PricewaterhouseCoopers. Normes comptables et évaluation immobilière : Font-elles bon ménage? 25 septembre *connectedthinking

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1 Normes comptables et évaluation immobilière : Font-elles bon ménage? 25 septembre 2008 *connectedthinking

2 Introduction Principes d évaluation en fonction du cadre comptable de référence Quand est-il nécessaire de recourir aux évaluations immobilières? Méthodes d évaluation à utiliser en fonction de l objectif recherché Risques et incidences sur l interprétation des comptes Normes comptables et évaluation immobilière Page 2

3 Terminologie utilisée Normes du CO = Normes comptables applicables aux sociétés anonymes selon les articles 662 et suivants du Code des Obligations RPC = Recommandations pour la Présentation des Comptes en Suisse également connues sous le nom de Swiss GAAP RPC Normes IFRS (anciennement normes IAS) = Standards internationaux de présentation des comptes «International Financial Reporting Standards» Normes IPSAS = Standards internationaux de présentation des comptes pour le secteur public Normes RPC 26 = Norme spécifique applicable aux institutions de prévoyance en Suisse. Normes comptables et évaluation immobilière Page 3

4 Objectif des standards internationaux Offrir aux actionnaires, financiers et investisseurs : Une présentation homogène des comptes dans les différents pays Des bilans et des comptes de résultats traduisant mieux et de façon plus complète la situation économique réelle de l entreprise Une meilleure identification de la performance ou la contre-performance du management Normes comptables et évaluation immobilière Page 4

5 Les obstacles à surmonter Des normes qui sont parfois générales d où la nécessité de les interpréter Des normes évolutives Tenue de deux comptabilités : comptes sociaux et comptes consolidés Des problèmes de langue (anglais), de terminologie et de culture Normes comptables et principes d évaluation immobilière pas toujours en phase Normes comptables et évaluation immobilière Page 5

6 Contenu Principes d évaluation dans les comptes annuels Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Traitement des écarts d évaluation Incidence sur l interprétation des comptes Normes comptables et évaluation immobilière Page 6

7 Principes d évaluation dans les comptes annuels Immobilisations d exploitation Il s agit d actifs corporels Détenus (notion de contrôle mais pas de propriété juridique) En propre (propriété juridique) Via des contrats de location-financement Soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou de services Soit pour être loués à des tiers Soit à des fins administratives Dont on s'attend à ce qu'ils soient utilisés sur plus d'un exercice Normes comptables et évaluation immobilière Page 7

8 Principes d évaluation dans les comptes annuels Actif détenu au travers d une location-financement Exemples de situations qui conduiraient à activer une immobilisation corporelle : le transfert de l'actif ou la possibilité d'achat de l actif à un prix préférentiel en fin de bail le contrat de location couvre la majeure partie de la vie économique de l'actif la valeur des paiements obligatoires s'élève, en début de contrat, à la quasitotalité de la juste valeur de l'actif loué La variation entre la juste valeur et la valeur résiduelle à la fin du contrat est à la charge du preneur la faculté de renouvellement de la location à un prix sensiblement inférieur à celui du marché. Les actifs loués sont d'une nature tellement spécifique que, sans leur apporter de modifications majeures, seul le preneur peut les utiliser. Normes comptables et évaluation immobilière Page 8

9 Principes d évaluation dans les comptes annuels Immeubles de placement Un immeuble de placement est détenu : pour en retirer des loyers ; pour valoriser le capital ; ou les deux. Bien immobilier occupé par son propriétaire, Bien immobilier en construction, Bien immobilier destiné à être vendu dans le cadre de l activité ordinaire de l entreprise. Normes comptables et évaluation immobilière Page 9

10 Principes d évaluation dans les comptes annuels Exercice sur le traitement des immeubles de placement A votre tour Normes comptables et évaluation immobilière Page 10

11 Principes d évaluation dans les comptes annuels Notions utilisées en matières d évaluation Notion de coût d acquisition Les actifs d exploitation sont amortis sur la durée de vie Les terrains, ainsi que les immeubles détenus à des fins de placement (loyers ou gains en capitaux) peuvent être conservés au coût d acquisition sous déduction d éventuelles pertes de valeur Notion de coût réévalué Utilisation de la valeur de remplacement ou de la valeur d utilité L amortissement est calculé sur la base de la valeur réévaluée Notion de juste valeur Elle se fonde généralement sur la valeur de marché (valeur de rendement, valeur DCF, comparaison avec des objets similaires) Normes comptables et évaluation immobilière Page 11

12 Principes d évaluation dans les comptes annuels Dépenses postérieures à l évaluation initiale Normes comptables et évaluation immobilière Page 12

13 Principes d évaluation dans les comptes annuels Exercice sur les dépenses ultérieures A votre tour Normes comptables et évaluation immobilière Page 13

14 Principes d évaluation dans les comptes annuels L approche par composants Quelle valeur décompose-t-on? Une valeur d origine reconstituée Une valeur de marché (ré-évaluation ponctuelle) basée sur le coût de remplacement net. Combien de composants? Pas de nombre identifié Le principe : même durée d utilisation ou durée de vie Prise en compte de la valeur résiduelle? Normes comptables et évaluation immobilière Page 14

15 Principes d évaluation dans les comptes annuels Illustration de l approche par composant Achat d un immeuble d exploitation et du terrain pour CHF 40 millions. > Comment éclater les composants? > Comment les amortir? Normes comptables et évaluation immobilière Page 15

16 Principes d évaluation dans les comptes annuels Terrain 12 millions >> non amorti Immeuble 28 millions >> réparti comme suit Eléments de construction Quote-part Etat actuel Quote-part pondérée Valeur kchf Durée d'amort. Durée résiduelle Gros œuvre 30.00% % 8' Façades 10.00% % 1' Toiture 10.00% % 2' Menuiseries ext. 5.00% % 1' Electricité 5.00% % 1' Chauffage / ventilation 5.00% % 1' Sanitaires 5.00% % 1' Second œuvre 15.00% % 4' Finitions int % % 2' Ascenseur 5.00% % 1' % 80.00% 28'000 Normes comptables et évaluation immobilière Page 16

17 Principes d évaluation dans les comptes annuels Principes d évaluation des immeubles Entités Normes Immeubles d'exploitation Immeubles de placement Sociétés non cotées CO Coût d'acquisition amorti Coût d'acquisition déprécié Cotation second marché RPC Coût d'acquisition amorti ou coût réévalué amorti Principes d'évaluation Coût d'acquisition déprécié ou juste valeur Cotation premier marché IFRS Coût d'acquisition amorti ou coût réévalué amorti Juste valeur ou coût d'acquisition déprécié (avec mention de la juste valeur dans l'annexe) Secteur public à Genève IPSAS dès 2008 Coût d'acquisition amorti ou coût réévalué amorti Juste valeur ou coût d'acquisition déprécié (avec mention de la juste valeur dans l'annexe) Caisses de prévoyance RPC 26 N/A Juste valeur Normes comptables et évaluation immobilière Page 17

18 Principes d évaluation dans les comptes annuels Autres situations pouvant nécessiter une évaluation immobilière Possibilité de réévaluer un immeuble à la juste valeur selon l article 670 CO lorsque la perte au bilan est supérieure à la moitié du capitalactions et des réserves légales Détermination de la juste valeur dans le cadre d une acquisition d entreprise Apport de biens en nature lors de la constitution d une société ou d une augmentation du capital-actions valorisés à la juste valeur Etablissement d un bilan aux valeurs de liquidation Normes comptables et évaluation immobilière Page 18

19 Contenu Principes d évaluation dans les comptes annuels Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Traitement des écarts d évaluation Incidence sur l interprétation des comptes Normes comptables et évaluation immobilière Page 19

20 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Modèle de la juste valeur Quelle juste valeur? Prix auquel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale Quand? A la date de clôture Comment? Encouragement par la norme, sans obligation, d avoir recours à des experts indépendants. Normes comptables et évaluation immobilière Page 20

21 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Méthode basée sur la valeur de rendement Une formule simple Rendement net Taux de capitalisation % = Valeur de l immeuble Normes comptables et évaluation immobilière Page 21

22 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Méthode basée sur le cash flow escompté - + +/- - = Rendement avant frais financiers et impôts Impôts Amortissements Variation BFR Investissements Cash flow libre Normes comptables et évaluation immobilière Page 22

23 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Méthode basée sur le cash flow n n+1 n+2 n+3 n+4 n+5 Valeur actuelle nette (VAN) Cash flow libre Cash flow libre Cash flow libre Cash flow libre Cash flow libre Rente perpétuelle Normes comptables et évaluation immobilière Page 23

24 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Méthodes empiriques Nombre de m2 Valeur locative Valeur x unitaire = Ratio % x = Valeur du terrain Valeur de l immeuble Normes comptables et évaluation immobilière Page 24

25 Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Juste valeur - Méthodes d évaluation selon IFRS Au mieux Prix actuels sur un marché actif d un bien similaire Prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents corrigés pour refléter les différences A défautd Prix récents sur des marchés moins actifs corrigés pour refléter tout changement des conditions économiques intervenu depuis la date des transactions à ces prix Projections actualisées des flux de trésorerie sur la base d estimations fiables des flux de trésorerie futurs basés sur les contrats de location et autres contrats existants, ainsi que sur des données externes Normes comptables et évaluation immobilière Page 25

26 Contenu Principes d évaluation dans les comptes annuels Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Traitement des écarts d évaluation Incidence sur l interprétation des comptes Normes comptables et évaluation immobilière Page 26

27 Traitement des écarts d évaluation Impact des écarts d évaluation sur immeubles Normes RPC IFRS IPSAS Type d'immeuble Placement Exploitation Principes d'évaluation Juste valeur Coût réévalué amorti Traitement des écarts d'évaluation (explication simplifiée) Dans le compte de résultat ou dans une réserve de réévaluation Dans une réserve de réévaluation si le montant est > coût d'acquisition Placement Juste valeur Dans le compte de résultat Exploitation Coût réévalué amorti Dans une réserve de réévaluation si le montant est > coût d'acquisition amorti Placement Juste valeur Dans le compte de résultat Exploitation Coût réévalué amorti Dans une réserve de réévaluation si le montant est > coût d'acquisition amorti RPC 26 Placement Juste valeur Dans le compte de résultat CO Les deux Juste valeur Dans une réserve de réévaluation Normes comptables et évaluation immobilière Page 27

28 Contenu Principes d évaluation dans les comptes annuels Quelques exemples de méthodes pour déterminer une «juste valeur» Traitement des écarts d évaluation Incidence sur l interprétation des comptes Normes comptables et évaluation immobilière Page 28

29 Incidences sur l interprétation des comptes Critères d évaluation en fonction de l objectif de l évaluation Evaluation à la juste valeur : Peu de latitude dans le choix des critères d évaluation Utilisation des données du marché à la date de l évaluation Capitalisation de rendement, comparaison avec des objets similaires Les sociétés cherchent néanmoins à assurer une certaine continuité des valeurs retenues (en particulier si les variations de juste valeur sont comptabilisées au compte de résultat) Evaluation au coût réévalué amorti : Les critères d évaluation doivent correspondre au type d actif concerné Une bonne compréhension de la branche d activité de l entreprise est nécessaire Normes comptables et évaluation immobilière Page 29

30 Incidences sur l interprétation des comptes Risques inhérents aux évaluations Une valeur trop élevée peut mener à une décision inappropriée : CO : une réévaluation permettant de surseoir à l avis au juge de l existence d un surendettement RPC 26 : cacher un déficit technique dans une caisse de prévoyance sans prendre de mesures d assainissement Octroi d un financement excessif Une valeur trop basse peut également léser une partie prenante : Traitement non équitable entre actionnaires lors d une augmentation de capital par apport de biens RPC 26 : distribution inappropriée de fonds libres dans le cadre d une liquidation partielle de la caisse de prévoyance Normes comptables et évaluation immobilière Page 30

31 Incidences sur l interprétation des comptes Comment se prémunir? Avoir une vision générale du contexte et comprendre l incidence que l évaluation peut avoir sur les états financiers Identifier si elle peut influencer des transactions ou des décisions importantes Impliquer les parties prenantes (direction financière, direction immobilière, auditeurs) Documenter les hypothèses retenues Utiliser les données du marché Normes comptables et évaluation immobilière Page 31

32 Conclusion Le législateur et les standards comptables fournissent de nombreuses raisons d avoir recours à des expertises immobilières Il convient de garder à l esprit le but de ces évaluations immobilières et l incidence qu elles peuvent avoir sur les états financiers et sur les décisions des parties prenantes En définitive, c est l instance dirigeante de la société qui est responsable du choix des principes comptables et de l utilisation des évaluations Normes comptables et évaluation immobilière Page 32

33 Des questions? Merci AG/SA. All rights reserved. AG/SA refers to the Swiss firm of AG/SA and the other member firms of International Limited, each of which is a separate and independent legal entity.

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