Blanc ou noir? Où en est le marché de l'immobilier?

Transcription

1 Conférence de presse Blanc ou noir? Où en est le marché de l'immobilier? Les indicateurs uniques Direction de la communication: Maël Bernier: / mael.bernier@empruntis.com

2 Transactions et production Les taux Les prix de demain? 2

3 Un effondrement des transactions dans l ancien. Evolution du nombre de transactions résidentielles dans l ancien cumulées sur 12 mois Le marché a connu un coup d arrêt au 4 ème trimestre Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales 550 mars-01 sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09

4 La production bancaire. Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l habitat (mises en force), en milliards d euros Source : Banque de France ,9% en glissement annuel (avril 09 /avril 08) 70 avr.-04 juil.-04 oct.-04 janv.-05 avr.-05 juil.-05 oct.-05 janv.-06 avr.-06 juil.-06 oct.-06 janv.-07 avr.-07 juil.-07 oct.-07 janv.-08 avr.-08 juil.-08 oct.-08 janv.-09 avr.-09 La production bancaire a reflué de près de 42% depuis le pic de novembre 2006, rejoignant le même niveau qu il y a 5 ans.

5 On n attend plus de durcissement avec une demande qui repart Opinion sur les critères d octroi de crédit habitat des institutions financières Solde pondéré des réponses en % + Durcissement * Solde pondéré des réponses en % Hausse Opinion sur l évolution de la demande de crédit habitat Assouplissement Baisse -80 mars-09 juin-04 sept-04 déc-04 mars-05 juin-05 sept-05 déc-05 mars-06 juin-06 sept-06 déc-06 mars-07 juin-07 sept-07 déc-07 mars-08 juin-08 sept-08 déc-08 mars-09 juin-04 sept-04 déc-04 mars-05 juin-05 sept-05 déc-05 mars-06 juin-06 sept-06 déc-06 mars-07 juin-07 sept-07 déc-07 mars-08 juin-08 sept-08 déc-08 Source : Enquête Banque de France L extrême prudence vue au T est aujourd hui moins de mise : en majorité les banquiers ne s attendent pas à un durcissement des conditions d octroi. On note une hausse des opinions sur la demande. 5

6 L écart entre revenu et indice des prix de l immobilier commence à se réduire. Evolution comparée du revenu disponible brut par ménage et de l indice du prix des logements (base 100 en 2000) Indice du prix des logements Revenu disponible brut par ménage * Source :Friggit, Datastream, SeedsFinance, Empruntis.com * : Estimation Seeds Finances, Empruntis.com La normalisation annoncée a commencé. Il ne faudra toutefois pas attendre un retour à la situation qui prévalait avant

8 Un marché de taux normalisé et incitant à prêter. Evolution des taux longs et court terme France : taux d intérêt en % 6,0 5,0 Dernier point Le 15/06 Source : Datastream 4,0 4,31% 3,0 2,0 1,0 1,26% 1,00% 0,0 Taux de la BCE OAT 15 ans Euribor 3 M août-04 oct.-04 déc.-04 févr.-05 avr.-05 juin-05 août-05 oct.-05 déc.-05 févr.-06 avr.-06 juin-06 août-06 oct.-06 déc.-06 févr.-07 avr.-07 juin-07 août-07 oct.-07 déc.-07 févr.-08 avr.-08 juin-08 août-08 oct.-08 déc.-08 févr.-09 avr.-09 juin-09 La BCE combat la crise de crédit, mais les marchés s inquiètent de la montée des déficits publics et du retour possible de l inflation. 8

9 Les taux de crédit habitat sont en baisse depuis 7 mois. Evolution des taux fixes 15 ans et OAT France : taux d intérêt en % 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% Baromètre Empruntis taux des crédits habitat fixe 15 ans Dernier point Le 15/06 4,0% 3,5% 3,0% juil-04 sept-04 nov-04 janv-05 mars-05 mai-05 juil-05 sept-05 nov-05 janv-06 mars-06 mai-06 juil-06 sept-06 nov-06 janv-07 mars-07 mai-07 juil-07 sept-07 nov-07 janv-08 mars-08 mai-08 juil-08 sept-08 nov-08 janv-09 mars-09 mai-09 Source : Empruntis.com, Seeds Fincance 4,31 4,15 OAT 15 ans La remontée des OAT risque d entraîner les fixes à la hausse. 9

10 L évolution des taux a resolvabilisé les ménages qui n étaient plus éligibles à l emprunt en Source : Empruntis.com 100 dossiers finançables JANVIER dossiers finançables OCTOBRE 2008 (1) TAUX : + 1,15% 100 dossiers finançables JUIN 2009 (2) TAUX : - 1,10% 21 dossiers non finançables Les ménages qui avaient été exclus du marché par la hausse des taux sont à nouveau solvables, et ce, sans prendre en compte l effet de la baisse des prix. (1) : hypothèse hausse des taux de 1,15% en moyenne depuis janvier 2007 (2) : hypothèse baisse des taux moyenne de 1,10% depuis oct dossiers finançables 10

11 Enquête auprès des partenaires d Empruntis.com : 6 questions. Comment ont évolué vos critères d octroi depuis le début du printemps (mars 2009)? «Pas de changement». Beaucoup nous mentionnent d eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l évaluation du risque : «prudence maintenue», «attention générale plus grande», Avez-vous l intention d assouplir ces critères d octroi? Très belle unanimité et clarté de la réponse : «non». Quelle est votre position sur les durées longues? La réduction du risque passe notamment par une réduction des durées longues qui ne sont plus accordées que pour des primo-accédants,et encore, très souvent avec un surcroît de taux. Si les taux continuent de baisser, pensez-vous suivre le mouvement ou en profiter pour augmenter vos marges? Le discours est bien entendu axé sur la distribution de crédit avec marge. Les taux de marché montrent que la concurrence rend ce vœux bien difficile à tenir. Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque? «Essentielle», «majeure», «importante»: le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie de la banque de détail. A noter qu une banque nous parle de problème de liquidité la conduisant à freiner sa distribution de crédit. Quelle est votre position par rapport aux taux variables? Pensez-vous multiplier les offres dans les mois qui viennent? A part certaines habituées, les banques restent très prudentes et ne semblent pas prêtes à faire des efforts pour offrir des produits variables. Enquête d Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits. Cette enquête confirme la place centrale du crédit immobilier et indique que les banquiers sont toujours très attentifs au risque. 11

12 Exemple concret : cas n 1 Emprunt de sur 20 ans Octobre 2005 Juin 2006 Juin 2007 Juin 2008 Février 2009 Taux moyen Mensualité Coût du crédit 3,50% 870 4,05% 914 4,50% 949 5,00% 990 4,85% Octobre ,40% Juin ,30% La baisse des taux depuis octobre 2008 a fait baisser le coût total du crédit de 22,7%! 12

13 Racheter son emprunt? Exemple pour un emprunt de à 5,40% souscrit en octobre Montant Taux Durée Mensualité Coût du crédit Capital restant dû Intérêts déjà remboursés IRA (1) Capital à racheter Ancien crédit ,40% 20 ans Nouveau crédit ,30% 19 ans GAIN Près de d économies à réaliser dans ce cas! (1) : Indemnités de Remboursement Anticipé : maximum 3% du capital restant dû, généralement plafonné. 13

14 Racheter son emprunt? Exemple pour un emprunt de à 4,85% souscrit en octobre 2008 (taux le plus bas). Montant Taux Durée Mensualité Coût du crédit Capital restant dû Intérêts déjà remboursés IRA (1) Capital à racheter Ancien crédit ,85% 20 ans Nouveau crédit ,30% 19 ans GAIN Près de d économies à réaliser dans ce cas! (1) : Indemnités de Remboursement Anticipé : maximum 3% du capital restant dû, généralement plafonné. 14

15 Comme prévu, la durée des emprunts reflue. Source : Empruntis.com Durée moyenne du prêt en années Date 2005T1 2006T1 2007T1 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 Durée ,6 20,1 = = La baisse de la durée moyenne s explique non seulement par la restriction des durées longues de la part des offreurs, mais aussi par le comportement plus prudent des demandeurs en période de crise économique. 15

17 L offre s ajuste dans le neuf. Evolution des encours de logements neufs et délais d écoulement Nombre d encours neufs Délais d écoulement (mois) T1 2000T2 2000T3 2000T4 2001T1 2001T2 2001T3 2001T4 2002T1 2002T2 2002T3 2002T4 2003T1 2003T2 2003T3 2003T4 2004T1 2004T2 2004T3 2004T4 2005T1 2005T2 2005T3 2005T4 2006T1 2006T2 2006T3 2006T4 2007T1 2007T2 2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 Source : ECLN, Seeds Finance, Empruntis Encours (échelle de gauche) Délais d écoulement (échelle de droite) L amélioration de la situation est le reflet de l arrêt brutal de certains projets de construction. 17

18 Marchés de l immobilier résidentiel : balance des risques. Politique monétaire réactive, baisse des taux d intérêt sur le crédit habitat (<> crise 90 s) Stress bancaire de fin 2008 en voie de dissipation, Δ taux court-taux long incitatif à la transformation bancaire Craintes de durcissement des conditions d octroi de crédit à l habitat qui s estompent Crédit habitat = produit d appel pour capter des clients Ajustement des prix (-10% depuis le pic). Ajustement de la production et donc des stocks d invendus, amendement Scellier, doublement PTZ Démographie Facteurs haussiers Frémissement de la demande de crédit après creusement massif fin Facteurs baissiers Remontée des taux de référence à 10 ans. Risques de poursuite de la hausse Prix toujours 115 % plus élevés qu en 1997 et baisse du revenu disponible par ménages, avec dégradation massive de l emploi Remontée objective des risques emprunteurs pour les banques Comportements de précaution Inflexion des durées de financement Contraction du crédit habitat de 36% sur 1 an, et chute de 25% des transactions! La reprise ne voudra pas dire retour rapide à la situation initiale Acheteurs enclins à attendre de plus fortes baisses Flux vendeurs «De Robien» / Relais 18

19 La baisse des prix s accentuera en Source : FNAIM - Prévisions Empruntis.com, Seeds Finance Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% +2,5 2% 0% -2% -4% Hausse de 137% -6% -8% -10% -12% -14% ,9-12 Nous attendons toujours une baisse des prix de 12% à fin

20 Geoffroy BRAGADIR Fondateur Cyril BLESSON Chief Economist Contacts presse: Maël Bernier Directrice de la Communication / mael.bernier@empruntis.com Douha Cherif Agence Wellcom / dch@wellcom.fr 20