26 & 27 MAI 2011 COMPTE-RENDU DU SEMINAIRE DE BIARRITZ - CLUB CITRA A LA UNE

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1 COMPTE-RENDU DU SEMINAIRE DE BIARRITZ - CLUB CITRA 26 & 27 MAI jours de travail (et de plaisir) intense au pays des bandas, du jambon et des hortensias (on en mangerait!!). Avec un peu de retard (léger euphémisme), en voici le résumé. A très bientôt à Bruxelles. A LA UNE PETITS POTINS IMMOBILIERS DEMANDES CLUB engagées à Nantes, transformées à Biarritz THETRANET toujours mieux BUDGET TRAVAUX Nouveau, simple et puissant SCAN DES AVIS DE RECEPTION Chaudement «recommandé» AMELIORATIONS V8 Pe.t florilège RENDEZ-VOUS A BRUXELLES LES 24 & 25 NOVEMBRE 2011

2 PETITS POTINS IMMOBILIERS Même orale, une promesse de vente engage un vendeur Un propriétaire d'appartement se désistant à la dernière minute avant de signer un compromis de vente en raison d'une meilleure offre pour son bien La situa.on est fréquente. Désormais, une telle a?tude pourra déboucher sur une indemnisa.on de l'acheteur lésé. Dans un arrêt rendu la semaine dernière, la Cour de cassa.on es.me en effet qu'une «rupture abusive des pourparlers» peut entraîner un «préjudice indemnisable», en l'occurrence celui de ne pouvoir acquérir le bien convoité. Dans le cas étudié, même si aucun accord ferme et défini.f sur le prix n'a été signé, la jus.ce a confirmé les euros de dommages et intérêts accordés en appel aux candidats malheureux à l'achat. «La jurisprudence s'intéresse assez rarement aux pourparlers entre par.culiers, souligne Frédéric Blanc, juriste à l'ufc-que choisir, mais elle a déjà condamné plusieurs fois la rupture de ces négocia.ons si celle-ci est brutale et/ou abusive.» En s'appuyant sur des échanges de courriels entre le vendeur et son notaire, la jus.ce a établi que les négocia.ons étaient à un stade avancé. Dans la mesure où leur interrup.on ne fait suite à aucun mo.f imprévisible et légi.me, le vendeur peut difficilement arguer de sa bonne foi. En l'absence de tout document signé, la parole donnée et l'engagement moral ont encore une valeur. C'est plutôt rassurant. Contesta.on d'une décision d'assemblée générale par un copropriétaire représenté Des copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annula.on d'une assemblée générale à laquelle ils étaient représentés. La cour d'appel (CA Paris, 24 mars 2010) avait cru pouvoir accueillir leur demande en retenant que l'irrégularité tenant à l'expira.on du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou par.cipé au vote. La Cour de cassa.on censure cehe décision au visa de l'ar.cle 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant que les ac.ons qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, les juges d'appel n'ayant en l'espèce pas constaté que les copropriétaires ayant demandé l'annula.on étaient opposants. Vers un diagnos.c de performance énergé.que (DPE) plus clair et plus fiable Améliorer et fiabiliser le diagnos.c de performance énergé.que (DPE) : six mesures viennent d'être annoncées par le ministère de l'écologie et le secrétariat d'état chargé du logement. Elles entreront en vigueur le 1er janvier 2012, pour : - améliorer la transparence vis-à-vis des par.culiers : le diagnos.queur devra expliciter les données qu'il renseigne auprès du par.culier à travers un relevé détaillé. La remise d'un document officiel limitera le risque de DPE ''frauduleux'' ; - fiabiliser la méthode de calcul en augmentant le nombre de données à analyser afin de faire un calcul plus précis ; - limiter les logiciels autorisés à générer des DPE à ceux qui ont été soumis à une procédure d'évalua.on menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) ; - cons.tuer une base de données des DPE qui sera mise en ligne : les sta.s.ques permehront de nourrir l'élabora.on des stratégies na.onales et locales ; - faire progresser la compétence des diagnos.queurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens ; - établir un annuaire des diagnos.queurs mis en ligne par le ministère, et réaliser une enquête de la Direc.on générale de la concurrence, de la consomma.on et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur du diagnos.c immobilier. 2

3 3 PETITS POTINS IMMOBILIERS Applica.on de la loi Chatel aux syndicats de copropriétaires La Cour de cassa.on(1) confirme que le syndicat de copropriétaires est un non-professionnel au sens de l ar.cle L du code de la consomma.on. Après avoir fait couler beaucoup d encre et malgré la résistance tenace de nombreux prestataires de services (ascensoristes, sociétés d entre.en, etc.), la Cour de cassa.on vient (enfin) confirmer ce que nous avancions depuis l instaura.on de l ar.cle L du code de la consomma.on : «un syndicat de copropriétaires, en tant que «non-professionnel», peut uliser la faculté de mere fin à tout moment à un contrat tacitement reconducble dès lors qu il n a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat». Certaines juridic.ons du fond avaient pourtant adopté la solu.on inverse, ainsi que la Cour de cassa.on, mais dans une espèce antérieure à la loi Chatel II du 3 janvier 2008 qui avait introduit la no.on de «non-professionnel» à côté de celle de «consommateur». L arrêt commenté étant voué à une très large diffusion, il est donc permis de penser qu il cons.tue désormais la solu.on de principe! De nouvelles modalités de réalisa.on des constats à compter du 1er janvier 2012 Constat de risque d'exposi.on au plomb (CREP) - l'arrêté du 19 août 2011 (JO 1er sept. 2011) décrit, à compter du 1er janvier 2012, les modalités de réalisa.on du constat de risque d'exposi.on au plomb (CREP) qui consiste à mesurer la concentra.on en plomb des revêtements du bien immobilier afin d'iden.fier ceux contenant du plomb, à décrire leur état de conserva.on et à repérer, le cas échéant, les situa.ons de risque de saturnisme infan.le ou de dégrada.on du bâ.. Le CREP a pour objec.fs : d'informer le propriétaire, et le cas échéant les occupants d'un logement ou d'un immeuble, sur la présence de revêtements contenant du plomb dans le bien, y compris les revêtements extérieurs au logement ; de permehre à l'opérateur qui réalise le constat de signaler à l'agence régionale de santé les situa.ons de risque de saturnisme infan.le ; de permehre à l'opérateur qui réalise le constat d'iden.fier les situa.ons de dégrada.on du bâ. suscep.bles de porter gravement aheinte à la santé ou la sécurité des occupants, et de les signaler à l'agence régionale de santé ; de fournir des éléments sur la présence de plomb aux personnes suscep.bles de réaliser des travaux de nature à provoquer une altéra.on substan.elle des revêtements. L'arrêté du 19 août 2011 remplace l'arrêté du 25 avril 2006 rela.f au constat de risque d'exposi.on au plomb et introduit, par ailleurs, l'obliga.on pour les diagnos.queurs de posséder une ahesta.on du fabricant de leur appareil de détec.on du plomb dans les peintures, indiquant la durée de vie maximale de la source radioac.ve au-delà de laquelle l'appareil ne peut plus être u.lisé. Diagnos.c du risque d'intoxica.on par le plomb des peintures - L'arrêté du 19 août 2011 (JO 1er sept. 2011) décrit, à compter du 1er janvier 2012, les modalités de réalisa.on du diagnos.c du risque d'intoxica.on par le plomb des peintures (DRIPP) qui consiste à rechercher des revêtements dégradés contenant du plomb suscep.bles de cons.tuer un risque d'exposi.on au plomb dans des lieux fréquentés régulièrement par les mineurs. Cet arrêté précise ses étapes de réalisa.on : 1. La localisa.on des par.es de l'immeuble habitées ou fréquentées régulièrement par le(s) mineur(s) dont la situa.on a jus.fié le diagnos.c. 2. L'observa.on de l'état de tous les revêtements des locaux objets du diagnos.c. 3. La réalisa.on de mesures de la concentra.on en plomb de tous les revêtements présentant des dégrada.ons. 4. l'établissement d'un rapport à l'issue du diagnos.c. Comme en ma.ère de constat de risque d'exposi.on au plomb, l'arrêté du 19 août 2011 introduit l'obliga.on pour les diagnos.queurs de posséder une ahesta.on du fabricant de leur appareil de détec.on du plomb dans les peintures indiquant la durée de vie maximale de la source radioac.ve au-delà de laquelle l'appareil ne peut plus être u.lisé.

4 ENGAGEMENTS SEIITRA CLUB DE NANTES Suite aux demandes du Club des u.lisateurs de Nantes, des engagements de développement avaient été pris par SEIITRA. Chose promise, chose due. En pays biarrot, terre de rugby, l essai fut transformé. Un résumé des plus belles ac.ons Rapprochement bancaire Ecran de visualisa.on simultanée du compte bancaire et du compte de trésorerie sur lequel est effectué le rapprochement bancaire. Double-clic sur les zones ou choix des boutons «Ecritures pointées»/ «Ecritures non pointées» pour accéder au détail des mouvements Muta.on, envoi de mail Possibilité d ac.onner l envoi de mail au vendeur, acquéreur, notaire, directement à par.r de l écran de muta.on. Personnalisa.on de l objet et du corps, ajout de pièces jointes.. Syndic, seuil minimum de prélèvement Afin d éviter de prélever un montant non significa.f aux copropriétaires, il a été inséré un nouveau paramètre permehant de limiter la généra.on des ordres bancaires de prélèvement à un montant minimum. Il s agit des traitements suivants : - Valida.on des appels de fonds, - valida.on de répar..on par étapes, - valida.on de répar..on par Arrêté complet, - sélec.on des opéra.ons de prélèvements. Parallèlement, dans le cas où le prélèvement n'est pas généré car inférieur au seuil, il a été prévu l'inser.on d un message sur les appels de fonds et les arrêtés de charges pour les copropriétaires concernés à droite du coupon de paiement : "Ce montant ne sera pas prélevé." Maîtriser la présenta.on du relevé des dépenses Grâce à une nouvelle zone «Numéro d ordre RGDD», il est désormais possible de contrôler l ordre d édi.on des charges sur le relevé général des dépenses. CeHe zone est accessible à par.r de l écran de correc-.on analy.que (mot-clé «ANARAP»). CeHe ac.on est possible sur tous les types d écritures, et ceci sans aucune contre-indica.on, même si le traitement d inventaire a été effectué. 4

5 Agenda: visualisa.on plus ergonomique des «plages» u.lisateurs Il est dorénavant possible de consulter confortablement les plannings des salariés en une seule page (en mul.-agences). Grâce à des codes couleurs dis.nc.fs, chaque agenda se détache clairement. On rappelle que la créa.on de liste de salariés est en.èrement paramétrable et permet ainsi des combinaisons de vues très riches. Le bandeau ver.cal bleu à droite de chaque rendez-vous permet de dis.nguer son agence d affecta.on. ENGAGEMENTS SEIITRA CLUB DE NANTES Plusieurs muta.ons sur un même exercice YES!!!!!! Vous êtes à un paramètre de cehe nouvelle fonc.onnalité (VDEF/syVvali0t1/mul._vent à O (oui)). Le traitement automa1que des doubles muta.ons sur un exercice est désormais possible. Il l est également pour les TRIPLES, QUADRUPLES, QUINTUPLES ventes dans le même exercice. Note: ainsi, le transferts d appels se fait uniquement lors de la valida.on de la régularisa.on des charges et non plus lors de la valida.on de la vente. Valida.on de la régularisa.on des charges : Les appels, en cours d exercice, de chaque vendeur ne sont plus transférés à leurs acquéreurs respec.fs mais aux copropriétaires concernés par la régularisa.on et ce pour la seule quote-part d appel correspondant aux lots qu il dé.ennent (ges.on des ventes par.elles). Les écritures de transfert d appels sont donc maintenant générées par appel et par lot (auparavant, elles l étaient par appel/copropriétaire). Approba.on de la régularisa.on des charges : Si une vente est intervenue entre la valida.on et l approba.on, la quotepart d appel des lots vendu est transférée du vendeur à l acquéreur. CeHe quote-part d appel con.ent les appels que le vendeur aurait pu lui-même recevoir par transfert, pour le lot vendu, lors de la valida.on de la régularisa.on, quote-part qui, rappelons-le, a généré des écritures de transfert lot par lot. Ce qui permet de retrouver le montant reçu par le vendeur. On procède donc, en quelque-sorte, au transfert du transfert. Ques.on à Nantes: Pouvoir mémoriser d autres informa.ons complémentaires essen.elles sur la fiche individu. On bénéficie maintenant d une nouvelle fiche individu permehant de décrire: Nouvel individu. recommandable Des informa.ons liées à l individu rahaché à la fiche principale, La possibilité de mémoriser 2 numéros de portable, La possibilité de mémoriser 2 adresses . 5

6 THETRANET. TOUJOURS MIEUX Récep.on des documents par mail: l internaute autonome Les copropriétaires, propriétaires et locataires peuvent à présent déclencher l envoi de leurs documents par mail directement à par.r de la page ThétraNet. Le simple faite de cliquer l op.on «Recevoir par mail», met automa.quement à jour l informa.on dans ThétraWin. Conseil Syndical: un nouvel onglet Afin d offrir aux membres du Conseil Syndical un espace «documents» personnalisé, un nouvel onglet fait son appari.on dans la page CS. Ainsi, les copropriétaires membres pourront consulter dans cet environnement des documents propre à l ac.vité du conseil. Nota bene: pour gérer ces documents CS, il faut créer un répertoire Windows «w.cs» derrière la copropriété et y glisser toutes les pièces souhaitées. Pages fournisseurs. Mieux fournies Un nombre important d améliora.ons a été apporté à ThétraNet afin de bénéficier d une communica.on toujours plus performante vis-à-vis de vos fournisseurs: Toujours plus pour les fournisseurs: affichage plus rapide, affichage du solde immeuble par immeuble, tris par simple clic sur colonne (par date, par ville, par solde), averssement visuel sur les immeubles pour lesquels des demandes sont à traiter, accès au bon de commande émis par le cabinet, demande de devis: ajout d un indicateur retenu/refusé, visualisaon des paiements effectués et de leurs pièces (avis de virement, chèque), visualisaon des factures et du «reste à régler»,... Ordre de service: le fournisseur, en cliquant sur l icône, accède instantanément au document de commande. Pour chaque immeuble, une informaon de type alerte informe le fournisseur du nombre d intervenons restant à effectuer. Consultaon des factures immeuble par immeuble Devis: statut «refusé, retenu» visible sur chaque proposion Paiements effectués et consultaon directe de l ordre bancaire (avis de virement, chèque) 6

7 BUDGET TRAVAUX: NOUVEAU & PUISSANT Un nouvel écran permet dorénavant une saisie rapide pour la prépara.on et la valida.on des budgets travaux. Simple, mais tellement efficace. Pour démarrer, il suffit d indiquer le numéro de copropriété, et puis. Laissez-vous faire. Le dic-.onnaire des types d appels vous demande alors de choisir la nature de budget souhaitée. Vous pouvez le libellé (celui qui apparaîtra en.tre des appels de fonds). On notera que le système ne propose que des natures «Hors budget». Malin. On indique ensuite la durée es.mée des travaux, puis le libellé que l on souhaite voir figurer sur le comptes des copropriétaires. On enregistre. Automa.quement, un panneau vous demande de choisir une clé de répar..on de la copropriété. On coche. Sans rien faire de plus, il s agit maintenant de choisir les postes budgétaire, en cochant les types de charges du dic.onnaire. On notera que le système ne propose que les natures dont la colonne «SRU H» est renseignée (6710). Astucieux. Une fois la sélec.on effectuée, Thétra- Win enchaîne sur l écran de saisie des montant poste par poste. On peut, à tout moment, revenir à une des étapes, rajouter une nouvelle clé de répar-..on ou une nouvelle nature de dépense. La dernière étape consiste à renseigner le calendrier des appels. CeHe touche permet de valider défini.vement le budget et lancer les premiers appels de fonds. Tant que la créa.on du budget n a pas été effectuée, il est considéré comme «brouillon» et peut être à tout moment modifié. Pra.que pour la prépara.on de l assemblée générale. En choisissant l édi.on Crystal, ThétraWin propose une synthèse du budget saisi. 7

8 SCAN DES AVIS DE RECEPTION Chaudement recommandé Si vous êtes l heureux détenteur d un lecteur de chèque LSI55 ou LSG90, vous pouvez désormais, après rajout d un composant, l u.liser pour classer efficacement vos retours de recommandé. Le principe est le même que pour une lecture de chèque (piste CMC7) si ce n est qu il s agit là d une lecture code barres. Exemple d avis de récepon de recommandé avec le code à barres en mode 128. Ce qui est lu par le lecteur de chèque se présente sous la forme «2C \ArchiveCheques\2010\321\1 \ R.JPG». L écran de saisie des recommandés est divisé en 3 par-.es. La première par.e trace l ensemble des scans effectués. La deuxième par.e, indique les lectures effectués avec succès, la troisième indique les lectures en échec. Pour chaque recommandé, ThétraWin effectue les opéra.on suivantes: 1) Recherche dans la table des recommandés Thétra- Win celui qui correspond au code numérisé, 2) Mise à jour dans ThétraWin de la date de retour, 3) Archivage de l image directement derrière l enregistrement. Une fois archivé, on remarque que l enregistrement dans ThétraWin a été mis à jour: date de retour et numéro de RAR. Un simple clic sur le bouton «visualiser» permet d afficher le document tel qu il a été numérisé. 8

9 AMELIORATIONS V8: PETIT FLORILEGE MAJH INVISIBLE Chaque u.lisateur peut maintenant maîtriser l enchaînement automa.que de la mise à jour comptable. Pour cela, accéder à la ligne «Op.ons» dans le menu administra.on. Trois choix possibles: 1) Manuel: rien ne change, c est comme avant et l u.lisateur doit lancer la MAJH manuellement 2) Semi-automa.que: après chaque valida.on de traitement, un message «OUI-NON» invite l u.lisateur à enchaîner la mise à jour historique 3) Automa.que: la mise à jour historique s effectue systéma.quement après valida.on du traitement de manière complètement invisible LETTRÉ/NON LETTRÉ DOUBLECLIC En un clin d œil, il est dorénavant possible de cacher les écriture lehrées et soldées. Pour cela, il suffit de faire un double-clic sur la colonne «Soldé». Par magie, seules les écritures non soldées restent à l écran, jus.fiant ainsi la posi.on du.ers. Un autre double-clic sur la colonne permet de retrouver la visualisa-.on ini.ale. FUSION WORD OU PDF Maintenant, vous pouvez directement fusionner et conver.r un document Word au format PFD. Il suffit pour cela de cliquer sur l icône idoine. Un message de confirma.on propose à l u.lisateur une ul.me vérifica.on du document avant conversion défini.ve. Recherche simplifiée Dans cehe même fenêtre de choix de documents, on bénéficie désormais d une zone «Rechercher» pour accéder instantanément à une maquehe. Tapez quelques lehre. Faites «Entrée». Le système rajoute lui-même des «*» devant et derrière et affiche le résultat. COMPTE RENDU DE GESTION: TOUT ENCHAÎNÉ Un nouvel écran permet à présent d enchaîner l ensemble des étapes du compte rendu de ges.on. Contrôle préalable: établit un bilan sur les propriétaires & locataires et affiche les anomalies constatées à corriger. On peut ensuite poursuivre le traitement, Ven.la.on: le système procède au lehrage des crédits non affectés, Les honoraires, La situa.on loca.ve L édi.on des relevés 9

10 BIENVENUE A BRUXELLES PROCHAIN CLUB CITRA LE PLAT PAYS SERA LE NOTRE LES 24 & 25 novembre 2011