[PREMIERE PHASE D AMENAGEMENT DE LA ZONE D AMENAGEMENT CONCERTEE DE LYON CONFLUENCE]
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- Corinne Mercier
- il y a 8 ans
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1 Bilan financier d aménagement Etude réalisée dans le cadre d un Master 2 mention Opérateurs et Managers Urbains de l Institut Français d Urbanisme Année Nils Svahnstrom et Manon Richerme [PREMIERE PHASE D AMENAGEMENT DE LA ZONE D AMENAGEMENT CONCERTEE DE LYON CONFLUENCE] Le projet urbain de la Confluence, projet phare du Grand Lyon, porte dans sa totalité sur un territoire qui couvre 150 hectares. A l heure où s ouvre la seconde phase de sa mise en oeuvre, nous avons choisi de nous concentrer sur la première partie de ce projet, la ZAC Lyon Confluence 1er phase, qui concerne environ 40 hectares. L opération vise un développement mixte, comprenant des bureaux, des logements, des équipements culturels et une forte offre commerciale, ainsi qu une très grande qualité architecturale. L opération est gérée par une SEM locale spécialement créée pour l occasion, la SEM Lyon-Confluence, qui a le statut d aménageur pour le compte du Grand Lyon.
2 Contenu I Le site de la Confluence et ses perspectives... 3 II Cadre juridique... 3 III Le programme de la première phase d aménagement... 4 IV L économie du projet... 6 V Sources documentaires
3 Source : Rapport POPSU- L ajustement des enjeux économiques, sociaux et physiques dans les projets urbains, Lyon (p. 74) 2
4 I Le site de la Confluence et ses perspectives La communauté urbaine de Lyon - Courly ou Grand Lyon - est créée en 1966 et regroupe 55 communes sur une superficie d environ 500 km2. Elle compte près de habitants. Le Grand Lyon engage une réflexion sur les espaces prestigieux du centre-ville mais aussi sur les quartiers de la politique de la ville. La libération des terrains ferroviaires par la SNCF rend disponible une surface de 150 hectares dans le 2ème arrondissement de Lyon, au sud de la gare de Perrache. Sa forme de presqu île sur le territoire situé entre le Rhône et la Saône en fait un espace à la Confluence des projets de renouvellement urbaine. Outre les ressources foncières, la richesse patrimoniale et paysagère participe à la décision de la mise en œuvre du projet. En effet, le site est caractérisé par un patrimoine historique - des bâtiments industriels, des cités ouvrières, le Cours Charlemagne d inspiration Haussmannienne et une richesse environnementale qui en font un espace attractif. En outre, les berges fluviales offrent un potentiel de développement intéressant (péniches, logements, parcs urbains). La mise en œuvre du projet se fera en étapes, l achèvement final étant prévu pour 2030 environ. Une première phase est définie à l horizon 2015 (avant un éventuel déclassement de l autoroute et réaménagement du cours Verdun) et constitue un projet urbain à part entière. Notre analyse porte donc sur la première tranche de ce grand projet, qui est réalisé dans le cadre de la Zone d Aménagement Concerté Lyon Confluence. Cette ZAC, qui a été lancée en 2003, couvre 41,5 hectares. Il s agit d une «ZAC multi-site» puisqu une partie du périmètre se situe directement au sud de la gare Perrache, autour de la place des Archives. La majeure partie du périmètre se déploie autour de l ancien port fluvial Rambaud, dans la partie Ouest du site. II Cadre juridique La ZAC Lyon Confluence 1er phase est mise en oeuvre sous la forme d une convention publique d aménagement (CPA), sans mise en concurrence. Le 25 octobre 1999, une convention de concession est signée entre le Grand Lyon et la SEM Lyon Confluence. Dans la concession, le Grand Lyon confie à la SEM la maîtrise d ouvrage pour la phase préparatoire. Elle comprend quatre missions principales : La conduite des études générales pré-opérationnelles et des études particulières ; La maîtrise foncière ; Les travaux préparatoires ; Les actions de concertation et de promotion. Par délibération du 9 juillet 2007, le conseil communautaire a entériné le changement de statut juridique de cette SEM en Société Publique Locale, afin d éviter la mise en concurrence pour le statut d aménageur de la deuxième phase du projet, à la suite du changement législatif sur les concessions d aménagement. Il faut par ailleurs noter que pour être en règle avec la nouvelle réglementation, la 3
5 SEM Lyon Confluence a été transformé en 2007 en Société Publique Locale d Aménagement (SPLA), solution «in house» en termes Européennes, qui permet à la collectivité, en s appuyant sur un aménageur public, de rester en charge de cette opération. En faisant le choix d un aménageur public, la collectivité s assure un contrôle effectif notamment dans le cadre des Comptes Rendus Annuels à la Collectivité (CRACL). III Le programme de la première phase d aménagement Le Grand Lyon formule son projet ainsi : «La ville et la Communauté Urbaine ont inscrit, dans leur plan de mandat, la volonté de développer le sud de la Presqu Ile, conformément au Schéma Directeur de l agglomération. Les études préliminaires engagées depuis septembre 1997 ont permis d identifier les principales caractéristiques du site et de mettre en évidence ses potentialités : - Centralité - Dimension (150 hectares) - Disponibilité foncière - Qualité et beauté du site fondées sur la confluence des deux fleuves La ville et la Communauté Urbaine ont fixé quatre objectifs essentiels à ce projet, enjeu majeur de l agglomération : - Construire un morceau de ville dans lequel chacun aimerait vivre, travailler et se détendre - Organiser une vie urbaine en harmonie avec le patrimoine fluvial et paysager - Etendre la centralité lyonnaise à toute la presqu île et en complémentarité avec Gerland, ainsi que les communes du sud-ouest - Intégrer ce nouveau morceau de ville dans l agglomération, notamment avec des évolutions sensibles du réseau routier, ferroviaire et de transport en commun. Une première phase opérationnelle située sur les bords de Saône et autour de la darse va favoriser le thème des loisirs en faisant appel à des investissements privés.» i La combinaison d un foncier public, d un aménageur public et d un suivi étroit de la collectivité permet à cette dernière de réaliser largement les objectifs qu elle s est posée. Le programme de l opération a évolué depuis le dossier de réalisation de ZAC tel que défini en A l origine était prévu : la réalisation de 1600 logements, avec une mixité entre logements «aidés», «standards» et «de standing» ; la création d une ouverture sud de la gare de Perrache, sur la «place des Archives», y compris la réalisation d un parking de 600 places ; la réalisation d un bassin nautique de deux hectares et l aménagement des quais en gradins ; la réalisation d un pôle de loisirs de 3 hectares avec un parking de 2000 places ; la réalisation d un parc urbain de 13,5 hectares le long de la Saône ; la réhabilitation de certains anciens bâtiments industriels et de stockage sur le terrain du Port Rambaud ; la réalisation de m2 SHON, réparti entre : * logements : m2 répartis entre logements aidés (23-25 %), logements classiques intermédiaires (48-52 %) et haut de gamme (20-25 %) ; * commerces, services, loisirs, hôtels : m2 ; 4
6 * tertiaire et activités : m2. Le programme d équipements publics (PEP) était le suivant : équipements d infrastructure ; espaces verts et de promenade : un parc urbain de 14 hectares ; espaces publics majeurs : la place nautique (plus passerelles) et la place des Archives ; voiries de la ZAC ; ouvrages ferroviaires ; reconstruction de réseaux ; prolongement du tramway ; équipements publics de proximité ; relocalisation maison des jeunes et de la culture «MJC Perrache» ; relocalisation terrain de foot ; reconstitution piste d athlétisme ; relocalisation aire de skate ; 2 groupes scolaires de 9 classes chacun ; structure d accueil de la petite enfance ; gymnase ; centre de loisirs sans hébergement. Ce programme prévisionnel a été approuvé lors du Conseil municipal du 17 mars 2003 puis confirmé lors de la séance du 23 février Toutefois, plusieurs changements ont été approuvés : - par délibération du Conseil municipal en date du 11 octobre 2004 et du Conseil de communauté en date du 18 octobre 2004 pour intégrer le changement de la nature du revêtement du futur stade ; - puis, de nouveau, par une délibération du Conseil municipal en date du 18 septembre 2006 et du Conseil de Communauté en date du 10 octobre 2006 pour prendre en compte le regroupement des équipements scolaires, petite enfance et périscolaires dans un bâtiment unique, pour modifier le montage foncier relatif à la relocalisation du stade de foot existant et pour entériner la relocalisation de la MJC dans un bâtiment et non plus dans une barge ; - afin, d une part, de tenir compte de la programmation des équipements envisagés pour la phase 2 et, d autre part, d intégrer les équipements primaires réalisés sur le secteur Rives de Saône, une dernière adaptation a été approuvée au conseil municipal ii et au conseil de communauté iii. Notre étude porte donc sur le programme tel qu approuvé par cette dernière décision soit : m² de SHON hors équipements publics dont : * m² de logements, soit environ logements (dont 20 % de logements sociaux et 15 % de logements intermédiaires), * m² d activités tertiaires, * m² de commerces. Les équipements publics représentent m² de SHON. Ainsi, le projet d équipement public porte à ce jour sur : - La Place des Archives - L aménagement du cours Bayard - Les voiries et réseaux (Périer/Montrocher, Bayard/Bichat, Voie est Charlemagne) - Parc et espaces vert qui comprennent un parc et promenade, des terrains de jeu ; le skate parc s est avéré irréalisable) - Darse, passerelle fixe et place nautique - L aménagement de la coupure des réseaux darse 5
7 - Des équipements publics de proximité *Terrain de foot * Piste d athlétisme * Groupe scolaire rue Bichat * Groupe scolaire rue Casimir Perrier * Locaux petit enfance * CLSH - Ouvrage ferroviaire IV L économie du projet Au début de la ZAC était prévue l acquisition de m2 de foncier, répartis entre 55 propriétaires, dont 20 étaient des «activités». Dans le CRACL 2005 iv, ces chiffres ont été modifiés. Le nombre de m2 total à acquérir a été légèrement revu à la hausse soit m2 appartenant à 75 propriétaires. Il est précisé dans le CRACL que les acquisitions ont été faites à l amiable ou en expropriation sous DUP avec 15% de remploi. Il faut également mentionner le propriétaire particulier qui est Voies Navigables de France (VNF). VNF était propriétaire de l ancien port Rambaud et des Berges de la Saône. Au départ du projet, VNF a décidé de rester propriétaire de ses terrains et de s occuper soi-même de la transformation. Pour cela, elle a créé la société Rhône-Saône développement, qui est un partenaire de la SEM Lyon Confluence (depuis 2007 de la SPLA) dans le montage et la réalisation du projet. La volonté politique de réaliser les opérations et d en faire des projets exemplaires a permis de créer une forte implication, non seulement réglementaire et politique, mais également financière de la collectivité. Ainsi, le bilan de la ZAC est environ pour moitié financé grâce à des participations de la collectivité. La participation de la collectivité prend plusieurs formes : - le rachat à titre onéreux de certains espaces publics (place des Archives, la Darse, cours Bayard, place Nautique et la passerelle) ; - la participation de la Communauté urbaine affectée au financement des équipements publics relevant de la maîtrise d ouvrage de l aménageur, fixée désormais à HT, soit TTC, soit un supplément de participation de HT par rapport à Cette participation affectée au financement des équipements publics se décompose comme suit : HT au titre de la concession initiale, HT, soit TTC au titre des aménagements des Rives de Saône entre le cours Bayard et la Place Gensoul, HT, soit TTC au titre du rachat de foncier à RFF 6
8 Les travaux non prévus sont à la charge de la Ville de Lyon qui en gardera la maîtrise d ouvrage. C est le cas : - du club house boulistes d environ 100 m², - de l acquisition et de l installation de caméras de vidéo-protection, - de l acquisition et de l installation d un sanitaire public. Le bilan prévisionnel voir tableau de calcul ci-joint - s équilibre donc en dépenses et recettes à hauteur de euros HT. Quelques précisions pour aider à une bonne lecture du tableau ci-joint : (a) On estime à un prix moyen d acquisition de 181,84 Euro par m2, transactions avec Grand Lyon et ville de Lyon compris ; et de 223,41 Euro par m2 si on exclut ces transactions. (b) prix évalué en 2005 (source : étude POPSU de 2008) (c) Etant donné que l opérateur est une SEM (la SEM Confluence) sans but lucratif, la rémunération du concessionnaire pour la prise en charge de l opération est considérée ici comme «bénéfices normaux pour l opérateur». V Sources documentaires L établissement du bilan d aménagement de la phase I ZAC Lyon Confluence a été élaboré grâce aux informations de la très riche étude menée par la Plateforme d observation des projets et stratégies urbaines (POPSU) «L ajustement des enjeux économiques, sociaux et physiques dans les projets urbains, Lyon 2008». Toutefois, les données ayant été modifiées via plusieurs avenants et du fait de l évolution du projet, nous avons actualisé les chiffres grâce aux délibérations du conseil de communauté urbaine et du conseil municipal datées de L ensemble de ces documents a été fourni en annexe pour transparence des sources. i Dans : Convention publique d aménagement avril 2003, cité dans : CRACL 2004, Convention Publique d Aménagement Lyon Confluence, Grand Lyon, ii Délibération n 3743 du 19 septembre 2011 au conseil municipal de la Ville de Lyon iii Délibération n 2542 du 17/10/11 au conseil de communauté iv Grand Lyon, Concession Publique d Aménagement Lyon Confluence 2005, 31 mars
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