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1 P E R S P E C T I V E S I M M O B I L I È R E S Table des matières Avant-propos et avertissement Introduction TITRE 1 Les règles préventives Chapitre 1 Le bien immeuble et les droits qui s y attachent Le bien immeuble Le droit de propriété A. Principes B. Le droit de propriété : titulaires C. Le droit de propriété : assiette du droit D. Le droit de propriété : protection La copropriété A. Principes B. Copropriété d immeubles bâtis

2 Chapitre 2 Les servitudes Introduction Définition A. Définition B. Classification des servitudes Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux A. Réception des eaux du fonds supérieur B. Restriction à la propriété des sources C. Le bornage D. La clôture Les servitudes établies par la loi A. Les servitudes légales d utilité publique B. Les servitudes légales d utilité privée Les servitudes établies par le fait de l homme A. Principes B. Comment s établissent les servitudes du fait de l homme? C. Effets des servitudes D. Extinction des servitudes Conclusion Chapitre 3 La mitoyenneté Introduction Définition Conséquences Les sources de la mitoyenneté A. La mitoyenneté originaire B. La mitoyenneté acquise Les relations de voisinage LARCIER

3 C. L achat forcé de mitoyenneté Les droits des copropriétaires mitoyens A. Droit du copropriétaire sur sa part B. Droit des copropriétaires sur le mur Section 5 Les charges de la mitoyenneté Section 6 Preuve de la mitoyenneté Section 7 Les haies, fossés, arbres et autres clôtures Section 8 Appréciation Chapitre 4 La distance des plantations A. Les arbres de haute tige B. Les arbres de basse tige C. Définition de la distance D. L article 35 du Code rural E. Sanctions F. Troubles de voisinage G. Abus de droit H. Exception au droit d arrachage I. Article 37 du Code rural J. Conclusion Chapitre 5 Droit de l urbanisme et de l environnement Principe A. Le permis d urbanisme B. Le permis de lotir C. La législation en matière d urbanisme est complexe, touffue et évolutive D. Infractions et recours Interférences du droit de l urbanisme dans les relations privées de voisinage LARCIER Table des matières 295

4 Recours des voisins A. Protections légales et administratives B. Protection pénale C. Protection judiciaire TITRE 2 Les règles réparatrices Introduction Chapitre 1 Les troubles fautifs de voisinage SOUS-CHAPITRE 1 Les articles 1382 et 1383 du code civil Introduction A. Évolution du droit de la responsabilité B. Trois types de responsabilités C. La faute, le dommage et le lien causal D. L aménagement contractuel ou légal La faute A. Définition B. Conditions de la faute C. Deux conceptions de la faute D. Une liberté de nuire? Le dommage A. La situation de la victime avant et après la faute B. Un dommage certain, légitime et personnel C. Du droit de la responsabilité à l obligation de réparation D. L évaluation du dommage E. Réparation en nature ou par équivalent? Le lien de causalité A. Trois théories de la causalité B. Application aux troubles de voisinage Les relations de voisinage LARCIER

5 C. Condamnation in solidum D. La victime doit démontrer la preuve du lien de causalité E. Interruption du lien causal SOUS-CHAPITRE 2 Les articles 1384 et 1386 du code civil L article 1384, alinéa 1 er du Code civil A. Le gardien B. La chose C. Un vice D. La victime E. Un dommage L article 1386 du Code civil Conclusion SOUS-CHAPITRE 3 L abus de droit A. Critère générique de l abus de droit B. Critères spécifiques de l abus de droit C. Quand commence l abus? D. La finalité sociale des droits subjectifs E. Le contrôle marginal du juge et le comportement du «bonus vir» F. Le comportement de la victime G. Principe de proportionnalité H. La sanction I. Abus de droit et troubles de voisinage J. Poser les bonnes questions K. La concertation préalable SOUS-CHAPITRE 4 Le principe de précaution A. Petit poisson contre grand barrage B. Prudence C. Un modèle juridique? D. Évaluation des risques et proportionnalité E. Appréciations critiques F. Un guide mais pas une théorie juridique G. Conditions d application LARCIER Table des matières 297

6 SOUS-CHAPITRE 5 Les autres règles réparatrices L article 1370 du Code civil Distinction entre responsabilité contractuelle et responsabilité extracontractuelle Chapitre 2 Les troubles de voisinage sans faute SOUS-CHAPITRE 1 Principes généraux Les arrêts du 6 avril Principes et fondements A. Égalité et équilibre B. Les charges normales du voisinage C. Trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage D. La juste et adéquate compensation E. Absence de faute Conclusion A. Autonomie de la théorie des troubles de voisinage B. En France C. Indépendance de la théorie des troubles de voisinage SOUS-CHAPITRE 2 Le trouble Définition Du côté du perturbateur A. Action ou abstention B. Relation avec un bien immobilier C. Acte juridique et fait juridique D. Preuve du trouble E. Pas de définition exhaustive Les relations de voisinage LARCIER

7 Du côté de la victime A. Appréciation «in concreto» B. Équilibre de droits et de devoirs C. Rupture d équilibre D. Quels sont les troubles de voisinage? E. Un trouble né et actuel : lésion d un droit ou d un intérêt? F. Le bruit peut coûter cher SOUS-CHAPITRE 3 Les personnes concernées Droit réel ou personnel? A. Titulaires d un droit réel ou personnel B. Rapports entre propriétés ou entre personnes Les pouvoirs publics A. Théorie du dommage spécial B. Jurisprudence européenne La notion de voisinage SOUS-CHAPITRE 4 La préoccupation La pré-occupation individuelle La pré-occupation collective L acceptation du risque SOUS-CHAPITRE 5 L imputabilité Principes A. Critère du rattachement B. Comment identifier l auteur du trouble? C. Doutes et interrogations D. Imputabilité et lien causal LARCIER Table des matières 299

8 Applications A. Le gardien de la chose B. L exploitation du bien C. Les constructeurs D. Le promoteur immobilier E. Le propriétaire tréfoncier F. La vente de l immeuble perturbateur G. ou de l immeuble victime H. Le mandataire I. Le profiteur J. Le chasseur K. L État pourvoyeur de fonds Conclusion SOUS-CHAPITRE 6 La compensation La compensation n est pas une réparation La compensation n efface par la cause du trouble En pratique Actes autorisés par une administration publique Section 5 Plus-value, réceptivité et vétusté A. La prédisposition B. La vétusté C. La plus-value Section 6 Compensation en nature ou par équivalent SOUS-CHAPITRE 7 Le cas particulier de la construction Quelles sont les principales causes de trouble de voisinage en matière de construction? A. Distinction entre la construction et son exécution B. Responsabilité de l architecte Les relations de voisinage LARCIER

9 C. Responsabilité de l entrepreneur D. Responsabilité de l ingénieur E. Responsabilité du promoteur Principes : l article 544 ne s applique pas aux constructeurs L action de la victime contre les constructeurs Action du maître de l ouvrage contre les constructeurs Section 5 Garantie Section 6 Conclusion A. Trois conditions B. L intervention des constructeurs complique la situation SOUS-CHAPITRE 8 L action en justice et la compétence des tribunaux L action en justice A. Prescription de l action B. Intérêt à l action Compétence des tribunaux A. Juge de paix et tribunal de première instance B. Référés C. Juridiction pénale D. Conseil d État E. Cour européenne des droits de l homme F. Recours administratif et compétence des tribunaux de l ordre judiciaire TITRE 3 Les assurances Chapitre 1 Assurances diverses L assurance de responsabilité civile extracontractuelle relative à la vie privée LARCIER Table des matières 301

10 Assurance incendie L assurance défense en justice Chapitre 2 Les assurances de responsabilité en matière de construction La RC exploitation L assurance Tous Risques Chantier (TRC) L assurance contrôle A. Garantie concernant la période d édification de l ouvrage B. Garantie après réception de l ouvrage Examen critique A. L origine ou la cause du dommage B. La notion d imprévisibilité et d évitabilité intéresse l assureur C. La notion de gardien de la chose Section 5 Assurance des architectes et bureaux d études Conclusion A. L intérêt de la matière B. Appréciation critique C. Une œuvre inachevée Index Les relations de voisinage LARCIER

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