L'INTÉGRATION DES DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES DANS LA PLANIFICATION LE CAS DU QUARTIER D'AFFAIRES DE LA PART DIEU

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1 L'INTÉGRATION DES DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES DANS LA PLANIFICATION LE CAS DU QUARTIER D'AFFAIRES DE LA PART DIEU HIDS 26 Juin-1 er juillet 2011

2 Zoom sur l offre immobilière I. Eléments de contexte II. Caractéristiques principales du marché immobilier lyonnais III. Positionnement du quartier de la Part-Dieu

3 Zoom sur l offre immobilière Éléments de contexte : internationalisation et financiarisation des marchés immobiliers Emergence des métropoles régionales : Lyon, première place Poids croissant des investisseurs Les investisseurs, des acteurs clés du marché grâce à la production en «blanc», facteur de fluidité du marché

4 Zoom sur l offre immobilière Les nouvelles exigences des entreprises La volonté croissante d optimisation et de rationalisation : un objectif, réduire le coût de l immobilier Renégociation de baux Regroupement de plusieurs sites Optimisation des surfaces : la norme est passée à 10 m 2 de surface utile, tendance à l open space La prise en compte du développement durable (densification, économie d énergie, confort intérieur et référentiel HQE) controverse au sujet des tours L immobilier vecteur d image, de communication et de rayonnement : importance de la signalétique, de l accueil personnalisé Vers la notion de performance globale des immeubles, intégrant l ensemble de ces éléments

5 Zoom sur l offre immobilière Les tours : une controverse toujours d actualité en Europe Vers une occupation beaucoup plus mixte d acteurs : hôtels, résidences, commerces Un exemple : Snowhill à Birmingham Une localisation de moins en moins centrale, de plus en plus périphérique Un symbole de dynamisme remis en question? Hauteur des principales tours ( , en m) Paroles d acteurs «Le fait d empêcher la construction de tours ou d autres bâtiments modernes importants dans le centre ville est une volonté de la municipalité» - Raymond Saller Munich «Il est vrai que nous n avons pas de grandes tours. Certes, près de l aéroport nous avons des complexes, qui sont plus petits que ceux que vous avez à Lyon» - Daniel Loeffler Genève

6 Zoom sur l offre immobilière Au-delà des critères d'implantation multiples et toujours plus complexes, des constantes : Pour les sièges sociaux, l adresse est primordiale Les institutions ont tendance à privilégier le centre pour des raisons fonctionnelles Les entreprises privées mettent avant tout en avant les critères de coût et d accessibilité

7 Zoom sur l offre immobilière Principales caractéristiques du marché lyonnais (1) «Un marché attractif, sûr, mature, sain et bien géré» = un équilibre difficile à préserver (1) Observées au cours des 3 dernières années , pas en année de crise

8 Zoom sur l offre immobilière Une place immobilière attractive en Europe Loyer prime en 2008 Taux de vacance en 2008 Turin 2007 Un avantage comparatif fondé avant tout sur les prix. Un taux de vacance inférieur à 5% attestant du caractère sain du marché.

9 Zoom sur l offre immobilière La Part-Dieu, l facteur de visibilité, de rayonnement international pour la métropole lyonnaise via les salons immobilier (Mipim, Exporeal ) ; une valeur sûre, voire une valeur refuge en cas de «retour au centre» des investisseurs : caractéristique du rôle que jouent les quartiers centraux d affaires en cas de retournement de conjoncture.

10 Zoom sur l offre immobilière La Part-Dieu, bénéficie des atouts identifiés pour la métropole lyonnaise ; reconnue comme une valeur sûre tant par les utilisateurs que les investisseurs. Elle bénéficie, aux yeux des entreprises installées, un bon rapport qualité/prix ; une place de 1 er rang : parc de m 2 et représente entre ¼ et 1/5 de la demande placée en moyenne chaque année concentre les grandes transactions

11 Zoom sur l offre immobilière La Part-Dieu, Un parc essentiellement détenu par des investisseurs dits institutionnels (1) (61%), par l Etat, les collectivités et des entreprises publiques (19%), les utilisateurs (8%) et les investisseurs privés (2) (7%) Type de propriétaire (en % de la surface totale de bureaux) (1) Investisseurs dits institutionnels : fonds d investissement, assurances et assurance-vie, foncière, SCPI, mutuelles et caisses de retraites (2) Investisseurs privées : inconnus car personnes physiques

12 Zoom sur l offre immobilière La Part-Dieu, Un parc vieillissant.voire obsolescent pour une part : 52% du parc a été construit il y a plus de 20 ans Epoque de construction (en % de la surface totale de bureaux)

13 Zoom sur l offre immobilière

14 Zoom sur l offre immobilière

15 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine I. Quelques éléments de diagnostic complémentaires II. Réflexion sur les stratégies de localisation des entreprises III. Comment ces stratégies réinterrogent le SAE?

16 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Eléments de méthodologie Deux approches : Par les entreprises (demande) Analyse du tissu économique de Part-Dieu (secteurs et fonctions des établissements présents) Localisation des fonctions de commandement des grands comptes de l agglomération Etudes de cas : Localisation de l ensemble des activités tertiaires de 7 grands comptes Par les sites (offre) Grandes caractéristiques des principaux sites tertiaires

17 Éléments de diagnostic Avec plus de emplois au sein de établissements, la Part-Dieu représente : Un peu moins de la moitié des emplois du 3 e arrondissement de Lyon (46%) 5,7% des emplois du Grand Lyon C est le premier site tertiaire de la métropole en terme d emplois devant Gerland ( emplois) et le Pôle économique ouest (22 00 emplois) Taille moyenne des établissements : 18 emplois (7 dans le Grand Lyon, 14 pour l ensemble des autres sites tertiaires). Effectif estimé par îlot Insee Source : Insee-fichier Sirène janvier 2009

18 Éléments de diagnostic Sièges sociaux Peu d établissements sièges à la Part-Dieu % d'établissements sièges Autres sites Part-Dieu Grand Lyon tertiaires Etablissements d'au moins un salarié 44% 66% 74% Etablissements de 20 salariés et plus 25% 54% 54% Entreprises de plus de 20 salariés 10% 29% 23% Entreprises de plus de 100 salariés 4% 13% 8%

19 Éléments de diagnostic Administration publique Forte spécificité 20% des emplois du site 3% en moyenne sur l ensemble des autres sites tertiaires 13% des effectifs du Grand Lyon Principaux établissements : Communauté urbaine de Lyon Direction des services fiscaux Caisse d allocations familiales Insee DRTEFP Effectif estimé par îlot Insee Source : Insee-fichier Sirène janvier 2009

20 Éléments de diagnostic Finance et assurance Activités surreprésentées : 15% des emplois du site 5% en moyenne sur l ensemble des autres sites tertiaires 19% des effectifs du Grand Lyon Principaux établissements : Caisse d épargne Rhône-Alpes (siège) Axa April (siège) Banque populaire Loire et Lyonnais (siège) BNP Paribas personal finance (Cetelem) Effectif estimé par îlot Insee Source : Insee-fichier Sirène janvier 2009

21 Éléments de diagnostic Activités spécialisées, scientifiques et techniques (conseil, ingénierie, juridique, gestion, R&D ) Activités sous-représentées : 8% des emplois du site 11% en moyenne sur l ensemble des autres sites tertiaires 5,4% des effectifs du Grand Lyon Pas d activité de recherche Principaux établissements : Rhodia services (activités des sièges sociaux) Ernst&Young Effectif estimé par îlot Insee Source : Insee-fichier Sirène janvier 2009

22 Éléments de diagnostic Commerce de détail, hébergement et restauration Présence du centre commercial 15% des emplois, 9% en moyenne sur l ensemble des autre sites tertiaires 8,4% de l effectif du Grand Lyon Transports Forte spécificité s expliquant principalement par la présence de Keolis mais également la SNCF 15% des emplois du site, 12% pour les autres sites tertiaires Information et communication Spécificité par rapport au Grand Lyon (8,1% des emplois) mais activité moins représentée qu en moyenne sur les sites tertiaires (6% contre 10%) Services administratifs et de soutien (centres d appels, nettoyage, sécurité ) Activité plutôt sous-représentée 4% des emplois de la Part-Dieu, 6% en moyenne sur les autre sites tertiaires et 4% des emplois du Grand Lyon Source : Insee-fichier Sirène janvier 2009

23 Éléments de diagnostic Analyse fonctionnelle des emplois Méthodologie créée par l Insee : regroupements des professions en quinze grandes fonctions transversales aux secteurs d activités, aux niveaux de qualification et aux statuts Surreprésentation des fonctions de gestion, d administration et de prestations intellectuelles Autres fonctions dites «métropolitaines» proportionnellement moins présentes que dans le Grand Lyon : conceptionrecherche, culture-loisirs et commerce interentreprises Répartition des emplois par fonction Gestion Administration publique Santé action sociale Distribution Services de proximité Prestations intellectuelles Logistique et transports Fabrication Commerce inter-entreprises Conception recherche Entretien réparation Education formation BTP Culture loisirs Agriculture 0% 5% 10% 15% 20% 25% 3e arrondissement Lyon Grand Lyon Source : Insee-RP 2006

24 Éléments de diagnostic Analyse par CSP Proportionnellement plus de cadres travaillent dans le 3 e arrondissement Répartition des emplois par CSP Lyon 3 Lyon Grand Lyon Professions libérales 2,3% 2,6% 2,0% Cadres de la fonction publique 4,2% 2,8% 2,0% Professeurs, professions scientifiques 3,2% 4,4% 3,8% Professions de l'information, des arts et des spectacles 1,1% 1,6% 1,1% Cadres administratifs et commerciaux d'entreprise 7,9% 7,0% 5,8% Ingénieurs et cadres techniques 7,1% 6,0% 6,6% Source : Insee-RP 2006

25 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine De Part-Dieu à une réflexion plus globale : Sur les stratégies de localisation des entreprises Part-Dieu et les autres sites tertiaires de l agglomération : quelle concurrence? quelle complémentarité?

26 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Stratégie de localisation des entreprises : constats et tendances Des organisations multi-sites des activités tertiaires Un double mouvement : entre regroupement et segmentation Vers une organisation géo-fonctionnelle des activités Une segmentation géo-fonctionnelle qui concerne majoritairement les grands groupes, Une segmentation, encore peu poussée dans la métropole lyonnaise mais des organisations spatiales qui dépassent souvent l échelle métropolitaine pour les grands groupes

27 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Quelle division intra-métropolitaine? Les principaux schémas d'organisation : Le site unique : principalement le fait des établissements de taille moyenne : volonté de tout regrouper sur un même site, absence de divisions, L organisation bipolaire : sur deux sites majeurs Les organisations multi-sites : grands groupes publics ou privés Les divisions s organisent : par filiales (ex. : April a regroupé ses filiales disséminées dans une partie de son ex-site rue M. Flandin), par métiers (ex. EDF, Lyonnaise de banque (rue de la Ré/Tassin)), par fonctions (commandement-support) L absence de modèle unique et dominant, des schémas d organisation très différents d une entreprise à l autre

28 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les déterminants de ces stratégies Volonté de rationaliser, regrouper sur un nombre de sites réduits et/ou cohérents Des stratégies de réorganisation/regroupement/division qui se trouvent renforcées par les processus de fusions-acquisitions : l immobilier peut être un outil de consolidation de la culture d entreprise Le management de l entreprise par l espace : l accessibilité au cœur des réflexions Des stratégies qui croisent de multiples facteurs Les contraintes de temps : Le temps de l immobilier n est pas celui de la vie de l entreprise Des réorganisations de groupes y compris spatiales- qui se font de plus en plus à court terme (ex. : Etat, EDF)

29 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les facteurs de localisation : Accessibilité (aux clients, donneurs d ordre, partenaires et aux lieux de résidence des salariés), Optimisation des coûts (coût par poste), Logique organisationnelle, Services proposés dans le quartier Locaux (fonctionnels et adaptables, HQE) et services offerts (restaurants ) Image, Historique de l entreprise, héritage Le poids de l histoire : des processus de sédimentation (ex. EDF, Etat ), une fidélité spatiale Les rapports de force et jeux de pouvoir internes aux entreprises

30 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine

31 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine April Apicil Lyonnaise de banque EDF Sanofi Merial Total Rhodia Arkema Renault trucks

32 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Analyse des implantations des grands comptes : quels enseignements tirer? Part-Dieu ne s impose pas comme LE quartier des fonctions de commandement des grands comptes, Une relative dispersion des fonctions de commandement dans l agglomération Gerland, le Parc technologique, le PEO, Vaise ou la Cité internationale Certains groupes industriels choisissent de les maintenir sur ou à proximité de leurs sites de production, Le périmètre du hot spot semble trop restreint au regard de la réalité des implantations (et de l immobilier tertiaire) Les activités de conception-recherche restent très liées aux sites de production Les activités administratives, de gestion et «support» paraissent les plus dispersées et "volatiles"

33 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les avantages de la métropole Le poids du marché régional, levier essentiel d attractivité des activités tertiaires pour la métropole lyonnaise Que ce soit dans le cadre de réorganisation intra-groupe ou par rapport à l implantation d activité de services aux entreprises, le poids du marché régional est le principal facteur d attractivité Un tissu productif régional qui attire les activités de services aux entreprises (conseil, ingénierie) Le rapport qualité-prix de l immobilier La diversité de l offre immobilière L accessibilité globale

34 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Etablissements-cibles pour Part-Dieu Hier les centres d appel demain les centres de services partagés? Coût de l immobilier et présence d une main-d œuvre suffisante et qualifiée, deux atouts principaux Les fonctions R&D, techniques et de gestion de groupes français (transfert de la région parisienne) Pour ces deux premiers types d établissements, la tendance à la division des tâches à l échelle internationale dans le cas des multinationales peut pénaliser l agglomération Les Directions Sud-est France Les sièges France (ou Europe) de groupes étrangers Les métiers du conseil

35 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les services administratifs et de soutien Une répartition relativement disséminée et équilibrée dans l agglomération

36 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les activités spécialisées, scientifiques et techniques Une répartition relativement disséminée et équilibrée dans l agglomération avec une plus forte densité dans le centre

37 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Information et communication Une concentration dans quelques pôles majeurs (Part-Dieu, Parc technologique, Vaise, PEO)

38 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Activités financières et d'assurance Le centre (Part-Dieu, Presqu île, 6 e ) reste privilégié

39 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Administration publique Le quasi-monopole du 3 e arrondissement

40 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Plus de bureaux construits au Parc technologique de Lyon qu à Part- Dieu ces dix dernières années Ces dix dernières années, plus de m² de bureaux ont été commencés à Saint-Priest contre un peu plus de m² dans le 3e arrondissement de Lyon. Vaise, Gerland et le Pôle économique ouest suivent Le 2 e et le 6 e maintiennent un haut niveau de construction avec plus de m² de bureaux construits dans chacun de ces arrondissements en 10 ans

41 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Approche par les sites : Une offre complémentaire plus que concurrente Part-Dieu : un quartier central d affaires généraliste Quartiers d affaires «d exception», «Prestige de l'adresse» Confluent Cité internationale Presqu île/6 ème (Quartier d'affaires "historique") Quartier mixte en renouvellement présentant une offre immobilière tertiaire importante et un bon rapport qualité-prix, Pôle numérique de Vaise (site dédié), mais une offre qui se raréfie Gerland : une alternative à Part-Dieu attractive demain Carré de soie? Business park ou assimilés «périphériques» Parc technologique de Lyon : son extension? Centre-est? Pôle économique ouest : sa requalification, son accessibilité Quartier d affaires «d aéroport» : Lyon St-Exupéry n émerge pas aujourd hui Quartier d affaires des «pôles secondaires de la métropole» Châteaucreux : n apparaît pas aujourd hui comme une alternative pour les entreprises déjà implantées dans l agglomération, Nord Isère?

42 De Part-Dieu à la stratégie tertiaire métropolitaine Les grands paradoxes de Part-Dieu : Entre hot spot tertiaire supérieur et quartier tertiaire dense en emplois Comment conjuguer positionnement «tertiaire sup» et densité d emplois? Lyon a-t-elle la taille critique suffisante pour un tel positionnement? Entre hot spot tertiaire identifié et morceau de ville mixte «More than a business district» : sur quelle identité communiquer? Quelle mixité possible (bureaux/logements)? La diversité et complémentarité de l offre lyonnaise : un atout indéniable à valoriser Des sites aux caractéristiques différentes

43 La programmation une «programmation théorique» Confronter la «programmation théorique» à la réalité du marché : La demande placée dans le neuf Les livraisons prévues Mettre ces livraisons face à la réalité du marché Des préconisations pour le développement tertiaire du Grand Lyon et des sites clefs

44 La programmation Programmation théorique

45 La programmation Programmation à partir du marché

46 La programmation

47 Eléments de synthèse

48 Accessibilité - déplacement ATOUTS Excellente connectivité globale, la multimodalité, premier atout de Part-Dieu Déplacement domicile-travail : desserte TER, métro, tram, bus Accessibilité/desserte externe : TGV/TER, liaison aéroport FAIBLESSES Plan de circulation routière complexe et inadaptée, Congestion aux heures de pointe, Problème de signalétique, Plan de circulation piétonne et cycliste non lisible, Manque de liens TC (en dehors de C3) et modes doux avec l hyper-centre (coupure de la rue Garibaldi, la contrainte du modèle urbain de Part- Dieu, absence de percées)

49 Accessibilité - déplacement En guise de synthèse Une accessibilité facile du fait du pôle multimodal, en revanche, une circulation interne difficile et compliquée voire complexe Un quartier de transit, de passage, de carrefour des échanges générés par la forte connectivité Au final, un quartier bien connecté mais peu intégré Pistes d action, préconisations Amélioration de la desserte TC de certaines parties du quartier (sud) : bd Vivier-Merle, requalification de la rue Garibaldi Amélioration des circulations «modes doux» dans le quartier Développement des liens TC-modes doux avec Presqu île

50 Identité - image ATOUTS Bonne identification du quartier à l échelle régionale et nationale, grâce à : la gare le centre commercial la tour Part Dieu la présence de l Etat, des collectivités locales, présence de fonctions de commandement privées ou publiques FAIBLESSES mais un manque d identité, caractère impersonnel, «manque de vie» Quartier quelque peu «défraîchi» : espaces publics et mobilier urbain, bâtiments vieillissants Peu de visibilité des grandes entreprises présentes

51 Identité - image En guise de synthèse un quartier dont la représentation se réduit pour beaucoup à trois objets : «le Crayon», la gare et le centre commercial un quartier connu et bien identifié «de l extérieur» en dépit d une véritable identité image d un quartier vieillissant, notamment par ceux qui le pratiquent régulièrement une appellation «quartier d affaires» qui ne fait pas l unanimité Pistes d action, préconisations Quelle identité souhaitée? Quelle marque «Part-Dieu»? : «More than a business district» : un slogan à retenir? Comment conjuguer une image de «morceau de ville mixte» et d un «quartier d affaires, puissance économique»?

52 Immobilier ATOUTS Deuxième quartier d affaires français : parc immobilier de bureaux de m² Offre de grandes surfaces (quasimonopole dans l agglomération lyonnaise) Excellent rapport qualité-prix de l immobilier (qualité des locaux, services, accessibilité ) Bonne gouvernance public-privé : marché régulé, mature et jugé sain FAIBLESSES Risque de sous-offre dans le neuf d ici , Certains bâtiments vieillissants et obsolètes, ne répondant plus à la demande et aux normes de qualité environnementale actuelles, Opportunités foncières à moyen-long terme qui se raréfient

53 Immobilier En guise de synthèse La taille, les caractéristiques du marché (grandes surfaces, verticalité ) confèrent à la Part Dieu le rang de 1 er quartier d affaires en région Rapidement va se poser la question de la suroffre et de la vacance dans les immeubles obsolètes à commencer par la tour Part Dieu Pistes d action, préconisations Une offre nouvelle équilibrée à construire (gamme diversifiée) : «densifier mais pas seulement avec des tours» Bâti ancien : quelle mutabilité possible? réhabilitation vs Démolition-reconstruction

54 Structuration, fonctionnement et offre de services du quartier ATOUTS Part-Dieu, centre de la métropole Offre de commerces et services «idéale» pour les salariés, en particulier dans la partie centrale : le centre commercial semble constituer le véritable lieu de centralité et d animation et le poumon du quartier. Il s agit du second atout mis en avant FAIBLESSES mais absence de réelle centralité Manque d animation du quartier en fin de journée et le week-end, «manque d âme», Manque de liens et d unité entre les «entités» du quartier : fracture est-ouest liée à la voie ferrée, franges éloignées du cœur Manque de lieux de sortie «after work», restaurants de standing et d hôtels moyenne gamme Manque de commerces et services dans la partie sud de Part-Dieu Buire/Vivier-Merle

55 Structuration, fonctionnement et offre de services du quartier En guise de synthèse Sa dimension pratique reconnue comme un atout fort et qui en fait un cadre de travail satisfaisant pour les salariés (niveau d attentes des cadres rencontrés assez faible). Sa valeur fonctionnelle (commerciale et économique) et pratique est même ce qui lui donne aujourd hui son sens Un quartier de bureaux qui souffre d un manque d humanité, d animation, d une âme un quartier vide Pistes d action, préconisations Recherche d un espace public marquant la centralité entre gare, centre commercial, bibliothèque et îlot France 3 Proposer une offre de services diversifiée et équilibrée spatialement

56 Caractéristiques du tissu économique ATOUTS Premier site tertiaire de la région : emplois Présence de fonctions directionnelles Des fonctions de «back office» pourvoyeuses d emplois FAIBLESSES mais peu de sièges sociaux, et des fonctions directionnelles majoritairement régionales Peu de relations inter-entreprises, manque d animation économique

57 Caractéristiques du tissu économique En guise de synthèse Pistes d action, préconisations Décalage entre ambition, image, et réalité du tissu économique aujourd hui Jouer davantage le relais et la complémentarité de Paris sur certains segments à l image de Birmingham ou de Manchester Afficher sa différence par rapport à La Défense