DIAGNOSTIC Comité de pilotage 15/10 /2010 DDT 65 / Communes / PAMIR Conseil / Luz, le

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1 Mobilisation et valorisation des résidences secondaires Barèges Cauterets Luz - Ardiden Gavarnie- Gèdre DIAGNOSTIC Comité de pilotage 15/10 /2010 DDT 65 / Communes / PAMIR Conseil / Luz, le

2 S O M M A I R E 1. Le patrimoine immobilier à vocation touristique des stations des vallées des Gaves. 2. Les rendements touristiques des stations des vallées des Gaves. 3. Les propriétaires immobiliers: typologies et caractéristiques. 4. Les performances d occupation des résidences secondaires. 5. Diagnostic des savoir-faire engagés sur la valorisation de l immobilier touristique: construction, maintenance, management, promotion et commercialisation. En vallée des Gaves / Ailleurs. 6. Forces, Faiblesses, Opportunités, Menaces sur l immobilier et le développement touristique. 7. Les enjeux des stations des vallées des Gaves en rapport avec l immobilier touristique: débat avec le Comité de pilotage, expression des enjeux perçus en 1 ère analyse.

3 1. Le patrimoine immobilier (à vocation touristique) des stations des vallées des Gaves.

4 11. La résidentialité globale des stations du Pays des Vallées des Gaves (en nombre de personnes hébergées) Population globale LITS en R-SEC Capacité d'accueil RESIDENTIALITE 2009 des SATIONS des VALLEES des GAVES résidentialité touristique / résidentialité globale Source : INSEE Exploitati on: PAMIR CAUTERETS BAREGE GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN Stations PV des GAVES La POPULATION GLOBALE représente le nombre de personnes qui peuvent être hébergées sur chaque site, compte-tenu du bâti et des aménagements existants pour la population permanente (3791 habitants) ou pour la population touristique ( lits). La résidentialité globale du périmètre d étude s élève à personnes, de personnes à Cauterets à à Gavarnie-G.

5 11. La résidentialité globale des stations du Pays des Vallées des Gaves (part de la résidentialité touristique / part de la population permanente). 100,0% 90,0% 80,0% 95,7% 95,7% 88,8% 88,0% 92,7% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% Part de la résidentialité permanente Part de la résidentialité touristique 30,0% 20,0% 10,0% 4,3% 4,3% 11,2% 12,0% 7,3% 0,0% CAUTERETS BAREGE GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN Stations PV des GAVES

6 12. Le taux de charge des territoires urbanisés Taux de charge du territoire (/ surfaces artificialisées) Nombre d'habitants / Km² Sources : INSEE + Base de données CORINE LAND COVER Exploitati on: PAMIR CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN PAYS DES GAVES Le ratio de «taux de charge du territoire» mesure la densité de population (habitants /km²) rapportée la surface de chaque site qui est urbanisée ou artificialisée. Cette densité cumule la résidentialité permanente et celle de la capacité d accueil touristique. Le TAUX de CHARGE par son niveau rend compte des risques d hyper-fréquentation des centres urbains, lorsque la capacité d accueil touristique en périodes de pointes tend à être occupée de manière importante. On peut assister à des effets de saturation de l espace urbain. Avec habitants / Km², le site restreint de Barèges atteint un niveau de densité égal à celui de PARIS centre.

7 13. La part des résidences secondaires dans la capacité d accueil, la part des autres composantes d hébergement (hôtels, hébergements collectifs, hôtellerie de plein air ). 100% STRUCTURE de la CAPACITE D'ACCUEIL des stations du Pays des vallées des GAVES Part des résidences secondaires 90% 80% 88% 88% 80% CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-G ARDIDEN TOTAL 70% 70% 60% 54% Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d accueil 50% 40% 30% Exploitation : PAMIR. 20% 10% 0% 8% 27% 9% HOTELS et HEBERGEMENTS COLLECTIFS RESIDENCES SECONDAIRES 19% 22% 7% 3% 12% CAMPINGS / HLL Les résidences secondaires pèsent pour 88% de la capacité d accueil touristique à CAUTERETS et BAREGES, 70% sur l ARDIDEN, 54% à GAVARNIE-G. 80% au global sur le périmètre d étude.

8 14. La dynamique à long terme de l immobilier touristique (évolution des résidences secondaires de 1968 à 2009) CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN PARC IMMOBILIER en RESIDENCES SECONDAIRES de 1968 à Nombre de logements en résidences secondaires (stock) dénombrés par l INSEE aux différents recensements, par sites.

9 15. La pyramide des âges de l immobilier de loisirs des stations des vallées des Gaves. PYRAMIDE / PARC IMMOBILIER en RES-SECONDAIRES de 1968 à PAYS DES GAVES CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN Composition du parc des résidences secondaires des stations des vallées des Gaves (nombre de logements) par périodes de construction. On notera la pointe de 1213 logements construits à CAUTERETS entre 1983 et 1990, celle de 636 logements à l ARDIDEN entre 1991 et 1999, et les pointes de Barèges sur les années A chaque période tend à correspondre un type immobilier.

10 15. La pyramide des âges de l immobilier de loisirs des stations des vallées des Gaves. 100% PYRAMIDE / PARC IMMOBILIER en RES-SECONDAIRES <=1990 ou > % 80% 70% 84% 65% CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-GEDRE LUZ-ARDIDEN PAYS DES GAVES 60% 50% 40% 48% 35% 52% 30% 30% 30% 20% 16% 10% 0% <=1990 > % des résidences secondaires de Cauterets et Barèges, 84% de celles de Gavarnie-G datent d avant 1990.

11 16. La structure immobilière (par types de logements). 60% STRUCTURE des RESIDENCES SECONDAIRES / TYPES IMMOBILIERS Cauterets Barèges Gavarnie-Gèdre Luz-Ardiden Vallées des Gaves 50% 45% 48% 40% 30% 31% 30% 37% 34% 28% 36% 32% 26% 33% 24% 20% 21% 20% 10% 8% 7% 10% 10% 11% 9% 0% Studio 2 pièces 3 pièces / 4P & + Maison individuelle Composition du parc des résidences secondaires des stations des vallées des Gaves (en %) par types immobiliers. Source = enquête juin / juillet 2010 auprès des propriétaires immobiliers.

12 17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l immobilier touristique entre 1999 et Taux de croissance de la capacité professionnelle Taux de croissance de la capacité en diffus Taux de croissance global de la capacité d'accueil 50,0% 43,0% 40,0% 30,0% 20,0% 18,2% 20,6% 23,7% 22,2% Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d accueil Exploitation : PAMIR. 10,0% 0,0% -10,0% 12,4% 9,1% 7,8% 6,6% 4,9% 5,5% 3,2% 4,7% 5,2% Cauterets Barèges Gavarnie-G Ardiden Stations des Vallées des Gaves -8,5% -20,0% Dynamique mesurée en taux de croissance du nombre de lits crées / détruits, sous statut d exploitation professionnelle, sous statut de gestion en diffus (location personnelle et indépendante du propriétaire, non mise en marché ). Tous modes d hébergement pris en compte: hôtels, hébergements collectifs, hôtellerie de plein-air, appartements, meublés et gîtes, résidences de tourisme

13 17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l immobilier touristique entre 1999 et LITS Professionnels / Evolution LITS Diffus / Evolution EVOLUTION GLOBALE Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d accueil Exploitation : PAMIR Cauterets Barèges -143 Gavarnie-G Ardiden Stations des Vallées des Gaves Dynamique mesurée en nombre de lits crées / détruits, par station, sous statut d exploitation professionnelle, sous statut de gestion en diffus (location personnelle et indépendante du propriétaire, non mise en marché ). La décennie des années n est pas une période de raréfaction de la production de lits touristiques sur le territoire des stations des vallées des Gaves: les lits touristiques gérés professionnellement progressent de lits, les lits non gérés de

14 17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l immobilier touristique entre 1999 et HOTELS CAMPINGS RESIDENCES-T MEUBLES GERES LITS Diffus / Evolution Cauterets Barèges Gavarnie-G Ardiden Stations des Vallées des Gaves Dynamique mesurée en nombre de lits crées / détruits, par station et par modes d hébergements: hôtels, hôtellerie de plein-air, résidences de tourisme, meublés gérés, lits en diffus. Sources: chiffrages station + INSEE, exploitation PAMIR.

15 18. Répartition géographique des propriétaires immobiliers par bassins d origine. 90% 88,1% 80% CAUTERETS ARDIDEN BAREGES GAVARNIE-GEDRE 75,8% 70% 60% 50% Sources : Fichiers des propriétaire s de résidences secondaires établis par chaque station. Exploitation : PAMIR. 40% 30% 20% 10% 7,6% 13,5% 23,5% 10,2% 36,6% 26,2% 25,8% 20,4% 9,9% 7,3% 14,4% 13,9% 4,6% 3,9% 0% RESIDENTS LOC Autres Autres AQU / MPY FACADE OUEST TOT W & SW Autres France ETRANGERS SPAIN Gavarnie-G et Cauterets sont les sites qui maximisent le plus fortement le taux de propriété sur le marché TOTAL W/SW (88 à 90%) L ARDIDEN minimise cette part grâce à un apport ETRANGER plus important à 14,4% des propriétaires,

16 19. Impact fiscal des résidences secondaires dans les stations des Vallées des Gaves. BASES FISCALES TOTAL STATIONS VDG Indice 2009/2002 Inflation 2009/2002 Evolution réelle TOTAL BASES FONCIERES ,4 114,00 108,3 CAUTERETS 4 133, ,0 125,2 109,8 BAREGES 1 048, ,0 119,2 104,5 GAVARNIE-GEDRE 2 067, ,0 115,6 101,4 ARDIDEN 4 503, ,5 126,3 110,8 BASES - TH (K ) ,0 113,2 CAUTERETS 4 685, ,0 127,5 111,8 BAREGES 881, ,0 117,1 102,8 GAVARNIE-GEDRE 417,0 610,0 146,3 128,3 ARDIDEN 3 138, ,1 132,4 116,2 V-MOYENNE des BASES ,9 110,4 CAUTERETS 4 409, ,5 126,4 110,9 BAREGES 964, ,5 118,2 103,7 GAVARNIE-GEDRE 1 242, ,0 120,8 105,9 ARDIDEN 3 820, ,3 128,8 113,0 Entre 2002 et 2009, les BASES FISCALES des stations des Vallées des Gaves ont progressé de 29% en valeur pour ce qui concerne la TAXE d HABITATION, 23,4% pour le FONCIER BATI. Déduction faite de l inflation (+14% sur l IPC) la progression réelle s établit respectivement à +10,4% et +8,3%. La progression des bases est limitée à BAREGES et GAVARNIE. Elle atteint ou dépasse +10% à l ARDIDEN et à CAUTERETS, où l impact de constructions / reconstructions a été le plus notoire. A comparer à la croissance de +12% de la capacité touristique entre 99 et 2009 sur l ensemble des sites. Source: DGI / Exploitation: PAMIR.

17 19. Impact fiscal des résidences secondaires dans les stations des Vallées des Gaves. PRODUIT des TAXES. PRODUITS des TAXES Indice 2009/2002 Inflation 2009/2002 Evolution réelle TAXE FONCIER BATI (K ) ,0 114,00 133,4 Commune 2 726, ,8 136,5 119,7 InterCo 38,1 357,6 938,6 823,3 CG 1 491, ,0 159,0 139,5 REGION 429,6 675,0 157,1 137,8 TOTAL 4 685, ,4 152,0 133,4 TAXE D'HABITATION (K ) ,2 139,6 Commune 1 233, ,2 150,0 131,6 InterCo 22,8 79,5 348,7 305,9 CG 671, ,4 169,5 148,6 REGION 0,0 TOTAL 1 927, ,1 159,2 139,6 TOTAL ,1 135,2 Commune 3 959, ,0 140,7 123,4 InterCo 60,9 437,1 717,7 629,6 CG 2 163, ,4 162,2 142,3 REGION 429,6 675,0 157,1 137,8 TOTAL TAXES PERCUES 6 612, , ,2 Entre 2002 et 2009, le produit des taxes FB et TH est passé au total des sites, de 6,6 M d Euros à 10,2 M. Soit une progression nominale de +54%, +36% en volume. Le produit au bénéfice des Communes progresse de +23%. Celui au bénéfice du Conseil général et du Conseil régional se développe plus fortement, autour de +40%. Source: DGI / Exploitation: PAMIR.

18 19. Impact fiscal des résidences secondaires: Taxe de séjours. TAXE DE SEJOUR CAUTERETS ( ) Indice 100 = ,6 41,6 45,4 46,3 69,4 90,7 100,0 107,0 91,8 104,6 102,3 Evolution réelle Indice 100 = ,0 105,4 89,0 98,9 95,8 BAREGES ( ) Indice 100 = ,1 109,1 114,9 100,0 99,6 103,6 98,6 98,3 Evolution réelle Indice 100 = ,0 98,1 100,5 93,3 92,0 GAVARNIE-G ( ) Indice 100 = ,4 100,0 103,8 101,6 97,4 96,7 Evolution réelle Indice 100 = ,0 102,2 98,5 92,1 90,5 ARDIDEN ( ) Evolution réelle Indice 100 = LUZ-ST-SAUVEUR ESQUIEZE SASSIS ESTERRE SAZOS GRUST SALIGOS TOTAL TAXE DE SEJOUR VDG Indice 100 = ,0 106,6 96,9 105,3 105,1 100,0 105,0 94,0 99,6 98,4 IPC DEC (N-1) ,3 102,9 104,3 106,7 109,0 111,3 113,0 114,7 117,7 118,9 Indice des Prix à la consommation IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC En 2009, le produit de la TAXE de SEJOURS s établit à 589 K au total des stations des vallées des Gaves (selon données communiquées par les stations). La progression nominale de la taxe depuis 2005 est de +5%, en baisse de 2 à 4% à Barèges et Gavarnie-G, en progression de +2,3% à Cauterets, +25% pour l Ardiden. Comparativement à la dérive des prix (IPC) c est en fait un recul global du pouvoir d achat de la taxe qui doit être constaté, en réduction de -1.6%.

19 19. Impact fiscal des résidences secondaires: les Droits de mutation, exemple de la commune de LUZ. DROITS de MUTATION LUZ-ST-SAUVEUR ( ) Indice 100 = Evolution réelle Indice 100 = LUZ-ST-SAUVEUR ( ) N résidences secondaires IPC DEC (N-1) ,3 102,9 104,3 106,7 109,0 111,3 113,0 114,7 117,7 118,9 Indice des Prix à la consommation IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC IPC Source des données: Service Urbanisme / Finances, Commune de LUZ-ST-SAUVEUR. De 2005 à 2009, le parc immobilier de LUZ (dont les résidences secondaires représentent 88% de la résidentialité) a dégagé au bénéfice de la Commune, un produit des DROITS de MUTATION de au total des 5 années. Ce produit observe des cycles liés à la conjoncture immobilière globale. Ainsi, pour un niveau 100 de droits perçus en 2005, celui-ci s abaisse à 43 en 2008, avant de se relancer légèrement à un indice 68 en Sous cet angle, une stratégie d activation et de valorisation du parc immobilier pourrait également se définir comme une action incitant / activant les mouvements d achat / revente des propriétaires cessionnaires vers les propriétaires acquéreurs. Renouvelant la pyramide des âges de la propriété en résidence secondaire, en faveur de nouveaux arrivants qui seraient sensibilisés aux propositions de «mise en marché», ce mouvement serait également générateur d un flux de taxes en droits de mutation «plus régulier», dont la collectivité enregistrera le produit directement.

20 2. Les rendements touristiques des stations des vallées des Gaves.

21 210. La demande SKI pour le domaine skiable de CAUTERETS, de 1999 à Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période , exprimée en: * valeur courante nombre de journées de ski valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l hiver 91 et l hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations. De 1999 à 2009, le domaine skiable de Cauterets développe sont activité de +50,3% (Indice 150,3) en valeur courante, +25,2% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées skieurs vendues ( journées) - reste tout juste stable sur la décennie, avec un taux d évolution global à -2,9% (Indice 97,1 en 2010).

22 211. La demande SKI pour le domaine skiable de BAREGES, de 1999 à Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période , exprimée en: * valeur courante nombre de journées de ski valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l hiver 91 et l hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations. De 1999 à 2009, le domaine skiable de Barèges développe sont activité de +74% (Indice 174,1) en valeur courante, +45,1% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées skieurs vendues ( journées) a progressé sur la décennie, avec un taux d évolution global à +15% (Indice 115,0 en 2010), démontrant l attractivité du produit «Grand Tourmalet».

23 212. La demande SKI pour le domaine skiable de GAVARNIE-GEDRE, de 1999 à Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période , exprimée en: * valeur courante nombre de journées de ski valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l hiver 91 et l hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations. De 1999 à 2009, le domaine skiable de Gavarnie-G développe sont activité de +24,4% (Indice 124,4) en valeur courante, +3,7% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées skieurs vendues ( journées) a fortement diminué sur la décennie, avec un taux d évolution global à -35,3% (Indice 64,7 en 2010).

24 213. La demande SKI pour le domaine skiable de l ARDIDEN, de 1999 à Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période , exprimée en: * valeur courante nombre de journées de ski valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l hiver 91 et l hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations. De 1999 à 2009, le domaine skiable de l Ardiden développe sont activité de +39,2% (Indice 139,2) en valeur courante, +16% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées skieurs vendues ( journées) a légèrement progressé sur la décennie, avec un taux d évolution global à +3,1% (Indice 103,1 en 2010).

25 214. La demande SKI pour le domaine skiable des stations des Vallées des Gaves, de 1999 à L activité des domaines skiables alpins des stations des vallées des Gaves développe entre 1999 et 2009 sa valorisation économique (+26,9% sur le CA global en volume). Cette progression se réalise sur la base d une demande de la clientèle qui reste stable: journées de ski, -0,3% en 10 ans.

26 220. Indices de progression des hébergements et du domaine skiable: CAUTERETS. 130 CAUTERETS: Evolution de la capacité d'accueil et de l'activité ski 120 Indice CAPACITE d'accueil Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS 125,2 118, , ,0 97, Cauterets 1999 Cauterets 2010 Evolution comparée de 1999 à 2010, de l offre d hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.

27 221. Indices de progression des hébergements et du domaine skiable: BAREGES. 150 BAREGES: Evolution de la capacité d'accueil et de l'activité ski Indice CAPACITE d'accueil Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS 145, ,0 115,0 104,7 103, Evolution comparée de 1999 à 2010, de l offre d hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.

28 222. Indices de progression des hébergements et du domaine skiable: GAVARNIE-G. 120 GAVARNIE-GEDRE: Evolution de la capacité d'accueil et de l'activité ski Indice CAPACITE d'accueil Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS 100,0 105,2 103, , ,7 60 GAVARNIE-G 1999 GAVARNIE-G 2010 Evolution comparée de 1999 à 2010, de l offre d hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.

29 223. Indices de progression des hébergements et du domaine skiable: ARDIDEN. LUZ - ARDIDEN: Evolution de la capacité d'accueil et de l'activité ski Indice CAPACITE d'accueil Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS 143, ,7 116, , ARDIDEN 1999 ARDIDEN 2010 Evolution comparée de 1999 à 2010, de l offre d hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.

30 224. Indices de progression des hébergements et du domaine skiable: stations VDG. 130 STATIONS des VALLEES des GAVES: Evolution de la capacité d'accueil et de l'activité ski 120 Indice CAPACITE d'accueil Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS 126,9 122, , ,0 99, VDG 1999 VDG 2010 Evolution comparée de 1999 à 2010, de l offre d hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.

31 23. Cauterets: Evolution des nuitées HIVER (TBE CPT/COMETE). NOTA: source TBE station en 1999, 2007 et années suivant es. Volum e s 2000 à 2006 estimés de manièr e linéaire CAUTERETS: Evolution des nuitées HIVER et de l'activité du domaine skiable 100,0 NUITEES TOURISTIQUES GLOBAL STATION Indice Journées-SKI CA RM en VOLUME 94,6 82,4 96,5 84,6 89,2 87,3 90,4 93,2 77,2 91,5 90,8 98,8 93,3 93,9 97, Le volume global des nuitées HIVER de la station de CAUTERETS est passé de en 1998/1999 à au cours de l hiver 2009/2010. Le marché global s est donc réduit en 10 ans de près de 6%. La demande ski, composée des forfaits résidentiels (séjours) et des forfaits journées (consommables depuis la vallée ou en abonnements saison résiste mieux, -3% en volume de journée, +25% en valeur réelle (hors inflation).

32 NOTA: source TBE station en 1999, 2006 et années suivant es. Volum e s 2000 à 2006 estimés de manièr e linéaire Cauterets: Evolution des nuitées ETE (TBE CPT/COMETE). 100,0 CAUTERETS: Evolution des nuitées ETE, décomposition JUILLET - AOUT et ailes de saison NUITEES TOURISTIQUES GLOBAL STATION Indice JUIL/AOUT Indice AILES de SAISON 97,3 94,6 91,9 89,2 86,5 83,9 81,2 97,7 76,7 91,0 91,8 74,4 75, Le volume global des nuitées ETE de la station de CAUTERETS est passé de en 1998/1999 à en Le marché global s est de 8%. Est diagnostiquée une évolution inverse du cœur de saison (JUILLET / AOUT) en repli de 25%. Sur les AILES de SAISON, la station enregistre une augmentation de son attractivité, qui s accroit de 30% en 10 ans.

33 23. Cauterets: Evolution comparée NUITEES / CAPACITE d ACCUEIL CAUTERETS: MISE en PERSPECTIVE des dynamiques immobilières et touristiques 107,3 108,2 109, ,0 99,1 98,3 97,4 96,5 95,6 94,8 93,9 95,8 91,2 92,4 Indice des NUITEES TOURISTIQUES / ANNEE 80 Indice CAPACITE d'accueil RATIO NUITEES / LIT 50 47,0 41,5 42,0 39,6 39, L évolution différente de la capacité d accueil (+9%) et du volume global des nuitées touristiques à l année (-8%) au cours de la période , conduit à une minoration du ratio moyen NUITEES / LIT, qui passe de 47 à 39,8 NUITEES. Les sites restent ancrés dans un modèle de développement EXTENSIF.

34 24. Cauterets: rendement des différents modes d hébergement en séjours-semaine - personne / lit. Cauterets: rendement - séjours Hiver et Eté 2009 des hébergements touristiques de la station ,8 Eté 2009 Hiver ,1 Total ,8 10,4 10,7 12, ,8 4,8 6,4 5,4 7,8 7,3 7,4 6,1 4,6 3,3 2,9 6,2 6,8 5,7 3,3 1,8 1,5 0 0,0 CAMPINGS HOTELS CLUBS & H-COL RESIDENCES-T MEUBLES GERES CAPACITE GLOBALE TOTAL LITS PRO LITS DIFFUS Source: Tableau de Bord Economique de station, Commune de Cauterets, CPT, COMETE. La productivité de la capacité d accueil de Cauterets est estimée à 6,2 séjours semaine / lit annuellement, dont 12,5 pour les hébergements professionnels, 3,3 pour les hébergements diffus (non professionnels). Résidences de tourisme et hébergements collectifs présentent les meilleurs rendements commerciaux, devant les hôtels, et le lot moins structuré des meublés gérés.

35 25. Evolution de l activité thermale - médicale. Entre 1999 et 2009, l activité du thermalisme médical passe de journées à , soit une réduction du marché de -20,8% ( journées). Cauterets constate une baisse de 30% de la clientèle accueillie (Indice 70 en 2009), alors que Barèges (Indice 128, +28%) et Luz-St-Sauveur (Indice 126, +26,6%) sont en progression; les journées perdues à Cauterets sont cependant «non compensées» par la croissance des plus petits sites. La perte de lits d hôtels à Cauterets entre 1999 et 2009 peut avoir exercé un effet de déstabilisation supplémentaire auprès des clients thermaux qui s étaient habitués à la station.

36 25. Evolution de l activité thermale remise en forme. Source: enquête stations. Les chiffre d affaires des activités REMISE en FORME des sites de Cauterets, Barèges et Luz progresse de +85% entre 2000 et % pour CAUTERETS + 63,5% pour BAREGES (2009) +75,3% pour LUZ (2009) Évolutions mesurées en volume (déduction faite de l inflation IPC). Au cours de l hiver 2008, le centre de Barèges a été fermé. En Juin 2010, l ouverture du nouvel établissement thermoludique de Cauterets vient renforcer l attractivité du territoire dans le domaine de la détente / remise en forme.

37 3. Les propriétaires immobiliers: typologies et caractéristiques.

38 31. Les typologies de propriétaires. Total des propriétaires Environ 1400 enquêtes Base : ensem ble de l écha ntillon Locaux : 5% 70 pers Loueurs : 34% 468 enquêtes Non Locaux : 29% 398 pers Non loueurs : 66% 918 enquêtes Ouverts à la location (*) : 16% 220 pers Hostiles à la location : 50% 700 pers (*) : «vous êtes ouvert à la location sous certaines conditions»

39 31. Typologies propriétaires par stations. POIDS des TYPOLOGIE PROPRIETAIRES par STATIONS 70% 60% 50% CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-G ARDIDEN TOTAL VDG 44% 46% 60% 50% 40% 39% 30% 29% 37% 34% 41% 20% 21% 15% 16% 15% 17% 10% 0% 5% 6% 5% 9% Loueurs locaux Loueurs non locaux Non loueurs ouverts Non loueurs hostiles Un potentiel de mise en location de 49% des logements sur le Pays des vallées des Gaves (déjà loueurs (locaux & non-locaux) + non loueurs ouverts à l idée de louer). Un potentiel qui s échelonne entre 40% à Cauterets et 66% à Barèges :

40 31. Typologies propriétaires par stations: évaluation du patrimoine concerné en nombre de lits touristiques RS MISES en MARCH RS-NL / OUV RS-NL / HOST CAUTERETS BAREGES GAV-GEDRE LUZ ARDIDEN Valorisation des typologies propriétaires en nombre de lits / station: propriétaires réalisant une mise en marché, propriétaires non-loueurs ouverts à la mise en marché (sous certaines conditions), propriétaires non-loueurs hostiles..

41 32. Taux de mise en marché des logements à l initiative des propriétaires, tous modes de mise en œuvre. Base : ensemble de l échantillon Exemple de lecture : 34% des propriétaires des stations des VDG et 52% des propriétaires de Gavarnie-Gèdre déclarent qu il leur arrive de louer leur logement. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 34% 52% 51% 42% 25% VDG Gavarnie Barèges Luz Cauterets Rappel : Cauterets déclarations taxe de séjour : 29,7% de loueurs. Une grande disparité entre stations avec un taux de location (occasionnelle ou régulière) s échelonnant de 25% des propriétaires à Cauterets à plus de 50% à Barèges et Gavarnie-Gédre.

42 33. Profil des loueurs et des non loueurs, par origines géographiques. 50% Structures des typologies de propriétaires par origines géographiques de domiciliation principale 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% NL HOSTILES NL OUVERTS LOUEURS 10% 5% 0% LOCAUX AUTRES65-64 AUTRES MPY/AQU FACADE W AUTRES FR/ETR Une part quatre fois supérieure de résidents locaux parmi les loueurs que parmi les non loueurs. Une sur représentation, également, des propriétaires issus de la façade ouest française (1) = Poitou-Charente + Pays de la Loire + Bretagne. Les non loueurs proviennent pour 2/3 des régions Aquitaine et Midi-Pyrénées (contre 53% pour les loueurs). En toute logique, une proportion quasi inexistante de propriétaires locaux (3%). Pas de différence significative de domiciliation pour les «hostiles» et les «ouverts» à la location :

43 33. Profil des loueurs et des non loueurs, par classes d âges. 45% 40% 35% 30% LOUEURS NON LOUEURS LOUEURS LOCAUX 28,0% 31,0% 37,0% 31,0% 25% 20% 22,0% 23,0% 15% 10% 14,0% 11,0% 5% 0% 2,0% 1,0% Moins de 35 ans 35 à 45 ans 46 à 55 ans 56 à 65 ans 66 ans et plus Les loueurs sont majoritairement âgés de plus de 55 ans (62%) avec une moyenne d âge (57,7 ans) d un an inférieure à celle des non loueurs (58,7 ans). La pyramide des âges des propriétaires non-loueurs culmine à près de 40% d entre eux âgés de plus de 65 ans. Les loueurs locaux, quant à eux, sont en moyenne nettement plus jeunes : 26% ont moins de 46 ans :

44 33. Profil des loueurs et des non loueurs, par typologies et par classes d âges. Structures des typologies de propriétaires par AGES 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% NL HOSTILES NL OUVERTS LOUEURS 10% 5% 0% < 35 ans ans ans ans >= 66 ans Les loueurs sont majoritairement âgés de plus de 55 ans (62%) avec une moyenne d âge (57,7 ans) d un an inférieure à celle des non loueurs (58,7 ans).

45 33. Profil des loueurs et des non loueurs, par ancienneté dans la propriété. 45% 44,0% 40% 35% 30% LOUEURS NON LOUEURS LOUEURS LOCAUX 31,0% 30,0% 25% 20% 15% 10% 16,0% 13,0% 23,0% 21,0% 19,0% 5% 0% 2,0% 1,0% Moins d un an De 1 à 4 ans De 5 à 9 ans De 10 à 15 ans Plus de 15 ans Les loueurs et particulièrement les loueurs locaux, plus jeunes en moyenne, sont également propriétaires depuis moins longtemps : respectivement 12,7 ans et 11,8 ans contre plus de 15 ans pour les non loueurs.

46 33. Profil des loueurs & des non-loueurs («hostiles» & «ouverts») par ancienneté de la propriété secondaire Structures des typologies de propriétaires par ANCIENNETE de la PROPRIETE 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% NL HOSTILES NL OUVERTS LOUEURS 10% 5% 0% < 1 an 1-4 ans 5-9 ans ans > 15 ans 45% des propriétaires hostiles à la location sont propriétaires depuis plus de 15 ans Les non loueurs hostiles à la location sont de plus anciens propriétaires dans le Pays des vallées des Gaves que les loueurs. En revanche, ceux qui envisageraient de louer s apparentent, en terme d ancienneté de propriété (13 ans), aux loueurs.

47 33. Profil des loueurs et des non loueurs, par types de logements. Studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces et + Maison individuelle Loueurs Loueurs locaux Pour comparaison : non loueurs 26% 30% 31% 35% 40% 35% 21% 8% 21% 6% 8% 5% 12% 15% 8% Les loueurs se caractérisent par une possession légèrement moindre de studios et supérieure de maisons individuelles. Les loueurs locaux ont la spécificité de posséder majoritairement des 2 pièces (au détriment des trois pièces) mais aussi une part importante de maisons individuelles.

48 34. Pratiques des propriétaires loueurs: organisation de la mise en marché. Des stratégies très différentes entre loueurs des différentes stations : - prépondérance de la location en direct, sauf à Barèges et particulièrement à Gavarnie-Gèdre (faute d intermédiaire?) - importance des agences immobilières à Barèges et Cauterets pour 58 et 42% des loueurs, - importance des résidences de tourisme à Luz. Total > 100% car plusieurs VDG Barèges Cauterets Luzréponses possibles Ardiden Gavarnie -Gèdre Base : loueurs. Nota: A Luz, les propriétaires des RT Pyrénées Z et Eterle ont été intégrés au champ de l enquête. Par un intermédiaire : 52% 67% 47% 55% 22% - agence immobilière 39% 58% 42% 26% 4% - résidence de tourisme 9% 4% 3% 23% 9% - autre TO, gardien, ami 6% 5% 4% 9% 9% En direct : 68% 47% 77% 66% 91% - à tous types de vacanciers - seulement à des connaissances 50% 31% 56% 50% 83% 18% 16% 21% 16% 8% A noter : base faible pour Gavarnie : 23 propriétaires loueurs.

49 34. Pratiques de propriétaires loueurs: organisation de la mise en marché. 100% 90% 80% 70% Barèges Cauterets Luz-Ardiden Gavarnie-Gèdre 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Par un intermédiaire : - agence immobilière - résidence de tourisme - autre TO, gardien, ami En direct : - à tous types de vacanciers - seulement à des connaissances

50 34. Pratiques des propriétaires loueurs: ZOOM LOUEURS LOCAUX Les loueurs locaux, sans surprise, louent encore plus majoritairement (78%) par leurs propres moyens et sans discrimination (74%). Ils sont malgré tout 42% à louer aussi via un intermédiaire mais ont un recours moindre aux agences immobilières au profit d autres intermédiaires Total > 100% car plusieurs réponses possibles Loueurs VDG Loueurs locaux Base : loueurs Par un intermédiaire : 52% 42% - agence immobilière 39% 22% - résidence de tourisme 9% 10% - autre (TO, gardien, ami) 6% 12% En direct : 68% 78% - à tous types de vacanciers - seulement à des connaissances 50% 74% 18% 4%

51 34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. L office de tourisme reste le moyen de promotion n 1 sauf à Cauterets où il est devancé par les sites Internet de particuliers à particuliers. Un quart des loueurs du Pays des vallées des Gaves ont développé leur propre site Internet, 45% à Gavarnie. Base : loueurs A noter : En moyenne, les loueurs ont recours à 2 modes de promotion, sauf à Gavarnie- Gèdre où la moyenne est à 3,3. A noter : base faible pour Gavarnie : 23 propriétaires loueurs. Total > 100% car plusieurs VDG Barèges Cauteret réponses possibles s Luz- Ardiden Gavarnie -Gèdre - Office de tourisme 56% 57% 45% 64% 90% - Sites Internet de particuliers à particuliers - Labels Clévacances, Gîtes de France - Centrale de réservation station 43% 35% 51% 36% 45% 42% 33% 36% 47% 75% 30% 45% 14% 41% 55% - Site Internet personnel 24% 33% 19% 23% 45% - Petites annonces papier - Centrale de réservation de label 11% 10% 14% 8% 10% 7% 10% 1% 12% 10%

52 34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. 100% 90% 80% 70% Barèges Cauterets Luz-Ardiden Gavarnie-Gèdre 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% - Office de tourisme - Sites Internet de particuliers - Labels Clévacances, à particuliers Gîtes de France - Centrale de réservation station - Site Internet personnel - Petites annonces papier - Centrale de réservation de label

53 34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. ZOOM LOUEURS LOCAUX. Si les loueurs locaux utilisent la même hiérarchie de modes de promotion que l ensemble des loueurs, ils se caractérisent par un recours accru aux moyens locaux (OT, centrale de réservation de la station). Ils sont également plus nombreux (1/3) à avoir développé leur propre site Internet : A noter : En moyenne, les loueurs locaux ont recours à 2,6 modes de promotion contre 2 en moyenne pour les autres loueurs. Total > 100% car plusieurs réponses possibles Loueurs VDG Loueurs locaux Base : loueurs - Office de tourisme 56% 70% - Sites Internet de particuliers à particuliers 43% 48% - Labels Clévacances, Gîtes de France - Centrale de réservation station 42% 45% 30% 41% - Site Internet personnel 24% 32% - Petites annonces papier 11% 7% - Centrale de réservation de label 7% 14%

54 35. Satisfaction de la location: par rapport aux principaux modes de promotion Les sites Internet arrivent en tête en terme de satisfaction. En seconde position, avec deux tiers de satisfaits, l OT et la centrale de réservation de la station. Les labels, pourtant encore dans le trio de tête des modes de promotion, déçoivent majoritairement : Base : utilisateurs Sites Internet de PAP Sites Internet personnels Centrale de résa station Office de Tourisme Labels Clévacances Gîtes France Base : loueurs Très satisfait 32% 32% 23% 23% 12% Satisfait 53% 43% 42% 41% 32% Sous-total : 85% 75% 65% 64% 44% Peu satisfait 12% 16% 22% 26% 41% Pas satisfait 3% 9% 13% 10% 15% Sous-total : 15% 25% 35% 36% 56% A noter : bases trop faibles pour analyser sur la cible des loueurs locaux.

55 35. Satisfaction de la location: récapitulatif. La problématique de satisfaction tourne autour de la performance de la location et de la rentabilité. Pas de différence entre les locaux et les non locaux Nb semaines intersaison 27% Base : loueurs % de très satisfaits et de satisfaits Rentabilité location Nb semaines été Nb semaines hiver 40% 47% 53% Maintien en état hébergement Facilité gestion planning 86% 91%

56 35. Satisfaction de la location: ZOOM loueurs en agence immobilière. Les locations en INTERSAISON, l ETE et la RENTABILITE globale de la location sont les 3 points noirs des loueurs (moins de 50% de satisfaits) : 100% 90% Loueurs VDG % de très satisfaits et de 86% satisfaits 91% 89% 80% 70% Loueurs en agences 85% Base : loueurs % de très satisfaits et de satisfaits 60% 50% 40% 30% 20% 27% 25% 40% 30% 47% 39% 53% 43% 10% 0% N Semaines Intersaison Rentabilité des locations N Semaines Eté N Semaines Hiver Maintient en état Facilité de gestion de l'hébergement du planning

57 35. Satisfaction de la location: manque de satisfaction quant au nombre de semaines louées, analyse par stations. 90% Base : loueurs 80% Barèges Cauterets Luz-Ardiden 78% % de propriétair es loueurs se déclarant PEU SATISFAITS et PAS SATISFAITS des semaines de location réalisées. 70% 60% 50% 40% 30% Gavarnie-Gèdre 70% 60% 63% 55% 49% 48% 44% 40% Locations HIVER Locations ÉTÉ Locations INTER-S

58 36. Les non-loueurs ouverts à la location: LEVIERS d ACTION. Les non loueurs se déclarant ouverts à la location évoquent surtout comme «facilitateurs» la garantie de pouvoir garder une souplesse d utilisation personnelle et d entretien de son logement. Total > 100% car plusieurs réponses possibles VDG Base : non loueurs ouverts à la location (16% de la totalité des propriétaires) Pouvoir garder une souplesse d utilisation à titre personnel Avoir une garantie d entretien de son hébergement Ne pas avoir à se charger des démarches de location Bénéficier d une reconnaissance en tant que propriétaire loueur 71% 55% 44% 42% Obtenir un revenu de location suffisant 40% Obtenir une aide financière pour améliorer ou rénover son logement 16% A noter : pas de ventilation par station du fait des bases trop faibles pour Gavarnie et Barèges et de l absence de différence significative pour Luz et Cauterets.

59 37. Les non-loueurs hostiles à la location: PRINCIPAUX FREINS. Les non loueurs se déclarant hostiles à la location invoquent avant tout un choix personnel, depuis l origine, notamment à Cauterets et Luz. Base : non loueurs hostiles à la location (50% de la totalité des propriétaires) Total > 100% car plusieurs VDG Barèges Cauterets Luzréponses possibles Ardiden Par choix personnel, depuis l origine Par crainte de dégradations A cause des contraintes d occupation personnelle A cause de mauvaises expériences Gavarnie -Gèdre 67% 62% 68% 70% 44% 34% 41% 32% 39% 39% 28% 30% 25% 31% 56% 12% 14% 12% 10% - Pas assez rentable 12% 13% 12% 15% - A noter : base faible pour Gavarnie : 18 répondants.

60 4. Les performances d occupation des résidences secondaires.

61 41. Occupation des résidences secondaires: Propriétaires loueurs. PROPRIETAIRES LOUEURS = 34% des propriétaires 12,0 10,0 8,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires LOUEES des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation PRÊT O-PERSO LOCATION 9,6 6,0 4,0 3,8 4,2 2,7 3,8 2,0 1,4 1,4 1,1 1,0 0,6 1,0 1,6 0,0 HIVER ÉTÉ INTER ANNEE

62 41. Occupation des résidences secondaires: Part de marché des saisons touristiques pour les loueurs. PROPRIETAIRES LOUEURS = 34% des propriétaires Part de marché des différentes saisons du point de vue des locations propriétaires 17% 40% Locations semaines uniqueme nt. HIVER ÉTÉ INTER 44%

63 42. Occupation des résidences secondaires: Propriétaires non loueurs. PROPRIETAIRES NON - LOUEURS = 66% des propriétaires Occupation globale du parc des résidences secondaires NON-LOUEES des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation 12,0 10,0 8,0 6,0 PRÊT O-PERSO LOCATION 6,3 4,0 2,0 0,0 2,4 2,5 2,1 1,4 0,9 0,9 0,3 HIVER ÉTÉ INTER ANNEE

64 43. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires. PROPRIETAIRES NON LOUEURS + PROPRIETAIRES LOUEURS 66% des propriétaires 44% des propriétaires 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation 2,1 2,2 1,3 1,4 1,0 0,9 PRÊT O-PERSO LOCATION HIVER ÉTÉ INTER ANNEE 0,4 1,3 0,5 2,3 5,6 3,2

65 43. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires, tous types de séjours (sem + WE). 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, occupations SEMAINE et occupations WEEK-END 5,6 PRÊT O-PERSO LOCATION 3,2 2,3 2,2 0,9 0,3 0,0 Occupations SEMAINE Occupations Week-End -Les logements en résidence secondaire de la Vallée des Gaves sont occupés en moyenne -11,1 semaine par an - et 3,4 Week - End. -La moitié de l occupation est réalisée par les propriétaires eux même. - Nota: l enquête auprès des propriétaires n a pas mesuré le nombre moyen de personnes participant aux occupations personnelles.

66 44. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires / par STATIONS. Part des propriétaires LOUEURS dans le total des propriétaires station: CAUTERETS = 25% ARDIDEN = 42% GAVARNIE-GEDRE = 52% BAREGES = 51% 8,0 7,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par types d'occupation PRÊT O-PERSO LOC 6,0 5,0 5,6 5,4 4,5 4,9 5,1 5,5 5,3 4,0 3,0 2,0 2,2 2,0 2,5 1,8 2,9 1,0 0,0 CAUTERETS LUZ-ARDIDEN GAVARNIE-GEDRE BAREGES

67 44. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires / par STATIONS. - Barèges est la station la plus occupée à la semaine sur l année. - Cauterets l est le moins du fait notamment d un faible nombre de semaines louées (part inférieure de propriétaires loueurs), et tire la moyenne d occupation vers le bas. - Luz - Ardiden et Gavarnie - Gèdre se distinguent par une occupation / week-end supérieure. Base : ensemble de l échantillon Occupation totale 11,1 semaines 3,4 week-ends Barèges : 13,7 Cauterets : 9,8 Luz Ardiden : 12,4 Gavarnie : 11,8 Barèges : 2,5 Cauterets : 3,0 Luz Ardiden : 4,3 Gavarnie : 4,5

68 45. Occupation des résidences secondaires par types d appartements ou de biens. 8,0 7,0 6,0 5,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par types d'occupation et par types de logements 5,2 PRÊT O-PERSO LOC 5,5 5,6 5,3 6,1 4,9 4,0 3,0 2,0 2,2 2,6 2,6 3,1 3,2 2,4 2,4 3,6 1,8 1,0 0,0 STUDIO 2P 3P 4P MAISONS Nota: occupations semaines uniquement

69 46. Occupation des résidences secondaires par typologies de propriétaires 12,0 10,0 8,0 6,0 Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par typologies de propriétaires & types d'occupation 11,4 PRÊT 9,7 O-PERSO LOCATION 6,5 5,4 4,0 2,0 2,7 3,8 2,0 2,2 2,1 2,3 0,0 0,0 0,0 LOUEURS LOUEURS LOCAUX NON-LOUEURS HOSTILES NON-LOUEURS Ouverts Nota: occupations semaines uniquement

70 5. Diagnostic des savoir-faire engagés sur la valorisation de l immobilier touristique: construction, maintenance, management, promotion et commercialisation. En vallées des Gaves Ailleurs...

71 51. La dynamique de l emploi en Vallée des Gaves: arrondissement d Argelès-G. EMPLOIS ASSEDIC ARRONDISSEMENT ARGELES Taux Activité inconnue Agriculture Industries (HORS BP) ,1% BTP ,0% COM de GROS Autre tertiaire CG ,3% COM AUTOMOBILE Autre tertiaire CA ,9% COM DETAIL IDT CD ,6% BOULANGERIE IDT BP ,8% TRANSP PERSONNES IDT TP ,1% NETTOYAGE / Blanchisserie / REPARATIONS IDT NET ,3% COIFFURE / Beauté IDT BEAU ,8% MEDICAL et paramédical / Social IDT MED ,9% LOC-AUTO IDT LOC-AUTO #DIV/0! LOC à la PERSONNE IDT LOC-PERS ,3% COM ARTICLES DE SPORTS TOURISME C-SPORTS ,2% HEBERGEMENTS TOURISTIQUES TOURISME HT ,9% RESTAURANTS / DEBITS DE BOISSON TOURISME REST ,4% REMONTEES MECANIQUES TOURISME RM ,4% A-VOYAGES / OT TOURISME AGV ,4% IMMOBILIER / AGENCES IMMO TOURISME IMMO ,4% EQUIPEMENTS culturels, naturels TOURISME EQU-CULT ,3% EQUIPEMENTS sportifs, récréatifs, jeux, casinos TOURISME LUDIC ,1% Activités thermales, thalasso, soins du corps TOURISME THERM ,9% TRANSP MARCHANDISES Autre tertiaire TM ,5% BANQUE / FINANCE Autre tertiaire BANQ ,3% COMPTA / Juridique / Administration d'entreprise Autre tertiaire COMPTA ,0% ARCHI / géomètre Autre tertiaire ARCH ,9% TRAVAIL TEMPORAIRE Autre tertiaire TT ,8% AUTRES SERVICES Autre tertiaire AS ,3% NOMBRE DE SALARIES ,4% INCONNU / AGR / INDUSTRIE ,1% BTP ,0% AUTRE TERTIAIRE Autre tertiaire ,9% INDIRECTEMENT TOURISTIQUE IDT ,3% TOURISME TOURISME ,9%

72 51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves : arrondissement d Argelès-G. 120,0 Emploi salarié ASSEDIC / Arrondissement ARGELES-G 119,0 115,0 115,5 110,0 112,1 111,9 TOTAL EMPLOI ASSEDIC 105,0 109,2 108,4 AGR / INDUSTRIE 100,0 95,0 90,0 85,0 100,0 100,0 BTP AUTRE TERTIAIRE (entreprises ) TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE TOURISME 80, De 1999 à 2009, l emploi salarié du secteur ASSEDIC Arrondissement d Argelès, progresse de 8,4%, après avoir atteint un pic à +9,2% en Le développement intervient en 1 er lieu sur le BTP et les activités tertiaires de consommation (indirectement touristiques). Les secteurs caractéristiques du tourisme plafonnent à +11,9%.

73 51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves : arrondissement d Argelès-G Créations d'emplois salariés ASSEDIC / Arrondissement ARGELES-G NOMBRE DE SALARIES INCONNU / AGR / INDUSTRIE BTP AUTRE TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE TOURISME De 1999 à 2009: +698 postes salariés - secteur ASSEDIC postes dans les industries postes dans les services à la consommation (indirectement touristiques), +209 dans les activités touristiques caractéristiques, +177 dans le BTP.

74 51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves : stations des vallées des Gaves. Stations des Vallées des Gaves Taux Activité inconnue Agriculture Industries (HORS BP) ,3% BTP ,4% COM de GROSAutre tertiaire CG ,4% COM AUTOMOBILE Autre tertiaire CA ,0% COM DETAIL IDT CD ,7% BOULANGERIEIDT BP ,8% TRANSP PERSONNES IDT TP ,0% NETTOYAGE / Blanchisserie IDT / REPARATIONS NET ,0% COIFFURE / Beauté IDT BEAU ,7% MEDICAL et paramédical IDT / Social MED ,5% LOC-AUTO IDT LOC-AUTO #DIV/0! LOC à la PERSONNE IDT LOC-PERS ,0% COM ARTICLES TOURISME DE SPORTS C-SPORTS ,5% HEBERGEMENTS TOURISME TOURISTIQUESHT ,2% RESTAURANTS TOURISME / DEBITS DE BOISSON REST ,7% REMONTEES MECANIQUES TOURISME RM ,4% A-VOYAGES / OT TOURISME AGV ,7% IMMOBILIER / AGENCES TOURISMEIMMO IMMO ,9% EQUIPEMENTS TOURISME culturels, naturels EQU-CULT ,0% EQUIPEMENTS TOURISME sportifs, récréatifs, LUDIC jeux, casinos ,9% Activités thermales, TOURISME thalasso, soins THERM du corps ,0% TRANSP MARCHANDISES Autre tertiaire TM #DIV/0! BANQUE / FINANCE Autre tertiaire BANQ ,0% COMPTA / Juridique Autre tertiaire / Administration COMPTA d'entreprise #DIV/0! ARCHI / géomètre Autre tertiaire ARCH ,0% TRAVAIL TEMPORAIRE Autre tertiaire TT #DIV/0! AUTRES SERVICES Autre tertiaire AS ,9% NOMBRE DE SALARIES ,8% INCONNU / AGR / INDUSTRIE ,3% BTP ,4% AUTRE TERTIAIRE Autre tertiaire ,3% INDIRECTEMENT TOURISTIQUE IDT ,2% TOURISME TOURISME ,2%

75 51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves : stations des vallées des Gaves. 130,0 Emploi salarié ASSEDIC / Stations d'étude 125,0 120,0 117,7 TOTAL EMPLOI ASSEDIC 115,0 110,0 105,0 100,0 100,0 100,0 113,8 107,6 105,2 106,8 AGR / INDUSTRIE BTP AUTRE TERTIAIRE (entreprises ) 95,0 90,0 94,6 TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE TOURISME 85,0 80, De 1999 à 2009, l emploi salarié du secteur ASSEDIC des stations des vallées des Gaves progresse de 6,8%, après avoir atteint un pic à +13,8% en Les secteurs caractéristiques du tourisme se sont fortement retournés à la baisse, de 926 postes en 2006 à 828 en 2009 soit un retour à l indice 105 (comparativement au niveau 100 pris en 1999).

76 51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves ,0 Emploi salarié ASSEDIC Stations d'étude et Arrondissement ARGELES - vallée 115,0 ARRONDISSEMENT ARGELES - VALLEE (HORS STATIONS) Stations des Vallées des Gaves 113,8 110,0 105,0 108,5 106,8 108,6 100,0 100,0 95, La mesure de l emploi salarié sur secteur ASSEDIC Arrondissement d Argelès, exprime le caractère à la fois volatile et fragile de l activité en stations: après une croissance des postes ayant atteint + 13,8% pour l hiver 2006, celle-ci se restreint à +6,8% par rapport à Les activités de fond de vallées de l arrondissement se pérennisent mieux au final. La stratégie immobilière et touristique à définir, peut-elle «contrer» cette tendance?

77 52. Le management immobilier: copropriétés, transactions, locations saisonnières. Les acquis métiers en immobilier pour la vallée des Gaves. Une fonction syndic réalisée de manière pré-dominante par 1 cabinet. L activité transactions: très concurrentielle (9 cabinets + notaires + groupes RT ), positionnée en 1 er lieu sur le renouvellement de la propriété en ancien, créatrice de «fonds de commerce» pour les acteurs qui s y engagent. Le taux de renouvellement annuel du parc immobilier peut atteindre 6 /7% par an en vitesse de croisière. L activité de location saisonnière: elle est complexe à organiser et à maîtriser lorsqu elle s exerce sur un parc immobilier diffus; elle est concurrencée en amont / en aval, suppose une stratégie de «spécialisation». Il est difficile de qualifier commercialement la mise en marché d un parc station, en regard des spécificités que proposent des établissements coordonnés, telle une résidence de tourisme. Développement des acteurs (déclarés / non déclarés) mettant en œuvre une fonction d accueil / départ / ménages pour des biens commercialisés par les propriétaires de manière autonome. Les questions qui se posent. > Les nouvelles fonctions et offres de valorisation / management du parc immobilier ancien restent à concevoir (Grenelle) avec un bon niveau d implication des acteurs professionnels et indépendants qui interviennent dans la chaîne immobilière.

78 53. Les orientations des secteurs et des métiers touristiques à 10 ans en stations des Vallées des Gaves Sur l horizon , les dynamiques hébergement / tourisme suivantes sont à anticiper: Hôtels: poursuite de la déprise hôtelière, avec maintien de la question de la requalification immobilière et touristique du bâti concerné. Résidences de tourisme: lits neufs restent en cours de gestation, à Luz, Barèges, Gavarnie. Hôtellerie de plein air: poursuite de la dynamique d évolution des campings vers des offres hôtels de plein-air mises en œuvre par des acteurs privés. Locations saisonnières: dynamique de qualification individuelle (habitat, marketing ) des offres locatives pour les propriétaires autonomes, favorisée dans le cas des loueurs locaux, par une transmission des biens aux jeunes générations Les concepts SKI des domaines pyrénéens: en cours de re définition. Mais pour quelles cibles- marchés «acquises» / «nouvelles»? Et selon quelles valeurs de différenciation en regard du modèle français alpin? Les projets de stations induits par les collectivités: ils jouent (joueront) le rôle d ensembliste pour le développement pour une attractivité du territoire appréhendée de manière coordonnée / globale (où les propriétaires auront leur partie du jeu à réaliser). Projet de station d importance renforcée dès lors que l immobilier ne fait pas à lui seul le tourisme Une mutation des opérateurs de centrale de réservation d une fonction de regroupement d offres (locatives) vers une fonction de commercialité de la destination expression commerciale du positionnement (spécifique) du territoire touristique.

79 54. L innovation touristique: des nouveaux concepts hébergements ou resorts Ailleurs? 870 cottages en éco-construction, Center Parcs 3 Forêts à Hattigny (57): de nuitées par an. 1 chalet 5* en gestion familiale, 8 appartements, station Pyrénées, 1 er éco-hébergement de son département un hébergement qui crée sa propre attractivité.

80 55. Les approches propriétaires dans les stations des Alpes: en rapport avec «leurs spécificités» 1 action initiée par l opérateur remontées mécaniques seul, orientée vers l intensification du comportement de consommation ski du propriétaire de ses ayants-droits. graduée en fonction du niveau de labellisation de l appartement.

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