Elysées Finance. Comment transformer l Impôt sur les Sociétés en Dividendes... (ou en Fonds Propres pour l Entreprise).

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1 ElyséesFinance Girardin I.S. Article 217 undecies du C.G.I.

2 La phrase «magique» Comment transformer l Impôt sur les Sociétés en Dividendes... (ou en Fonds Propres pour l Entreprise).

3 Principe Comptable «Classique» R.C.A.I : Résultat Fiscal : I.S. : Dividendes ou Fonds Propres

4 Comptabilité : 1) Liasse Fiscale 2) Détermination du résultat fiscal (2058-A) 3) Ligne «ZY» (Mesures d incitation) Déduction autorisée au titre des investissements réalisés dans les collectivités d Outre-mer :

5 Principe Comptable «Optimisé» R.C.A.I : Ligne ZY (2058A) (*) Résultat Fiscal : I.S. : Dividendes ou Fonds Propres (*)

6 Notre offre «Société» Résultat de l exemple : Transformation de de Trésorerie «condamnée» d Impôt sur les Sociétés En de «Dividendes» ou de «Fonds Propres»!!!

7 Inscription au Bilan A l Actif Immobilisations Financières - Autres titres immobilisés Paiement au Comptant - Valeurs Mobilières de Placement - Disponibilités

8 Inscription au Bilan Au Passif (si Emprunt) Emprunts et dettes auprès des établissements de Crédit

9 Notre offre «Société» Article 217 Undecies du C.G.I. (Girardin I.S.) Le montage proposé est validé et référencé par le Conseil de l Ordre des Experts-Comptables. (cf. leur Site Internet )

10 Référencement Internet 1) www. experts-comptables.fr 2) Recherche avancée : 3) Girardin IS Victoria Patrimoine

11 La Loi Article 217 undecies du C.G.I. : Déduction du Résultat Avant Impôt de la souscription au capital d une SCI dont l objet unique est l acquisition de biens immobiliers neufs à usage locatif situés dans les départements d Outre-mer. But Recherché : «L avantage de la Loi sans les inconvénients des Dom-Tom Tom»

12 Obligations : L entreprise «Investisseur» doit : Conserver les parts de la SCI pendant une durée minimum de 6 ans car : - Les biens détenus par la SCI doivent : Être mis en location en Résidence Principale du locataire, S engager sur une période de location minimum de 6 ans, Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, (location en «Secteur Intermédiaire»), Louer les logements dans les 6 mois de leur acquisition ou de leur achèvement.

13 Avantages «S.C.I.» 1) Acquisition «sur mesure», Quel que soit le montant, 2) Quote-part de tous les biens acquis, Locatif et cession à terme, 3) Pas de l immobilier «direct». Pas d extension d objet social spécifique.

14 SCI à l IS Capital < 1M Loyers 6 ans Vente la 7 ème année Loyers 6 ans «AVIVA» Loyers 6 ans 90% de la valeur initiale de l immobilier (soit : 81% du montant investi)

15 Avantages «Aviva» 1) «Choix» que sur des villas, 2) Validation de l emplacement, 3) Validation du prix d achat. Demande locative importante, Base sur «prix net Promoteur» : = Potentiel de Plus-Value «intact» Commission de «Conseil» jusqu à 4% H.T., Commission du «Monteur» : = Frais de gérance des SCI de 0,50% par an.

16 Choix uniquement sur des Villas

17 Validation de l emplacement

18 Validation du Prix d achat

19 INSEE Marché Locatif : 92% préfèrent louer une villa qu un appartement, 2 fois plus de demandes que d offres dans les Agences Immobilières pour des locations de villas. Répartition des Propriétaires : 71% sont Propriétaires de leurs «Villas», 6% sont Propriétaires de leurs «Appartements» (voire 3% pour les T1 et T2).

20 Aviva Garantie de carence et de vacance locative : 100% du montant du Loyer Différence si baisse de Loyer Avance sur Loyer Impayé Garantie de non moins-value : 90% de la valeur d acquisition couvrant la différence entre Prix d Achat et Prix de Vente

21 Risque Financier??? Année 1 : Souscription : Gain I.S. : Prix de Revient : Année 7 : Prix de Vente «Plancher» = GAIN minimum = Financement avec la Trésorerie «condamnée» destinée à l origine au Trésor Public!!!

22 Financement (Crédit Amortissable) Economie d I.S Apport Prêt «Amortissable» sur 8 ans (ou plus ) «Aviva» Plus les de Dividendes distribuables!!!

23 Résultat des Flux Résultat «Raisonnable» : Taux de Rendement Interne = 16,44% Gain de l opération net d impôt = 28,04% Rentabilité Annuelle sur Capitaux Mobilisés = 4,01% Résultat «Pessimiste» (Aviva) : Taux de Rendement Interne = 9,12% Gain de l opération net d impôt = 13,96% Rentabilité Annuelle sur Capitaux Mobilisés = 1,99% Financement pour partie avec la Trésorerie «condamnée» destinée à l origine au Trésor Public!!!

24 Sécurité : Convention de partenariat avec un cabinet d Expertise Comptable et Commissaire aux Comptes. Le cabinet J.C.H. Conseil se porte «garant» pour toutes les phases : Juridique Fiscal Comptable N.B. Le dirigeant de ce cabinet etait le Commissaire aux Comptes d un grand groupe bancaire en charge de valider les opérations dans le cadre de l article 217 undecies pour les clients institutionnels du groupe...

25 Sécurité (suite) Missions du Cabinet Comptable (suite) : Interlocuteur de l Expert Comptable ou de la Direction Financière de la Société Investisseur, Prendra directement contact avec son Confrère pour l informer des tenants et aboutissants de l opération, Reste l interlocuteur privilégié de son Confrère pendant toute la durée de l opération.

26 «Rappel...» Avantages : Economie d Impôt sur les Sociétés en procédant à une souscription égale ou proche du résultat net fiscalisé à 33,33%, Réaliser un investissement correspondant à sa capacité d investissement. (minimum 20 K puis par tranche de 10 K ), Mutualisation de l investissement immobilier, Distribution de dividendes supplémentaires correspondant à l économie d impôt réalisée, Défiscalisation immédiate et totale sur l année de l investissement, Mutualisation des frais de constitution, Amélioration du placement de la trésorerie (et pour cause...).

27 Sécurité (suite) Avantage le plus important... Une assurance (AVIVA) prévue dans le contrat cautionne la revente à la 7ème année à une valeur MINIMALE égale à 90% de la valeur initiale de l immobilier... Autrement dit l investissement est forcément GAGNANT pour la Société Investisseur. Prix de revient = Investissement avantage fiscal = = 67 Valeur de l immobilier = % de frais = 90 Prix de vente «minimum» = 90 d immobilier X 90% d Aviva = 81 Plus value «minimum» = = 14 Et ceci compte non tenu des loyers encaissés

28 Sérénité Victoria Gestion, assure la gestion locative et apporte la sérénité de cet investissement. Assurances incluses : Garantie de carence locative, Garantie de vacance locative, Garantie de loyers impayés, Garantie de détérioration immobilière, Garantie de défense recours juridique, Garantie de revente minimum à 90% à la 7 ème année.

29 Un Partenaire certifié ISO Victoria Patrimoine a reçu la certification ISO 9001 : Version 2000 «Management de la qualité» décernée par l organisme MOODY. La certification ISO 9001 récompense les méthodologies, l organisation et les process mis en place de la sélection des produits, du process juridique jusqu à la gestion des biens.

30 Merci de votre attention.

(ou : Comment transformer l Impôt sur les Sociétés en Dividendes...)

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