Flash. Flash d information Immobilier. Parution du décret Pinel du 3 novembre 2014

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1 SEPTEMBRE OCTOBRE NO VEMBRE 2014 Flash Dans ce numéro Baux 1-3 Vente immobilière 3-4 Diagnostic technique 4-5 Parution du décret Pinel du 3 novembre 2014 Flash d information Immobilier Le décret d application de la loi Pinel a été publié le 5 novembre 2014 apportant des précisions aux relations entre bailleurs et preneurs d un bail commercial et notamment sur la répartition des charges locatives, impôts, taxes redevances et travaux. Désormais ne peuvent être mis à la charge du preneur : «1 Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2 Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3 Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. 4 Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5 Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.» Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre Décret n , 3 novembre 2014, JO 5 novembre 2014

2 PAGE 2 SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE 2014 La fixation du loyer de renouvellement Dans cet arrêt, la Haute juridiction reproche aux juges du fond de fixer le loyer selon la règle du plafonnement, sans rechercher si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative. Alors que l article L du Code de commerce dispose que «le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative», l article L précise qu à défaut de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l indice. En conséquence, c est en fonction de la valeur locative que doit être fixé le prix de renouvellement. Cass, 3 ème., 5 novembre 2014, n Indice de référence des loyers Troisième trimestre 2014 Au troisième trimestre 2014, l indice de référence des loyers atteint 125,24. Sur un an, il augmente de 0,47 %.

3 SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE 2014 PAGE 3 Nullité de la clause d agrément en cas de cession du bail à construction Dans cet arrêt, la Cour de cassation apporte des précisions sur la nature d un bail à construction et la validité d une clause d agrément en cas de cession. Selon l article L du Code de la construction et de l habitation portant sur le bail à construction, «le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société». Cette disposition est d ordre public d après l article L du même code. Ainsi, les parties ne peuvent y déroger ni restreindre ce droit. En l espèce, le bailleur sollicite la résolution judiciaire du contrat suite à la violation par le preneur de la clause d agrément prévu dans le bail subordonnant la cession du bail à l accord du bailleur. Ce dernier prétend la validité de la clause car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire. Or, la Haute juridiction approuve la cour d appel d avoir retenu que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet. Cass, 3 ème, 24 septembre 2014, n Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l immobilier Dans cet arrêt, la Cour de cassation a eu l occasion de rappeler qu'un vendeur professionnel ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés. En l espèce, une SCI ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion des biens avait acquis un immeuble comprenant des appartements donnés en location. Un an plus tard elle le revend à un particulier qui constate l existence de nombreux vices affectant l immeuble. Ce dernier assigne la SCI sur le fondement de la garantie des vices cachés. L acte de vente prévoyait une clause d exonération de la garantie de tels vices. Toutefois, la Cour de cassation relève que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant soit de percevoir des loyers, soit

4 PAGE 4 SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE 2014 d obtenir une plus-value par la revente du bien, avait agi en qualité d acheteur professionnel lors de l acquisition de l immeuble. En conséquence, elle considère la SCI vendeur comme un professionnel de l'immobilier, sur lequel pèse la présomption irréfragable de connaissance des vices cachés. Cass, 3 ème., 7 octobre 2014, n Délai de rétractation et construction de maison individuelle La Cour de cassation a eu l occasion de préciser la date à partir de laquelle le délai de rétractation commence à courir dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle. L article L du Code de la construction et de l habitation œuvre à l acquéreur non professionnel un délai de rétractation de sept jours qui court «à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l acte». La question qui s est posée était de savoir quel document constitue l acte afin de faire courir le délai de rétractation. La Cour de cassation considère que ce n est pas le contrat de construction mais sa notice informative rendue obligatoirement par l article L du code précité. Ainsi, l absence de notification de la notice informative empêche le délai de rétractation de sept jours de courir de tel sorte que l acquéreur est fondé à demander la résolution du contrat. Cass, 3ème, 8 octobre 2014, n Diagnostic de performance énergétique : les taux d émissions de CO2 des réseaux de chaleur et de froids actualisés L arrêté du 27 octobre 2014 modifiant l arrêté du 15 septembre 2006, actualise, afin de réaliser les diagnostics de performance énergétique, la valeur à retenir pour les émissions de dioxyde de carbone issues des consommations d énergie des réseaux de chaleur et de froid. L annexe 4 de l arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine dispose que la valeur à retenir pour les émissions de dioxyde de carbone consécutives aux consommations

5 SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE 2014 PAGE 5 d énergie des réseaux de chaleur ou de froid est précisée à l annexe 7 dudit arrêté. L arrêté du 27 octobre 2014 procède à l actualisation du contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique. Arrêté du 27 octobre 2014 modifiant l arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine Disclaimer Ce Flash est adressé uniquement à titre d'information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. Si vous souhaitez recevoir de plus amples informations sur l'un des thèmes abordés dans ce Flash, merci de prendre contact avec votre correspondant habituel au sein de NMW. Ce Flash est une information à caractère commercial diffusée par le cabinet NMW avocats. NMW avocats All rights reserved. Contact 5, rue de Chaillot Paris

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