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1 2015 DOSSIER Spécial Reproduction interdite

2 - 2 - EDITO C e volet d informations est un outil indispensable que nous vous invitons à lire attentivement si vous envisagez de faire un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel. Dans la première partie de ce document, vous découvrirez l origine et les enjeux de cette mesure attractive pour les investisseurs. Nous vous expliquerons ensuite comment tirer parti du dispositif Pinel pour vous constituer un patrimoine durable tout en réalisant des économies d impôts. Enfin, pour compléter et étayer les divers thèmes abordés, nos conseillers fiscalistes et juridiques vous livrent des exemples de simulations financières réalisées sur des logiciels spécialisés conformément aux dispositifs en vigueur ainsi qu une sélection de textes émis par le Ministère du Logement. Nos experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la concrétisation de votre projet : L équipe décret-pinel.fr Reproduction interdite

3 - 3 - SOMMAIRE 1. ORIGINE DES DISPOSITIFS D AIDE A L INVESTISSEMENT LOCATIF POURQUOI INVESTIR EN LOI PINEL TOUT CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LA LOI PINEL LE FINANCEMENT DES OUTILS POUR MIEUX COMPRENDRE LA LOI PINEL LES ETAPES CLES DE L INVESTISSEMENT LOCATIF CONCRETISEZ VOTRE PROJET DOCUMENTATION LOI PINEL Reproduction interdite

4 Nombre de logements Origine des dispositifs d aide à l investissement locatif Histoire De nombreux dispositifs d aide à l investissement locatif dans le logement neuf se sont succédés depuis Depuis 1986, sept dispositifs fiscaux de soutien à l investissement locatif se sont succédés et ont permis le financement de près de 1,5 million de logements dont au seul Duflot. Ce dernier dispositif a permis le financement de 20% des logements mis en chantier entre 2013 et 2014, mais la pénurie de logements en France persiste. Le but du gouvernement est de construire nouveaux logements par an pour suivre l évolution démographique et répondre à la problématique des logements manquants. Nombre de logements contruits destinés à l'investissement locatif sur la période MEHAIGNERIE PERISSOL BESSON ROBIEN BORLOO SCELLIER DUFLOT Reproduction interdite

5 - 5 - Loi Duflot rebaptisée en loi Pinel Le 1 er octobre 2014, la ministre du logement, Sylvia Pinel, communique par voie de presse (annexe 1) son plan de relance composé de nouvelles mesures plus souples, assorties de réductions d impôts incitatives. Son entrée en vigueur est effective depuis le 1 er septembre 2014 en lieu et place du dispositif de défiscalisation instauré par son homologue écologiste Cécile DUFLOT. Cette loi en faveur de l investissement locatif intermédiaire a pour but de développer une offre de logements accessibles dans les zones se caractérisant par un déséquilibre important entre l offre et la demande de logements. Ce qui se traduit pour l investisseur comme une opportunité lui assurant de trouver un réel potentiel locatif. Adoption du dispositif de défiscalisation en 2015 Le 30 décembre 2014, le parlement adopte définitivement dans son projet de loi de finances 2015 le texte initial proposé par la ministre Sylvia Pinel et l enregistré à la présidence de l assemblée nationale le 1 er octobre 2014 (annexe 2). Quelques corrections y sont apportées, afin d en accroître l attractivité pour les investisseurs Reproduction interdite

6 - 6 - La loi Pinel illustrée Investissez dans un logement neuf label RT 2012 ou BBC 2005 Louez votre bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon les conditions ci-dessous Bénéficiez d'une réduction d'impôts de 12%, 18%, 21% du prix du logement acquis pouvant atteindre jusqu'à de reduction fiscale. Zonage Plafond de loyers Plafonds de ressources locataires Depuis le 1 er janvier 2015, grâce au dispositif Pinel, l avantage fiscal est maintenu dans le cas d une location à un ascendant ou un descendant (parent(s) ou enfant(s)) Reproduction interdite

7 Pourquoi investir en loi Pinel? Les avantages et les conditions Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il convient aux investisseurs de respecter certaines conditions : Quels intérêts pour l investisseur? Investir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 dans un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement répondant aux labels RT 2012 ou BBC Un bien neuf aux normes actuelles ne nécessitant aucun entretien pendant 10 ans. Le logement devra être situé dans les zones A bis, A, B1, B2 (Sous dérogation). Un fort potentiel locatif dans les zones tendues visées par la loi. Louer le logement pendant une durée minimum de 6 ans. La période de location est modulable, vous choisissez de louer pendant 6 ans ou de prolonger la durée sur 9 ou 12 ans. Les loyers doivent respecter les plafonds de loyers établis par décrets dans la zone concernée et les ressources du locataire doivent respecter certains plafonds. Un prix marché attractif face à une pression locative exercée par une forte demande locative Reproduction interdite

8 - 8 - L avantage fiscal Le principe est simple, le gouvernement permet à ses contribuables ainsi qu aux détenteurs de SCI ou SCPI qui investissent dans un bien immobilier neuf de bénéficier d une diminution d impôt. 21% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l appartement est loué sur 12 ans. 18% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l appartement est loué sur 9 ans. 12% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l appartement est loué sur 6 ans. Jusqu à d économie d impôts*. *Calculé sur le montant de l investissement. Le montant maximum d achat du logement ne doit pas dépasser un plafond fixé à par m². L investisseur aura la possibilité d acquérir deux logements neufs sans dépasser un montant cumulé de euros par an et par foyer fiscal Reproduction interdite

9 3. Tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel Type de bien Zonage Plafond de ressources locataires Plafonds de loyers Reproduction interdite

10 Le type de bien Le logement sera obligatoirement non meublé et destiné à un usage d habitation. Voici les types de biens concernés par la mesure : logement acquis neuf, logement en l état futur d achèvement, logement que vous faites construire, logement ancien faisant l objet de travaux pour être transformé en logement neuf. Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire et mis en location dans les 12 mois suivant la date d achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le zonage Voici la liste des villes éligibles à la loi Pinel répertoriée dans cinq zones géographiques et revue le 1 er octobre 2014 : Zone A bis : Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine- Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d Oise. Zone A : Ain, Alpes Maritimes, Boûches du Rhône, Corse du Sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne, Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d Oise. Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de habitants, certaines villes du littoral et de la Corse du Nord. Zone B2 : Zone C : Communes allant de habitants à habitants et non incluses dans la zone B1 (éligible temporairement puis sous dérogation). Reste du territoire. Pour déterminer le zonage de la commune de votre futur placement immobilier, consultez l annexe 3 et l annexe Reproduction interdite

11 Les plafonds de ressources Pour les baux conclus en 2014 les ressources locataires ne doivent pas dépasser les plafonds suivants : Localisation du logement Composition du foyer locataire Zone A bis en Reste de la zone A en Zone B1 en Zone B2 en Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième Le plafond des ressources, définit par décret, concerne le montant n-2 du revenu fiscal de référence du locataire Reproduction interdite

12 Les plafonds des loyers Pour les baux conclus en 2014 les plafonds des loyers applicables sont les suivants : Zonage A bis A B1 B2 Plafonds de loyer mensuel 16,72 12,42 10,00 8,69 Ces plafonds sont soumis à un coefficient multiplicateur, qui dépend de la surface habitable du logement. Pour le déterminer, il conviendra d appliquer la formule de calcul suivante : Surface habitable multiplié par (19 / surface) Exemple Vous investissez dans un logement d une surface de 60 m² situé en zone B1. Plafond par m² habitable = (19 / 60) = Loyer mensuel maximum = 10.17* *10 = 10,16 euros / m² = 610 euros Le montant du loyer est exprimé hors charges Reproduction interdite

13 Le Financement Pour financer votre opération immobilière, vous disposez de deux possibilités : Déplacement de votre épargne Vous pouvez choisir l option de l optimisation de votre épargne en déplacant vos fonds. Ils est possible de réaliser votre investissement en ayant recours à un financement personnel. Prêt immobilier Au moyen d un prêt immobilier, vous bénéficiez de l effet levier pour vous constituer un patrimoine pérenne et transmissible. En outre, vous décidez vous-même de la durée de l investissement, des conditions et les modalités auprès de l organisme de votre choix Reproduction interdite

14 5. Des outils pour mieux comprendre la loi Pinel Voici un aperçu de simulations effectuées sur deux projets immobiliers en loi Pinel. Retrouvez ces outils en détail en Annexe 5 et Annexe 6. Déduction des intérêts d emprunt. Exonération partielle de taxe foncière les 2 premières années. SIMULATION 1 Projet de Monsieur et Madame DUPONT Profil : couple marié 2 parts fiscales Revenu net imposable : euros Type : Investissement locatif Date acquisition: 01/05/2015 Date de livraison: 01/12/2016 Investissement Durée de location 9 ans Taux de réduction fiscale 18 % Financement Total Apport 0 Patrimoine au terme de la durée de location Economie fiscale et sociale Gains nets après impôts Charges locatives récupérables. SIMULATION 2 Projet de Monsieur et Madame DURAND Profil : couple marié / 2 parts fiscales Revenus net imposable : euros Type : Investissement locatif Date acquisition: 01/05/2015 Date de livraison: 01/12/2016 Investissement Durée de location 9 ans Taux de réduction fiscale 18 % Financement Total Apport 0 Patrimoine au terme de la durée de location Economie fiscale et sociale Gains nets après impôts Reproduction interdite

15 Les étapes clés de l investissement locatif 1 ETUDE PATIMONIALE Bilan sur votre situation, votre projet et vos objectifs. 2 SELECTION DU PRODUIT IMMOBILIER Le prix et emplacement sont intégrés dans l' étude patrimoniale. 3 ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER NEUF Selectionné en fonction de vos objectifs. 4 CHOIX DU PRET IMMOBILIER Conformément à vos attentes 5 SIGNATURE NOTAIRE Formalisation de l'achat 6 LIVRAISON DU BIEN IMMOBILIER La réduction d'impôt s'applique sur les revenus de l'année de livraison. 7 MISE EN LOCATION DU BIEN SUITE A LA REMISE DE CLES Reproduction interdite

16 Concrétisez votre projet L acquisition d un bien immobilier nécessite d avoir une connaissance approfondie du marché actuel, des tendances et de ses perspectives. De plus, la fiscalité française est faite de nombreux textes de lois et décrets en constante évolution. Pour mener à bien votre projet, il s agit d avoir une vision globale de toutes ces données. Ainsi, nos experts dotés de solides compétences vous conseillent dans les domaines juridiques, financiers, fiscaux et patrimoniaux à partir d une étude approfondie de votre projet et un bilan personnalisé de votre situation. Pour prendre un bon départ, n hésitez pas à nous consulter afin de bénéficier de toute notre expertise. Pour tous renseignements écrivez-nous à l adresse suivante : Reproduction interdite

17 Documentation loi Pinel Liste des annexes : Annexe 1 - Communiqué de presse Annexe 2 - Projet de loi de finances PLF 2015 Annexe 3 - Liste des communes éligibles au dispositif Pinel Annexe 4 - Carte des zonages applicables au 1 er octobre 2014 Annexe 5 - Simulation DUPONT Annexe 6 - Simulation DURAND Reproduction interdite

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24 INVESTISSEMENT LOCATIF de Monsieur et Madame DURAND Etude réalisée par votre conseiller : le Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 1

25 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : ETUDE PERSONNALISÉE Monsieur et Madame DURAND, Suite aux informations que vous nous avez communiquées : Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales Vos revenus se décomposent de la façon suivante : Année Revenu net imposable hors foncier Situation foncière Revenus(+) ou Déficits( ) fonciers Déficit déductible Revenu net imposable Parts fiscales Montant IR estimé Voici le détail de votre investissement locatif défiscalisant : Opération Neuf sous le régime Pinel acquis le 01/05/2016 et livré le 01/12/2017 montant : loyer brut : 530 /mois financement : Investisseur avec un différé de 12 mois durée du prêt : 300 mois Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 2

26 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : OPÉRATION : NEUF Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Détail Programme : Neuf Régime fiscal : Pinel Date d'acquisition : 01/05/2016 Montant total : dont frais d'acte du bien: dont frais d'acte de prêt: Revalorisation estimée à : 1,00 % l'an Revenus locatifs mensuels : 530,00 à compter du 01/12/2017 Revalorisation estimée à : 2,00 % l'an Charges locatives (% loyer) : 11,00 % l'an Charges de copropriété (% loyer) : 4,00 % l'an Taxe foncière annuelle : 470 exonérée pendant 2 ans à 100,00 % Son financement Apport personnel initial : 0 Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI* Première Mensualité pleine 01/12/ Investisseur avec un différé de 12 mois 3, ,50 / ,02 *ADI : Assurance décès invalidité Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 3

27 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : RÉSUMÉ DE L'ÉTUDE Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans VOS OBJECTIFS Votre apport initial direct : 0 sur 10 ans au terme Economie d'impôts Votre économie d'impôts (Compris éco. impôts générées année N et non payées N+1) Votre épargne mensuelle moyenne Capitalisation Evaluation du capital disponible* Produit de vente perçu* Complément de retraite Evaluation du capital net d'impôts au terme : transmissible à vos héritiers* et rente mensuelle brute (loyer)** Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour : bénéfice de l'assurance décès invalidité*** et rente mensuelle brute (loyer) * Valeur de revente capital restant dû sur les prêts ** Revenu locatif actualisé *** Capital emprunté Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 4

28 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : ANALYSE CHIFFRÉE DES RÉSULTATS Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Dépenses mensuelles moyennes Recettes mensuelles moyennes Constituées par les remboursements de prêt l'assurance décès inv. du prêt les frais de gestion le syndic et charges de copropriété la taxe foncière l'assurance garanties locatives versements mensuels sur l'adossement les économies d'ir versées sur l'adossement Constituées par les loyers les économies d'impôts : incluant également toutes les charges et déficits déductibles des revenus fonciers ou globaux et des abattements sur loyers 952,93 789,36 Différence entre dépenses et recettes moyennes EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 163,57 Total de votre investissement en 11 ans : apport personnel initial : 0 apport initial en capitalisation : mois d'effort d'épargne (163,57 ) : produit de vente perçu *: 0 Total : mensualités = (du 01/05/2016 au 31/12/2026) FINANCEMENT de votre opération au terme Capital constitué au terme : Murs, parties communes, Equipement Procurant une rente locative excellent complément de retraite de Soit : /an Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos ayants droit 646 /mois Rentabilité nette de votre investissement revenu locatif annuel : Investissement net total : Inclus : Assurance décès inv, incap. du prêt, frais de gestion, syndic de copropriété, taxe foncière, assurance garanties locatives, charges. Economie d'impôt 30,52% Investisseur 17,16% Locataire 52,32% * Valeur de revente capital restant dû sur les prêts Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 5

29 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : APERÇU DES RÉSULTATS Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Patrimoine en 2026 : Economie fiscale et sociale : Gains nets après impôts : Année Trésorerie brute Incidence fiscale et sociale Trésorerie nette Effort moyen de trésorerie : 163,57 par mois Revenus au terme de la simulation : par an Rendement actuariel Avant incidence fiscale et sociale : 1,26 % Après incidence fiscale et sociale : 34,07 % Permet de comparer la performance de votre investissement immobilier avec un placement financier classique. Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 6

30 Etude de Monsieur et Madame DURAND Conseiller : TRÉSORERIE GLOBALE Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Année Loyers bruts Economie fiscale et sociale Recettes Récup. TVA + Adoss. Produit de la vente Remb. prêts Dépenses Charges à payer Apports + adoss. +TVA Solde annuel Effort mensuel moyen Solde annuel cumulé Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 7

31 INVESTISSEMENT LOCATIF de Monsieur et Madame DUPONT Etude réalisée par votre conseiller : le Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 1

32 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : ETUDE PERSONNALISÉE Monsieur et Madame DUPONT, Suite aux informations que vous nous avez communiquées : Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales Vos revenus se décomposent de la façon suivante : Année Revenu net imposable hors foncier Situation foncière Revenus(+) ou Déficits( ) fonciers Déficit déductible Revenu net imposable Parts fiscales Montant IR estimé Voici le détail de votre investissement locatif défiscalisant : Opération Neuf sous le régime Pinel acquis le 01/05/2016 et livré le 01/12/2017 montant : loyer brut : 425 /mois financement : Investisseur avec un différé de 12 mois durée du prêt : 300 mois Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 2

33 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : OPÉRATION : NEUF Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Détail Programme : Neuf Régime fiscal : Pinel Date d'acquisition : 01/05/2016 Montant total : dont frais d'acte du bien: dont frais d'acte de prêt: Revalorisation estimée à : 1,00 % l'an Revenus locatifs mensuels : 425,00 à compter du 01/12/2017 Revalorisation estimée à : 2,00 % l'an Charges locatives (% loyer) : 11,00 % l'an Charges de copropriété (% loyer) : 4,00 % l'an Taxe foncière annuelle : 380 exonérée pendant 2 ans à 100,00 % Son financement Apport personnel initial : 0 Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI* Première Mensualité pleine 01/12/ Investisseur avec un différé de 12 mois 3, ,50 / ,02 *ADI : Assurance décès invalidité Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 3

34 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : RÉSUMÉ DE L'ÉTUDE Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans VOS OBJECTIFS Votre apport initial direct : 0 sur 10 ans au terme Economie d'impôts Votre économie d'impôts (Compris éco. impôts générées année N et non payées N+1) Votre épargne mensuelle moyenne Capitalisation Evaluation du capital disponible* Produit de vente perçu* Complément de retraite Evaluation du capital net d'impôts au terme : transmissible à vos héritiers* et rente mensuelle brute (loyer)** Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour : bénéfice de l'assurance décès invalidité*** et rente mensuelle brute (loyer) * Valeur de revente capital restant dû sur les prêts ** Revenu locatif actualisé *** Capital emprunté Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 4

35 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : ANALYSE CHIFFRÉE DES RÉSULTATS Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Dépenses mensuelles moyennes Recettes mensuelles moyennes Constituées par les remboursements de prêt l'assurance décès inv. du prêt les frais de gestion le syndic et charges de copropriété la taxe foncière l'assurance garanties locatives versements mensuels sur l'adossement les économies d'ir versées sur l'adossement Constituées par les loyers les économies d'impôts : incluant également toutes les charges et déficits déductibles des revenus fonciers ou globaux et des abattements sur loyers 759,22 625,50 Différence entre dépenses et recettes moyennes EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 133,72 Total de votre investissement en 11 ans : apport personnel initial : 0 apport initial en capitalisation : mois d'effort d'épargne (133,72 ) : produit de vente perçu *: 0 Total : mensualités = (du 01/05/2016 au 31/12/2026) FINANCEMENT de votre opération au terme Capital constitué au terme : Murs, parties communes, Equipement Procurant une rente locative excellent complément de retraite de Soit : /an Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos ayants droit 518 /mois Rentabilité nette de votre investissement revenu locatif annuel : Investissement net total : Inclus : Assurance décès inv, incap. du prêt, frais de gestion, syndic de copropriété, taxe foncière, assurance garanties locatives, charges. Economie d'impôt 29,73% Investisseur 17,61% Locataire 52,66% * Valeur de revente capital restant dû sur les prêts Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 5

36 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : APERÇU DES RÉSULTATS Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Patrimoine en 2026 : Economie fiscale et sociale : Gains nets après impôts : Année Trésorerie brute Incidence fiscale et sociale Trésorerie nette Effort moyen de trésorerie : 133,72 par mois Revenus au terme de la simulation : par an Rendement actuariel Avant incidence fiscale et sociale : 1,38 % Après incidence fiscale et sociale : 33,43 % Permet de comparer la performance de votre investissement immobilier avec un placement financier classique. Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 6

37 Etude de Monsieur et Madame DUPONT Conseiller : TRÉSORERIE GLOBALE Date initiale de la simulation : 01/05/2016 Durée de simulation : 11 ans Année Loyers bruts Economie fiscale et sociale Recettes Récup. TVA + Adoss. Produit de la vente Remb. prêts Dépenses Charges à payer Apports + adoss. +TVA Solde annuel Effort mensuel moyen Solde annuel cumulé Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le page 7

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