«qualité urbaine» Guide de 20 opérations. o u v r a g e a u x é d i t i o n s d u C e r t u

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1 o u v r a g e a u x é d i t i o n s d u C e r t u «qualité urbaine» Guide de 20 opérations Laure Der Madirossian - architecte urbaniste Département Urbanisme Habitat du

2 Pourquoi cet ouvrage? Quel constat? Construction de logements en France, c est plus de la moitié en maison individuelle 80% des Français aspirent à vivre en maison individuelle Enjeux liés au développement durable imposent de : - fixer des limites à l étalement urbain - s interroger sur des modes de gestion plus efficaces du foncier Au delà de la production de lotissement standardisé d autres formes d habitat existent : - répondre aux aspirations des citadins en quête de nature et d habitat individuel - répondre aux préoccupations collectives, formes plus compactes et localisées proches des services - renouveler l image du logement pour s adapter aux évolutions des modes de vie Ouvrage = Guide - Ouvrir la connaissance sur des formes d habitat dense individualisé et donner des alternatives à la maison individuelle au milieu de sa parcelle, à travers 20 exemples «transposables» (production courante) - Promouvoir une démarche de projet fonction d un contexte, qui va au delà du choix de la forme urbaine, et qui est le moteur d une valorisation urbaine.

3 De quoi parle-t-on? Qu est-ce que l habitat dense individualisé? une production difficile à nommer : habitat intermédiaire, habitat alternatif, habitat pluriel, habitat groupé... Ouvrir le champ le plus large possible de la production à toutes les formes d habitat individuel groupé et organisé : maison en bande, accolée, superposée, jumelée, maison de ville... - échelle et hauteur modeste, n excédant pas 3 niveaux - accès individualisé au logement (absence de partie commune fermée) - surface extérieure privée, attenante au logement (rez-de-jardin, patio, terrasse,...)

4 La démarche... Un travail en lien avec le RST et le PUCA - Une prospection à l échelle nationale /Cete - Opérations récentes et habitées - Recensement de plus de 300 opérations sur le territoire La sélection des 20 opérations «référentes»? - Opérations qui s inscrivent dans une réflexion globale, dans une démarche de projet d ensemble ces projets support d une cohérence urbaine - Volonté de constituer un échantillon représentatif de la production française : géographie, situation urbaine, typologie, montage opérationnel, programmation,... - La qualité environnementale du bâti n a pas été un critère de sélection

5 20 programmes d habitat dense individualisé

6 Une représentation géographique

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14 3 maisons de village à Albigny-sur-saône hab. Située sur les coteaux du Val de Saône, - 20 km au Nord de Lyon (12 min Lyon) - cadre de vie agréable et prisé, - urbanisation limitée par la topographie Terrain situé dans le centre bourg - acquisition foncière par promoteur - contraintes fortes : parcellaire et topographie réduit les possibilités d implantation - choix d un archi, centre ancien du bourg classé 14

15 Un projet privé - respecte l identité et conforte la structure du village - valorise la morphologie du bâti existant - redonne de la valeur au front de rue Un projet respectueux de l ambiance villageoise - respect densité et trame parcellaire - modénature et rythme du bati (2 corps) - architecture contemporaine et sobre qui respecte les hauteurs, la modénature des façades,... Architecte qui s est appuyé sur une étude préalable réalisée sur la morphologie urbaine locale Une organisation intérieure qui tire parti de la topographie et a limité les terrassements... 15

16 Verrière centrale laisse pénétrer un maximum de lumière naturelle Des terrasses protégées des vis-à-vis Enseignements : - concepteur a su tirer parti des contraintes topo, géo,... - opération entièrement privée offre locative pour des familles, proche des services Ecueils : - maisons vendues à un investisseur - difficultés techniques, zone de balmes, puits,... rallongement des délais du PC Qualité de cadre de vie : des surfaces généreuses pour des logements ouverts sur les jardins 16

17 Diversité des formes urbaines en greffe de bourg hab. Situation : 2ème couronne de Rennes, dévelop.urbain accéleré. Commune : initie et porte le projet ZAC : 109 log et 400m2 surf.com. Greffe de bourg entre RU et extension - contenir l étalement urbain : densification, maillage, consolidation - dév. un projet de ville-jardin fondé sur la claire délimitation urbain/nature - dév. un tissu cohérent en lien avec le bourg existant Opérateur : aménageur et promo immo Densité globale d environ 90 log/hectare 17

18 Une diversité des espaces publics au service de la densité : mail piétonnier, promenades, chemins, venelles,... Une offre d habitat qui conforte l unité du bourg Volonté très forte de la commune : - conforter et développer le centre bourg - maitriser son urbanisation pour maintenir un niveau de densité (PLH) - proposer une réelle alternative résidentielle en diversifiant l offre de log. - mixité morphologique et sociale, 7 ilots de 10 à 20 log. et 4 entités com. - affirmer une image contemporaine (ré-interprétation constr. traditionnelles) - Architecture sobre - Principes constructifs clairs, maitrise des coûts de sortie - Choix des matériaux, couleur, pierre, toiture en zinc,.. assure l unité avec le bourg Sobriété des aménagements 18

19 Un maire pro-actif qui a su anticiper : Etude puis plan de référence qui ont permis de verrouiller les objectifs Un engagement sur le long terme du maitre d oeuvre qui a assuré plusieurs missions. Un partenariat public/ privé qui marche (aménageur et promoteur) Opération privée réussie : - anticiper sur la réflexion, commune avec une stratégie de dévelop. (Plan Urbain traduit dans le PLU) - diagnostic, plan de référence, programme d actions, projet d aménagement intégré au PLU, puis création de la Zac - négocier avec l opérateur privé. - engagement politique constant, veille à la cohérence globale - continuité de l action avec archi sur 10 ans (études et const.) 19

20 13 maisons accolées à Courtry hab. Situé à 20 km dans la banlieue nord-est Paris, - tissu à dominante pavillonnaire - population qui a connu un parcours résidentiel d accession à la propriété. Friche désaffectée (terrain de pétanque et anciens préfabriqués) Le projet est une opportunité pour : - valoriser un foncier, mise à disposition du terrain (contrat de bail à construction) - réaliser du log. social sur une commune qui en possède moins de 5% - réorganiser le secteur, requalification globale de l ilot 20

21 Approche globale, volonté de recomposer l ensemble de l ilot et d assurer une transition urbaine avec le groupe scolaire. Retrouve la trame parcellaire en lanières Respect de la trame urbaine : continuité des espaces publics, trame parcellaire avec maison en retrait avec un front de rue tenu avec les limites, murs éléments structurant du projet, jardin public devant école avant/ arrière insertion paysagère Des espaces collectifs 21

22 Opération certifiée Habitat et Environnement, consultant HQE a permis de hiérarchiser les cibles : utilisation du bois préfabrication en atelier, maitrise des dépenses d énergie, gestion du chantier,... 2 obstacles, l un d ordre social et l autre d ordre psychologique (bois) d où visites de chantier régulières, choix audacieux des Foyers de réaliser des constructions bois BBC Enseignements : - un partenariat bailleur/ collectvités exemplaire, élu volontaire - implication des riverains - un concepteur engagé sur la qualité de mise en oeuvre 22

23 20 maisons de ville à Montataire hab. Projet de 20 maisons de ville implantées à l articulation entre un tissu de centre-ville et un ensemble de logements collectifs des années 90 Située à 50 km au nord de Paris, Montataire, ville ouvrière de l agglomération de Creil. Ville qui a mené une politique foncière active Proche du centre ville et des principaux services, cette opération de logements sociaux s inscrit dans une stratégie de renouvellement urbain et de densification. Un partenariat entre la ville et l équipe bailleur - architecte de l opération pour un aménagement qui assure les continuités urbaines et conforte les usages 23

24 Aménagements d espaces publics qui confortent les usages existants et organisent les cheminements piétons. Création d un mail piétons qui s inscrit dans la logique d une trame verte à l échelle de la ville et en liaison avec le centre ville. Projet d ensemble : log.sociaux + espaces publics - couture avec l environnement, - composition urbaine qui s intègre dans l histoire du lieu, parcelles en lanière, matériaux,... - trame espaces publics qui assure les liens entre les différentes typologies urbaines De l acquisition foncière à la réalisation des travaux, la municipalité volontaire et investie a été garante de la qualité urbaine et architecturale Recherche d une intégration bati à l environnement : matériaux traditionnels (tuile, bois, moellons,...) réinterprétés dans un style contemporain 24

25 Des jardins appropriés et protégés des vis-àvis avec : - décalage des terrasses les unes par rapport aux autres - fenêtres horizontales et hautes quand vue sur jardin voisin - limites parcellaires à investir Architectes force de propositions pour : - la qualité architecturale et la performance énergétique - des logements évolutifs, possibilité d annexer le garage, la terrasse,... - des maisons fonctionnelles et soucieuses des modes de vie La ville, un role central de médiateur et une volonté qualitative forte à travers : - implication sur le portage foncier - mobilisation de partenaires DDE, CAUE,... - rôle de suivi, garante de la qualité du projet 25

26 184 maisons superposées (Seine-Saint-Denis) hab. Situé à 30 minutes de Paris, - sur d anciennes friches industrielles, - en bordure du parc de la Courneuve Quartier des trois Rivières Objectifs : - s inscrire dans le RU de la commune - réaliser un nouveau quartier, log, équip. activités éco,... - diversifier le parc de logements et permettre un parcours résidentiel - proposer une nouvelle façon d habiter en lien avec le parc 26

27 Un lien avec le parc Un projet d aménagement d ensemble : la qualité du cadre de vie et l environnement - trame urbaine qui assure des liens inter-quartiers - réalisation de nombreux espaces publics (promenade, rues, places, jardins,...) - 10 ilots s organisent autour de cours intérieures, regroupent 25 à 30 log. un réseau de cheminements privés relie les cours entre elles, ambiance cité jardin - une conception architecturale «complexe» qui favorise la diversité des formes... Des venelles piétonnes 27

28 Enseignements : - communauté d agglo a accompagné la démarche 350 /m2 de SHON pour aider les primo-accédants, 25% des accédants sont des stanois - nombreux espaces publics structurants réalisés par le promoteur Ecueils : - les prestations intérieures des log L implantation bâtie, la variété des façades, des matériaux, décrochés, volumes,... la diversité des espaces intérieurs, participent à la qualité du cadre de vie collectif, tout en préservant une individualité et une cohérence globale. Double ou triple orientations 28

29 51 maisons de ville à Tourcoing hab. Projet de la «ville renouvelée» de la Métropole Lillloise : 34 maisons «serre» et 17 maisons «patio», moteur du renouvellement urbain sur d anciens sites industriels. Situation privilégiée : proche du centre, des services, et des transports collectifs Opération qui renouvelle l image de la maison de ville et assure une mixité sociale Initiative partenariale «public-privé» visant à relancer la maison de ville (groupements de 10 promoteurs et 3 bailleurs, avec un appel à idées sur 3 sites, et un engagement sur : - des promoteurs à travailler à livre ouvert - des bailleurs à racheter les logements s ils ne trouvent pas preneur - de la communauté urbaine à financer le foncier 10 euros le m2 de SHON - de la ville à prendre en charge les espaces publics Objectif : avoir un effet d entrainement... 29

30 Des espaces publics de proximité conviviaux et d ambiance diverses, pour enrichir les pratiques et changer l image du quartier (place, parvis de l école, mail piétonnier,... Des typologies de maisons de ville contemporaines et innovantes Le projet s insère dans la continuité de la trame urbaine pour reconstituer 2 ilots distincts et structurant pour le quartier, articulation autour d espaces publics. 30

31 Des maisons orientées sur 2 espaces : un patio sur l avant (car port) et un rez-de-jardin sur l arrière Objectif : adapter le concept de maison de ville aux nouvelles attentes : - conception contemporaine, - générosité des volumes, - serre une surface complémentaire de 35 m2, - des espaces extérieurs, patio et jardin Espace de transition coté rue, rôle de filtre entre privé et public 31

32 Les potentialités de cet habitat Un habitat au service des territoires en renouvellement urbain 1. Un instrument opportun pour reconquérir des espaces dégradés, capacité de s adapter au contexte pour : - restructurer des territoires hétérogènes - maintenir des continuités dans des secteurs disparates - ouvrir des potentialités de densification - valoriser des territoires Un instrument support de diversité et de richesse urbaine - réintroduire des formes d habitat denses là où elles ont été exclues - diversifier les choix pour répondre à l évolution des modes de vie : mixité sociale, parcours résidentiel,... - ouvrir le champ des possibles et montrer que l on peut faire autrement... 32

33 Les potentialités de cet habitat Un habitat qui conforte la qualité de cadre de vie (autonomie, besoin de nature,...) - Un espace extérieur privé au sein d une densité urbaine : terrasse, rez-de-jardin, cour intérieure, permet des usages assimilables à la MI (manger dehors, cultiver quelques plants de tomates,...) tout en garantissant une proximité des services, équipements,... - Des conceptions ingénieuses et diverses : contraint par la densité, les concepteurs redoublent d ingéniosité pour trouver des solutions qui poussent à l innovation : gestion astucieuse vis-à-vis, place de la voiture, rapport à l espace public,... aussi pour les logements : mezzanine double hauteur, serre d hiver, patio intérieur,... - Des espaces de transitions qui organisent la bonne distance entre l espace privé du «logement» et l espace public de la «rue». Seuil, patio, courette, venelle,... variétés d espaces intermédiaires ont un rôle de filtre, supports de lien social, ils marquent des degrés d intimité 33

34 Les conditions de réussite 1. Opportun pour recomposer un morceau de ville - Un projet sur mesure : démarche qui induit une conception urbaine et architecturale globale et adaptée au contexte, pour fabriquer un urbanisme «complexe» en rapport avec le tissu existant - Réflexion amont sur la localisation, opportunité du site d implantation et de son programme qui s appuient sur la stratégie de la commune - Analyse des caractéristiques du site : topographie, forme parcellaire, un patrimoine bâti, une trame paysagère, matériaux locaux,... tirer parti de ses potentialités et les valoriser - Une feuille de route sur le long terme : plan de composition urbaine, synthèse concrète des données 34

35 Les conditions de réussite 2. La qualité des espaces publics comme élément fondateur du projet - Une intégration réussie, c est des continuités évidentes entre quartiers, l articulation avec l existant passe par un projet organisé autour d une trame d espaces publics - Elément fondateur qui organise «les vides», apporte cohérence urbaine et assure les mutations du bâti dans le temps, garant de la pérennité de la structure urbaine - Elément qui détermine le cadre des déplacements et la place de la nature dans la ville - Espace public = espace de quotidienneté, de vie sociale et d échanges, place, promenade, chemin, square,... diversité des espaces = richesse urbaine 35

36 Les conditions de réussite 3. Une mobilisation de professionnels engagés au service du projet - Une conception singulière et complexe réalisée par des professionnels compétents et engagés faire appel à de vrais professionnels, ne pas se laisser enfermer avec un seul partenaire - Une maitrise d ouvrage éclairée, portée par des élus investis volonté de faire ensemble, de mobiliser les acteurs du territoire pour ouvrir la réflexion, élargir les points de vue, questionnements... - Objectif : élargir le périmètre d étude pour ouvrir de nouvelles possibilités, qui déboucheront sur : diagnostic, étude urbaine, études préalables,... nécessaires à la construction d un véritable projet de territoire, gain de temps sur l avenir. 36

37 Habitat dense individualisé est peu représentatif dans la production française et souvent méconnu. L absence de vacance, la faible rotation attestent que ces opérations sont bien vécues. Ouvrage CERTU = outil pédagogique pour donner l envie de faire... Vulgariser la production en donnant à connaître des exemples «transposables» C est en influant sur la diversification de l offre en individuel que l on rélèlera la demande Guide pédagogique qui s adresse aux chefs de projets, acteurs de l aménagement qui ont besoin d arguments pour sensibiliser les MO, élus, monographies sont téléchargeables gratuitement sur le site 37