Conférence «Découvrir des modes de gestion alternatifs: bénévole, coopératif, cogestion, cogérance»

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1 «Le Salon Indépendant de la Copropriété» 7ème édition du salon de l ARC Conférence «Découvrir des modes de gestion alternatifs: bénévole, coopératif, cogestion, cogérance»

2 «Le salon Indépendant de la Copropriété» 7 ème édition du salon de l ARC C est aujourd hui une évidence, la gestion quotidienne des copropriétés par les syndics professionnels est de plus en plus insatisfaisante! De plus en plus de copropriétaires reprennent donc EN MAIN la gestion de leur immeuble. Quelles solutions existe-il? Quelle est la mieux adaptée à votre situation? 2

3 La gestion des petites copropriétés (moins de 16 lots) Deux solutions 1. Pour être totalement autonome : la gestion bénévole par un syndic copropriétaire 2. Une solution intermédiaire : La cogestion 3

4 La gestion des petites copropriétés (moins de 16 lots) La gestion bénévole par un syndic copropriétaire Pourquoi le choix de la gestion bénévole? Par nécessité économique, par souci de qualité de gestion, pour assurer un service de proximité, pour remettre en fonctionnement le syndicat Pas de profil type mais un copropriétaire dynamique et motivé Les indispensables Se former et s informer en continu Etre entouré d un conseil syndical «aidant» 4

5 La gestion des petites copropriétés (moins de 16 lots) La solution intermédiaire : La cogestion Une répartition des tâches entre conseil syndical et syndic professionnel différente avec des pouvoirs du conseil syndical élargis. 5

6 La gestion des petites copropriétés (moins de 16 lots) Un conseil syndical sur le terrain Un syndic en charge du suivi administratif Le conseil syndical en cogestionpeut gérer «en direct» les petits travaux de maintenance et d entretien (changement de serrure de porte, etc.). Le conseil syndical en cogestion est force de propositions pour le contrôle, la renégociation et éventuellement la remise en concurrence des contrats de maintenance de la copropriété. 6

7 La gestion des petites copropriétés (moins de 16 lots) Mise en place: Vote en assemblée générale et mise en place d une convention La loi n'ayant pas précisé les tâches déléguées au conseil syndical, c'est le syndicat des copropriétaires qui les définit en assemblée Mise en pratique: les conditions essentielles Un travail partenarial entre conseil syndical et syndic et une transmission optimum des documents et éléments importants 7

8 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? Trois solutions 1. La cogérance : une forme de cogestion pour les syndicats de copropriétaires plus importants 2. La gestion bénévole «traditionnelle» 3. La gestion bénévole «coopérative» 8

9 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? La cogérance : une forme de cogestion pour les syndicats de copropriétaires plus importants Rôles et missions du conseil syndical et du syndic Impossibilité légale pour le conseil syndical d effectuer lui même des ordres de services mais possibilité d encadrer précisément l ensemble des ordres de service effectués par le syndic 9

10 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions propose l ARC? Mise en place et en pratique Encadrement du syndic par le vote de résolutions spécifiques en assemblée générale Contractualisation de ce mode de fonctionnement par la mise en place d une «charte» de gouvernance 10

11 La solution de la Cogérance PRINCIPES DE LA COGERANCE Pour les copropriétés de plus de 15 lots, la cogestion n est pas réglementairement possible Solution: considérer le syndic comme un prestataire de service et non comme un mandataire total 11

12 La solution de la Cogérance Retour d expériences Monsieur POUEY Claude, Président d un conseil syndical d une copropriété de 50 lots fonctionnant dans le cadre de la cogérance 12

13 Mise en application de la Cogérance Toutes les décisions sont prises par le conseil syndical Toutes les tâches de gestion sont réalisées par le syndic après validation par le conseil syndical 13

14 Une charte de gouvernance votée en AG Seuil de consultation du conseil syndical = 0 Validation de tous les ordres de services émis par le syndic Choix des entreprises suite à un appel d offres parmi les entreprises consultées via COPRO-DEVIS ou proposées par le syndic avec un seuil de consultation de

15 Les Grandes «lignes» de la Charte Suivi technique des travaux par le conseil syndical lorsqu il n y a pas de maître d œuvre (architecte ou bureau d études): pas d honoraires versés au syndic Validation de toutes les factures avant paiement Transmission de tous les documents relevant de la gestion des parties communes pour mise en ligne sur COPRO-NET 15

16 La solution de la Cogérance Gestion du tableau de service de la gardienne et contrôle des tâches réalisées par elle Contrôle de la bonne répartition des consommations d eau relevées sur les compteurs divisionnaires avec proposition de forfait 16

17 La solution de la Cogérance IMPACT FINANCIER Grande maîtrise des charges: 42,4 /m2 par an alors que la moyenne Oscar+ est de 44,1 /m2 par an; Des honoraires de syndic de 200 /lot/an alors que Oscarsyndic donne 230 /lot/an. Temps d investissement pour le conseil syndical: 2h par semaine en moyenne (soit 100 heures/an) 17

18 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? La cogestion et la cogérance donnent une mission et des pouvoirs élargis au conseil syndical. Elles peuvent être un moment de transition vers une totale autonomie Quel est le pas à franchir pour devenir totalement autonome? 18

19 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? La mission du syndic bénévole dans une grande copropriété Quel investissement cela implique-t-il en plus? Les avantages et les inconvénients? 19

20 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? Retour d expériences Monsieur THIEL François, Syndic bénévole d une copropriété de 58 lots 20

21 Présentation de la Copropriété : Résidence Le Stade à Saint-Avold 57 (Moselle) à 45 km de Metz 7 ème Edition du salon indépendant de l ARC

22 RDC + 6 étages + 1 sous-sol 54 lots principaux et 2 bureaux (cabinet médical et cabinet comptable) m² habitables Construction en 1977 et 1978 Chauffage collectif gaz Production ECS collective Traitement d eau 3 ascenseurs ; 3 ventilations 3 vide-ordures Réseau télévision Bis commuté Employée d immeuble (18h/sem.) 7 ème Edition du salon indépendant de l ARC

23 Budget maintenance 2015 : Charges de maintenance 2014 : ,90

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25 De 1978 à 1982 : syndic professionnel De 1983 à 2014 (31 ans) : Irène THIEL Depuis le 12/04/2014 : François THIEL, retraité

26 Les derniers travaux engagés En 2011 et 2012 : 3 ascenseurs Mise aux normes Nouvelle manœuvre Variation de fréquence Changement moteur Manuel ARC «Ascenseurs : comment éviter le pire»

27 2013 : Imperméabilisation de façade i4 avec garantie décennale CSTB guides pratiques «ravalement» UI (UniversImmo) fiches pratiques ARC : travaux et maintenance en copropriété Ordre des Architectes : contrat type de maîtrise d œuvre (marché privé)

28 Audit énergétique réalisé en 2014 et 2015

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30 Mode de gestion alternatif avec un copropriétaire-syndic

31 L Assemblée Générale, temps fort de la Copropriété Décide et délègue

32 Le Conseil Syndical : assiste le syndic et contrôle sa gestion Aucune confiance ne doit être aveugle, toute confiance doit être éclairée!

33 Conseil syndical et syndic bénévole Le Conseil Syndical peut prendre des décisions uniquement s il y a eu délégation de pouvoir de l AG. Un règlement de fonctionnement du CS (RFCS) est souhaitable. Le président du CS et le vice-président du CS sont les interlocuteurs privilégiés du syndic bénévole Le CS est consulté obligatoirement pour : l ordre du Jour de l AG le Budget Prévisionnel

34 Le conseil syndical a un rôle important lorsqu il donne son avis, soit sur des contrats (assurances, chauffage, ascenseurs, etc.) ou des travaux et marchés (non encore soumis à l assemblée générale) qui dépassent un montant fixé par l assemblée générale et pour lesquels il est obligatoirement consulté. Dans la pratique courante, le CS est aussi consulté pour: Les projets de travaux qui seront soumis à l AG Le choix des entreprises, les détails techniques s il y a eu délégation de pouvoir par l AG. Le CS rend compte de sa mission à l Assemblée Générale 7 ème Edition du salon indépendant de l ARC

35 Le Syndic : Se faire aider et ne pas assumer tout, tout seul! Emet les ordres de service, suit les travaux et les contrats Engage, congédie et fixe les conditions de travail du personnel Applique les décisions de l Assemblée Générale Tient la comptabilité Gère les fonds (compte bancaire de la Copro) Prépare les décisions de l AG (ordre du jour, devis), rédige le PV si désigné secrétaire en AG. Fait appliquer et respecter le Règlement de Copropriété

36 Avantage de la formule «copropriétairesyndic» Rigueur et disponibilité Renforcement de la gestion de proximité diminution des frais de syndic Responsabilité du syndic non professionnel S il n exerce pas correctement les fonctions (ne pas assurer l immeuble, recevoir des ristournes d entreprises ) Si ses actes ou négligences causent un préjudice à la Copropriété Conseil : assurer la RC du syndic non professionnel et éviter l isolement en adhérant à l ARC L AG vote le contrat de copropriétairesyndic y compris le remboursement forfaitaire des frais du copropriétairesyndic (frais pour l informatique, les formations, les déplacements celui-ci doit conserver les justificatifs).

37 En conclusion Une Assemblée Générale régulière + Un Conseil Syndical investi + Un Syndic bénévole motivé et serein = Une Copropriété adulte, dynamique et sereine

38 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? La gestion bénévole «coopérative» Le conseil syndical coopératif: Entre la gestion bénévole traditionnelle et la cogestion (ou cogérance) 38

39 La gestion bénévole «coopérative» Théoriquement, tout syndicat de copropriétaires peut adopter le régime coopératif, il n y a pas de restriction. Le régime coopératif trouve toutefois sa véritable justification dans les syndicats d importance moyenne ou grande. 39

40 La gestion bénévole «coopérative» 40

41 La gestion bénévole «coopérative» En gestion coopérative, le syndic est une émanation du conseil syndical : le syndic n est pas mandaté par l assemblée mais par le conseil syndical régulièrement élu par l assemblée générale. Le conseil syndical de forme coopérative n est plus seulement un organe d assistance et de contrôle du syndic, c est un véritable organe de gestion. 41

42 La gestion bénévole «coopérative» Le syndic également président du conseil syndical ne peut pas se faire dédommager pour sa fonction. (Membre du conseil syndical, il ne peut à ce titre recevoir d indemnisation ou de rémunération (article 27 du décret de 1967). ) Répartition des tâches organisée autour de commissions de travail réunissant des personnes concernées par le sujet à traiter commission Bâti, si un programme de travaux est en cours ou envisagé ; commission Gestion, pour la vérification des comptes, le suivi des contrats et des consommations, etc. ; commission Impayés, s il y a des copropriétaires débiteurs. Le président-syndic reste entièrement responsable de la gestion même si certaines tâches sont déléguées! 42

43 Notre copropriété comporte plus de 16 lots, quelles solutions proposent l ARC? Retour d expériences Monsieur MONSALLIER Rolland, Syndic bénévole d une copropriété de 18 lots 43

44 La gestion bénévole «coopérative» Pour aller plus loin 44

45 Conclusion Gestion bénévole, coopérative, cogestion ou cogérance, les copropriétaires sont de plus en plus intéressés par une gestion de proximité et le «on n est jamais mieux servi que par soimême». Ne pas se lancer seul Se renseigner en amont sur les différentes solutions Choisir la solution la plus adaptée à sa copropriété et à ses «habitudes» de fonctionnement Bien préparer la transition et quoi qu il arrive: S INFORMER et COMMUNIQUER! 45

46 «Le salon Indépendant de la Copropriété» 7 ème édition du salon de l ARC Pour plus d informations, rendezvous au Village SYNDICS BENEVOLES NOUVEAUTE SALON 2015 : Rendez-vous vite au stand LIBRAIRIE Le guide de référence du syndic bénévole 46