Construction & Marchés Immobiliers

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1 Observatoire Seine Aval Construction & Marchés Immobiliers Bonnières-sur-Seine Rapport 01 L'attractivité : un enjeu majeur pour atteindre les objectifs de développement équilibré de Seine Aval La construction progresse très fortement en 013 (+3%), après un net recul en logements ont été mis en chantier, soit % de l objectif de 500 logements de l OIN Seine Aval. Avec les 0 logements en résidence mis en chantier, cet objectif est même largement dépassé. Les opérateurs de Seine Aval recentrent leur activité vers le cœur parisien, 61% de l offre nouvelle de 013 étant réalisés sur le secteur Est. Depuis 006, logements ont été construits ( 130 logements/an), soit 10,7% du parc existant en 011, l effort le plus important depuis 180. Les marchés de l ancien et du neuf se réactivent légèrement en 013 tout en restant à de faibles niveaux. Le marché des terrains à bâtir connaît quant à lui une année noire. Les professionnels de l immobilier font état de grandes difficultés qui perdurent en ce début d année 01. Ce léger regain des ventes dans l ancien et le neuf permet d amorcer de légères baisses de prix sur certains segments de marché. Mais sans le retour des investisseurs, les ventes ne retrouveront pas leur niveau d avant 008 avec la seule demande des propriétaires occupants. 70 nouveaux logements en 013 Dans un contexte immobilier déprimé, la réussite de la commercialisation de l offre privée devient un enjeu majeur pour Seine Aval. La question de l attractivité du territoire devient primordiale pour la réalisation des grands projets d aménagement. Le raccordement à Eole sera un élément majeur de compétitivité à l horizon 0, mais d ici là, Seine Aval va devoir développer d autres facteurs d attractivité. Maintenir l objectif de production de 500 logements sans de nouveau déséquilibrer le parc nécessite aujourd hui de vendre 350 à 00 logements supplémentaires chaque année. Juin nouveaux logements construits depuis 006 (~ 130 logts/an) logements neufs vendus en 013, dont 50% par des promoteurs Le prix d'un appartement neuf s'établit à 3 60 /m en 013 (baisse) Le prix d'une maison neuve de 0 m varie de à en 013 (baisse) Un loyer mensuel de 15,5 /m² en 013 charges incluses (stable) 7% des transactions immobilières réalisées en 013 dans les Yvelines le sont

2 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 01 La construction rebondit avec la fin du CDOR et le développement de l offre sociale 0 logements en résidence mis en chantier en 013 Après un recul en 01, la construction de Seine Aval s envole en logements ont été mis en chantier (+3%), la troisième année de plus forte production depuis 180. En ajoutant les 0 logements en résidence mis en chantier, la production de l année 013 atteint 760 nouveaux logements. L objectif résidentiel de l OIN Seine Aval est atteint pour la seconde fois depuis 006. L offre de logement neuf, bien supérieure aux besoins des habitants de Seine Aval (point-mort estimatif de 800 logements/an de 008 à 03), permet d attirer une nouvelle population. Ainsi, Seine Aval a gagné 500 personnes entre 007 et 011 pour atteindre habitants. Seine Aval reste un territoire privilégié du développement résidentiel régional. La part de la construction 1 francilienne réalisée est passée de 3% (16-005) à 5,5% (006-01), avec l Opération d Intérêt National. En 013, Seine Aval atteint 7,1% de la construction d Ile-de-France. Ce rebond de la construction en Seine Aval 013 est remarquable au regard des ventes et de la conjoncture. Deux éléments concourent à cette reprise. Le dispositif CDOR mis en place en 006 par le Conseil Général des Yvelines prend fin. Les collectivités locales avaient jusqu au 31/1/013 pour atteindre leur objectif de construction. On constate ainsi que 0% des DROC (Déclaration Réglementaire d Ouverture de Chantier) ont été déposées au mois de décembre 013. La fin du dispositif CDOR a donc eu un effet d accélérateur sur de nombreux projets en 013. D autre part, on constate une forte progression de la part des logements sociaux en Seine Aval qui atteint le niveau inégalé de 38% des mises en chantier du fait de la rénovation urbaine et des obligations liées à la loi SRU. Au sein de Seine Aval, le secteur Ouest souffre de la crise, représentant en 013 % de la production (contre 1% OIN SeineAval Objectif de développement résidentiel "Construire.500 logements par an àl'horizon 010" depuis 006). Les opérateurs lancent peu de nouveaux projets du fait d une offre abondante et du ralentissement des ventes. Ils concentrent désormais leur effort sur le secteur Est de Seine Aval, où la commercialisation reste plus dynamique. Le secteur Centre plonge en 013 à 10% de l offre de Seine Aval, un niveau exceptionnellement bas. Au regard des ventes dans le neuf en 013, de la fin de «l effet CDOR» et d une conjoncture toujours déprimée, l année 01 pourrait apporter une nette correction en volume de construction, malgré d importants projets sur le territoire. La construction neuve Localisation de la construction de 006 à 013 Secteur Est Seine Aval Secteur Centre Seine Aval Secteur Ouest Seine Aval 6% 37% % % 7% 3% 0% 5% 16% 5% 10% 18% 15% 0% 0% 8% 36% 7% 33% % 38% 0% 6% 61% Source : AUDAS Rénovation urbaine OSICA 1 Données Sit@del de la DRIEA mises à jour en avril 01 pour la construction Ile-de-France et données issues de l enquête «Permis de Construire» de l AUDAS mise à jour en juin 01 et réalisée depuis 006 auprès des services instructeurs de Seine Aval.

3 Seine Aval en 013 7% des logements construits par des opérateurs nationaux Particuliers Opérateurs locaux Opérateurs nationaux 6% 73% 57% 73% 65% 66% 57% 7% 13% % 1% 11% % 10% 16% 18% 18% % 16% 6% % 7% % 1% 1 logement sur 6 en ZAC 0% 3% 1% ZAC OIN Autres ZAC Hors ZAC 60% 66% 86% 60% 75% % 71% 8% 30% 16% 6% % 1% 10% % % % L'intermédiaire reste marginale Pavillons Habitat intermédiaire Appartements % 17% 1% 13% % 11% 7% % 1% 0% 3% 15% 7% 8% 5% 6% La reprise de la construction en 013 profite aux opérateurs nationaux. Ils représentent 7% des logements construits en 013, contre 57% l année précédente qui constituait alors un point bas depuis 006. Le niveau élevé de la construction en 013 s explique par la forte implication des collectivités locales, qui prend souvent la forme d une zone d aménagement concertée (ZAC). 16% des logements ont été construits en ZAC en 013, dont % en ZAC d Etat (OIN Seine Aval). L implication des collectivités locales se réalise toutefois par d autres biais comme la mise à disposition d un foncier public, la maîtrise d ouvrage du projet, la garantie d emprunt aux bailleurs sociaux Au final en 013, les interventions publiques ont porté sur 70% de la production de 013 contre 50% en 01. La part des appartements atteint 7% de l offre nouvelle de l année 013. L habitat intermédiaire souffre toujours de conditions de marché plus difficiles, et ne représente que 6% de la production de logements neufs en 013. Le ralentissement de la construction individuelle en secteur diffus ou lotissement fait baisser la part des pavillons en 013. Ce segment de la maison est aujourd hui marginal dans la production des opérateurs en Seine Aval. 3 maisons construites en diffus ou lotissement (1% de la construction 013) Construction sur division foncière 3 6% 7% 7% 83% 7% 7% 7% 7% Localisation de la construction neuve en 013 % Secteur Ouest 10% Secteur Centre 3 Nombre de logements mis en chantier par commune Freneuse Bennecourt Mousseaux-sur-Seine 5 Bonnièressur-Seine Brueil-en-Vexin -Montcient Oinville-sur Tessancourtsur-Aubette 1 1 Hardricourt 6 Follainville-Dennemont 1 Vaux-sur-Seine Meulan-en-Yvelines Juziers Gargenville Mézysur-Seine Verneuil- Triel-sur-Seine Andrésy sur-seine Mantes-la-Ville Porcheville Chantelouples-Vignes 6 7 Chapet Vernouillet Achères Bouafle Mézières-sur-Seine Nézel Carrières-sous- Guerville Épône 1 Appartement Habitat intermédiare (maison de ville ou superposée) Pavillon Total Seine Aval : 67 logements 1 Aulnaysur-Mauldre 5 61% Secteur Est 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS - Enquête Permis 013

4 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 01 L enjeu de l équilibre entre le parc social et privé s accroît avec la crise Depuis plusieurs années, les collectivités de Seine Aval soutiennent activement la construction de logements sociaux dans le cadre des programmes de rénovation urbaine et de la mise en conformité avec la loi SRU. Les logements sociaux ont ainsi représenté 7% des nouvelles constructions de Seine Aval depuis 006. Ce dynamisme a permis de compenser les démolitions (solde livraisons/ démolitions de +100 logements) et de mieux répartir l offre sur le territoire, tout en diminuant la part des logements sociaux. En 01, le logement social représente désormais,5% du parc de logement (contre 31% en ) Dans le contexte de crise des marchés immobiliers, la part des logements sociaux progresse à 38% de l offre nouvelle en 013. Le développement de l offre sociale se heurte aux difficultés de commercialisation des logements privés. La question de savoir comment produire une offre privée en volume suffisant est déterminante pour poursuivre le rééquilibrage entre les parcs en Seine Aval. En effet, depuis 01, la part du logement social dans la construction est supérieure à 30% et donc devrait accroître de nouveau le poids du parc social. Seules les démolitions réalisées dans le parc existant de logements sociaux permettent de poursuivre le rééquilibrage du parc. La production de logements privés n est actuellement plus suffisante. La part de l accession aidée dans la construction rebondit fortement à 1% en 013, un niveau record depuis 006. Seuls deux dispositifs nationaux permettent l accession aidée : la TVA 5,5% à 300m des secteurs ANRU et le PSLA. Quatre collectivités (CARS, CAMY, Achères, ) ont toutefois permis la construction de logements à prix maîtrisés en 013 grâce à des dispositifs locaux. En 013, les opérateurs sont réticents à engager de nouvelles commercialisations. La présence de la TVA réduite est aujourd hui le critère déterminant en Seine Aval pour lancer ou non de nouveaux projets, d autant que les investisseurs restent peu représentés dans les espaces de vente. Livraisons de logements sociaux Statut des logements construits depuis 006 Accession aidée 13% 5% 10% 1% Locatif social 1% 1% % 3% 8% 3% 7% 6% 1% 30% 38% Evolution du parc social de Seine Aval 8 03 Démolitions de logements sociaux Total Solde +100 Source : AUDAS *ACCESSION AIDEE : LOGEMENT DESTINE AUX MENAGES PRIMO-ACCÉDANTS. L ACQUÉ- REUR PEUT BÉNÉFICIER, SOUS CONDITION DE RESSOURCES, D UNE AIDE FINANCIÈRE PUBLIQUE (TVA RÉDUITE, PASS FONCIER, PSLA, PRIX DE VENTE RÉDUIT PAR L INTERVEN- TION D UNE COLLECTIVITÉ LOCALE). LE PRÊT À TAUX 0% N EST PAS COMPTABILISÉ DANS L ACCESSION AIDEE. Quels projets bénéficient de la TVA réduite au 1 er janvier 01? Ceux à moins de 300 m d un secteur ANRU sont en TVA à 5,5% Ceux situés entre 301 et 500 m et dont le permis est déposé avant le 31/1/013 sont en TVA 7% Les projets déposés depuis le 01/01/01 et situés au-delà de 300 m d un secteur ANRU sont en TVA 0% La TVA réduite bénéficie aux ménages primo-accédants sous condition de ressources Source ; DRIEA/RPLS 013 (nombre de logements sociaux) & DGI/FILOCOM 011 (nombre de résidences principales) 3 Source ; DRIEA/EPLS 008 (nombre de logements sociaux) & DGI/FILOCOM 007 (nombre de résidences principales) PSLA : Prêt Social Location Accession

5 16,6 ha en extension urbaine dédiés à la production de logements en 013 D un objectif de logements BBC en 013 à l énergie positive à l horizon 00 Domaine des Grands Saules Nexity Morainvilliers Depuis le 1er janvier 013, la réglementation thermique 01 est applicable à tous les nouveaux permis déposés. Elle a pour objectif de limiter la consommation d'énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kwhep/m²/an 5. Ainsi en 013, 83% des logements mis en chantier visent le label RT 01. Néanmoins,, aucun n a visé un label supérieur à la RT01 nouvellement applicable. Les difficultés de commercialisation rencontrées par les opérateurs les contraignent à optimiser leurs coûts de construction. Cette recherche du meilleur coût est peu propice à l innovation en matière d optimisation énergétique. Toutefois, les règlements européens et nationaux prévoient qu en 00 tous les bâtiments neufs seront à énergie positive (BEPOS). En termes de consommation d espaces naturels, 10% de l offre nouvelle est localisée en extension urbaine en 013, représentant 16,6 hectares d espaces non urbanisés. La densité urbaine de ces nouveaux espaces urbanisés a été de 15 logements/hectare en-deçà des préconisations du nouveau SDRIF 6 de 35 logements/ha. Cette moyenne masque des écarts importants de densité entre les permis individuels ( logements/ha) et les permis groupés (5 logements/ ha), plus encadrés par les collectivités locales, et qui répondent aux exigences du SDRIF. La construction en secteur diffus reste la production de logements la plus consommatrice d espaces naturels ou agricoles : chaque maison construite en 013 a été réalisée en moyenne sur un terrain de 1170 m². Des progrès d optimisation foncière doivent être réalisés en secteur diffus. Seine Aval accueille depuis plusieurs années des réalisations de qualité dans le parc social, en réhabilitation de bâtiments anciens. 013 a ainsi vu la réalisation du premier bâtiment de logements sociaux de Seine Aval à ossature métallique (Mantes-en-Yvelines Habitat à ). Label environnemental des logements construits en 013 Localisation des logements construits en 013 1% Espace urbain résiduel 83% RT 01 13% RT 005 % THPE 005 RT 005 : Réglementation thermique 005 RT 01 : Réglementation thermique 01 THPE 005 : Très Haute Performance Energétique % Extension urbaine 6% Renouvellement urbain 5 Consommation foncière des opérations réalisées en extension urbaine en 013 Permis individuels Permis groupés Surface (hectares) 1,1, Nombre de logements Nombre de logements par ha TOTAL 16, Source : AUDAS 5 kwhep/m²/an : Kilowatt d énergie primaire consommé par m² et par an, modulé selon la localisation géographique, l'altitude, le type d'usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO. 6 Le SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile-de-France) a été approuvé par l État par décret n du 7 décembre, publié le 8 décembre 013 au Journal Officiel. Construction à ossature métallique Mantes-en-Yvelines Habitat

6 Construction & Marchés Immobiliers 7 6 Rapport Freneuse 6 Mousseaux-sur-Seine 7 Bennecourt Bonnièressur-Seine Follainville-Dennemont Oinville-sur 5 Tessancourtsur-Aubette Brueil-en-Vexin -Montcient Hardricourt Vaux-sur-Seine Juziers Meulan-en-Yvelines Gargenville Mézysur-Seine Verneuil- Triel-sur-Seine Andrésy 100 sur-seine Mantes-la-Ville Porcheville Chantelouples-Vignes Chapet 3 Achères 0 Bouafle 6 Vernouillet Mézières-sur-Seine Nombre de logements construits 173 Nézel Carrières-sous- Guerville Épône Aulnaysur-Mauldre Total Seine Aval : logements Moyenne Seine Aval : 5,7 Accession ou locatif libre Accession aidée Locatif social Mousseaux-sur-Seine Bennecourt Freneuse Nombre de logements construits par an de 006 à 013 pour 1000 habitants,7 8, - 13,5 6, - 8,5,0-6,0 1,6-3,7 Ouest Seine Aval 75 logements 8% 37% Mantesla-Ville Follainville- Dennemont 15% Guerville Porcheville Mézières-sur-Seine Gargenville Épône Nombre de logements construits de 006 à 013 Brueil-en-Vexin Oinville-sur -Montcient Juziers Nézel Effort de construction annuel des communes de Seine Aval de 006 à 013 Centre Seine Aval 31 logements 65% Bouafle Statut des logements construits en % Chapet Vernouillet 1% Triel-sur-Seine 1% 5% Bonnièressur-Seine Carrièressous- Hardricourt Vaux-sur-Seine Meulan-en-Yvelines Mézysur-Seine Tessancourtsur-Aubette Aulnaysur-Mauldre Verneuilsur-Seine Chantelouples-Vignes Andrésy Achères 0 AUDAS - Mai 01 0 AUDAS - Mai 01 Est Seine Aval 1511 logements 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS - Enquête Permis 013 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; INSEE - RP 010 ; AUDAS - Enquête Permis 013 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS- Enquête Permis 013

7 Taux SRU et nombre de logements sociaux manquants Mousseaux-sur-Seine 16 7% 1% TessancourtBrueil-en-Vexin Oinville-sur sur-aubette -Montcient Hardricourt MeulanJuziers 6% en-yvelines 5 FollainvilleDennemont 76 1% 36% 3% Gargenville 38% 3 Porcheville Mantes-la-Ville 51% 0 Nombre de logements manquants 3 1% % % 133 3% 6% taux SRU au 1er janvier % 56% 6% Chanteloup- Achères les-vignes 50% 3% 1-56 % 31-0 % 1-30 % 11-0 % 1-10 % 07 nombre de logements manquants 15% Carrièressous- Aulnaysur-Mauldre Part des logements sociaux (Taux SRU au 1er janvier 013) 60 Andrésy 10% Chapet Vernouillet Bouafle Nézel 18% Trielsur-Seine Verneuilsur-Seine Vaux-sur-Seine Guerville Mézières-sur-Seine 35% Épône 6% 10 Mézy-sur-Seine 3% 13% 15% % 1% 7% 6% 3% 1 0 communes non soumises à la loi SRU AUDAS - Juin 01 Nature de l'opérateur réalisant les constructions en 013 Ouest Seine Aval 75 logements Centre Seine Aval 31 logements Est Seine Aval 1511 logements 55% 61% 6% 1% 6% 33% 8% 13% 5% Opérateurs nationaux Opérateurs locaux Particuliers 0 Freneuse Bennecourt 0,1 0,55 1,1 0, Mousseaux-sur-Seine Bonnièressur-Seine 0,1 0,8 0,17 0,1 0,5 Juziers 0,17 0,66 Mantes-la-Ville Mézy- 0,16 Meulan-en-Yvelines 0,05 sur-seine Porcheville Mézières-sur-Seine 0,1 0,01 Nézel 0,3 Aulnaysur-Mauldre Chapet Bouafle 0,0 Verneuilsur-Seine 0,07 Vernouillet 0,0 0, Épône Consommation foncière en hectares 0,73 0,06 Triel-sur-Seine 0,0 Guerville Vaux-sur-Seine 0,0 1, 0,51 Hardricourt Gargenville 0, 1,05 Tessancourtsur-Aubette Oinville-sur Brueil-en-Vexin -Montcient Follainville-Dennemont 1 Andrésy 1,0 0,1 Chantelouples-Vignes Achères 0,06 Carrières-sous- 0,6 3,1 Total Seine Aval : 16,6 ha Consommation foncière en extension urbaine en 013 pour la production de logements 0,1 0,51 AUDAS - Mai 01 7 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS- Enquête Permis 013 Bonnièressur-Seine Sources : IGN - BD TOPO 011 ; DDT 78 ; AUDAS - Enquête Permis 01 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS - Enquête Permis 013 Freneuse Bennecourt

8 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 01 8 Les opérateurs stabilisent les ventes de logements neufs en recentrant leur activité sur l est de Seine Aval Depuis la crise financière de 008, le marché du neuf s est stabilisé à 1360 ventes annuelles, dont 700 réalisées par des promoteurs nationaux. En 013, les conditions de marché restent difficiles. Les opérateurs ont recentré leur activité sur le secteur Est de Seine Aval depuis deux ans. Le marché du neuf souffre d un net désengagement des investisseurs. L instabilité autour de l investissement locatif (avantage réduit, modulation du plafond de loyer en zone B1, loi sur l encadrement des loyers) est un motif d inquiétude et la rentabilité locative est entamée. En conséquence, les ventes aux investisseurs ont été divisées par deux depuis 010, représentant 0% des ventes en 013 7, niveau le plus bas depuis 001. Dans ce contexte, les ventes sont portées par les candidats à l accession dont la solvabilité s améliore grâce à des taux d emprunt bas (, à,5% en Ile-de-France sur 15 ans 8 ) et le recul des prix dans le neuf. Si les ventes aux accédants compensent le départ des investisseurs, cela ne permet pas de redresser fortement le volume de ventes (+3% en 013). L adaptation des opérateurs à la crise permet de relancer de nouvelles commercialisations. Toutefois, les ventes ne progressent que très faiblement, faisant gonfler le stock de fin d année (+5%). Ce stock constitue près de deux années de commercialisation, un niveau supérieur à 008, lors de la crise financière. Les perspectives restent donc difficiles en 01 pour de nombreuses opérations de Seine Aval sans un retour rapide des investisseurs. Seine Aval dispose de solides atouts à préserver pour affronter la crise : des secteurs de rénovation urbaine en TVA réduite, d importants projets avec l OIN, des prix attractifs en Ile-de-France et un engagement fort des collectivités disposant d un panel complet d outils d ingénierie (EPAMSA, EPFY, ADIL, AUDAS, CAUE, Yvelines Aménagement). L arrivée effective du RER Eole en Seine Aval sera un levier majeur d attractivité. D ici là, le territoire dispose d une fenêtre d opportunité d une dizaine d années pour mener une politique foncière active. Domaine Serenity Groupe Gambetta Verneuil-sur-Seine 1380 Ventes de logements neufs Ventes Stock de fin d'année Les promoteurs nationaux ont vendu 60 logts/an depuis Type de logements vendus Maisons Appartements Nature des commercialisateurs Promoteurs nationaux Opérateurs locaux Particuliers % 7% 3% 8% 30% 1% 36% 36% 7% 15% 18% 11% 1% 15% 1% 1% 6% 58% 50% 61% 56% % 5% 50% Ouest Seine Aval 17 6 Nombre de programmes commercialisés en accession ou locatif libre Nombre de programmes commercialisés en accession aidée 3310 /m² Programmes d'appartements neufs commercialisés en 013 et niveaux de prix 80 /m² Centre Seine Aval /m² 70 /m² 5 Est Seine Aval 370 /m² 3600 /m² 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; AUDAS- Enquête Permis 013 Localisation des ventes Secteur Est Secteur Centre Secteur Ouest 8% % 3% 7% 6% % 36% 3% 1% 16% 1% 11% 1% 0% 1% 11% 3% % 8% % % 37% 5% 51% 7 Source : Observatoire de l Immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) 8 Source : Indicateur des taux de l ANIL. Taux hors assurances au ème trimestre 01

9 Vue sur Gargenville depuis le plateau Le baisse des ventes se traduit par une érosion des prix des logements neufs depuis 01. Sur le marché des appartements, la baisse des prix en 013 (-1%) masque de francs reculs autour des pôles de Mantes et des Mureaux (-3%) et une hausse dans le secteur Est. Le lancement de programmes dans le pôle de depuis 011 creuse l écart de prix avec les autres territoires de Seine Aval, qui passe de 13% de 006 à 010 à 1% depuis 011. Les mêmes évolutions sont observées en accession aidée, même si le prix moyen progresse légèrement (+1% en 013), du fait du lancement de programmes en TVA réduite sur les secteurs plus valorisés d Andrésy ou. Aujourd hui, deux marchés distincts se côtoient, l un de primo-accédants en accession aidée, l autre d investisseurs ou de seconde-accession en secteur libre. Le marché des maisons neuves reste déprimé, avec des ventes au plus bas malgré la chute des prix (-7% depuis 00). L offre nouvelle reste peu abondante, avec essentiellement de petites opérations (moins de 10 maisons) dans des programmes mixtes, disparaissant même du secteur Centre Seine Aval en 013. En 013, les opérateurs doivent proposer des prix de 10 à sur le secteur Ouest et Centre Seine Aval pour vendre une maison de -pièces à des primo-accédants (65 à dans le secteur Est). Les ventes de terrains constructibles reculent fortement (-3%) en 013, pour atteindre le niveau le plus bas depuis 1. Cette faible activité va se traduire en 01 et 015 par un recul des constructions en secteur diffus. Le marché est surtout alimenté par les divisions foncières de particuliers, même si on note la réapparition de lots à bâtir. Deux lotissements de plus de 0 terrains sont en cours de commercialisation en 013 à Juziers (1 lots) et Morainvilliers (31 lots). Dans un marché peu actif, le prix d un terrain à bâtir augmente fortement à en 013 (+18%) et la taille des parcelles diminue (550 m²). Ainsi, rapporté à la surface, le prix d un terrain constructible bondit très fortement en 013, 36 /m². Prix au m d'un terrain constructible (en ) accession ou locatif libre accession aidée 3360 Prix des maisons neuves Les ventes de terrains constructibles depuis 10 ans Secteur Est Secteur Centre Secteur Ouest Prix d'un terrain constructible pour une maison en 013 : 36 /m (+3%) 005 Prix des appartements neufs accession ou locatif libre accession aidée 3370 Source : Notaires Paris Ile-de-France Source : Enquête commercialisation AUDAS

10 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 01 Le marché de l occasion se réactive sous l effet de la baisse des prix Après avoir chuté à un bas niveau d activité immobilière, les transactions yvelinoises se redressent (+5%) grâce au marché des maisons. La baisse des prix conjuguée à de meilleurs taux d emprunt réactive le marché de l occasion en 013. Si le volume des ventes est loin du niveau historique de 010, il est aujourd hui inférieur de seulement 10% aux belles années Les professionnels font état d un léger regain d activité, qui se poursuit début 01. Les ménages s adaptent à la nouvelle réalité du marché immobilier : les vendeurs acceptent la négociation de leurs biens et les acquéreurs s accommodent de conditions d emprunt plus restrictives. Toutefois, la reprise des ventes repose essentiellement sur des capacités d emprunt encore améliorées en 013. Les taux sont au plus bas 10depuis les années 10 au 1 er trimestre 01. Les autres facteurs de croissance des marchés immobiliers (reprise économique en attente, marché du travail dégradé, revenus des ménages en baisse) sont, pour le moment, mal orientés. Les ventes de Seine Aval rebondissent plus fortement en 013 (+1%). Depuis 000, le volume des transactions a progressé de 6% en Seine Aval, contre 1% dans les Yvelines, signe d une nouvelle attractivité du territoire. 7% des ventes yvelinoises ont été réalisées en 013. Taux de croissance + % 0 % - % Moyenne Seine Aval : + 1 % Ouest Seine Aval + % +6% évolution des transactions de 000 à 013 (Yvelines : +1%) Evolution du prix des appartements anciens Centre Seine Aval - % Est Seine Aval + 1 % 0 AUDAS - Juin 01 Ventes de logements anciens Yvelines et Seine Aval Yvelines Seine Aval % 3% % 8% % 6% % 7% 5% 7% Source : Notaires Paris Ile-de-France Sources : IGN - BD TOPO 011 ; Notaires Paris Ile-de-France - BIEN Port-Villez Freneuse Mousseaux-sur-Seine Bennecourt Prix des appartements anciens en 013 Bonnières-sur-Seine Prix moyen en / m² nombre de ventes non significatif Follainville-Dennemont Brueil-en-Vexin Oinville-sur-Montcient Tessancourt-sur-Aubette Hardricourt Meulan-en-Yvelines Vaux-sur-Seine Mézy-sur-Seine Juziers Gargenville Verneuil-sur-Seine Andrésy Mantes-la-Ville Porcheville Triel-sur-Seine Chanteloup-les-Vignes Achères Chapet Vernouillet Mézières-sur-Seine Bouafle Guerville Épône Nézel Aulnay-sur-Mauldre Évecquemont Carrièressous- Villennessur-Seine 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; Notaires Ile-de-France - BIEN

11 De 18 à 013 Prix des maisons anciennes +138% Prix des appartements anciens +18% Revenu disponible des ménages +6% En 013, tous les prix des Yvelines sont orientés à la baisse sur le marché de l ancien (-%) pour la première fois depuis 00. En Seine Aval, le prix des maisons ( ) recule pour la ème année consécutive (-% depuis 011). Le prix des appartements anciens (60 / m²) fait lui de la résistance, en légère progression (+1%) pour la quatrième année consécutive. Il reste ainsi à un plus haut niveau historique, à la différence du prix des maisons. L écart entre les revenus des ménages et le prix des maisons se resserre de nouveau en 013. La réduction de ces écarts est encore bien insuffisante pour retrouver une corrélation entre le revenu des ménages et celui des prix de l immobilier. Toutefois, s il se poursuit durant les prochaines années, il pourrait avoir à moyen terme un effet sur le phénomène de départ des ménages locaux vers l Ouest (Mantois, Eure...). La perspective des professionnels sur les prix en 01 reste orientée à la baisse. Tous les leviers pour soutenir les marchés ont été activés (taux au plus bas, soutien public, endettement élevé). Seul un retour de la confiance des mé- Taux de croissance 0 % - % Moyenne Seine Aval : -1, % Ouest Seine Aval -,3 % nages et des investisseurs sur les marchés immobiliers pourraient renverser cette situation. Ce n est semble-t-il pas la perspective pour l année 01. Néanmoins, cette baisse des prix pourrait s accélérer fortement si les taux d emprunt, aujourd hui à des niveaux historiquement bas, repartaient à la hausse. Cette perspective ne semble pas celle choisie par les autorités régulatrices pour l année 01 tant que l inflation reste basse et que la croissance économique ne montre pas de signe de reprise. La BCE a ainsi abaissé son taux directeur de 0,5 à 0,15% en juin 01. Centre Seine Aval -3,5 % Prix des appartements Revenu disponible des ménages Vue sur le centre bourg de Bouafle Evolution du prix des maisons anciens en Seine Aval Est Seine Aval -,1 % Prix des maisons 11 AUDAS - Juin 01 0 Prix des logements anciens et revenus des ménages (base 100 en 18) +18% +138% % Source : Insee, Notaires Paris Ile-de-France Sources : IGN - BD TOPO 011 ; Notaires Paris Ile-de-France - BIEN Port-Villez Freneuse Mousseaux-sur-Seine Bennecourt Prix des maisons anciennes en 013 Bonnières-sur-Seine Follainville-Dennemont Brueil-en-Vexin Oinville-sur-Montcient Tessancourt-sur-Aubette Prix moyen en nombre de ventes non significatif Hardricourt Mézy-sur-Seine Meulan-en-Yvelines Vaux-sur-Seine Juziers Gargenville Verneuil-sur-Seine Andrésy Mantes-la-Ville Porcheville Triel-sur-Seine Chanteloup-les-Vignes Achères Chapet Vernouillet Auffreville-Brasseuil Mézières-sur-Seine Bouafle Guerville Épône Maisons- Nézel Carrières-sous- La Falaise Villennes-sur-Seine Aulnay-sur-Mauldre Morainvilliers Le prix des logements anciens correspond aux prix médians observés (source : Notaires Ile-de-France, celui des revenus des ménages correspond au revenu médian disponible des ménages (nets des impôts directs) en France (source : INSEE) 0 AUDAS - Mai 01 Sources : IGN - BD TOPO 011 ; Notaires Ile-de-France - BIEN

12 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 013 L évolution du marché locatif et du contexte législatif décourage les investisseurs immobiliers Fortement liés aux revenus des ménages, les loyers progressent faiblement ces dernières années, à des niveaux inférieurs à l inflation. En 013, le loyer mensuel moyen de Seine Aval s établissait à 1 / m² (+0,7% sur un an), soit de 13, à 15, /m² (hors charges) d Ouest en Est du territoire. Cette quasi stabilité des loyers s explique par un contexte économique qui se dégrade depuis 008 et des critères de solvabilité pour l accès au marché locatif en décalage avec les capacités des ménages locaux (revenus modestes, emploi précaire en forte hausse...). Le parcours résidentiel des ménages du parc social reste bloqué, avec de faibles possibilités de sortie vers le parc locatif privé ou vers l accession sans soutien public. Les écarts de loyers importants rendent difficiles les parcours résidentiels sur le territoire. La vacance se maintient à un faible niveau pour les propriétaires s adaptant au contexte du marché (baisse de loyer, travaux réalisés entre deux locataires, souplesse sur les critères de sélection des locataires). Cette vacance s installe pour ceux qui refusent de revoir leurs prétentions à la baisse. Par ailleurs, les agences font état d une importante hausse des impayés, conséquence de la crise, mais aussi une recrudescence de dossiers falsifiés et des demandes insolvables. Concernant la mise en location de logements neufs, les délais de relocation (1 à mois) sont courts si le loyer correspond au marché. Le délai peut s allonger à plus de 6 mois pour les logements légèrement surévalués ou présentant un quelconque défaut. Les investisseurs louent rarement au niveau escompté dans le plan de financement initial. Seule la plus-value espérée à la revente et/ou le gain obtenu par la défiscalisation permettent aujourd hui d'équilibrer les opérations d investissement. Les bailleurs subissent par ailleurs une érosion de leur rentabilité locative sous l effet de l inflation depuis 008 (+6%) que l évolution des loyers ne compense désormais plus. L ensemble de ces éléments est peu favorable aujourd hui à l investissement locatif. Le dispositif d encadrement des loyers en Ile-de-France Les loyers mensuels de Seine Aval en 013 Type Loyers observés Charges Studios 50 à pièces 580 à pièces 700 à pièces 755 à Maison 3/P 800 à 1005 incluses Maison 5/6P 115 à 180 incluses Maison 7/8P 1500 à 00 incluses * Les loyers des maisons sont entendus charges comprises Source : AUDAS (attendu pour l automne) et la modulation à la baisse des plafonds de loyer sur certaines communes 10 de Seine Aval semblent décourager les investisseurs les plus motivés. Revenus demandés pour louer un appartement (loyer et charges jusqu à 36% des revenus, jusqu à 5% avec la Garantie de Risque Locatif) : à 1600 nets mensuels pour un studio à 050 nets mensuels pour un -pièces -50 à 850 nets mensuels pour un -pièces L enquête «Location» de l AUDAS En 013, 00 annonces locatives ont été collectées par l AUDAS afin d alimenter une base de données. Une trentaine d agences immobilières de Seine Aval faisant de la gestion locative a été rencontrée individuellement. 10 En zone A, le plafond de loyer pour l investissement locatif Duflot passe de 1,7 à 11,17 /m² au 1er octobre 01 pour les communes suivantes de Seine Aval :, Follainville-Dennemont,,, Porcheville. Issou et Gaillon-sur-Montcient sont aussi concernées hors Seine Aval. Les loyers mensuels au m en 013 Studio / T1 T T3 T Moyenne Loyer 17, Charges 1.8 1, 1, 1,5 1,5 Loyer ET charges Surface des biens loués 8 m 3 m 6 m 78 m Source : AUDAS Retrouvez les publications de l'agence sur son site internet Centre Ville de Villennes-sur-Seine ZAE des Chevries Immeuble Autoneum Rue des Chevries 7810 AUBERGENVILLE France info@audas.fr Conception & réalisation : AUDAS - Crédit photos AUDAS (hors menstion inverse)