EXPERTISE Ordonnance 13/30942 du 04 juillet Note 01 de synthèse

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1 Expert auprès de la cour d Appel de Montpellier 6, rue de PORTALET PLAISSAN Tel / Fax TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE EXPERTISE Ordonnance 13/30942 du 04 juillet 2013 Note 01 de synthèse DEMANDEUR : Représenté par, Syndicat des Copropriétaires de la Résidence La Rose des Sables Maître LAMY Clotilde DEFENDEURS : Représenté par : Mr et Mme PUCHOL Joseph Maître BOUYGUES Patrick Représenté par : Mr et Mme FOURRIER André SCP LAFONT-CARILLO-GUIZARD Représenté par : Mr et Mme LAMOTTE SCP LEVY-BALZARIBI-SAGNES-SERRE Représenté par Mr et Mme MAZERAN Vincent Mr et Mme DELLAC FABRE Mr et Mme CAPOROSSI Gérard Mr et Mme BAYLE Francis flechon.expertjud@free.fr page 1 / 17

2 SOMMAIRE CHAPITRE 1 - MISSION ORDONNANCE DU 04 JUILLET CHAPITRE 2 - DEROULEMENT DES OPERATIONS OUVERTURE DES OPERATIONS TRANSMISSION DES PIECES De la part de l EXPERT, De la part de Maître LAMY Clotilde (Syndicat des Copropriétaires ) De la part de Maître BOUYGUES Patrick (Mr et Mme PUCHOL Joseph) De la part de la SCP LAFONT-CARILLO-GUIZARD (Mr et Mme FOURRIER André) De la part de la SCP LEVY-BALZARIBI-SAGNES-SERRE (Mr et Mme LAMOTTE) De la part de Mr et Mme MAZERAN Vincent De la part de Mr et Mme DELLAC FABRE De la part de Mr et Mme CAPOROSSI Gérard De la part de Mr et Mme BAYLE Francis 6 CHAPITRE 3 - REPONSES AUX QUESTIONS DU TRIBUNAL Q 01 ENTENDRE LES PARTIES, RECUEILLIR LEURS DIRES ET EXPLICATIONS, Présentation Q 02 - ENTENDRE TOUS SACHANT ET SE FAIRE COMMUNIQUER TOUS DOCUMENTS QU IL ESTIMERA UTILES A L ACCOMPLISSEMENT DE SA MISSION, Q 03 DRESSER UN BORDEREAU DES DOCUMENTS COMMUNIQUES A L EXPERT, ETUDIER ET ANALYSER CEUX EN RAPPORT AVEC LE LITIGE, 10 CHAPITRE 4 LES DESORDRES Q 04 - VISITER ET DECRIRE LES LIEUX LITIGIEUX SITUES RESIDENCE LA ROSE DES SABLES, 193 ALLEE DES SABLES LA GRANDE MOTTE, Q 05 EXAMINER ET DECRIRE LES DESORDRES ET AUTRES INCIDENTS DE CONSTRUCTION EXPRESSEMENT INVOQUES DANS L ASSIGNATION, Y COMPRIS LES DOMMAGES AFFECTANT L APPARTEMENT DES EPOUX FOURRIER ET INVOQUES PAR EUX, 11 A) - 3C3 Mme BAYLE 11 B) - Appartement C2 et C3 11 C) - Appartement D5 11 D) - Appartement D4 12 E) - Appartement D3 12 F) - Appartement D Q 06 PRECISER LEUR NATURE, LEUR DATE D APPARITION ET LEUR IMPORTANCE, Q 07 A TITRE D INFORMATION, DONNER TOUS ELEMENTS PERMETTANT DE DETERMINER SI LES DOMMAGES COMPROMETTENT LA SOLIDITE DE L OUVRAGE OU S ILS SONT DE NATURE A LE RENDRE IMPROPRE A SA DESTINATION, Q 08 RECHERCHER LES CAUSES ET LES ORIGINES ET PRECISER A QUI ILS SONT IMPUTABLES ET DANS QUELLES CIRCONSTANCES ET PROPORTIONS, 13 A) - Bâtiment C 13 B) - Bâtiment D Q 09 FOURNIR TOUS ELEMENTS TECHNIQUES ET DE FAIT DE NATURE A PERMETTRE, LE CAS ECHEANT A LA JURIDICTION COMPETENTE DE DETERMINER LES RESPONSABILITES EVENTUELLEMENT ENCOURUES, Q 10 DECRIRE LE PRINCIPE DES TRAVAUX NECESSAIRES A LA REPRISE DES DESORDRES ET EN EVALUER LE COUT SI POSSIBLE A L AIDE DE DEVIS PRESENTES PAR LES PARTIES EN PRECISANT LE COUT HORS TAXE, LE MONTANT DE LA TVA APPLICABLE AU MOMENT DES OPERATIONS D EXPERTISE ET LE MONTANT TTC ; EN EVALUER AUSSI LA DUREE NORMALEMENT PREVISIBLE, Q 11 FOURNIR TOUTE PRECISION TECHNIQUE ET DE FAIT UTILE A LA SOLUTION DU LITIGE, Q 12 ANALYSER LES PREJUDICES INVOQUES ET RASSEMBLER LES ELEMENTS PROPRES A EN ETABLIR LE MONTANT, Q 13 EN CAS D URGENCE CONSTATEE, PRECONISER LA MISE EN PLACE DE TOUTE MESURE DE SAUVEGARDE OU DE TRAVAUX PARTICULIERS QU IL ESTIMERA NECESSAIRES AFIN D EVITER TOUTE AGGRAVATION DE L ETAT DE L IMMEUBLE, DEPOSER UN PRE-RAPPORT PRECISANT LA NATURE ET L IMPORTANCE DES TRAVAUX ET AUTORISER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES S IL S AGIT DE PARTIES COMMUNES OU LE COPROPRIETAIRE CONCERNE S IL S AGIT DE PARTIES PRIVATIVES A FAIRE EXECUTER A SES FRAIS AVANCES, POUR LE COMPTE DE QUI APPARTIENDRA, LES TRAVAUX ESTIMES Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 2 / 17

3 INDISPENSABLES PAR L EXPERT, CES TRAVAUX ETANT DIRIGES PAR LE MAITRE D ŒUVRE DU CHOIX DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES OU DU COPROPRIETAIRE CONCERNE ET PAR DES ENTREPRISES QUALIFIEES DE SON CHOIX, L EXPERT SE BORNANT A CONSTATER L ACHEVEMENT DES TRAVAUX, Q 14 S EXPLIQUER TECHNIQUEMENT DANS LE CADRE DE CES CHEFS DE MISSIONS SUR LES DIRES ET OBSERVATIONS DES PARTIES QU IL AURA RECUEILLIS APRES LEUR AVOIR FAIT PAR AU MOINS UN MOIS AUPARAVANT DE SA NOTE DE SYNTHESE QUI DEVRA COMPORTER SON CHIFFRAGE DES TRAVAUX DE REPRISE ET DE REFECTION, 16 CHAPITRE 5 LES DIRES 17 Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 3 / 17

4 1.1 - Ordonnance du 04 juillet 2013 CHAPITRE 1 - MISSION Nous à confié la mission suivante : 1. Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications, 2. Entendre tous sachant et se faire communiquer tous documents qu il estimera utiles à l accomplissement de sa mission, 3. Dresser un bordereau des documents communiqués à l expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige, 4. Visiter et décrire les lieux litigieux situés Résidence LA ROSE DES SABLES, 193 allée des Sables LA GRANDE MOTTE, 5. Examiner et décrire les désordres et autres incidents de construction expressément invoqués dans l assignation, y compris les dommages affectant l appartement des époux FOURRIER et invoqués par eux, 6. Préciser leur nature, leur date d apparition et leur importance, 7. A titre d information, donner tous éléments permettant de déterminer si les dommages compromettent la solidité de l ouvrage ou s ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination, 8. Rechercher les causes et les origines et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions, 9. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, 10. Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres et en évaluer le coût si possible à l aide de devis présentés par les parties en précisant le coût hors taxe, le montant de la TVA applicable au moment des opérations d expertise et le montant TTC ; en évaluer aussi la durée normalement prévisible, 11. Fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige, 12. Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant, 13. En cas d urgence constatée, préconiser la mise en place de toute mesure de sauvegarde ou de travaux particuliers qu il estimera nécessaires afin d éviter toute aggravation de l état de l immeuble, déposer un pré-rapport précisant la nature et l importance des travaux et autoriser le syndicat des copropriétaires s il s agit de parties communes ou le copropriétaire concerné s il s agit de parties privatives à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui appartiendra, les travaux estimés indispensables par l expert, ces travaux étant dirigés par le maître d œuvre du choix du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire concerné et par des entreprises qualifiées de son choix, l expert se bornant à constater l achèvement des travaux, 14. S expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu il aura recueillis après leur avoir fait par au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 4 / 17

5 CHAPITRE 2 - DEROULEMENT DES OPERATIONS Ouverture des opérations Après avoir été saisi de notre mission nous avons dûment convoqué les parties par lettre recommandée avec AR et leur représentant par lettre simple, pour une réunion fixée sur le site : Résidence LA ROSE DES SABLES 193 allée des Sables LA GRANDE MOTTE mardi 29 octobre 2013 à 14 h 30 J'ai ouvert les opérations en présence de : Monsieur DEZEUZE Jean, Syndic REVERBEL, pour le syndicat de la copropriété Représenté par : Maître LAMY Clotilde Mme THOMAS Florence Syndic de la copropriété Mr et Mme PUCHOL Joseph Mr et Mme LAMOTTE Représenté par : Assisté de Mr CULLINET Mr et Mme DELLAC FABRE Mr et Mme FOURRIER André Représenté par : Mr et Mme BAYLE Francis M DI ARANDO - SCP LEVY TEXA pour groupama M PIERRONNET -SCP LAFONT Mr et Mme CAPOROSSI Gérard n était pas présent, mais ils ont laissé leurs clés à la disposition du syndic. Absence de Mr et Mme MAZERAN Vincent Pièce Expert 01 L'ensemble des intervenants étant là, ou dûment convoquer, les opérations ont été ouverte Transmission des pièces De la part de l EXPERT, 31 octobre 2013 la présente note de synthèse De la part de Maître LAMY Clotilde (Syndicat des Copropriétaires de la Résidence La Rose des Sables) 23 octobre 2013 transmission des pièces 01 à 06 Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 5 / 17

6 De la part de Maître BOUYGUES Patrick (Mr et Mme PUCHOL Joseph) En attente De la part de la SCP LAFONT-CARILLO-GUIZARD (Mr et Mme FOURRIER André) En attente De la part de la SCP LEVY-BALZARIBI-SAGNES-SERRE (Mr et Mme LAMOTTE) En attente De la part de Mr et Mme MAZERAN Vincent En attente De la part de Mr et Mme DELLAC FABRE En attente De la part de Mr et Mme CAPOROSSI Gérard En attente De la part de Mr et Mme BAYLE Francis En attente Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 6 / 17

7 CHAPITRE 3 - REPONSES AUX QUESTIONS DU TRIBUNAL Q 01 Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications, L ouverture de l expertise a été faite le 29 octobre Les parties relatent une à une, leurs désordres et l historique des évènements Présentation L immeuble de la résidence de la rose des sables, a été construit sur le bord de plage en Cet immeuble, essentiellement construit pour des résidences secondaires, est constitué de cellule qui forme des studios. Ces appartements disposés les uns à coté des autres, ont la largeur d une baie vitrée. Ils reçoivent sur leur longueur, les sanitaires, la cuisine et un séjour chambre. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 7 / 17

8 Monsieur LAMOTTE est propriétaire d un appartement qui correspond à trois studios qui ont été réuni et qui se trouve au dessus des 3 studios du bâtiment C. La terrasse accessible de l appartement se trouve donc au dessus des terrasses des appartements du 3 étage. L appartement de Monsieur LAMOTTE donne sur une terrasse accessible qui couvre 3 des cinq studios du bâtiment D, soit D3, D4, et D5. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 8 / 17

9 La toiture terrasse du D2, de Monsieur PUCHOL, est une terrasse inaccessible. L immeuble a eu dés sa livraison de nombreux problèmes qui ont fait l objet de reprise en En particulier les jardinières maçonnées qui séparaient les deux toitures, accessible et inaccessible, ont été déposées et remplacées par un mur de séparation. Dans le cadre de la garantie décennal, l entreprise STIM a refait l étanchéité des toitures accessible chez Monsieur LAMOTTE. Les travaux ont porté sur la dépose de l existant, la pose d un isolant, de l étanchéité, ainsi que du carrelage actuellement en place. Monsieur PUCHOL a acheté son appartement le 20 juillet A cette occasion il a fait repeindre son appartement. Monsieur FOURRIER précise que suite à des infiltrations d eau, la société STIM a procédé en novembre 2012, à une mise en eau de l ensemble de la terrasse. Cette mise en eau a provoqué d importants dégoulinements chez Messieurs FOURRIE et PUCHOL. Monsieur PUCHOL précise que la véranda a été faite en A cette occasion des travaux d étanchéité, Monsieur LAMOTTE a réalisé une véranda. De ce fait l étanchéité s est arrêtée au droit de sa véranda. La pose de la véranda a aussi engendré la surélévation du mur de l appartement de Monsieur LAMOTTE Q 02 - Entendre tous sachant et se faire communiquer tous documents qu il estimera utiles à l accomplissement de sa mission, Aucun intervenant extérieur n est intervenu. Il n a pas été nécessaire de faire des investigations complémentaires. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 9 / 17

10 3.3 - Q 03 Dresser un bordereau des documents communiqués à l expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige, L expert n a pas de pièce à demander aux parties, autres que celles qu il a reçues. Le bordereau des pièces transmises à l expert, figure dans l annexe au rapport. L'expert précise que dans le cadre du contradictoire, les pièces figurants aux bordereaux en annexe, ont été adressées à tous les conseils des parties, et aux parties qui n ont pas de représentant. Les pièces utilisées par l Expert sont référencées dans le présent rapport d'expertise. Dans un souci d'économie et afin de réduire le volume des annexes, l'expert ne transmettra pas de pièce en annexe de son rapport, sauf avis contraire des parties, Toutefois, l Expert transmettra avec son rapport, au Tribunal et aux conseils, un CD qui comporte les pièces figurants et cotées dans son rapport. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 10 / 17

11 CHAPITRE 4 LES DESORDRES Q 04 - Visiter et décrire les lieux litigieux situés Résidence LA ROSE DES SABLES, 193 allée des Sables LA GRANDE MOTTE, La visite des lieux a été faite lors de l ouverture des opérations Q 05 Examiner et décrire les désordres et autres incidents de construction expressément invoqués dans l assignation, y compris les dommages affectant l appartement des époux FOURRIER et invoqués par eux, Les désordres portent sur des infiltrations d eau de pluie au 3 étage, depuis les terrasses du 4 étage. A) - 3C3 Mme BAYLE Il existe une trace d infiltration d eau qui se situe sous la terrasse du 4 étage. Cette infiltration est infime au vu des nombreuses pluies du printemps De plus, cette infiltration se situe dans la terrasse de l appartement qui n est pas une partie «dite habitable» et où l étanchéité n est pas garantie. L Expert ne retient pas ce désordre B) - Appartement C2 et C3 Le propriétaire de l appartement C2 n a pas fait état de désordre. Il n est pas de ce fait dans la cause. Lors de la visite de l appartement C3 de Monsieur CAPOROSSI, l Expert n a relevé aucun désordre. C) - Appartement D5 Monsieur et Madame DELLAC FABRE sont des propriétaires récents. L Expert constate sur le mur du salon une trace de reprise d enduit qui a été fait avant leur achat. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 11 / 17

12 D) - Appartement D4 Monsieur MAZERAN n a pas fait état de désordre. Monsieur MAZERAN n était pas présent à l expertise. E) - Appartement D3 L Expert constate chez Monsieur FOURRIER une importante trace de dégoulinade qui s est produite lors de la mise en eau de la terrasse en novembre De plus, la conduite du pluvial de la terrasse passe dans les sanitaires de l appartement. L humidité autour du tuyau entraine régulièrement, le décollement du papier peint. F) - Appartement D2 L appartement de Monsieur PUCHOL montre une trace d humidité le long du mur mitoyen de l appartement de Monsieur FOURNIER. Cette trace est différente avec une boursoufflure du béton, ce qui montre que l eau ne s infiltre pas directement depuis la terrasse du dessus, mais migre dans le béton avec de créer sa propre sortie au droit de la boursoufflure. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 12 / 17

13 4.3 - Q 06 Préciser leur nature, leur date d apparition et leur importance, Le chapitre 4.8 des causes permet de comprendre qu il y a lieu de différencier les terrasses audessus des terrasses du bâtiment C, de celles au-dessus du bâtiment D. Dans le bâtiment C, l infiltration est infime et elle se produit au droit de la terrasse qui n est pas réputé être une pièce habitable et donc étanche. Dans le bâtiment D, les infiltrations sont faibles, à l exception du jour de la mise en eau de la terrasse Q 07 A titre d information, donner tous éléments permettant de déterminer si les dommages compromettent la solidité de l ouvrage ou s ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination, Les désordres constatés par l Expert ne compromettent pas la solidité de l ouvrage et ne sont de nature à le rendre impropre à sa destination. Il convient toutefois d intervenir pour remédier à ces infiltrations Q 08 Rechercher les causes et les origines et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions, A) - Bâtiment C A u d L infiltration en sous face étant minime, une simple reprise du joint est suffisante pour une terrasse non réputée étanche. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 13 / 17

14 B) - Bâtiment D Les fuites au D3 et D2 sont l une en face de l autre, de chaque coté du mur. L eau au droit de la terrasse accessible s infiltre directement dans l appartement, tandis qu elle migre dans le béton avant de sortie au plafond. Il faut prendre en considération que le mur a été rapporté sur la dalle, ce qui permet à l eau de passer sous le mur d un coté à l autre de la terrasse, et que le relevé de la terrasse accessible à été refait avec un relevé conséquent. La fuite constatée sur le D2 a son origine depuis la terrasse accessible. L e b â t i S a n s a v o i r f a Il n a pas été fait de constat destructif pour voir s il existe un relevé d étanchéité dans l excroissance du mur, à l image du schéma ci-après, l Expert constate qu il existe un joint tout le long du mur, que se joint vétuste se décolle. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 14 / 17

15 L infiltration se produit donc au niveau du relevé d étanchéité qui comporte une défectuosité au droit des fuites. La mise en eau de la terrasse a amplifié l infiltration par rapport aux pluies naturelles et en particulier parce qu il y a une hauteur d eau plus importante. L eau s est alors infiltrée derrière ce qui existe de relevé, créant comme un débordement Q 09 Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, Les travaux effectués sont hors de la garantie décennale, les travaux ayant plus de dix. Les désordres ne sont que de l ordre de la vétusté Q 10 Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres et en évaluer le coût si possible à l aide de devis présentés par les parties en précisant le coût hors taxe, le montant de la TVA applicable au moment des opérations d expertise et le montant TTC ; en évaluer aussi la durée normalement prévisible, Les travaux doivent porter sur la reprise du relevé d étanchéité au droit du mur. Pour ce, il est nécessaire de déposer un rang de carrelage et le bosselage du mur. Une telle reprise partielle sur une toiture de pus de dix, ne pourra pas bénéficier d une garantie décennale, car l apparition future d autre infiltration pourra provenir d autre endroit que ceux qui ont été réparés. Une reprise avec une garantie décennale sur la toiture ne pourra se faire que si la totalité de la toiture est refaite Q 11 Fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige, Pas de remarque Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 15 / 17

16 4.9 - Q 12 Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant, Il n y a pas de préjudice autre que le désagrément entrainé par les traces d infiltration Q 13 En cas d urgence constatée, préconiser la mise en place de toute mesure de sauvegarde ou de travaux particuliers qu il estimera nécessaires afin d éviter toute aggravation de l état de l immeuble, déposer un pré-rapport précisant la nature et l importance des travaux et autoriser le syndicat des copropriétaires s il s agit de parties communes ou le copropriétaire concerné s il s agit de parties privatives à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui appartiendra, les travaux estimés indispensables par l expert, ces travaux étant dirigés par le maître d œuvre du choix du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire concerné et par des entreprises qualifiées de son choix, l expert se bornant à constater l achèvement des travaux, Il n y a pas lieu d envisager de mesure de sauvegarde Q 14 S expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu il aura recueillis après leur avoir fait par au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection, En attente des Dires. Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 16 / 17

17 CHAPITRE 5 LES DIRES Q 14 S expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu il aura recueillis après leur avoir fait par au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection, En attente des Dires. -o-o-o- Fait à Plaissan le 31 octobre 2013 L Expert Judiciaire Pascal FLECHON Sauf demande spécifique de l une des parties, l expert recevra les DIRES en réponse à la note de synthèse dans un délai d un mois, soit jusqu au vendredi 29 novembre Pascal FLECHON Tél. : Fax : page 17 / 17