de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes N 7 bis du 14 septembre 2007 C / Lettre du ministre de l économie, des finances et de l emploi du 11 juillet 2007, aux conseils de la société Crédit Agricole Immobilier, relative à une concentration dans le secteur des services immobiliers. NOR : ECEC S Maîtres, Par dépôt d un dossier déclaré complet le 19 juin 2007, vous avez notifié la prise de contrôle exclusif du groupe Monné Decroix par la société Crédit Agricole Immobilier (ci-après «CA Immobilier»). Cette opération a été formalisée par une lettre d offre ferme d acquisition acceptée par le vendeur et signée par les parties le 18 juin LES ENTREPRISES CONCERNEES ET L OPERATION CA Immobilier, filiale de Crédit Agricole SA (ci-après «CASA»), constitue le pôle immobilier du groupe Crédit Agricole (ci-après «GCA»). CA Immobilier est actif sur différents marchés immobiliers : promotion immobilière, gestion d actifs immobiliers pour compte de tiers, administration de biens, intermédiation dans les transactions immobilières. Les Caisses Régionales du Crédit Agricole, qui détiennent 55% du capital de CASA, exercent également, à la marge, une activité dans le secteur immobilier. Plus généralement, GCA est actif dans la plupart des services bancaires et financiers : banque de détail, banque commerciale, banque de financement et d investissement. GCA est notamment présent dans le secteur des services bancaires et produits d assurance liés à l immobilier. En 2006, le chiffre d affaires mondial consolidé hors taxes de GCA s est élevé à 89,3 milliards d euros, dont 74,9 milliards d euros réalisés en France. Monné Decroix opère essentiellement dans les secteurs de la promotion immobilière et des services immobiliers (administration de biens, intermédiation dans les transactions immobilières), principalement dans les régions Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon. Par ailleurs, Monné Decroix exerce, de manière marginale, une activité de courtage en assurances, via sa filiale Monné Decroix Courtage, et une activité de courtage en crédit immobilier, via sa filiale Selexia. Monné Decroix a réalisé au cours de l exercice clos le 30 novembre 2006 un chiffre d affaires mondial de [> 50] millions d euros hors taxes, exclusivement en France. L opération a pour effet d entraîner le contrôle exclusif de GCA sur Monné Decroix. Elle constitue ainsi une opération de concentration au sens de l article L du code de commerce. Au regard des chiffres d affaires réalisés par les entreprises concernées, elle ne présente pas une dimension communautaire. En revanche, les seuils prévus à l article L du code de commerce sont franchis. L opération projetée entre donc dans le champ d application des articles L et suivants du code de commerce.

2 2. MARCHES CONCERNES 2.1. Les services et les biens immobiliers Il ressort d une pratique décisionnelle constante des autorités de concurrence nationale et communautaire que le secteur de l immobilier est segmenté à la fois : selon les destinataires des services ou biens : particuliers ou entreprises 1 ; selon le mode de fixation des prix : immobilier résidentiel libre ou logements sociaux ou intermédiaires 2 ; selon le type d activité exercé dans les locaux : bureaux, locaux commerciaux ou autres locaux d activité (locaux industriels, entrepôts, hôtels, etc.) 3 ; selon la nature des services ou biens offerts 4 : o promotion immobilière, où se rencontrent un promoteur et un demandeur d'immobilier neuf, o gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers, où se rencontrent un gérant d actifs immobiliers et un demandeur qui dispose de fonds à placer, o administration de biens immobiliers, incluant la gestion technique (ou de copropriété) et la gestion locative, où se rencontrent, à l amont, un administrateur et un demandeur, propriétaire de biens immobiliers à gérer (échange d une prestation d'administration), et à l aval un administrateur ou un propriétaire, et un demandeur, locataire (échange d un bien immobilier), o expertise immobilière, où se rencontrent un expert en immobilier et un demandeur d expertise, o conseil immobilier, où se rencontrent un conseiller en immobilier et un demandeur de conseil, o intermédiation dans les transactions immobilières, de vente ou de location, qui correspond à deux marchés amont où se rencontrent un intermédiaire et un demandeur, propriétaire d un bien à vendre ou à louer (échange d un service d intermédiation), et à deux marchés aval où se rencontrent un intermédiaire ou un propriétaire, et un demandeur, acheteur ou locataire (échange d un bien immobilier). En l espèce, GCA et Monné Decroix sont actifs simultanément sur les marchés : de la promotion immobilière de logements à usage résidentiel, de l intermédiation dans les transactions de vente immobilière à destination des particuliers, de l intermédiation dans les transactions de location immobilière à destination des particuliers, de la gestion locative immobilière à destination des particuliers, de la gestion technique à destination des particuliers. 1 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.3370 BNP Paribas/ARI du 9 mars 2004 et la lettre du ministre en date du 10 janvier 2007 relative à l opération SNI/EFIDIS. 2 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération SNI/EFIDIS, précitée. 3 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.3370 BNP Paribas/ARI, précitée, et la lettre du ministre relative à l opération SNI/EFIDIS, précitée. 4 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.3370 BNP Paribas/ARI, précitée, et la lettre du ministre en date du 20 juin 2007 relative à l opération GCE/Nexity. 2

3 Les autorités de concurrence estiment qu un marché de services immobiliers peut être, en certaines circonstances, de dimension nationale, par exemple lorsque les investissements sont réalisés par d importants investisseurs professionnels 5. Néanmoins, les autorités de concurrence ont envisagé une définition plus étroite de certains de ces marchés. Elles ont ainsi considéré qu une délimitation à l échelle régionale ou de la grande agglomération était possible en matière de la promotion immobilière de logements résidentiels ; aussi ce marché sera-t-il analysé à l échelle nationale et à l échelle départementale. Pour les marchés de l intermédiation dans les transactions immobilières et de l administration de biens, les autorités de concurrence envisagent une dimension infranationale, c est-à-dire régionale 6, départementale 7, voire urbaine 8. Aux fins de la présente décision, l analyse sera menée au niveau national et au niveau de l aire urbaine. Une aire urbaine est un ensemble de communes d un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne urbaine) dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci 9. La délimitation géographique des marchés de l intermédiation dans les transactions immobilières, de la gestion locative et de la gestion technique peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelle que soit la définition retenue, les conclusions de l analyse demeureront inchangées Les produits d assurance liés à l immobilier Monné Decroix exerce, via sa filiale Monné Decroix courtage, une activité de courtage d assurances immobilières. L activité de courtage d assurance a été définie par le Conseil de la concurrence comme le fait pour le courtier d effectuer des actes d entremise en plaçant les risques de ses clients auprès des compagnies qui lui semblent les plus aptes à les garantir 10. Amené à analyser certaines opérations de concentration dans le secteur des assurances, le ministre 11 a mis sur le même plan des activités de courtage d assurances et de production d assurances. La Commission européenne a pour sa part envisagé l identification d un marché pertinent du courtage, tout en laissant la question ouverte 12. Elle a mis l accent sur les différences existant entre d une part, l activité des courtiers et autres intermédiaires indépendants et, d autre part, celle des compagnies d assurance elles-mêmes : ces deux types d activité sont régis par des réglementations différentes ; l intérêt commercial poursuivi par ces deux types d acteurs diffère largement (les assureurs portent les risques, les courtiers cherchent à placer les risques de leur client auprès de la compagnie d assurances la plus adaptée) ; les revenus des deux types d acteurs ne sont pas constitués de la même manière (les premiers reçoivent des primes, les autres des commissions). Il serait donc possible de distinguer le marché du courtage de produits d assurance du marché des produits d assurance. En tout état de cause, cette question peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelle que soit la délimitation retenue, les conclusions de l analyse seront inchangées. Concernant le marché de la distribution de produits d assurance, la Commission européenne a parfois envisagé, pour finalement laisser la question ouverte, une segmentation selon le type de 5 Voir notamment la lettre du ministre en date du 28 juin 2004 relative à l opération GCE/Eulia. 6 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M Deutsche Bank/SEI/JV du 15 juin 2000 et la lettre du ministre relative à l opération Foncière des Régions/ Bail Investissement, précitée. 7 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération Foncière des Régions/Bail Investissement, précitée. 8 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M Morgan Stanley/Olivetti/Telecom Italia/Tiglio du 30 août 2002 et la lettre du ministre en date du 25 novembre 2005 relative à l opération Perexia/Lamy. 9 Insee Première, n 765, avril 2001, Le zonage en aires urbaines en 1999, 4 millions d habitants en plus dans les aires urbaines. 10 Avis n 03-A-19 du Conseil de la concurrence du 17 novembre 2003 relatif à une demande de la Fédération française des courtiers d assurance et de réassurances portant sur les conditions de négociation des contrats de coassurance de risques industriels, BOCCRF n 4 du 26 avril Voir notamment la lettre du ministre en date du 1 er juin 2004 relative à l opération April Group/Rhodia assurances. 12 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M Axa/Winterthur du 28 avril

4 clients 13 (entreprises ou particuliers), ou selon que les produits distribués concernent les assurances de personnes ou les assurances de dommages 14, voire selon les différents types de risques couverts 15. Au cas d espèce, la question peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelles que soient les définitions retenues, les conclusions de l analyse seront inchangées. GCA intervient pour sa part dans le secteur des assurances, en qualité d assureur. En matière d assurances, il ressort de la pratique décisionnelle des autorités de concurrence qu il convient de distinguer selon qu elles sont destinées aux professionnels ou aux particuliers. De plus, la réassurance, l assurance de personnes et l assurance de biens et de responsabilité (assurance de dommages) 16 sont distinguées. En outre, les assurances de dommages sont classiquement divisées en autant de marchés de produits qu il existe de catégories de risque 17. En l espèce, il ne sera pas nécessaire d analyser précisément les différents marchés de produits d assurance sur lesquels GCA intervient. Concernant la distribution des produits d assurance, la Commission européenne 18 comme le ministre 19 ont considéré que le marché était de dimension nationale. De même, il ressort d une pratique décisionnelle constante du ministre 20 et de la Commission européenne 21 que les différents marchés d assurance revêtent une dimension nationale, les conditions de concurrence entre les États étant hétérogènes en raison de différences ayant trait aux canaux de distribution, aux préférences des consommateurs, à la législation applicable, aux contraintes fiscales, à la structure du marché ou encore aux systèmes de régulation Les services bancaires liés à l immobilier Monné Decroix exerce, via sa filiale Selexia, une activité de courtage en crédit immobilier. Le ministre 22 a envisagé l existence d un marché de l intermédiation en opérations bancaires, distinct des marchés de fourniture de services bancaires, pour les mêmes raisons que celles exposées s agissant du courtage de produits d assurance. En tout état de cause, cette question peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelle que soit la délimitation retenue, les conclusions de l analyse seront inchangées. Concernant le marché de la distribution de produits de financement, une segmentation selon le type de client ou selon le type de crédit serait envisageable. Au cas d espèce, la question peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelles que soient les définitions retenues, les conclusions de l analyse seront inchangées. GCA intervient pour sa part dans le secteur du financement immobilier, uniquement en qualité de banquier. En matière d activité de financement, il ressort de la pratique décisionnelle des autorités de concurrence nationale 23 et communautaire 24 qu il convient de distinguer selon que les financements sont destinés aux particuliers ou aux professionnels. Le marché du crédit à destination des particuliers peut par ailleurs être subdivisé en plusieurs catégories, selon la nature du crédit. Plus précisément, le crédit à la consommation et le crédit immobilier (dont les prêts hypothécaires) sont distingués. En 13 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.1307 Marsch&McLennan/Sedgwick du 23 octobre Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.1280 KKR/Willis Corroon du 24 août Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.1307 Marsch&McLennan/Sedgwick, précitée. 16 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.4047 Aviva/Ark Life du 20 janvier 2006 et la lettre du ministre relative à l opération GCE/Eulia, précitée. 17 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M.4047 Aviva/Ark Life, précitée, et la lettre du ministre relative à l opération GCE/Eulia, précitée. 18 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M Axa/Winterthur, précitée. 19 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération GBP/Foncia en date du 26 mars Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération GBP/Foncia, précitée. 21 Voir notamment la décision de la Commission COMP/M Axa/Winterthur, précitée. 22 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération GBP/Foncia, précitée. 23 Voir notamment la lettre du ministre en date du 10 août 2006 relative à la création de Natixis. 24 Voir notamment la décision de la Commission IV/M.1096 Société Générale/Hambros du 6 février

5 outre, au sein des crédits immobiliers à destination des professionnels (crédits offerts aux professionnels dans le but d acquérir ou de rénover des biens immobiliers), le ministre 25 a envisagé, pour finalement laisser la question ouverte, une délimitation plus fine entre le crédit-bail immobilier, le financement à court terme (d une durée inférieure ou égale à trois ans et principalement destiné au financement de la promotion immobilière) et le financement à long terme. En l espèce, la question d une éventuelle segmentation peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelles que soient les définitions retenues, les conclusions de l analyse seront inchangées. Concernant la distribution de produits de financement immobilier, le ministre 26 a estimé que le marché était de dimension nationale, notamment en raison du développement très important ces dernières années des courtiers en ligne (Meilleurtaux.com, Empruntis). Par ailleurs, il ressort d une pratique décisionnelle constante du ministre 27 et de la Commission européenne 28 que les différents marchés de financement immobilier revêtent une dimension nationale. 3. ANALYSE CONCURRENTIELLE 3.1. Services et biens immobiliers Promotion immobilière de logements à usage résidentiel Au niveau national, la part de marché de GCA est de [0-5]%, celle de Monné Decroix de [0-10]% ; la part de marché de la future entité sera donc de l ordre de [0-10]% au niveau national sur le marché de la promotion immobilière de logements à usage résidentiel. Au niveau régional, l opération entraîne des chevauchements en Midi-Pyrénées, en Rhône- Alpes, en Île-de-France, en Languedoc Roussillon, en Aquitaine, dans le Centre, dans les Pays de la Loire, en Provence-Alpes-Côte d Azur, et en Normandie. L addition de part de marché est toujours inférieure à [0-10]%, et la part de marché cumulée ne dépasse jamais [10-20]% ([10-20]% en Midi- Pyrénées avec une addition de part de marché de [0-5]%, [10-20]% en Auvergne avec une addition de part de marché de [0-10]%). Au niveau départemental, les chevauchements concernent la Haute Garonne (avec une part de marché cumulée de [20-30]%), le Rhône ([0-10]%), la Seine-et-Marne ([0-10]%), les Yvelines ([10-20]%), l Hérault ([0-10]%), l Indre-et-Loire ([10-20]%), la Loire Atlantique ([0-10]%), le Maine-et- Loire ([0-10]%), et la Seine Maritime ([10-20]%). L addition de part de marché n excède [0-10]% dans aucun cas. L opération n est donc pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de la promotion immobilière de logements à usage résidentiel Services d intermédiation dans les transactions de vente immobilière à destination des particuliers et biens immobiliers en vente à destination des particuliers Au niveau national, Monné Decroix a procédé à la vente de [0-1000] lots pour le compte de tiers, ce qui correspond à une part de marché de moins de [0-5]%. GCA a procédé à la vente pour le compte de tiers de [0-1000] lots via CA Immobilier et de [ ] lots via les Caisses Régionales, ce qui correspond à une part de marché inférieure à [0-10]%. 25 Voir notamment la lettre du ministre en date du 28 novembre 2003 relative à l opération CFF/Entenial. 26 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération GBP/Foncia, précitée. 27 Voir notamment la lettre du ministre relative à l opération GCE/Eulia, précitée. 28 Voir notamment la décision de la Commission IV/M.1096 Société Générale/Hambros, précitée. 5

6 Au niveau des aires urbaines, l activité des parties ne se recoupe que sur l aire urbaine de Toulouse. Les parties estiment cependant que même à ce niveau fin, leurs parts de marché respectives n excèdent pas [0-10]%. L opération n est donc pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur les marchés amont et aval de l intermédiation dans les transactions de vente immobilière à destination des particuliers Services d intermédiation dans les transactions de location immobilière à destination des particuliers et biens immobiliers en location à destination des particuliers Au niveau national, Monné Decroix a procédé à la location pour compte de tiers de [ ] lots, ce qui correspond à une part de marché de moins de [0-5]%. GCA a procédé à la location pour le compte de tiers de [0-1000] lots via CA Immobilier (les Caisses Régionales ne sont pas actives sur ce marché), ce qui correspond à une part de marché inférieure à [0-5]%. Au niveau des aires urbaines, l activité des parties ne se recoupe que sur l aire urbaine de Paris. Les parties estiment cependant que même à ce niveau fin, leurs parts de marché respectives n excèdent pas [0-10]%. L opération n est donc pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur les marchés amont et aval de l intermédiation dans les transactions de location immobilière à destination des particuliers Gestion locative immobilière à destination des particuliers Au niveau national, Monné Decroix gère [ ] lots, ce qui correspond à moins de [0-5]% de part de marché ; GCA gère [ ] logements via CA Immobilier et [ ] logements via les Caisses Régionales, ce qui correspond à une part de marché de moins de [0-10]%. Au niveau des aires urbaines, le seul chevauchement d activité des parties concerne l aire urbaine de Paris. Les parties ont indiqué que les parts de marché de Monné Decroix n excédaient jamais [0-10]% et que celles de GCA n excédaient jamais [0-10]% au niveau géographique des aires urbaines. L opération n est donc pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de la gestion locative immobilière à destination des particuliers Gestion technique à destination des particuliers Au niveau national, Monné Decroix gère les parties communes de [ ] lots, ce qui correspond à moins de [0-5]% de part de marché ; GCA gère les parties communes de [0-1000] logements via CA Immobilier et de [ ] logements via les Caisses Régionales, ce qui correspond à une part de marché de moins de [0-5]%. Au niveau des aires urbaines, le seul chevauchement d activité des parties concerne l aire urbaine de Paris. Sur cette aire urbaine, Monné Decroix gère les parties communes de [0-1000] lots et CA Immobilier celles de [0-1000] lots (la Caisse Régionale d Île-de-France n exerce aucune activité de gestion technique), ce qui correspond à une part de marché cumulée inférieure [0-5]%. L opération n est donc pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de la gestion technique à destination des particuliers Les produits d assurance liés à l immobilier Avec un chiffre d affaires de [0-1 million] euros pour son activité de courtage d assurances, Monné Decroix a une part de marché nationale de moins de [0-5]%. 6

7 Étant donnée la concurrence exercée dans le secteur de l assurance par les autres grandes compagnies à l instar de AXA, AGF, GAN, Generali, Groupama ou April sur les différents marchés de produits d assurance, l opération n est pas de nature à créer ou renforcer une position dominante de GCA sur les produits d assurance liés à l immobilier, quelle que soit la segmentation envisagée Les services bancaires liés à l immobilier Avec un chiffre d affaires de [0-1 million] euros pour son activité de courtage en crédit immobilier, Monné Decroix a une part de marché nationale de moins de [0-5]%. Étant donnée la concurrence exercée dans le secteur bancaire par les autres grandes banques nationales à l instar des groupes Caisse D Epargne, Banques Populaires, BNP Paribas, Société Générale ou Crédit Mutuel, sur les différents marchés de services bancaires, l opération n est pas de nature à créer ou renforcer une position dominante de GCA sur les services bancaires liés à l immobilier, quelle que soit la segmentation envisagée Analyse verticale L opération pourrait donner lieu à une intégration verticale entre l activité exercée par GCA en matière de produits d assurance et de services bancaires et les activités exercées par Monné Decroix dans le secteur immobilier, dans le secteur du courtage de produits d assurance et dans le secteur du courtage de crédits immobiliers. Étant données les positions nationales de Monné Decroix tant sur les marchés immobiliers que sur les marchés des produits d assurance et des services bancaires, l opération n est cependant pas de nature à porter atteinte à la concurrence par le biais d effets verticaux Analyse des effets congloméraux L opération pourrait entraîner des effets congloméraux liés au fait que certains produits d assurance et certains services bancaires sont susceptibles d être vendus avec les services et les biens immobiliers. Toutefois, les positions nationales de Monné Decroix, tant sur les marchés immobiliers que sur les marchés des produits d assurance et des services bancaires, conduisent à écarter l hypothèse que de tels effets puissent porter atteinte à la concurrence par le biais d effets congloméraux. En conclusion, il ressort de l instruction du dossier que l opération notifiée n est pas de nature à porter atteinte à la concurrence. Je vous informe donc que j autorise cette opération. Je vous prie d'agréer, Maîtres, l'expression de ma considération distinguée. Pour le ministre de l économie, des finances et de l emploi et par délégation, Le directeur général de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes GUILLAUME CERUTTI NOTA : Des informations relatives au secret des affaires ont été occultées à la demande des parties notifiantes, et la part de marché exacte remplacée par une fourchette plus générale. Ces informations relèvent du «secret des affaires», en application de l article R fixant les conditions d application du livre IV du code de commerce relatif à la liberté des prix et de la concurrence. 7

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