Vues d'estuaire. [Un marché immobilier impacté par la crise économique] SOCIAL. Economie. Habitat. environnement. mobilité

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1 Vues d'estuaire SOCIAL Economie Habitat environnement mobilité [Un marché immobilier impacté par la crise économique] [Carene, Cap Atlantique, Loire et Sillon, Pont-Château Saint-Gildas, Pornic, Sud Estuaire] [année 2013]

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3 Introduction 4 habitat >> 3 Les mécaniques des marchés du logement restent «grippées» 5 Une production de logements qui peine à décoller 5 Les mutations au sein du parc ancien en repli 10 Un marché de la location qui reste difficile 11 Des marchés qui déterminent la répartition géographique des ménages 13 Un littoral attractif notamment pour les seniors 13 Des espaces périurbains propices à l installation des familles 14 Saint-Nazaire, ou le choix de la ville 15 SOMMAIRE Les programmes locaux de l habitat du Pôle Ouest 18 La Carene 18 Cap Atlantique 19 CC de Loire et Sillon 19 CC du Pays de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois 19 CC de Pornic 20 CC du Sud Estuaire 20 Des perspectives 21 Entre l attente de signes de reprise du marché 21 de nouvelles dispositions législatives depuis et des attentes des ménages à satisfaire 23 Pôle Ouest Dénomination adoptée dans le cadre de ce Vues d Estuaire et correspondant au périmètre des intercommunalités suivantes : Carene, Cap Atlantique, CC de Loire et Sillon, CC de Pornic, CC du Pays de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois, CC du Sud Estuaire. CAP ATLANTIQUE CC DU PAYS DE PONT-CHÂTEAU SAINT-GILDAS-DES-BOIS CARENE CC LOIRE ET SILLON CC SUD ESTUAIRE CC DE PORNIC

4 >> 4 habitat Introduction Les marchés immobiliers O N S E Le marché immobilier à l échelle du Pôle Ouest couvre des parcs d habitats diversifiés. [carte] C est ce qui concoure à en faire un territoire attractif, où l accès au logement reste à portée du plus grand nombre. Toutefois, à une échelle plus fine, ces marchés peuvent interroger sur leur complémentarité et les répercussions concrètes sur leurs occupants et leurs modes de vie. ZIP A l heure actuelle, chacune des six intercommunalités constituant le Pôle Ouest est en phase de réflexion ou de mise en œuvre d une politique d habitat. A des stades différents, elles s efforcent d offrir des réponses les plus pertinentes et les plus adaptées possibles aux ménages résidant de manière habituelle ou intermittente sur le territoire. Principales polarités Caractéristiques dominantes des marchés immobiliers Marché urbain (importance du parc de logements collectifs et des résidences principales) Marché périurbain (forte part des maisons individuelles et des nouveaux habitants) Marché littoral (forte présence des résidences secondaires et niveau élevé des prix immobiliers) Sources : Insee Recensements 2008 et Perval 2011 BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Octobre 2012 Si les différences observées sont aussi en partie liées à l histoire des territoires et leurs évolutions spécifiques, des enjeux communs ont déjà été néanmoins identifiés [Cf. Vues d Estuaire 2012]. Actuellement, le contexte économique n offre guère de signes de réelle reprise, ce qui perturbe encore le fonctionnement du marché et ses perspectives. Quelles sont les principales évolutions à l œuvre sur le Pôle Ouest? Enfin, l actualité nationale réglementaire (loi ALUR, Duflot) est au cœur des réflexions et réinterroge à des degrés variables les choix et perspectives des acteurs et des collectivités.

5 Les mécaniques des marchés du logement restent «grippées» Plusieurs indicateurs permettent d approcher le marché immobilier d un territoire. Certains sont relatifs à la production de logements neufs, mais ne concernent finalement qu un très faible volume au regard du stock de logements existants (en moyenne 1 à 2 %). D autres indicateurs abordent les aspects ayant trait à l habitat existant et ses mutations, lors de transactions notamment. L analyse de l ensemble de ces indicateurs fait état d une période de croissance et d évolutions positives dans les années Le coup d arrêt lié à la crise économique de 2008 a finalement grippé les marchés immobiliers. La production de logements et les mutations de biens ont en effet enregistré des baisses de volumes et de prix, mais dans des proportions variant d un territoire à un autre. Une production de logements qui peine à décoller Pour la deuxième fois depuis 2008, la production de logements neufs est en repli entre 2011 et Les deux agglomérations de Nantes et de Saint-Nazaire ont été concernées de manière plus forte par ce repli. A l exception de Cap Atlantique, toutes les intercommunalités du Pôle Ouest ont également connu une baisse des logements construits entre 2011 et Sur la Carene, la production de logements neufs est passée sous la barre des unités. La communauté de communes de Sud Estuaire enregistre une forte érosion de sa production en valeur relative, même si elle reste modérée au regard des volumes engagés. La baisse du nombre des permis de construire enregistrée en 2012 est la conséquence d une attitude des acquéreurs potentiels devenus prudents, voire même dans l incapacité financière d investir pour se loger ou de projeter une opération immobilière défiscalisée. Pour l octroi d un prêt bancaire, les banques elles-mêmes ont revu leurs exigences à la hausse. Les produits neufs (individuels et collectifs) n arrivent donc plus à être commercialisés aussi aisément que les années précédentes. habitat >> 5 Le Pôle Ouest regroupe 31 % des logements de Loire-Atlantique, dont 24 % des résidences principales et 88 % des résidences secondaires ou occasionnelles. Source : Insee RP 2010 Evolution 2011/2012 des logements commencés par territoire Evolution de la construction de logement depuis 2007 Evolution 2011/2012 des logements commencés par territoire Evolution du nombre de logements commencés depuis 2007 Loire-Atlantique -30 % CU de Nantes -36 % CC Sud Estuaire -51 % CC de Pornic -10 % CC Pont-Château -17 % CC Loire et Sillon - 6 % Cap Atlantique +46 % Carene -46 % -60 % -40 % -20 % 0 % +20 % +40 % +60 % Source : DREAL des PDL - Sit@del Carene Cap Atlantique 161 CC Loire et Sillon 205 CC Pont-Château 389 CC de Pornic 181 CC Sud Estuaire Source : DREAL des PDL - Sit@del2

6 >> 6 habitat En 2012, 54 % des permis commencés se localisent sur 9 des 56 communes du Pôle Ouest. Source : DREAL Sit@del2 L estimation des logements livrés actuellement (réalisée à partir des permis commencés depuis deux ans) [graphique] prévoit une hausse des livraisons sur les intercommunalités littorales, et une amorce ou une poursuite de la baisse sur les autres. Toutefois en nombre de logements, la Carene reste le premier territoire à contribuer à la production de logements neufs au sein du Pôle Ouest, suivie de Cap Atlantique (respectivement et 800 logements livrés en 2013). La comparaison entre les territoires doit être relativisée au regard du nombre d habitants. Le taux moyen de construction de logements rapporté à habitants confirme le poids de la Carene au sein de la dynamique de production du Pôle Ouest. [graphique] Il permet également d observer une forte dynamique au sein des intercommunalités situées au sud de la Loire. L accroissement conséquent de leur population au cours de ces dernières années 1 a en effet une incidence certaine sur les besoins en logements. Les intercommunalités de Loire et Sillon et de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois présentent quant à elles un taux de construction plus faible que la moyenne du Pôle Ouest et du département, car il s agit de territoires plus éloignés des centres urbains ou des littoraux. Leurs volumes de productions de logements Evolution du nombre de logements livrés par EPCI sont donc plus contenus. Evolution du nombre de logements livrés par EPCI (estimations 2002/2013) Carene CC Loire et Sillon CC Sud Estuaire 1 Vues d Estuaire Habitat 2012 (estimations 2002/2013) Cap Atlantique CC Pont-Château/St-Gildas-des-Bois CC Pornic Source : DREAL des PDL - Sit@del2 Dans le détail, la majeure partie des constructions du Pôle Ouest se concentre sur les plus grandes communes. En 2012, 54 % des permis de construire commencés se situent sur neuf communes du Pôle Ouest. Seules Pornichet, Guérande, Saint-Nazaire dénombrent plus de 200 unités. Les communes de Pornic, Saint-Brévinles-Pins et La Baule comptent elles aussi régulièrement des volumes importants de logements produits. Plus ponctuellement, depuis deux ans, Donges et Trignac enregistrent une hausse de leur production. Enfin en 2012, Pénestin voit son nombre de permis s envoler du fait d une procédure administrative spécifique 2. Pour autant à lui seul, le nombre de logements construits ne constitue pas un indicateur suffisant. Il s agit ainsi de se pencher sur leur destination et nature, et leur impact sur l espace. La problématique de la construction neuve interroge la destination du bien, en particulier sur les territoires touristiques. 88 % des résidences secondaires du département se situent sur le Pôle Ouest. Ce dernier compte ainsi 30 % de résidences secondaires parmi ses logements recensés en [carte] Les intercommunalités littorales, Cap Atlantique et la CC de Pornic, sont les plus concernées ; or elles comptent également en moyenne 15 % de résidences Taux construction secondaires moyen parmi pour 1 leurs 000 habitants constructions Taux de construction moyen pour habitants CC Sud Estuaire CC Loire et Sillon CC Pont-Château CC de Pornic Carene Cap Atlantique Loire-Atlantique 7,84 7,86 9,48 Pôle Ouest 10,87 11,68 11, Source : DREAL Sit@del2 logements estimés livrés 2011/ Pénestin présente une exception cette année en raison de l application d une régularisation de plus de 130 permis en lien avec le camping/ caravaning. source : DREAL Sit@del2 logements estimés livrés 2011/2013

7 neuves. [graphique] Ces logements n étant pas initialement destinés à accueillir des ménages à l année, cette partie de la production doit être identifiée dans les politiques de l habitat des collectivités. Le type de logement (individuel/collectif) a un impact à la fois sur la forme urbaine et sur la consommation foncière. Ces aspects sont fondamentaux pour les collectivités, qui doivent répondre au mieux aux attentes de ménages tout en ayant le souci de maîtriser la consommation foncière. Classiquement en France, la maison individuelle correspond au produit recherché par les ménages, notamment par les plus jeunes. Aujourd hui, le parc des résidences principales du Pôle Ouest compte 75 % de maisons individuelles, avec des taux très élevés dans Mode d'occupation des logements commencés [ ] Mode d occupation des logements commencés ( ) Pôle Ouest CC Sud Estuaire CC Loire et Sillon CC Pont-Château CC de Pornic Carene Cap Atlantique % part des résidences principales part des résidences secondaires Source : DREAL des PDL - Sit@del2 habitat >> 7 Les maisons individuelles représentent 75 % des résidences principales du Pôle Ouest (de 60 à 92 % selon les EPCI) contre 64 % en Loire- Atlantique. Source : Insee RP 2010 N Taux de construction pour 1000 habitants entre 2011 et 2013 N Part des résidences secondaires en 2010 O S E O S E Pont-Château Pont-Château Guérande Savenay Guérande Savenay La Baule Taux de construction moins de 5 Saint-Nazaire Saint-Brevinles-Pins Nombre de résidences secondaires en La Baule Saint-Nazaire Saint-Brevin-les-Pins Pornic Part des résidences secondaires sur l'ensemble des logements moins de 10% 10-20% Pornic plus de % 50-60% 0 2, Km Sources : SITADEL2 - DREAL des PDL - Insee population 2009 Estimation des logements livrés par l'addrn BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Août 2013 plus de 60% 0 2, Km Sources : Insee Logement 2010 BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Août 2013

8 >> 8 habitat Au sein du Pôle Ouest, la part des logements individuels construits représente : > 69 % des logements produits entre 2000 et 2006 > 61 % des logements produits entre 2007 et 2012 Source : DREAL Sit@del2-logements commencés O N S E Guérande les secteurs périurbains. A l inverse, à Saint-Nazaire et à proximité du littoral, les logements collectifs sont surreprésentés, et le logement individuel ne représente plus que 45 % des résidences principales à Saint-Nazaire, 58 % à La Baule, 61 % au Croisic, 62 % au Pouliguen, 64 % à Pornichet et 66 % à Paimboeuf [carte] Parmi les logements construits au cours de la dernière décennie sur le Pôle Ouest, 65 % sont des maisons individuelles, contre 56 % en Loire-Atlantique. Les taux dépassent 80 % sur les intercommunalités du Pays de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois, de Loire et Sillon et de Pornic. Part des logements individuels dans les résidences principales en 2010 Pont-Château Savenay Pour le logement individuel, il s agit pour les trois quarts de maisons individuelles isolées, soit la typologie la plus répandue sur les intercommunalités périurbaines du Pôle Ouest (8 à 9 maisons sur 10). Ce mode de construction reste le plus consommateur d espace, même si la taille des emprises est tendanciellement à la baisse (sous l effet d un renchérissement du coût du foncier à destination des ménages et d une volonté des intercommunalités). [graphique] En terme d évolution de la production, alors que la maison individuelle reste prisée par les ménages, elle a été moins produite à la fin des années 2000 qu au début. En effet, jusqu en 2008, l ensemble du marché immobilier a bénéficié d une croissance forte qui s est avérée bénéfique pour tous les produits immobiliers. Puis alors que la crise a d abord touché les maisons individuelles, le logement collectif a mieux résisté grâce au dispositif fiscal Scellier et aux taux de crédits immobiliers intéressants. Mais le logement collectif a été impacté à son tour par les effets de la crise en 2011 et [graphique] Les analyses réalisées aux échelles régionale et départementale 3 confirment le repli du marché en 2013, tant pour les logements individuels (mises en chantier) que pour les logements collectifs (autorisations). La Baule Saint-Nazaire Superficie Surperficie moyenne moyenne des parcelles des parcelles des maisons des construites maisons construites en 2012 (en 2012 m 2 ) (en m²) Part du logement individuel dans les RP moins de 50% 50-75% 75-90% 90-95% % Saint-Brevin-les-Pins Pornic 0 2, Km Sources : Insee Logement 2010 BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Août Cap Carene Atlantique CC Loire et Sillon CC CC de CC Sud Pont- Pornic Estuaire Château Source : DREAL des PDL - Sit@del2 3 Suivi de la construction des PDL- collection Observation et statistiques n 187, sept. 2013

9 habitat >> 9 [zoom sur] La construction des logements collectifs neufs Globalement, à la fin des années 2000, les difficultés du marché du logement collectif neuf sont observées. D abord en 2008, avec une baisse des volumes de transactions et une hausse des stocks de logements, avant que des signes plus aigus de crispation du marché immobilier ne soient perceptibles en Sur le Pôle Ouest et plus largement en Loire-Atlantique, les niveaux de logements mis en vente et de leur réservation sont en baisse ; ce qui provoque une augmentation du nombre de logements disponibles à la vente et des délais de commercialisation. Le nombre de programmes annulés faute d une pré-commercialisation satisfaisante s accroit également. Pour autant, ces tendances sont sensiblement différentes selon les territoires : La problématique des marchés littoraux de la presqu île Guérandaise et du Pays de Retz restent assez atypiques par rapport à l ensemble. Souvent, les faibles volumes de logements collectifs enregistrés induisent des évolutions très hétérogènes d une période à l autre. Sur la presqu île Guérandaise, le nombre de logements collectifs mis en vente est plus élevé en 2011 et 2012, alors que les ventes sont plutôt stables. En conséquence le nombre de logements disponibles a doublé entre 2011 et En revanche, les prix de vente demeurent élevés, aux environs de /m 2, malgré une tendance générale à la baisse. Sur le Pays de Retz, l augmentation des prix (+13 % en 1 an soit /m 2 ) est probablement liée à la situation géographique attractive d une opération vendue (par exemple la proximité ou vue sur mer) et/ou de ses prestations, ainsi qu à la taille des logements vendus (49 % ont 1 ou 2 pièces). Le marché de l agglomération nazairienne est lié à celui de Saint-Nazaire, qui rassemble environ 70 % des produits mis en vente. Il a subi un recul marqué au second semestre 2012, malgré un léger mieux au dernier trimestre, les investisseurs pouvant encore bénéficier des avantages du dispositif fiscal Scellier. Alors que le nombre de logements mis en vente et ceux vendus diminue, les stocks et les délais de commercialisation augmentent, avec un maintien des prix de vente (3 000 /m 2 soit +1,1 % sur l année). Comme pour la France depuis 2010, les logements collectifs mis en vente tendent à être plus petits, (impacts de l investissement locatif). Ainsi 60 % des logements vendus sont des studios, et les grands logements de 4 pièces ou plus ne représentent que 10 % du marché Evolution trimestrielle des logements mis en vente (2006/2012) Evolution trimestrielle des logements mis en vente (2006/2012) 06T1 06T2 06T3 06T4 07T1 07T2 07T3 07T4 08T1 08T2 08T3 08T4 09T1 08T2 09T3 09T4 10T1 10T2 10T3 10T4 11T1 11T2 11T3 11T4 12T1 12T2 12T3 12T Ville de Saint-Nazaire Littoral Pays de Retz Littoral presqu'île Guérandaise Carene Source : DREAL des PdL - ECLN La production de logements neufs représente 1,3 % des logements existants du Pôle Ouest.

10 >> 10 habitat Guérande Km La Baule Prix de mutation HT des maisons en 2012 moins de de à de à plus de non significatif * moyenne pondérée 2011/2012 N O E S Les mutations au sein du parc ancien en repli Le marché de l habitat ancien est essentiel car il s agit du «socle» du parc de logements. L évolution des volumes et des prix de transactions témoignent de l activité de ce marché, et les tendances mesurées localement sont similaires à l échelle nationale 4. Après avoir observé une période de croissance au début des années 2000, le nombre de mutations des maisons a enregistré un recul important en 2008/2009. Les intercommunalités de Cap Atlantique, de Pornic et de la Carene ont été particulièrement touchées par cette * Saint-Nazaire Pont-Château Saint-Brevin-les-Pins * Pornic Prix des maisons vendues en 2012 * * Savenay Sources : Notaires PERVAL BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Octobre 2013 * en nombre baisse. Depuis les niveaux de transaction retrouvent très progressivement les valeurs des années 2004/2005, mais pas sur l ensemble du Pôle Ouest. Le second semestre de l année 2012 ne présente ainsi une hausse des ventes que sur Cap Atlantique, la CC de Pornic et la CC de Pont- Château Saint-Gildas-des-Bois 5. [graphique] L évolution des prix de transaction des maisons individuelles entre 2011 et 2012 n est pas significative à l échelle du Pôle Ouest, car elle masque des différences notables entre les intercommunalités, liées au facteur littoral. Cette proximité avec l océan tend à maintenir ou élever les niveaux des prix, en particulier sur les communes situées au sud de la Loire. En 2012, seules la Carene et la CC de Pornic affichent une hausse du montant moyen de vente d une maison. Pour la CC de Pornic, il s agit de la troisième année consécutive de hausse. [graphique et carte] Le marché des appartements se concentre sur quelques territoires, particulièrement sur La Baule et Saint-Nazaire, même si l offre est également significative sur Pornichet, Pornic, Le Pouliguen et Saint-Brevin-les-Pins. En effet, il s agit pour ces dernières d un parc d appartements anciens issu en partie de l activité touristique. Evolutions des transactions des maisons du Pôle Ouest enregistrées dans le fichier des notaires Perval Evolutions des ventes semestrielles des maisons du Pôle Ouest enregistrées dans le fichier des notaires Perval S S S S S S S S S S S S S S S S S S Source : Notaire Perval Le fichier Perval est un fichier national regroupant les actes notariés des ventes réalisées en France sur la base du volontariat des études notariales. Il n est donc pas exhaustif.

11 Les prix de vente des appartements s inscrivent dans la logique du marché local, mais la situation géographique et les prestations du bien sont des éléments impactant également les prix. Certaines valeurs dépassent /m 2 pour le secteur de Cap Atlantique. Le niveau moyen des ventes s établit à /m 2 sur la Carene ou la CC de Pornic. [tableau] Prix de vente moyen au m 2 d un appartement ancien Territoires Le Croisic La Baule Guérande Pornic Pornichet Le Pouliguen Saint-Brevin-les-Pins Saint-Nazaire La Turballe Moyenne Pôle Ouest Source : Perval - transactions renseignées supérieures à 15 Evolution des prix moyens d'une maison individuelle Un marché de la location qui reste difficile Le parc des résidences principales est localement un marché dominé par les propriétaires occupants (68 % au sein du Pôle Ouest), laissant un tiers du parc à la location (21 % de locatif privé et 10 % de locatif social). Des différences sont présentes entre les communes et les intercommunalités. La Carene est caractérisée par une plus forte part de logements locatifs sociaux, tandis que le parc locatif privé, présent sur toutes les communes du territoire, caractérise davantage la CC du Sud Estuaire (Paimboeuf et Saint- Brevin-les-Pins notamment). [graphique] Entre 1999 et 2010, la part des logements locatifs privés n a pas significativement augmenté à l échelle du Pôle Ouest, même s il est étoffé de logements notamment à : Saint-Nazaire : logements locatifs privés Saint-Brevin-les-Pins : +535 Guérande : +469 Pont-Château : +320 Pornichet : +260 Pornic et Herbignac : Statuts d'occupation des résidences principales en 2010 habitat >> 11 Les résidences secondaires pèsent en moyenne plus de 40 % des parcs de logements des communes du littoral du Pôle Ouest. Source : Insee RP Evolution des prix moyens de vente d une maison individuelle Cap Atlantique Carene CC de Pornic CC Pont-Château/St-Gildas-des-Bois CC Loire et Sillon CC Sud Estuaire Pôle Ouest Source : Notaires, fichier Perval Statuts d occupation des résidences principales en 2010 CC Pont-Château 80% 16% 4% CC Loire et Sillon 77% 16% 6% CC de Pornic 74% 21% 2% Cap Atlantique 72% 21% 6% CC Sud Estuaire 70% 24% 5% Pôle Ouest 68% 21% 10% Loire-Atlantique 63% 24% 12% Carene 60% 22% 17% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Propriétaires occupants Locataires privés Locataires HLM Source : Insee RP 2010 : Insee RP 2010

12 >> 12 habitat Cette offre nouvelle a permis de renouveler le parc existant et de l étoffer. Cependant, dans un contexte immobilier récent plus contraint, ces évolutions ont déstabilisé le marché des biens locatifs plus anciens, et impacté les niveaux de loyers pratiqués. L observatoire des loyers de l addrn réalisé en collaboration avec les professionnels immobiliers de la Carene et de Cap Atlantique, fait état d une nécessaire baisse des loyers, afin de s adapter aux nouvelles conditions du marché. Les loyers des logements reloués en 2013 sont inférieurs en moyenne de 40 par mois par rapport aux loyers toujours en cours. En 2013, un logement se louait 9,59 /m 2 en moyenne sur ce secteur (9,7 /m 2 pour un appartement et 8,8 /m 2 pour une maison). [tableau] Comme pour le marché de la vente/acquisition, les caractéristiques du bien, son entretien, ses services, l environnement, en particulier la proximité de la mer, sont des facteurs déterminant le niveau de loyers. Le parc locatif ancien, faute d entretien suffisant ou de travaux d amélioration liés à la qualité énergétique et/ou acoustique, souffre particulièrement de la concurrence des logements neufs mis sur le marché. C est le cas pour le patrimoine de la reconstruction du centre-ville de Saint- Nazaire, où les difficultés de (re-)location de ces biens deviennent plus fréquentes, ou encore pour certains logements anciens et insuffisamment entretenus sur la baie du Croisic qui accueille aujourd hui des seniors ou retraités aux revenus modestes. Niveaux des loyers Carene et Cap Atlantique Loyers moyens Loyers en Loyers des de l'ensemble cours (locataires nouveaux du parc privé stables) locataires Montant mensuel Montant /m 2 9,59 9,70 9,32 Evolution annuelle m 2 +1,27 % +1,30 % +0,76 % Surface moyenne 59,9 m 2 60,5 m 2 58,7 m 2 Source : enquête loyers addrn [A retenir] Le marché du logement montre des signes de crise, même si les secteurs littoraux du Pôle Ouest ont jusqu à présent un peu mieux résisté : Baisse de la production de logements neufs de -20 % entre 2011 et Le marché de la vente de logement ancien en repli sur les volumes et les prix (-0,5 %). Les niveaux de loyers du parc privé doivent s adapter quelquefois à la baisse, y compris à la relocation, face à une offre récente venant parfois concurrencer des biens anciens insuffisamment entretenus. Le marché local reste orienté vers la production de logements individuels (61 % entre 2007 et 2012), concentrée sur quelques grandes communes (54 % de la production sur 9 communes du territoire). Les résidences secondaires restent une caractéristique forte du parc de logements des communes littorales. Saint-Nazaire

13 Des marchés qui déterminent la répartition géographique des ménages Les paramètres du choix du lieu de vie sont nombreux et combinés, ce qui complexifie la mise en adéquation entre l offre et la demande en logement. Ces paramètres sont notamment le lieu de travail, le niveau de vie, la composition du ménage, les raisons familiales Ils s appuient également sur les aménités territoriales : services de proximité, transports, cadre de vie, loisirs et nature des biens disponibles Des tendances se sont dessinées à l échelle du Pôle Ouest en matière de répartition de la population, avec un littoral où les habitants tendent à vieillir, des territoires périurbains plutôt familiaux et un profil plus spécifique pour la commune de Saint-Nazaire. Un littoral attractif notamment pour les seniors Compte tenu des niveaux de prix élevés et de la constitution des parcs de logements (forte part de résidences secondaires, poids du parc de logements collectifs, faible représentativité du parc de logements sociaux ), les secteurs littoraux sont financièrement accessibles aux ménages seniors ou aux secundo accédants. Alors que tous les territoires sont concernés par le vieillissement de leur population, ce phénomène est donc plus marqué en bord de mer [tableau]. Ce constat soulève des problématiques telles que les rapports intergénérationnels, l accès aux grands services urbains (soins, formation ), la mobilité, les transports, l adaptation des logements... Part des 75 ans et plus dans la population totale et son évolution Territoires Part des +75 ans % d'evolution de la part en 2010 des 75 ans et + entre 1999 et 2010 Cap Atlantique 12 % 3,53 Carene 10 % 3,38 CC de Pornic 11 % 3,88 CC Pont-Château/St-Gildas 8 % 3,29 CC Loire et Sillon 6 % 3,19 CC Sud Estuaire 9 % 3,47 Pôle Ouest 10 % 3,47 Loire-Atlantique 8 % 3,43 Source : INSEE RP L âge des acquéreurs de maison illustre ces tendances. S il s élève désormais à 48,2 ans à l échelle du Pôle Ouest, de nettes disparités entre les secteurs sont relevées : il est environ de 10 ans supérieur sur les intercommunalités littorales (52 ans) par rapport au Pays de Pont-Château et à celui de Savenay. Cet aspect impacte durablement la démographie et la sociologie d un lieu, du fait d une moindre tendance des personnes âgées à déménager. En outre, l arrivée plus importante sur la côte d acquéreurs en provenance d autres régions et ne résidant pas localement à l année, n est pas neutre sur le marché du logement (impacts sur le taux de construction qui doit en tenir compte dans ses programmes d actions, nature des constructions, prix de l immobilier ). Enfin, les prix des biens plus élevés sur les communes littorales du Pôle Ouest renforcent l existence de plus grandes disparités de niveaux de vie des ménages, que dans les secteurs périurbains plus homogènes sur cet aspect. [carte] Piriac-sur-Mer Mesquer La Turballe Le Croisic Batz-sur-Mer Pénestin Camoël Férel Guérande Le Pouliguen Assérac Saint-Molf La Baule Rapport Inter-décile moins de 3 entre 3 et 3,4 entre 3,5 et 3,9 entre 4 et 4,4 entre 4,5 et 4,9 plus de 4,9 non significatif Km Herbignac Saint-Lyphard Saint-André-des-Eaux Pornichet La Chapelle-des-Marais Saint-Joachim Saint-Nazaire Préfailles Missillac Sainte-Reine-de-Bretagne Crossac Saint-Malo-de-Guersac Saint-Brevin Pont-Château Trignac Montoir-de-Bretagne Corsept Saint-Michel-Chef-Chef La Plaine-sur-Mer Pornic Saint-Gildas-des-Bois Besné Donges Sévérac Saint-Père-en-Retz Guenrouët Drefféac Quilly Sainte-Anne-sur-Brivet Prinquiau Campbon Savenay La Chapelle-Launay Paimboeuf Chauvé La Bernerie-en-Retz Rapport inter-décile en 2011 Saint-Viaud Les Moutiers-en-Retz Lavau-sur-Loire Frossay Arthon-en-Retz Bouée Malville Sources : Données fiscales INSEE DGI BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Octobre 2013 O N S E habitat >> 13 «60 % des ménages de plus de 80 ans habitent dans des pavillons Seules 1,9 % des personnes de plus de 50 ans changent de domicile en France» Centre d analyse stratégique- note 323, février 2013 Note de lecture Le rapport inter décile du revenu fiscal par unité de consommation (UC) établit le rapport entre les revenus les plus élevés et les revenus les plus faibles, en ôtant de chaque côté les 10 % de personnes aux revenus les plus extrêmes. Il permet donc d étudier les disparités des revenus au sein d une zone. Source : Insee

14 >> 14 habitat N O E S Piriac-sur-Mer Mesquer La Turballe Le Croisic Batz-sur-Mer Pénestin Camoël Férel Guérande Le Pouliguen Assérac Saint-Molf La Baule Part des ménages avec enfants entre 20 et 25% entre 25 et 35% entre 35 et 45% entre 45 et 55% entre 55 et 62% Km Des espaces périurbains propices à l installation des familles Sans être exclusivement réservés aux jeunes ménages 6, les territoires rétro-littoraux disposent néanmoins d une offre de foncier et de logements plus importante et abordable, permettant à des ménages plus modestes de se loger. [carte] Cette offre s effectue pour l essentiel sous forme d accession à la propriété en maisons individuelles (maison isolée, en lotissement ou de centre bourg). Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui peut être un élément constitutif du montage de financement d un projet immobilier, est un bon indicateur de ce phénomène. Pourtant, sa réorientation uniquement vers le logement Saint-Lyphard Saint-André-des-Eaux Pornichet Saint-Joachim Saint-Nazaire Missillac Crossac Saint-Malo-de-Guersac Donges Trignac Montoir-de-Bretagne Saint-Brevin-les-Pins Pornic Saint-Gildas-des-Bois Besné Sévérac Guenrouët Drefféac Quilly Sainte-Reine-de-Bretagne Herbignac Sainte-Anne-sur-Brivet La Chapelle-des-Marais Pont-Château Préfailles Corsept Saint-Michel-Chef-Chef La Plaine-sur-Mer Part des ménages avec enfants en 2009 Saint-Père-en-Retz Paimboeuf Campbon Prinquiau La Chapelle-Launay Chauvé La Bernerie-en-Retz Saint-Viaud Les Moutiers-en-Retz Lavau-sur-Loire Savenay Frossay Arthon-en-Retz Bouée Malville Sources : Insee Recensement 2009 BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juillet 2012 neuf depuis la réforme de 2012 a des conséquences notables. Effectivement depuis lors, l acquisition d un bien ancien n est plus permise. En outre, les conditions d octroi sont de plus en plus liées à la qualité du logement (normes BBC) et les barèmes fiscaux ont eux été rétablis. Cela limite donc le PTZ aux ménages aux ressources modestes (ressources inférieures à 60 % du plafond PLUS) qui sont surreprésentés dans les secteurs périurbains du Pôle Ouest. L année 2012 enregistre donc une chute brutale des volumes de PTZ octroyés par rapport à l année précédente soit -71 % sur le Pôle Ouest (-75 % en Loire-Atlantique). 600 PTZ ont été délivrés sur le territoire, dont 95 % pour la construction de maisons individuelles (84 % pour le département). L habitat collectif financé se concentre à Saint-Nazaire. Le PTZ est plus fortement utilisé dans le Pôle Ouest par rapport au département, notamment dans les extrémités sud et nord du Pôle Ouest. [tableau] Le taux d opérations BBC, financées à l aide du PTZ, reste relativement peu élevé par rapport au département (21 % contre 37 %) et les territoires périurbains présentent les taux les plus faibles (inférieurs à 20 % pour la CC de Pornic, du Sud Estuaire et le Pays de Pont-Château). Cela interroge la problématique de la précarité énergétique pour ces logements construits aujourd hui dans ces secteurs et les conditions de leur mise aux normes ultérieure. Part des PTZ émis en 2012 pour habitants Territoires Taux pour habitants Cap Atlantique 1,4 Carene 1,7 CC de Pornic 2,4 CC du Pays de Pont-Château/ Saintt-Gildas-des-Bois 3,5 CC du Sud Estuaire 2,2 CC Loire et Sillon 1,9 Pôle Ouest 1,9 Loire-Atlantique 0,5 Source : SGFGAS - ADIL44 6 Les retraités les plus modestes sont surreprésentés dans les espaces périurbains ou ruraux - note n 323 du Centre d Analyse Stratégique de février 2013

15 Les emprunteurs du Pôle Ouest sont dans l ensemble plus jeunes que ceux du département, surtout dans le Pays de Pont-Château, où les moins de 25 ans sont surreprésentés. Il s agit le plus souvent de ménages de 2 personnes, la CC de Loire et Sillon se distingue par l accueil de ménages plus grands (22 % comptent 4 personnes). Parmi les bénéficiaires de PTZ, les professions intermédiaires et les ouvriers sont légèrement surreprésentés par comparaison au département, en particulier dans le sud Loire et sur la CC de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois. [graphique] La corrélation remarquée précédemment pour les logements neufs, entre l âge des acquéreurs, leur niveau de ressources et leur position socio-professionnelle s observe également pour le marché des maisons anciennes. De façon plus générale, se pose la question du coût total d un logement dans des secteurs éloignés des pôles d emploi (taux d équipement en voiture, coûts de transport induits, besoins nouveaux générés en milieu rural, accès aux services ), ainsi que celle de la consommation foncière (l habitat Les emprunteurs a généré d'un deux PTZ en 2012 tiers selon des leur surfaces catégorie socio artificialisées professionnelle du Pôle Ouest entre 1999 et ). Les emprunteurs d un PTZ en 2012 selon leur catégorie socio-professionnelle Loire Atlantique Pôle Ouest CC du Sud Estuaire CC Pont-Château CC de Pornic CC Loire et Sillon 19 % 17 % 22 % 15 % 24 % 29 % 44 % 50 % 41 % 36 % 28 % 22 % Saint-Nazaire, ou le choix de la ville Le cas de la ville centre de l agglomération nazairienne est plus complexe. Comme chaque cœur d agglomération, elle concentre à la fois des jeunes ménages dans son parc locatif (privé et social) assurant un point de départ à leur parcours résidentiel, ou une solution de repli en cas de difficulté personnelle (familiale, professionnelle, de santé ) L installation des seniors à Saint-Nazaire est plus fréquente qu avant en raison de la présence de logements collectifs récents, de nombreux services (santé, administratifs ) et de modes de déplacements facilités (réseau de transport en commun, pôle multimodal, gare ). Pour autant entre les plus jeunes et les seniors, les ménages âgés entre 40 et 59 ans sont surreprésentés à Saint-Nazaire par rapport à la Carene (24 %) et à la Loire- Atlantique (21 %). [tableau] La diversité du parc de logements nazairiens permet de répondre à des demandes diverses (par exemple sur le type de logement) et des situations variées (taille du ménage, revenus des occupants ). Malgré tout, les ménages nazairiens sont plutôt de petite taille : 75 % comptent une ou deux personnes, contre 68 % dans la Carene et 64 % en Loire-Atlantique. Ce constat souligne à la fois la tendance au vieillissement de la population observée et la baisse du nombre de ménages avec enfants sur la commune. Le parc de logements locatifs sociaux, est bien représenté sur la commune, proposant ainsi une solution de logement aux ménages modestes. Le flux des demandes reste malgré tout important et le profil des occupants de ce parc conserve les mêmes caractéristiques que celui des Nazairiens. habitat >> 15 La part des résidences principales occupées par des chefs de ménages âgés de moins de 40 ans : > 24 % à Saint-Nazaire, > 36 % sur la Carene, > 38 % en Loire-Atlantique. Source : Filocom 2011 Le logement locatif se présente à plus de 80 % sous la forme d habitat collectif, tandis que 73 % des propriétaires occupent une maison individuelle. Source : Filocom 2011, St-Nazaire Carene Cap Atlantique 27 % 20 % 30 % 29 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Agriculteur Artisan, commerçant, prof. lib. Cadre Profession intermédiaire Employé Ouvrier Retraité Autre inactif Source : SGFGAS - ADIL44 7 Vues d Estuaire Habitat 2012 et Environnement 2012

16 >> 16 habitat [zoom sur] Focus sur le parc locatif social nazairien et son occupation L offre en logements locatifs sociaux La ville de Saint-Nazaire dénombre logements sociaux en 2012 soit plus de 80 % du parc de la Carene et 12 % du parc départemental (deuxième pôle après Nantes). [tableau] 23 % des ménages nazairiens occupent un logement locatif social (Insee 2010). Le parc locatif social nazairien est principalement constitué de logements collectifs (90 %) et il est plutôt ancien (deux tiers datent d avant 1980). Les constructions plus récentes comprennent un peu plus de logements individuels (un quart de la production depuis les années 2000). Il s agit donc d un parc composé de logements de taille moyenne (43 % de 3 pièces et 31 % de 4 pièces). Parmi les logements plus récents, ceux de petite taille (2 pièces) sont davantage représentés, même si les petits et grands logements restent minoritaires dans l offre globale. La demande en logements locatifs sociaux Au 1 er janvier 2013, ménages étaient en attente d un logement locatif social à Saint-Nazaire, avec une part significative de demandes de mutation qui correspond à une demande interne (43 % contre 36 % en Loire-Atlantique). Les délais d attente restent un peu plus longs pour la demande interne que pour la demande externe (22,8 mois Dénombrement du parc locatif social par intercommunalité au 01/01/2012 EPCI Nombre de logements Part dans les résidences principales Cap Atlantique % Carene % CC de Pornic % CC du Pays de Pont-Château/ St-Gildas-des-Bois % CC Loire et Sillon % CC Sud Estuaire % Pôle Ouest % Source : DREAL RPLS hors logements non conventionnés des SEM et Insee 2010 contre 16,7 mois). Ils sont néanmoins plus réduits que ceux du département (demande interne : 24,5 mois ; demande externe : 17,2 mois). L amélioration récente du taux de rotation au sein du parc social devrait être favorable à une baisse de ces délais. Il est à noter qu en 2012, demandes de logement ont été satisfaites à Saint-Nazaire. Il s agit du volume le plus important depuis huit années et du résultat de l augmentation des constructions récentes venant conforter l offre existante (qui avait été amputée de plus 600 logements dans le cadre de l opération de Rénovation Urbaine à la fin des années 2000). Les demandes des ménages concernent aux trois quarts des logements de 2 et 3 pièces (et 19 % de 4 pièces), avec une différence entre la demande extérieure qui s oriente plutôt vers les petits logements (44 % pour des 2 pièces) et la demande interne plutôt vers des 3 pièces (40 %). Ce constat est le reflet de la composition des ménages demandeurs d un logement social et de son évolution. Ainsi, 22 % des ménages demandeurs sont monoparentaux, alors qu ils représentent moins de 10 % de la population nazairienne. C est une caractéristique qui s observe aussi en Loire-Atlantique. Par ailleurs, 40 % des demandes émanent de ménages d une seule personne, en particulier pour la demande externe (53 % contre 31 % des ménages de la demande interne). En effet, la demande interne est davantage liée aux demandes de mutation pour avoir un logement plus grand et pour des raisons d agrandissement familial. Enfin, un vieillissement Age de la personne de référence et statut d occupation à Saint-Nazaire Propriétaire occupant Locataire privé Locataire HLM Total moins de 40 ans 12 % 48 % 26 % 24 % entre 40 et 59 ans 34 % 31 % 42 % 35 % entre 60 et 74 ans 30 % 12 % 19 % 23 % plus de 75 ans 25 % 8 % 12 % 18 % Ensemble 100 % 100 % 100 % 100 % Total des ménages 51 % 21 % 26 % 99 % Source : Filocom addrn/carene Sources de ce focus : RPLS DREAL PDL ; FDLS Creha Ouest ; Etude «le parc locatif social en Loire-Atlantique» Conseil Général de Loire-Atlantique et AURAN juillet 2013 ; Enquête OPS 2012 de Silène 2013 addrn

17 habitat >> 17 général des demandeurs d un logement social est à relever et la moyenne d âge atteint 42,2 ans en 2012 contre 40,5 ans en 2006 ; la part des demandeurs âgés de plus de 50 ans a également progressé de 5 points sur la même période (30 % en 2012). [tableau] Les occupants des logements locatifs sociaux Les résultats de l enquête d occupation du parc social (OPS) du principal bailleur de Saint-Nazaire offrent un regard sur plus de ménages, soit un quart des ménages nazairiens. Les caractéristiques de la structure des ménages demandeurs de logements sociaux se retrouvent parmi celles des occupants de ce parc. Ils sont composés à 47 % de personnes vivant seules et à 20 % de familles monoparentales. Depuis dix ans, la baisse de la part des couples avec enfants au profit des personnes isolées se poursuit pour les locataires du parc social comme pour l ensemble des ménages de la ville. Ce mouvement s accompagne d un vieillissement des locataires (38 ans en moyenne en 2012) s inscrivant dans les tendances démographiques nationales. Néanmoins, la part des locataires âgés de plus de 75 ans reste deux fois plus faible que celle observée à l échelle de la ville (respectivement 6 % et 11 %). Conditions d accès au logement social et niveaux de loyers Le niveau de ressources et la composition des ménages définissent l accès au logement social. Ainsi, 69 % des ménages occupant le parc locatif social nazairien ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds PLUS 8 (63 % en Loire-Atlantique). Ce taux est identique à celui des ménages demandeurs d un logement social à Saint-Nazaire (en moyenne 72 % dans le département). Afin de répondre aux besoins des ménages modestes, les loyers du parc locatif social se situent de 5 à 6 euros par m 2, en dessous des moyennes observées pour le parc locatif privé, soit à 4,37 m 2 à Saint-Nazaire et 4,47 /m 2 en Loire- Atlantique (confère «loyer principal» hors charges). [A retenir] Les marchés de l habitat à l échelle du Pôle Ouest offrent une diversité de produits dans leur nature (accession, location) et dans leur forme (individuelle ou collective), à des prix différents. Les ménages locaux et les nouveaux arrivants peuvent trouver une réponse en fonction de leurs besoins et leurs ressources : Un marché littoral plus onéreux, avec des logements collectifs et individuels, où la part des seniors tend à progresser ; Un marché de la ville centre, Saint-Nazaire, à la fois urbain et littoral et, qui à l instar des centres d agglomération peine à retenir les jeunes ménages ; Les marchés périurbains situés au nord ou au sud de la Loire sont organisés autour de pôles secondaires, plus ruraux, où la forte présence de maisons individuelles reste un facteur d attractivité pour de nombreuses familles. Parc Silène Silène 8 PLUS : prêt locatif à usage social

18 >> 18 habitat Christiane Cabalé - Montoir-de-Bretagne Silène Les programmes locaux de l habitat du Pôle Ouest Alors que les ménages font des choix de vie et d installation dans une commune plutôt que dans une autre, ils n ont pas nécessairement connaissance des réflexions qui animent le territoire en matière d enjeux du logement. Selon leur degré de compétences en matière d habitat, les collectivités engagent des réflexions ou formalisent un projet plus élaboré de programme local de l habitat (PLH). Initié dès 1983, le PLH est un document stratégique, conçu pour six ans, relatif à l élaboration d une politique d ensemble de l habitat par une collectivité. Il comprend 3 grandes parties : le diagnostic, l énoncé des principes et des objectifs, le programme d actions. Il fait état de moyens financiers concourant à la mise en œuvre du programme d actions. Il est obligatoirement élaboré dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d habitat de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants, dans toutes les communautés d agglomération et toutes les communautés urbaines, ainsi que pour les communes de plus de habitants, non membres d un EPCI. (lois ENE 2006 et MOLLE 2009). Le PLH s inscrit dans le SCoT, les documents départementaux et les politiques nationales du logement. Etat d avancement des PLH au sein du Pôle Ouest (fin 2013) EPCI Etat d avancement Carene PLH en cours obligatoire Cap Atlantique PLH en révision obligatoire CC Loire et Sillon PLH en révision volontaire CC Pont-Château/St-Gildas PLH en cours d'élaboration volontaire CC de Pornic PLH en cours d'élaboration* obligatoire CC Sud Estuaire PLH en cours d'élaboration* volontaire *à l échelle du SCoT du Pays de Retz Les évolutions législatives les plus récentes intègrent au PLH les notions de développement durable (lois ENE 2009 et 2010). D autres, encore en cours d élaboration, l intègre aux réflexions sur la planification d un territoire (loi ALUR). Les PLH les plus récents sont donc des documents plus complets et plus précis que les anciens (par exemple : territorialisation de la production de logements). Au sein du Pôle Ouest, toutes les intercommunalités s acheminent vers la mise en œuvre d un PLH. Il s agit donc de faire un point d actualité. La Carene La Carene est une communauté d agglomération qui dispose de son deuxième PLH en phase exécutive. Il est actuellement à l étape du bilan à mi-parcours, ce qui lui permettra de proposer d éventuelles réorientations pour la seconde partie du PLH. Le document initial prévoit une hausse démographique notamment de petits ménages (hausse des seniors) et une production dynamique de logements : logements par an, dont un peu plus de la moitié sur Saint-Nazaire. La moyenne entre 2011 et 2013 s élève à logements estimés livrés, ce qui est donc au-dessus des prévisions initiales. Le volet «social» du PLH prévoit un effort soutenu de la production sur le champ de l accession sociale et du locatif social sur l ensemble des communes. En 2011 et 2012, 565 logements locatifs sociaux ont été mis en service sur l agglomération (pour une partie liée à la reconstitution du parc détruit dans le cadre de l ANRU). Depuis 2013, la Carene inaugure un nouveau dispositif d aide aux ménages aux revenus modestes, complémentaire aux aides légales. Un regard attentif est aussi porté sur l utilisation du foncier ainsi que sur la qualité des logements (neufs et anciens), notamment vis-à-vis de leurs performances énergétiques. Les besoins en logements ou hébergements de publics spécifiques (jeunes, personnes âgées, gens du voyage ) bénéficient de mesures adaptées.

19 habitat Cap Atlantique Le premier PLH de la communauté d agglomération arrive au terme fin Un second document est en phase d élaboration. Le territoire est marqué par des distinctions entre les secteurs littoral et rétro littoral, tant dans son parc de logements que dans sa population. Le premier document prévoyait une production annuelle de 850 logements neufs, dont 15 % de logements sociaux (locatif et accession). La production est estimée sur la période à 740 logements par an, avec un rythme en baisse au cours des dernières années. Compte tenu de leur représentativité dans certaines communes littorales, les résidences secondaires constituent un enjeu particulier sur le territoire. Les champs relatifs à la précarité énergétique et à l amélioration de l habitat ont été bien investis lors du premier PLH. Par ailleurs, des actions identifiées pour un public fragilisé ont vu le jour, notamment trois foyers de «jeunes actifs». La problématique du foncier soulignée dans le premier document reste d actualité. CC de Loire et Sillon La communauté de communes élabore actuellement un second PLH, qui devrait être validé en L accroissement démographique a été très fort au cours des premières années, voire même au-delà des prévisions, du fait de l arrivée de nombreux actifs profitant de la position centrale du territoire au sein de la métropole Nantes Saint-Nazaire. Ainsi, les objectifs de production de logements (180 par an) ont été globalement dépassés (200 par an), mais celle-ci s est réalisée de manière inégale sur le territoire. Le nouveau PLH s appuie sur ces évolutions récentes pour maintenir un rythme de production de logements permettant de répondre aux besoins des ménages, tout en privilégiant une action volontariste en matière de logement social. Trois secteurs géographiques (centre, secondaire et rural) ont été identifiés afin de moduler la production de logements en fonction de leurs caractéristiques. Au cours du 1er PLH, une grande part de la production avait été accordée à la maison individuelle en diffus, ne permettant pas une prise en compte suffisante des enjeux liés à la gestion du foncier. La stratégie foncière pour l habitat va être un axe privilégié de ce nouveau PLH, qui s appuiera également sur le Plan d Actions Foncières créé en Des actions relatives à l amélioration de l habitat vont se poursuivre dans le sens de celles précédemment initiées dans le cadre de l opération programmée d amélioration de l habitat. Elles avaient en effet apporté des réponses en termes d amélioration de l habitat et d adaptation des logements face au vieillissement des habitants. CC du Pays de Pont-Château Saint-Gildas-des-Bois Le premier PLH de la communauté de communes est en cours de finalisation et devrait être adopté en La position géographique du territoire par rapport aux pôles d emploi, ses bonnes dessertes routières et ferroviaires, les nombreuses disponibilités foncières, accessibles financièrement à de nombreux ménages, ont favorisé au cours des années 2000 un fort accroissement démographique et une importante production de logements. Face à ces mutations significatives et récentes, la mise en œuvre d un PLH devrait permettre d assurer des conditions d accès et de maintien aux ménages grâce à plusieurs orientations : la recherche d un équilibre en matière de production de logements au sein du territoire (territorialisation des objectifs par commune) ; la promotion de la diversification de l offre en logements (y compris pour les ménages aux besoins spécifiques) ; la mise en œuvre d actions d amélioration et de qualification du parc existant. Des actions sur les questions foncières devront venir compléter le dispositif. Baie du Pouliguen et de La Baule >> 19