Elections régionales 2015 Propositions pour la politique logement du futur Conseil Régional d Île-de-France

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1 Elections régionales 2015 Propositions pour la politique logement du futur Conseil Régional d Île-de-France La Fapil Île-de-France constitue un réseau de 24 associations franciliennes d insertion par le logement, parmi la centaine d adhérents de la Fapil nationale. En Île-de-France, l offre de logements sociaux est très insuffisante pour répondre à la demande. Cette carence concerne particulièrement les logements familiaux PLAI, destinés aux ménages les plus modestes, les plus nombreux parmi les demandeurs (plus des trois-quarts des demandeurs de logements sociaux en janvier 2014). Pourtant, les PLAI n ont constitué que 10% de la production sociale entre 2000 et 2012, et parmi eux, les logements familiaux en représentent la plus faible part. Depuis plus de 20 ans, le Conseil Régional a sans cesse développé ses interventions vis-à-vis du logement adapté aux plus modestes des franciliens, interventions de plus en plus décisives pour la création d une offre de logements d insertion. Face à l urgence et afin de développer l accès et le maintien des populations fragilisées dans des logements adaptés, la Fapil Île-de-France soumet aux candidats au Conseil Régional ses propositions, structurées autour de 3 objectifs partagés : 1. Développer l offre de logements accessibles aux plus démunis, à travers : la mobilisation de la société civile, le soutien à la Maîtrise d Ouvrage d Insertion, la mobilisation du parc privé à vocation sociale sous toutes ses formes, le soutien à une politique métropolitaine d encadrement des loyers. 2. Consolider l activité des associations d insertion par le logement, à travers : une contribution à la gestion locative adaptée, un renforcement du dispositif de sécurisation des associations. 3. Favoriser le travail partenarial, en réseau, des associations d insertion par le logement, par le soutien au développement fédéral. Les adhérents de la Fapil Île-de-France gèrent aujourd hui plus de 6000 logements, en location/souslocation, mandat de gestion ou en droit réel. Il s agit exclusivement de logements PLAI ou équivalent, qui permettent chaque année à près de 1500 ménages fragiles d accéder à un logement adapté et, si besoin, à un accompagnement spécifique. Fapil Île-de-France Association loi avenue du Professeur André Lemierre Paris fapil.iledefrance@gmail.com Siret :

2 1. Développer l offre de logements accessibles aux plus démunis La mobilisation de la société civile La participation des citoyens ordinaires L opinion ou les élus influent fortement sur l acceptation ou non des plus modestes d entre nous, et peuvent être à l origine des résistances au développement du logement social. Aucune politique de lutte contre l exclusion par le logement ne peut aboutir sans une prise de conscience forte de la société civile, qui, regroupée et agissante aux seins d associations reconnues, est force de proposition. Ces associations mobilisent la société civile pour contribuer, par des actions concrètes, à la résolution de la crise du logement : insertion par le logement, création de logements sociaux ou création de réseaux locaux de solidarité pour le logement de personnes défavorisées. Elles pourront à ce titre voir leur action confortée par le Conseil Régional. Le Conseil Régional pourra s appuyer sur leur témoignage et leur expérience pour valoriser mixité sociale, logements d insertion pour les plus démunis et lutte contre l exclusion, et faire accepter ces objectifs politiques par nos concitoyens. Afin de dynamiser la société civile en faveur de l accès au logement des franciliens les plus modestes, et de son acceptation au plus près des réalités locales, il est demandé un soutien pluriannuel à la création et l animation des collectifs de bénévoles, au sein des associations : 400 /an et par collectifs locaux (commune ou arrondissement). La mobilisation du logement privé par le bail à réhabilitation Le bail à réhabilitation permettrait de mobiliser un parc privé à vocation sociale pendant une longue durée sans avoir à acquérir le logement (besoin de financement moins élevé). Ce type de bail répond aux besoins de propriétaires de logements nécessitant des travaux lourds, n ayant ni la volonté de les effectuer ni celle de vendre leurs logements. Il ne peut correspondre à une démarche de rentabilité maximale de la part du propriétaire, bien qu il puisse y trouver de nombreux avantages (atteinte de la performance énergétique, exclusion du bien de la base ISF, conseil et prise en charge professionnelle du chantier, bien valorisé et rendu en bon état d entretien). Il permet également la résorption de l habitat indigne et la lutte contre la vacance, en offrant une solution «clef en mains» : travaux, financement, utilité sociale. Le bail à réhabilitation constitue un outil complémentaire à l intermédiation locative, adapté pour les logements qui nécessitent un réagencement, une mise aux normes, une amélioration des performances énergétiques ou une réhabilitation lourde. La difficulté réside dans l information des propriétaires concernés et les moyens de communication pour les atteindre. Nous demandons que le futur Conseil Régional adopte une stratégie de communication autour du bail à réhabilitation, en concertation avec les associations agréées MOI en Ile-de-France, afin que cette alternative peu coûteuse pour les pouvoirs publics par rapport aux dispositifs institutionnels de location/sous-location soit mieux connue des propriétaires immobiliers et des collectivités locales. Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 2

3 Cette communication doit être pluriannuelle pour l obtention de résultats quantitatifs probants. D autres options, présentées dans le Guide du propriétaire solidaire en Île-de-France peuvent convenir à d autres profils de propriétaires, et faire également l objet d une communication. Le soutien à la Maîtrise d Ouvrage d Insertion (MOI) La participation au financement des opérations Renforcer le soutien à la maitrise d ouvrage d insertion (production de type PLAI) Des aides ont été mises en place par le Conseil Régional en 1994 («aide au logement des plus démunis») et elles sont revalorisées depuis, lors de chaque nouveau mandat. Toutefois, leur revalorisation (50% depuis 1994) ne correspond pas à l explosion des coûts du foncier et de l immobilier (+181% pour un appartement ancien à Paris entre 1994 et 2015 et +130% en petite couronne Base BIEN Notaires) et à l augmentation des coûts de montage d opération et d ingénierie. Cette dernière dépend notamment des enjeux énergétiques et environnementaux qui jouent dans de fortes proportions pour les opérations d insertion, du fait de leur faible échelle (en moyenne très inférieure à 5 logements par opération). Si les aides du Conseil Régional sont indispensables pour équilibrer les opérations en maîtrise d ouvrage d insertion, elles restent insuffisantes pour permettre à certains projets de se réaliser faute de marges suffisantes d exploitation, caractéristique de cette activité au service du logement des plus exclus. Nous demandons une revalorisation de l aide au logement des plus démunis logements PLAI - de l ordre de : 1400 par m² habitable (contre 1028 /m² en 2011 en comptant les +10% liés au partenariat régional avec la Fondation Abbé Pierre) en zone 1bis, 980 par m² habitable (contre 726 /m² en 2011 en comptant les +10% liés au partenariat avec la Fondation Abbé Pierre) en zone 1, 590 par m² habitable (contre 429 /m² en 2011 en comptant les +10% liés au partenariat avec la Fondation Abbé Pierre) en zone 2. Par ailleurs, afin d accélérer le délai de production des logements, la Fapil Île-de-France demande à ce que certaines pièces conditionnant actuellement la notification soit envoyées ultérieurement (notamment la certification énergétique longue à obtenir). La majoration de l aide pour les PLAi dans les communes SRU Une aide à la mixité et à la diversité de l habitat est en place au seul profit des logements PLUS. Afin de renforcer la production de logements sociaux dans les communes SRU, où le foncier est souvent cher et où il peut être difficile d obtenir des financements communaux, nous demandons que l aide pour la réalisation de PLAI en MOI soit majorée dans ces mêmes communes. Cette aide peut être limitée aux logements créés en copropriété existante (acquisition-réhabilitation d un ou plusieurs lots de copropriété). Elle permettrait de garantir la production des logements les plus sociaux et de favoriser la mixité sociale dans ces communes, et contribuerait ainsi à atteindre les objectifs du SDRIF. Nous proposons que le Conseil Régional accorde aux organismes de maîtrise d ouvrage d insertion associatifs ou coopératifs (UES, SCIC) développant des opérations d acquisition-réhabilitation de Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 3

4 type PLAI dans des copropriétés existantes une aide s élevant à 10% du coût des travaux et des honoraires, cumulable avec l aide régionale au logement des plus démunis. L aide au préfinancement des opérations Pour réaliser leurs opérations de logements PLAI ou ANAH, les associations sont amenées à avancer les coûts de l opération, car les subventions qui viennent financer ces opérations interviennent toujours après le paiement effectif des dépenses, avec plusieurs mois de décalage. Cela pose un problème de trésorerie aux opérateurs et limite alors le nombre d'opérations possibles simultanément. Les systèmes de préfinancement actuels (prêt CDC ou Action logement) ne sont pas adaptés aux organismes MOI. Le Conseil Régional a institué par délibération du 18 juin 2009 un dispositif d aide au portage foncier et immobilier. Cependant, il n apparaît que rarement adapté aux besoins de la MOI associative, car ses délais d intervention sont inappropriés, décalés par rapport aux besoins. L accélération du traitement des demandes de paiements des organismes MOI permettrait de faciliter le montage des opérations de maîtrise d ouvrage d insertion. Dans cet objectif, la Fapil Île-de- France propose que les versements des organismes MOI soient priorisés. La Région pourrait également encourager la production MOI de manière structurelle par des prêts longs termes aux associations produisant de manière régulière des logements très sociaux (financement PLAI), ou, éventuellement, par des prises de participation à leur capital social lorsqu il s agit de coopératives. Le soutien à la prospection MOI Maîtrise d Ouvrage d Insertion La production de logements pour les plus démunis nécessite un important travail d étude en amont (étude de faisabilité et études pour l obtention des normes environnementales) financé que si l opération est finalement réalisée. Nous demandons que le Conseil Régional mette en place des «MOUS» de prospection de 1000 par opération étudiée, le nombre d opérations effectivement réalisées étant de moitié. L aide à la réhabilitation du patrimoine des associations Les opérateurs de maîtrise d ouvrage d insertion interviennent essentiellement sur du parc existant, par l acquisition de logements au sein de copropriétés, de petits collectifs et de maisons individuelles. Ils ont donc accumulé un patrimoine composé de bâtiments anciens, pour lequel des travaux doivent être réalisés aujourd hui afin non seulement de le remettre en état mais également de lutter contre le risque de précarité énergétique, le risque climatique et lutter contre le risque saturnin, quand il y a lieu. Aujourd hui, l aide de la Région est plafonnée à 3000 par logement et limitée aux rénovations qui permettent d atteindre une performance énergétique minimum de 80 kwep/m²/an (ou 150 kwep/m²/an pour les logements les plus énergivores). Pour obtenir une telle efficience thermique, les dépenses engagées sont bien supérieures à la subvention. De plus, le temps d instruction des dossiers est d environ 6 mois, ce qui n est pas du tout adapté aux contraintes opérationnelles des maîtres d ouvrage. Pour ces raisons, elles sont très peu sollicitées, malgré les besoins des organismes. Nous demandons que le Conseil Régional révise son soutien aux opérateurs de maîtrise d ouvrage d insertion dans la réhabilitation de leur patrimoine en accordant une aide à la réhabilitation des logements PLAi de 50 % du coût des travaux, majorée de 10 % quand les travaux ont pour vocation supplémentaire la lutte contre le saturnisme. L octroi de cette aide peut : Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 4

5 - être fonction de la nature du logement (en copropriété ou non) ; - conditionné à une diminution des consommations d au moins 50% ou à l atteinte d une performance énergétique de 150Kwh/m²/an, si les travaux sont uniquement privatifs, mesurée par les DPE, avant et après travaux. Un plafonnement de la subvention pourrait être institué à pour les logements inférieurs à 50 m², et pour les autres. Les travaux privatifs s effectuant le plus souvent logement par logement en profitant du départ de l ancien locataire, un conventionnement spécifique (ou dérogation systématique) doit permettre d engager les travaux avant obtention d une notification de subvention afin de limiter considérablement le temps de vacance. La mise en place d un comité de pilotage sur la maîtrise d ouvrage d insertion La Fapil Île-de-France sollicite la réunion annuelle d un comité de pilotage associant Conseil Régional, Fapil Ile-de-France et opérateurs, afin de lever les éventuels freins, saisir les opportunités (foncières avec l EPFIF, les Actifs immobiliers de la Région?, autres,) et favoriser les concertations pour le développement de la MOI. Favoriser la mobilisation du parc privé à vocation sociale, sous toutes ses formes La Fapil a développé un panel de dispositifs de mobilisation du parc privé à vocation sociale pour répondre aux besoins des ménages défavorisés tout en satisfaisant les attentes des propriétaires solidaires. Ces solutions, économes pour la puissance publique, nécessitent toutefois un soutien pour se développer dans une région où la rentabilité locative du parc privé n est plus à prouver. Le bail à réhabilitation, évoqué plus haut : pour les propriétaires dont le bien nécessite d importants travaux, une mise aux normes ou une amélioration des performances énergétiques ; Le bail à titre gratuit (à loyer indirect) : pour les propriétaires qui n ont pas besoin de revenus locatifs mensuels mais qui sont fortement imposés sur le revenu et peuvent alors bénéficier d importantes déductions fiscales ; La donation temporaire d usufruit : pour les propriétaires qui ne souhaitent pas s occuper de leur bien, n en ont pas d usage sur le moyen terme et n ont pas besoin de revenus locatifs mensuels ; Le mandat de gestion à vocation sociale, mis en œuvre par les Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS ) : pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien de façon durable à un ménage précaire et proposer un logement en bail 1989 sur le long terme. Ces solutions et d autres encore sont détaillées dans le Guide du propriétaire solidaire en Île-de- France de la Fapil Île-de-France. Elles sont accessibles aussi bien aux particuliers qu aux collectivités, pour leur parc social ou les logements de leur domaine privé. Les organismes qui mettent en œuvre ces dispositifs proposent une Gestion Locative Adaptée (GLA) garantissant de bons rapports locatifs, et si besoin, un accompagnement social. Ces solutions sont complémentaires des dispositifs institutionnels Solibail et Louez Solidaire, puisqu ils couvrent des territoires différents, des logements de typologies différentes (du studio aux grands logements) et dans des états variables (habitables ou à réhabiliter). De plus, les logements sont généralement confiés aux organismes sur le moyen ou long terme, ce qui permet des projets sociaux différents : - location/sous-location pour des ménages en grandes difficultés, qui ont besoin d un accompagnement social et locatif sur une longue durée ; Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 5

6 - logement pérenne pour des ménages à faibles ressources mais qui peuvent s acquitter d un loyer adapté, dans le cas des AIVS. Le parc privé à vocation sociale est alors comparable et complémentaire au parc social. Or, en plus d être méconnus, les dispositifs d intermédiation locative alternatifs souffrent de la concurrence des dispositifs institutionnels en termes d avantages proposés aux propriétaires privés. Nous proposons donc que la Région soutienne l action des associations qui participent à la mobilisation du parc privé hors dispositifs institutionnels afin de maintenir le rôle du parc privé dans l offre de logements pérennes aux ménages à faibles revenus. Ce soutien peut prendre la forme des deux propositions suivantes. Une prime régionale pour mobiliser les propriétaires privés (hors dispositifs Louez Solidaire et Solibail) La Région Rhône-Alpes propose depuis plusieurs mandatures une aide aux propriétaires privés qui confient leurs logements en gestion à une association à vocation sociale. La gestion du fond est confiée à la Fapil Rhône-Alpes. Cette aide pourrait être complémentaire à d autres subventions pour le financement de travaux d amélioration ou de mise aux normes, et permettrait de convaincre un propriétaire de conventionner son logement et d abaisser son loyer. Elle garantirait dans la durée la vocation sociale des logements qui font l objet de financements de l ANAH. Elle serait convaincante à partir de : pour un T1 ou un T2 ; pour un T3 et plus. Cette aide n est pas sollicitée pour les dispositifs Louez Solidaire et Solibail, où les propriétaires bénéficient déjà d avantages incitatifs. Le soutien au démarrage d AIVS intercommunales Ce soutien serait particulièrement bienvenu dans les intercommunalités concernées par les obligations de la loi SRU d atteindre 25% de logements sociaux. La Fapil Ile-de-France garantit la coordination des AIVS sur le territoire francilien et propose des outils de mutualisation de moyens. Le soutien à une politique d encadrement des loyers métropolitaine La Fapil Île-de-France demande que le futur Conseil Régional soutienne la mise en place de l encadrement des loyers à l échelle de la petite couronne et au-delà, à l ensemble des communes qui en feraient la demande, tel que le CRHH l a proposé dans son vœu du 2 février Sécuriser les associations d insertion par le logement Une contribution à la gestion locative adaptée L intermédiation locative en location/sous-location ou en mandat de gestion nécessite une gestion locative adaptée (GLA), caractérisée par une grande proximité aussi bien avec le locataire qu avec le propriétaire et par une souplesse de fonctionnement : Travail avec le propriétaire au moment de la prise en gestion et en cours de mandat (relation syndic et prestataires, suivi des charges locatives, recommandation relatives à l amélioration de l habitat, etc.) Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 6

7 Travail autour de l entrée dans le logement du ménage (état des lieux approfondi et informations, aide aux demandes d AL ou APL, à l ouverture des contrats d entretien, d assurance, de fluides, etc.) Gestion locative personnalisée (quittancement et explications, mode de règlement personnalisé, conseil et prestations pour le petit entretien et les réparations, médiation de voisinage, suivi des déclarations de sinistres, partenariats avec les services sociaux, etc.) La GLA génère un surcroît de travail et des risques spécifiques liés aux occupants d une part et aux caractéristiques des logements d autre part. En effet, les logements en diffus, disséminés dans des copropriétés, nécessite une gestion immobilière différente du parc social des bailleurs classiques. C est d autant plus vrai lorsqu il s agit de logements temporaires. La GLA, dont le coût est estimé à 1200 environ, par an et par logement, est donc plus lourde qu une gestion de bien classique, alors que son financement est moindre : Une très faible part est couverte par o les honoraires de gestion pour les Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS ) - les loyers sont faibles et les honoraires sont calculés à partir des loyers ; o les loyers pour les associations propriétaires bailleurs ; L équilibre de l activité dépend des soutiens publics (aide à la médiation locative ou AML) ou privés (subventions diverses, dons). Ils interviennent en compensation ou en totalité dans le cas des dispositifs d intermédiation locative comme Louez Solidaire et Solibail, où le propriétaire ne supporte aucun frais. Selon les départements, ces soutiens publics (l AML est financée via les FSL) sont plus ou moins importants voire inexistants, ce qui met en péril l activité des associations d intermédiation locative qui agissent en dehors des dispositifs institutionnels. La Fapil Île-de-France propose donc au Conseil Régional d instituer une subvention complémentaire à celles des départements, permettant d atteindre l équilibre de gestion de cette activité, à partir de contrats d objectifs triennaux. Cette demande ne concerne pas les dispositifs Louez Solidaire et Solibail. Cette subvention permettrait d'intervenir dans tous les départements de la région même si les conseils départementaux ne sont pas favorables sur leur territoire à la production de logements d'insertion. Le renforcement du dispositif de sécurisation des associations Le dispositif de sécurisation des associations d insertion par le logement du Conseil Régional indemnise les associations propriétaires ou locataires des logements qu elles mettent à disposition de ménages en difficulté contre les risques locatifs qu elles encourent. Certaines améliorations du dispositif, permettant une meilleure couverture des risques pour les associations, ont déjà été demandées par la Fapil Île-de-France. Nous souhaitons rappeler nos propositions : - Une revalorisation des montants forfaitaires d indemnisation des impayés et de la vacance pour les petits logements, pour les porter de 214,8 en 2015 à 250 (loyer et charges) en 2016 ; - Un plafond de prise en charge sur 6 mois au lieu de 3 actuellement des impayés pour lesquels les recours de droit commun ont été épuisés. Actuellement, la prise en charge sur 6 mois n est possible qu en cas de PRP. Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 7

8 - La possibilité, en cas d impayés importants liés au maintien dans les lieux d un locataire qui avait perdu tout moyen de ressources, d être indemnisé à hauteur du montant des allocations logement (APL ou AL) non perçues, une fois que ce ménage a retrouvé la capacité statutaire d accéder à ses droits, dans la limite de 2 ans. 3. Développer la mise en réseau des associations d insertion par le logement Le soutien aux actions de la Fapil Ile-de-France La Fapil Ile-de-France regroupe 24 associations sur tout le territoire francilien. Le nombre important d associations s explique par la nécessité de proximité qu induisent leur vocation sociale et la diversité des métiers qu elles effectuent. Ces associations ont besoin d une union leur proposant des temps de formation et d échanges ainsi que des outils qui répondent à leurs besoins. Elles nécessitent également des outils de coordination pour leurs actions sur le territoire. Ces actions sont diverses et adaptées au terrain local. Il s'agit selon les cas de : actions de sensibilisation auprès du grand public et des élus pour permettre la création de logements sociaux ; création et animation de réseaux locaux de solidarité pour le logement de personnes défavorisées ; formation des membres ; coordination des acteurs pour la mutualisation d activité sur le territoire francilien. Ces actions sont primordiales pour les deux métiers principaux des associations de la Fapil Ile-de- France : la Maîtrise d Ouvrage d Insertion et la mobilisation du parc privé. Mais elles sont également importantes pour développer les activités de gestion locative adaptée et d accompagnement social. Ces missions nécessitent un soutien annuel d un montant de pour la Fédération régionale pour qu elle poursuive et développe ses activités au service de l insertion par le logement. La Fapil Île-de-France Président : Denis LAURENT (Solidarités Nouvelles pour le Logement Paris) Vice-Président : Thierry DEBRAND (Freha) Vice-Président : Serge-Henry FOURESTIER (Solidarités Nouvelles pour le Logement Val-de-Marne) Trésorier : François ROBERT (Solidarité Habitat) Secrétaire : Koumar TANGAVELOU (Habitats Solidaires) Secrétaire adjointe : Nathalie TRICOT (SOLIHA Est Parisien) Déléguée régionale : Tiphaine BABIN Elections régionales 2015 Propositions de la Fapil Île-de-France pour le Conseil Régional 8