Droit immobilier Environnement industriel Juillet 2013 Décembre CHARTE POUR L EFFICACITE ENERGETIQUE DES BÂTIMENTS TERTIAIRES

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1 Droit immobilier Environnement industriel Juillet 2013 Décembre 2013 I. DROIT IMMOBILIER 1. TEXTES 1.1 CHARTE POUR L EFFICACITE ENERGETIQUE DES BÂTIMENTS TERTIAIRES La Ministre de l Egalité des Territoires et du Logement et le Ministre de l Ecologie, du Développement durable et de l Energie, le Président du Plan bâtiment durable et trente acteurs publics et privés ont signé la charte pour l efficacité énergétique des bâtiments tertiaires. Cette charte anticipe la mise en application de l obligation future de rénovation des bâtiments tertiaires, dont le décret devrait être publié en 2014 selon les souhaits exprimés par le Président de la République. Les signataires de la charte s engagent ainsi sur des méthodes de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires parmi lesquelles figurent la mise en œuvre des dispositions relatives à l annexe environnementale, l affichage des consommations énergétiques dans les immeubles, le développement des labels 1.2 EXTENSION DU CHAMP D APPLICATION DE L ETUDE DE FAISABILITE DES APPROVISIONNEMENTS EN ENERGIE L étude de faisabilité des approvisionnements en énergie porte sur la faisabilité technique et économique des diverses solutions d approvisionnement en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d eau chaude sanitaire et l éclairage des locaux. Pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1 er janvier 2014 et afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables et aux systèmes les plus performants, l obligation de réaliser une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie ne sera plus limitée aux bâtiments neufs de plus de mètres carrés mais s appliquera aux bâtiments dont la surface de plancher totale nouvelle est supérieure à 50 mètres carrés. Kalliopé, Société d Avocats inscrite au Barreau de Paris SELARL au capital social de euros RCS Paris boulevard Malesherbes, PARIS Téléphone : (33) Télécopie : (33) Palais P412

2 1.3 ENTREE EN VIGUEUR DE L ANNEXE ENVIRONNEMENTALE POUR LES BAUX EN COURS La loi dite «Grenelle 2» du 12 juillet 2010 avait introduit l obligation, pour les baux portant sur des locaux de plus de mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, de comporter une annexe environnementale 1. Cette obligation est entrée en vigueur le 1 er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Depuis le 14 juillet 2013, les baux en cours portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de mètres carrés doivent aussi comporter une annexe environnementale. 1.4 VEFA SUPPRESSION DE LA GARANTIE INTRINSEQUE A L HORIZON JANVIER 2015 L ordonnance n du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l état futur d achèvement supprime la possibilité des promoteurs vendeurs de recourir à la garantie intrinsèque pour les programmes dont la demande de permis de construire sera déposée à partir du 1 er janvier A compter de cette date, les promoteurs seront tenus de fournir une garantie d achèvement extrinsèque aux acheteurs d immeubles à construire à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation (création d un nouvel article L ) du Code de la construction et de l habitation. 2. JURISPRUDENCE 2.1. BAUX VALIDITE DES CLAUSES D INDEXATION COMPORTANT UN INDICE DE BASE FIXE Par un arrêt du 11 décembre 2013, la Cour de cassation a jugé que la clause d indexation contractuelle se référant à un indice de base fixe est valable dès lors que l application de cet indice n a pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre la période de variation de l indice et la durée s écoulant entre les deux révisions 2. La question se posait alors de savoir si l article L alinéa 2 du Code monétaire et financier prohibait toute stipulation d un indice de base fixe ou seulement l organisation d une distorsion effective entre la période de variation de l indice et la durée s écoulant entre deux révisions. La Cour de cassation a adopté pragmatiquement la seconde position. Les juges du fond devront donc apprécier au cas par cas la validité des clauses comportant un indice de base fixe stipulées dans les baux commerciaux. La Haute juridiction en a jugé de même pour les baux professionnels REMUNERATION DE L AGENT IMMOBILIER AUCUNE SOMME N EST DUE EN CAS DE VENTE NON REALISEE SUITE A UN REFUS DE PRÊT Par un arrêt du 27 novembre , la Cour de cassation rappelle le principe posé par la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi «Hoguet», selon lequel aucune somme d argent 1 C. envir., art. L Cass. 3ème civ., 11 dec. 2013, n Cass. 3ème civ., 16 oct. 2013, n Cass. 1ère civ., 27 nov. 2013, n

3 n est due, à quelque titre que ce soit, à l agent immobilier avant que l opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l engagement des parties. Elle a ainsi censuré le raisonnement des juges du fond qui, en présence d un mandat exclusif de recherche contenant une clause pénale, avaient jugé que la défaillance de la condition suspensive de prêt, provoquée par le mandant qui ne démontrait pas que sa demande de prêt répondait aux caractéristiques convenues dans la promesse, devait être assimilée à un refus d acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner. 2.3 GARANTIE BIENNALE CHAMP D APPLICATION LA GARANTIE BIENNALE NE S APPLIQUE PAS AUX ELEMENTS D EQUIPEMENT DISSOCIABLES INERTES Par un arrêt du 11 septembre , la Cour de cassation a dû se prononcer sur l applicabilité de la garantie biennale de bon fonctionnement prévue à l article du Code civil à des éléments dissociables inertes. Selon l article , les éléments d équipement «autres» que dissociables font l objet d une garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception. L arrêt cité pose le principe selon lequel la garantie de bon fonctionnement ne porte que sur les éléments d équipement qui ont vocation à fonctionner, les éléments d équipement inertes, tels que des carrelages, relevant alternativement de la garantie décennale ou de la garantie de droit commun selon la nature des désordres. 2.4 MARCHE A FORFAIT PAIEMENT DES TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin, que «le paiement, sans contestation ni réserve de la part de la SCI, du montant des situations incluant les travaux supplémentaires, diminué de la seule retenue de garantie de 5% au titre de la retenue de garantie, valait acceptation sans équivoque des travaux non inclus dans le forfait et de leur coût, après leur achèvement» 6. Cette décision s inscrit dans un processus d assouplissement jurisprudentiel du formalisme de l article 1793 du Code civil, qui prévoit que le paiement des travaux supplémentaires ne peut intervenir qu à condition de pouvoir justifier d un accord préalable écrit du maître de l ouvrage sur le principe et le prix des travaux supplémentaires. 2.5 GARANTIE DE PAIEMENT DE L ENTREPRENEUR LE CAUTIONNEMENT PEUT ÊTRE PLAFONNÉ Aux termes de l article du Code civil, le maître de l ouvrage concluant un marché de travaux privé pour la satisfaction de besoins ressortissant de son activité professionnelle est tenu, dans certaines hypothèses, de garantir le paiement de l entrepreneur par un cautionnement solidaire lorsque le marché est d un montant supérieur à euros. Dans un arrêt du 27 novembre 2013, la Cour de cassation a jugé que la caution ne pouvait être tenue au delà de son engagement. Dès lors, si la convention liant la caution 5 Cass. 3ème civ., 11 sept. 2013, n Cass. 3ème civ., 29 mai 2013, n

4 au maître de l ouvrage prévoit un montant inférieur au montant du prix convenu au titre du marché, ce montant est opposable à l entrepreneur confronté à la défaillance du maître de l ouvrage SERVITUDE LEGALE DE PASSAGE OBLIGATION D INDEMNISATION DE LA SERVITUDE MEME SI L ENCLAVE RESULTE D UNE DIVISION FONCIERE OPEREE PAR CONTRAT Dans un arrêt du 15 octobre , la Cour de cassation a précisé que l obligation d indemnisation de la servitude légale de passage posée à l article 682 du Code civil existe même si l enclave résulte d une division foncière opérée par contrat. 2.7 METRAGE CARREZ PRECISION SUR LE CHAMP D APPLICATION MATERIEL DU METRAGE CARREZ ET SUR LE DEBITEUR DE L ACTION EN REDUCTION DU PRIX La Cour de cassation a récemment apporté d utiles précisions quant à l application de l article 46 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots d une superficie inférieure à 8 mètres carrés sont expressément exclus du champ d application de l article 46. La jurisprudence fait prévaloir l usage actuel du lot sur les énonciations d un état descriptif de division. Dans une décision du 3 octobre , la Cour de cassation maintient sa jurisprudence dans une espèce où un local situé au soussol, annexe de la boutique du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n était plus une cave comme l énonçait le règlement de copropriété et l acte de vente mais avait été transformé en réserve. La superficie à prendre en compte était celle de la boutique augmentée de la réserve. Si la superficie du lot ou de la fraction de lot est inférieure de plus d un vingtième à celle exprimée dans l acte, l article 46 prévoit que le vendeur, à la demande de l acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnée à la moindre mesure. La Cour de cassation, dans une décision du 11 septembre , a cassé l arrêt d appel condamnant la société de géomètre ayant effectué le mesurage erroné à rembourser une partie du prix de vente. En effet, le remboursement d une partie du prix de vente ne peut être obtenu que par la voie de l action en réduction du prix, ouverte exclusivement contre le vendeur. 2.8 LES DESORDRES ENGENDRES PAR LE DEFAUT D'ISOLATION THERMIQUE PEUVENT ENTRAINER LA RESPONSABILITE DECENNALE DES CONSTRUCTEURS 11 Dans un arrêt du 8 octobre 2013, la Cour de cassation a cassé la décision de juges du fond ayant considéré que les désordres d'isolation thermique étaient seulement susceptibles d'entrainer une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort et ne relevaient pas de l'article 1792 du Code civil, en leur reprochant de ne pas 7 Cass. 3ème civ., 20 nov. 2013, n Cass. 3ème civ., 15 oct. 2013, n Cass. 3ème civ., 2 oct. 2013, n Cass. 3ème civ., 11 sept 2013, n Cass. 3ème civ., 8 oct. 2013, n

5 avoir recherché si les désordres d'isolation thermique ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination. Pour la Haute juridiction, de tels désordres peuvent donc rendre l'ouvrage impropre à sa destination et ainsi relever de la responsabilité décennale. II. DROIT DE L ENVIRONNEMENT INDUSTRIEL 1. CONFIRMATION DE LA RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE NEGLIGENT D UN TERRAIN POLLUE PAR DES DECHETS Dans un arrêt dit «Wattelez 3» du 25 septembre , le Conseil d Etat a confirmé qu en matière de police des déchets, le propriétaire d un terrain pollué par des déchets pouvait être responsable de leur élimination en l absence de tout producteur ou détenteur connu desdits déchets au sens de l article L du Code de l environnement, «notamment s il fait preuve de négligence à l égard d abandons sur son terrain». Il s agit désormais d une jurisprudence constante tant du point de vue du juge administratif que du juge civil 13. Afin de caractériser la négligence, le Conseil d Etat a retenu que le propriétaire s était abstenu de toute surveillance du terrain en vue de limiter les risques de pollution et les risques d incendie, n avait procédé à aucun aménagement de nature à faciliter l accès au site des services de secours et de lutte contre l incendie, qu il avait au contraire chargé une entreprise de travaux publics, sans autorisation préalable, d enfouir les déchets dans les dépressions naturelles du site pour les faire disparaître. 2. LE BAILLEUR PROPRIETAIRE PEUT DEMANDER QUE LES TRAVAUX DE DEPOLLUTION D UN SITE SOIENT MIS A LA CHARGE DU PRENEUR EN SA QUALITE DE DERNIER EXPLOITANT Constatant que la dépollution et la remise en état d un site industriel résulte d une obligation légale particulière incombant au dernier exploitant dont la finalité est la protection de l environnement et de la santé publique, la Cour de cassation a considéré que le bailleur peut demander à ce que les travaux de dépollution d un site soient mis à la charge du preneur en sa qualité de dernier exploitant d une ICPE 14. * * * Pour toute question : Contact : Lorenzo Balzano : +33 (1) / Elie Chamak : +33 (1) / 12 CE, 25 sept. 2013, n , Sté Wattelez c/ Cne Palais-sur-Vienne 13 Cass. 3ème civ., 11 juill. 2012, n Cass. 3ème civ., 11 sept. 2013, n

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