Immo Purchasing Network

Transcription

1 Immo Purchasing Network Finally innovative real estate projects The Strategic Plan

2 Thinking... Immo Purchasing NetworkÆ (IPNÆ), All right reserved.

3 outside the box...

4 La Mission La mission de Immo Purchasing Network est multiple: Permettre aux familles bruxelloises à revenu moyen d acquérir des logements de grande qualité dans les quartiers à haute valeur ajoutée. Assainir le parc immobilier bruxellois des grands bâtiments privés ou publics actuellement inoccupés et à vendre. Réinstaller l habitat de très haute qualité au sein du tissu urbain dans la région de Bruxelles-Capitale. Développer des concepts innovants en matière de réhabilitation et de logement qui bénéficie à un groupement d intérêt. Le concept central de Immo Purchasing Network est la force du nombre The Mission C est de ce concept fondateur que Immo Purchasing Network tire son identité et son originalité.

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6 Introduction Chaque année, le montant total des ventes de biens immobiliers à Bruxelles augmente. En 2001, les ventes ont atteint le chiffre de 2.4 milliards d euros, une hausse de 1.6 % par rapport à Cette croissance est évidemment nettement supérieure au pouvoir d'achat et devrait à terme faire croître les prix de tout l'immobilier belge. La volonté de devenir propriétaire reste pourtant encore ancrée dans l'esprit des belges. A la question «Bruxelles est-elle une ville chère?», plus de 41% des bruxellois pensent que oui et plus de 45% pensent que oui mais moins que d'autres capitales. Nous avons donc plus de 86% des bruxellois qui estiment globalement leur ville chère. Il est également intéressant de constater la polarisation des acheteurs à Bruxelles. En effet, le marché polarise actuellement les acheteurs en deux catégories : d une part les familles à revenu moyen (inférieur à /an) et d autre part les famille à revenu élevé (supérieur à /an). Ces deux catégories sont respectivement soutenues soit par un ensemble d aides publiques soit par leur pouvoir d achat élevé. The Introduction Les acheteurs se situant dans la gamme médiane des revenus (50 k < x < 100 k ) sont dans une situation très particulière. D une part il ne bénéficie pas des aides publiques (de par leur niveau de revenus) et d autre part ils sont relativement nombreux à rechercher des biens identiques, ce qui a pour effet d accroître la demande, donc le prix du marché.

7 Une résultante à moyen terme sera le changement de stratégie des acheteurs à revenu moyen supérieur qui se focaliseront davantage sur des biens de plus faible valeur car les autres seront devenus inabordables. L impact se fera donc sentir au niveau des revenus moyens inférieurs qui n auront plus accès à ceux-ci étant donné l augmentation de la demande sur un marché relativement limité. Spécifiquement, on voit une explosion de la demande des maisons unifamiliales ainsi que des appartements de une ou deux chambres. Cette demande importante est à mettre en parallèle avec une offre relativement stable, ce qui implique donc une forte croissance du marché sur ce type de biens à Bruxelles. Si on analyse les tendances actuelles des prix des appartements à vendre à Bruxelles, on distincte très clairement l augmentation de la demande d appartements de une et deux chambres. The Introduction Figure 1: représentation statistique des variations du prix par m² en fonction de la surface au sein du quartier Louise, les Etangs d Ixelles, la place du Châtelain et le centre ville à Bruxelles. Etude effectuée du 15/11/02 au 30/11/02 sur un échantillon de 347 biens mis à la vente, IPN.

8 De plus, les quartiers où cette tendance est la plus visible sont ceux qui offrent soit des valeurs sociales élevées (les Etangs d Ixelles, l Avenue Louise, le Champs d Oiseaux, etc ), soit un cadre particulièrement agréable (le bois de la Cambre, la Forêt de Soigne, le Val Duchesse, etc) ou encore dans certains quartiers spécifiques (St-Géry, le Châtelain, rue du Trône, etc ) très liés à la réaffectation des lieux et aux nouvelles dynamiques urbaines qui y sont initiées. The Introduction

9 Tendance D un autre côté, le marché des biens de qualité et des biens d'exception souffre de l'évolution étonnante des valorisations de portefeuilles boursiers, entraînant un quasi-immobilisme du nombre d'acheteurs potentiels. Les biens de plus d un demimillion d'euros trouvent difficilement preneurs. Ces biens d exception de par leur taille, leur architecture ou leur localisation constituent donc souvent des réserves potentielles de logement dans ces mêmes quartiers qui sont soumis aux lois de l offre et de la demande. L'immobilier résidentiel haut de gamme s'adaptera à cet environnement. L'immobilier résidentiel bas et moyen de gamme est plus sensible aux taux d'intérêt et au pouvoir d'achat de sa catégorie d'acheteurs. Les prévisions de J.-P. Liebaert, conseiller économique à la Confédération Construction, sont plus réservées. Globalement, le nombre de nouveaux logements autorisés continue à baisser. Dans la rénovation, cette baisse est moins sensible. Les chiffres annuels (total des 12 derniers mois disponibles) ont ainsi reculé de 7 % pour la construction, soit deux fois plus que pour la rénovation (3,4 %). The Introduction

10 Le Modèle Le modèle de Immo Purchasing Network est totalement innovateur dans l approche du marché immobilier. The Model Le modèle est basé sur l achat groupé de biens de grande taille, situés dans des quartiers à forte valeur ajoutée et dont les prix par m 2 sont inférieurs à ceux pratiqués pour des biens de taille moindre dans les mêmes quartiers. L action novatrice de Immo Purchasing Network est de regrouper les acheteurs potentiels, d identifier les biens correspondant à leurs besoins, d encadrer légalement et

11 fiscalement l achat, les transformations ainsi que la gestion des nouveaux logements ainsi créés. Notre modèle, unique sur le marché privé, consiste dans : La création d un réseau d acheteurs potentiels désirant acquérir un logement de très grande qualité dans des quartiers à haute valeur ajoutée. L identification précise des besoins spécifiques de chacun des acheteurs potentiels. La recherche de biens privés de grande taille actuellement à vendre dans les quartiers les plus porteurs de la région de Bruxelles-Capitale et pouvant être divisés. La formulation d un ou plusieurs scénarios de programmation, tenant compte de toutes les contraintes du site. L adéquation des besoins spécifiques des acheteurs potentiels présents dans le réseau de Immo Purchasing Network avec les biens privés de grande taille identifiés par Immo Purchasing Network. The Model L achat groupé d un immeuble spécifique grâce à l action conjointe d un certain nombre d acheteurs potentiels intéressés par cet investissement. La rénovation et l aménagement de l immeuble acheté en commun afin de le diviser en fonction des besoins et des investissements consentis par chacun des acheteurs.

12 La Vision L approche du marché immobilier privé de la région Bruxelles- Capitale doit être transformée par l action conjointe et concertée des ménages à revenu moyen. Cela afin de conserver et d accroître la capacité d achat de ceux-ci face à l emprise de la spéculation immobilière. Immo Purchasing Network met au service de ses clients et partenaires les moyens d acquérir des logements de très grande qualité grâce à l achat groupé de grands immeubles privés actuellement libres et ayant des prix par m 2 extrêmement concurrentiels. The Vision

13 L approche Notre approche est basée sur l existence de trois types de marché immobilier très différents, dans lesquels les politiques de prix ne sont pas homogènes :. Les appartements de une ou deux chambres dans les quartiers à haute valeur ajoutée sont soumis à une forte influence de l offre et de la demande impliquant une croissance importante du prix par m 2. Cela se traduit naturellement par une impossibilité croissante pour les ménages à revenu moyen d acquérir ce type de biens. Les biens immobiliers privés de plus de deux chambres dans les quartiers à haute valeur ajoutée sont également soumis à une forte influence de l offre et de la demande impliquant une hausse importante du prix par m 2. A nouveau, cela se traduit par une impossibilité croissante pour les ménages à revenu moyen d acquérir ce type de biens. The Approach Les biens immobiliers privés de grande taille dans ces mêmes quartiers sont pour leur part soumis à une faible croissance, voire à une décroissance, suite à la chute de la demande pour ce type de biens. Cette inadéquation de la demande par rapport à l offre se traduit par une chute du prix par m 2, mais également de l augmentation du nombre d immeubles vides pendant des périodes de plus en plus longues.

14 Le Marché The Market Le potentiel stratégique de Immo Purchasing Network sur le marché immobilier résidentiel privé dans la région de Bruxelles-Capitale est lié à un certain nombre d acteurs. Les marchés immobiliers de la région de Bruxelles-Capitale possèdent leurs propres structures dynamiques. Mus essentiellement par la loi de l'offre et de la demande, ils peuvent être présentés comme des équilibres dynamiques de forces auxquelles sont soumis les différents acteurs. A l heure actuelle, l approche de Immo Purchasing Network est non seulement innovante dans le concept mais également dans l approche du marché immobilier résidentiel privé. En effet, nous inversons complètement le modèle classique de promotion immobilière afin d offrir au segment de marché des ménages à revenu moyen la capacité d acquérir des biens qui leurs sont devenus inabordables. L'analyse des caractéristiques du marché débute par l'examen de ces différentes forces et des stratégies possibles des concurrents existants ou potentiels Immo Purchasing Network se positionne sur trois segments très différents, dans lesquels les structures dynamiques de prix ne sont pas homogènes.

15 The Market Les appartements de une ou deux chambres (85 à 150 m²) dans les quartiers à haute valeur ajoutée sont soumis à une forte influence de l offre et de la demande impliquant une croissance importante du prix par m 2. Cela se traduit naturellement par une impossibilité croissante pour les ménages à revenu moyen d acquérir ce type de bien. Les biens immobiliers privés de type «loft» de taille moyenne (100 à 200 m²) dans les quartiers à haute valeur ajoutée ou en expansion sont également soumis à une forte influence de l offre et de la demande impliquant une hausse importante du prix par m 2. A nouveau, cela se traduit par une impossibilité croissante pour les ménages à revenu moyen d acquérir ce type de biens. Les biens immobiliers privés de grande taille (600 à 1500 m²) dans ces mêmes quartiers sont pour leur part soumis à une faible croissance, voire à une décroissance, suite à la chute de la demande pour ce type de biens. Cette inadéquation de la demande par rapport à l offre se traduit par une chute du prix par m², mais également de l augmentation du nombre d immeubles vides durant des périodes de plus en plus longues.

16 La Concurrence The Market L approche stratégique de Immo Purchasing Network sur le marché immobilier résidentiel privé dans la région de Bruxelles-Capitale est liée à un certain nombre d acteurs. La première force à laquelle est soumise Immo Purchasing Network est la rivalité potentielle avec différentes sociétés actives sur les mêmes segments de marché. L originalité ainsi que l approche holistique de nos services nous positionnent dans un marché de niche jusqu à présent totalement sousutilisé. En effet, il n existe actuellement aucune réelle concurrence privée sur les segments de marché où Immo Purchasing Network est actif. Le seul embryon de concurrence organisée existant se situe dans le segment de marché des lofts, qui bien souvent s articule autour du sous-segment des bâtiments industriels de taille supérieure à 2000 m². Notre approche de niche par rapport à ce segment se situe au niveau du soussegment des bâtiments de 600 à 1500 m², sous-segment qui à l heure actuelle n est que très faiblement valorisé, entre autre parce qu il nécessite un travail de programmation souvent assez lourd. La concurrence potentielle est limitée d une part par la capacité de la majorité des agences immobilières à offrir un service holistique comparable. D autre part, par le marché de niche que constitue notre créneau d activités et qui n est pas à même d intéresser les promoteurs immobiliers classiques de par la taille des surfaces proposées et les clients que nous ciblons.

17 Les Clients The Market La satisfaction de nos clients par notre service unique sur ce segment de marché constitue une force essentielle d Immo Purchasing Network. En effet, notre cible de clientèle est constituée de ménages à revenu moyen souhaitant acquérir un bien immobilier de taille variant entre 85 et 150 m². Ce groupe de ménages constitue actuellement un des segments les plus porteurs et les plus volumineux du marché immobilier privé bruxellois. Cela implique que leur impact sur la croissance des prix dans ce segment de marché est inversement proportionnel à l offre disponible. L augmentation rapide du prix des biens immobiliers de taille variant entre 85 et 150 m² dans les quartiers à haute valeur sociale tend à rendre inaccessible ceux-ci aux ménages à revenu moyen. Notre concept permet donc de garantir à ce segment de clients des biens faisant partie d un ensemble plus grand (et donc non soumis à la même dynamique de croissance) à des prix accessibles. D autre part, les compétences ainsi que la valeur ajoutée des services (fiscaux, légaux, architecturaux, gestion) fournis par Immo Purchasing Network constituent des éléments réduisant fortement le besoin de négociations de nos clients et augmentent de ce fait la valeur perçue de l achat.

18 The Market Les Fournisseurs La force des fournisseurs est essentiellement basée sur la capacité du marché à offrir certains types de bien dans une proportion suffisante. Il est à présent primordial d affiner la vision des différents éléments nécessaires à la prise en compte de biens dans le modèle de Immo Purchasing Network. Les caractéristiques de base sont : Taille : de 600 à 1500 m² Divisibilité : capacité du bien à être divisé tout en valorisant la spécificité du lieu Affectation du sol : mixte ou logement Parking : nécessité de parking (sur place ou dans les environs immédiats) Type : Hôtel particulier, Ancien Atelier, Maison de Maître, Loft Prix : prix maximum par m² devant se situer aux alentours de 900.

19 The Market Localisation : Bruxelles-Centre (1), Luxembourg (2), Sablon - Louise (3), Châtelain Abbaye (4), Trône Flagey (5), Woluwe ( ), Calevoet (9), Observatoire (10), ULB (11), Petite Suisse (12), Auderghem (13), Tervuren (14), Dieweg (15), Fort Jaco (16), Watermael (17), Rouge Cloître (18), Quatre Bras (19)

20 Le Plan Financier The Financial Plan Le plan financier de Immo Purchasing Network tient compte de toutes les phases et stratégies développées dans ce plan d affaire. Tant le plan financier que les projections financières reflètent les niveaux d'opérations probables des dépenses et des revenus, au mieux de la capacité actuelle de prévision de la société. Certains facteurs anticipés et non anticipés influenceront probablement la performance réelle de la société. Figure 2: Evolution des estimations du chiffres d affaire, des coûts fixes et variables de 2003 à 2007.

21 The Financial Plan Le plan financier repose sur un certain nombre d'importantes hypothèses, la plupart desquelles sont illustrées dans le tableau suivant sous les hypothèses annuelles. IPN estime prudent les hypothèses relatives aux nombres de projets par an, aux taux d'intérêt, aux niveaux de taxation et aux niveaux des commissions. Hypothèses Nombre de projet Commission IPN 10% 10% 10% 10% 10% Taux d imposition 45% 45% 45% 45% 45% Taux d intérêt 10% 10% 10% 10% 10% L état prévu des pertes et profits démontre la performance financière de la société pendant les cinq premières années d exploitation. La société projète que les ventes atteindront approximativement la cinquième année avec un bénéfice net supérieur à

22 Pro Format Income Statements Sales The Financial Plan Cost of Sales Cost of Sales / Revenue % 24% 24% 24% 24% 24% Direct Cost of Sales others Gross Profit Gross Profit % 76,37% 76,37% 76,37% 76,37% 76,37% Operating Expenses Fixed cost Fixed cost / Revenue % 21% 16% 10% 7% 6% Management & Office Travel Leasing Sales & Marketing Other Payroll Depreciations Operational Financials Financial Income Financial Cost Net Profit before taxes Net Profit % 53% 59% 66% 69% 68% Taxes

23 The Financial Plan

24 Patrick Berckmans En tant que Managing Director et co-directeur de la stratégie, Patrick prends soin du projet Immo Purchasing Network. Il pense et prépare les prochaines étapes de sa croissance. Dans ce but, il a réunis toutes les ressources nécessaires à la mise en place d un niveau de service exceptionnel. Ses obsessions quotidiennes: positionnement, développement à long terme, stratégie, possibilités d'expansion et satisfaction du client. Le court et le long terme, tout à la fois! Néanmoins sa responsabilité ultime est certainement de fournir l'environnement adéquat à tous les experts qui ont choisi de rejoindre le projet Immo Purchasing Network. Patrick occupe depuis de nombreuses années les fonctions de gestionnaire et de Practice Director dans diverses grandes entreprises de conseil. Patrick Berckmans est ingénieur et diplômé de l UCL en gestion de l environnement ainsi que de la Solvay Business School en management d'entreprise. The Management

25 Stephaan Van Helleputte Stephaan a travaillé pour le compte tant de grandes multinationales que de PME. Il a entre autres rempli la fonction de Quality Manager et de Project Director pendant 10 ans chez Unisys avant de rejoindre l'entreprise de conseil 4C Consulting où il a occupé le poste de Directeur des Opérations. Aujourd'hui, il met ses 20 ans d'expérience professionnelle et sa solide expertise dans des matières aussi diverses que la gestion de projets, des ressources humaines, l'analyse des processus d'entreprise ainsi que la gestion organisationnelle, au service d'immo Purchasing Network. En tant que co-directeur de la Stratégie et Directeur des Opérations, la société immobilière IPN représente pour lui un nouveau défi dans un nouveau secteur où il pourra mettre à profit ses vastes compétences. The Management