Droit au logement. Le journal de l ASLOCA. Le dossier. Le parcours du combattant. No 190 / Juin LAUSANNE POSTCODE 1 JAB

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1 Droit au logement alexandra ruiz Le journal de l ASLOCA No 190 / juin GENèVE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX 35 millions PAR ANNéE ASLOCA FéDéRATION ROMANDE Rue jean-jacques-cart Lausanne MISE EN DANGER JAB 1006 LAUSANNE SUISSE ROMANDE GRATUITé DES TRIBUNAUX DES BAUX DROIT AU LOGEMENT JOURNAL DE L ASLOCA No 190 / Juin 2009 Tiré à exemplaires ÊTRE LOCATAIRE ET HANDICAPé Le parcours du combattant POSTCODE 1 Le dossier

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4 Valais changement de bailleur et rénovation Le locataire ne doit pas en subir les frais Quelles que soient les raisons pour lesquelles un bailleur augmente un loyer ou résilie un bail, il se heurte à la loi qui offre aux locataires les moyens de se défendre. Conseils. Pascal Perraudin Avocat Asloca Valais L histoire se passe à Sion mais elle pourrait se dérouler dans n importe quelle ville de Suisse romande. Un immeuble, datant du milieu des années cinquante, est acheté par un investisseur qui entend le rénover et l adapter au goût du jour. Les locataires qui l occupent actuellement sont pour la plupart au bénéfice de baux de longue date et paient des loyers très bas par rapport au marché actuel (moins de 1000 francs pour un appartement de 4 1/2 pièces, charges comprises). Le nouveau propriétaire a déjà pris contact avec les locataires et leur a expliqué ses projets. Il les a placés d emblée devant une alternative claire: accepter une hausse massive des loyers (plus de 50%) ou recevoir leur congé. Mais cela n est pas si simple et la loi répond avec précision aux questions que peuvent se poser dans une telle situation les locataires. Le bailleur peut-il ainsi augmenter le loyer? 1. Le bailleur qui procède à des travaux sur l objet du bail peut, à certaines conditions, obtenir une hausse du loyer. Il doit en principe s agir de travaux à plus-value qui amènent une prestation supplémentaire au locataire (amélioration du confort, installation d un ascenseur, aménagement d une nouvelle cuisine). Ces travaux doivent avoir été achevés et payés pour que le bailleur puisse les répercuter sur le loyer, selon une clé de répartition variable, conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral. Il est donc exclu pour le bailleur d agir de manière anticipée et d augmenter le loyer sur la base d un simple projet de rénovation. 2. Le bailleur peut également fonder sa hausse sur les loyers usuels du quartier. Il doit alors fournir des exemples d objets similaires (équipement, surface, année de construction) dont le loyer serait supérieur à l actuel. 3. Le nouveau bailleur peut invoquer finalement les facteurs classiques de hausse (adaptation à l indice des prix à la consommation et au taux hypothécaire de référence). Le bailleur peut-il résilier le bail si le locataire n accepte pas ses nouvelles conditions? Selon l art.271a al.1 litt.b du Code des obligations, le bailleur ne peut pas résilier un bail en vue d imposer des modifications qui seraient défavorables au locataire (hausse du loyer). Ce serait un «congépression» qui est l un des exemples de congé contraire aux règles de la bonne foi. Dans ce cas, le locataire doit prouver le lien entre son refus et la résiliation. Par exemple en produisant une lettre du bailleur ou le projet du nouveau bail. DR Quels sont les moyens de défense du locataire? Ils sont doubles: contester la hausse du loyer contester la résiliation du bail. Il faut aussi savoir que lorsqu il résilie un bail ou augmente un loyer, le bailleur doit impérativement utiliser une formule officielle établie par le canton du Valais. Si tel est le cas, le locataire dispose d un unique délai de 30 jours, courant dès la réception du courrier du bailleur, pour déposer une requête écrite auprès de la Commission Cantonale de Conciliation, à Sion. L es permanences de l ASLOCA sont à disposition des locataires pour les conseiller utilement et les assister dans les procédures auprès de l autorité de conciliation. N hésitez donc pas à les solliciter. Le nouveau propriétaire de cet immeuble à Sion n a pas le droit d imposer d emblée une hausse massive des loyers. 4 Droit au logement Juin n 190

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7 alexandra ruiz VALAIS gratuit Pascal Perraudin Avocat Asloca Valais Le Tribunal des baux, comme ici à Lausanne, doit rester gratuit. vaud encore des menaces Anne Baehler Bech Secrétaire générale Asloca Vaud La gratuité des procédures dérange. Inlassablement depuis la création du Tribunal des baux en 1981, fruit de l initiative populaire de l AS- LOCA, les milieux immobiliers ont multiplié les attaques contre ce tribunal et en particulier contre sa gratuité. En 1991 déjà, puis en 2003, mais en vain. En 2006 cependant, le député libéral Philippe Leuba a déposé une motion devant le Grand Conseil demandant transjura Pas si bon marché Maude Rennwald Avocate conseil Asloca TransJura Dans le canton du Jura, les litiges entre locataires et propriétaires sont d abord traités par la Commission de conciliation en matière de bail. La procédure est gratuite et il à nouveau la suppression de la gratuité de ce tribunal. Avec un clivage net gauche-droite, cette motion a été acceptée par le Grand Conseil. Aujourd hui, celui qui est devenu depuis Conseiller d Etat, donne suite à sa motion en proposant à ce même Grand Conseil un projet de modification de la loi sur le Tribunal des baux. But principal de la manœuvre: supprimer la gratuité de la procédure! Si son projet passe, les Vaudois devraient débourser 500 à 800 francs pour saisir le Tribunal des baux. Le Grand Conseil doit se prononcer sur ce projet de loi cet automne. Pour l Asloca, la gratuité de ce tribunal est un principe essentiel, intangible et non négociable. Ce projet est inacceptable. La justice doit être accessible à tous. Ces frais de justice seront dissuasifs, ils vont sérieusement restreindre l accès à la justice pour bien des gens et créeront une justice à deux vitesses. Si nous n arrivons pas à faire entendre ce message au Grand Conseil cet automne, nous lancerons un référendum! existe une commission par district. Au besoin, les affaires peuvent être tranchées par le Tribunal des baux à loyer et à ferme (TBLF) qui fait partie du Tribunal de première instance à Porrentruy. Le TBLF est payant, mais les frais judiciaires sont en général inférieurs à ceux prélevés dans une affaire civile ordinaire. La loi cantonale indique à ce propos que «les émoluments judiciaires sont modérés». Mais dans la pratique, une procédure n est pas si bon marché. A ce jour, il n y a pas de projet pour changer ce système. Le Valais est l un des derniers cantons qui ne possède pas de Tribunal des baux mais seulement une Commission cantonale de conciliation. Actuellement entre les mains du Grand Conseil, le projet de loi cantonale qui lui permettrait de se doter d un Tribunal des baux comporte deux enjeux principaux: la gratuité de la procédure et le maintien de l accès au tribunal des mandataires qualifiés (consultants ASLOCA, secrétaires syndicaux). La première lecture du projet par le Grand Conseil a débouché sur l obtention de ces deux droits indispensables aux locataires. L ASLOCA suivra avec attention la phase finale de l élaboration de cette loi, en veillant à ce que ces deux principes ne soient pas remis en cause. Neuchâtel modéré M.-C. Jeanprêtre Pittet Cheffe service juridique Asloca Neuchâtel Jusqu à présent le canton de Neuchâtel n a pas connu de Tribunal des baux. Les litiges en matière de bail sont traités comme des procédures civiles ordinaires, mais simplifiées, avec des frais de justice et des dépens répartis en fonction de l issue du litige. Toutefois, les autorités de conciliation, obligatoirement saisies avant toute procédure judiciaire, ont été rattachées à la magistrature et non plus à l administration, de manière à en renforcer le poids et à maintenir un taux de conciliation élevé dans le cadre d une procédure gratuite. Droit au logement Juin n 190 7

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10 Luc Recordon se bat contre les discriminations LE DOSSIER (suite) ÊTRE HANDICAPé ET LOCATaire savoir adapter son appartement DR DR Considérant que la loi fédérale est incomplète, le conseiller aux Etats vert vaudois Luc Recordon a déposé en 2007 une initiative parlementaire. Elle a pour but d «éliminer les discriminations pouvant frapper les handicapés non-propriétaires de l immeuble auquel ils doivent accéder» et vise à leur accorder la possibilité d agir en justice. Ces derniers pourraient demander la suppression d obstacles architecturaux lorsqu ils ont impérativement besoin d accéder à un immeuble, à titre professionnel ou en tant que locataire et ce même si l immeuble en question ne tombe pas dans le champ d application de la loi actuelle (habitations collectives de plus de huit logements, bâtiments abritant plus de 50 places de travail récemment construits ou rénovés). Luc Recordon évoque à ce sujet le cas d un jeune psychologue se déplaçant en chaise roulante et qui ne parvient pas à obtenir du propriétaire de l immeuble où travaille son maître de stage la pose d un ascenseur d escaliers, que l assurance-invalidité paierait pourtant intégralement. Dans ce cas particulier, les motifs de refus apparaissent de purs prétextes pour ne rien faire. Cette situation n est pas convenable et représente une discrimination qui doit cesser. Les deux commissions parlementaires concernées se sont prononcées en faveur de cette initiative. «Actuellement, précise le politicien, une sous-commission travaille à la rédaction d un projet précis. Je présume que le rapport devrait être établi à la fin de l été». A suivre! Ergothérapeute et architecte de formation, le Zurichois Felix Bohn est devenu au fil des années un spécialiste d un aménagement adéquat des intérieurs de nos appartements de manière à pouvoir rester autonome au maximum. Conseils pratiques. «L ergothérapie que j ai étudiée à Bienne m a donné l occasion d exercer avec mes patients des mouvements précis pour leur permettre des résultats concrets, comme s habiller, préparer des repas ou garder l indépendance dans la salle de bain.» Après quelques années de pratique, Felix Bohn, ergothérapeute prend cependant conscience que bien des obstacles pourraient être vaincus si l aménagement était plus adéquat. Il réalise aussi que la plupart des concepteurs en architecture et des fabricants de sanitaires et de cuisine ne prennent pas assez, voire pas du tout en compte le fait qu une proportion importante de la population on pense aux handicapés temporaires suite à une maladie ou à un accident, aux handicapés de plus longue durée ainsi qu aux personnes âgées ne possède pas la force et la mobilité nécessaire à certains gestes quotidiens. C est la raison pour laquelle il s est lancé dans des études d architecture à l Ecole polytechnique fédérale à Zurich. «J ai souvent l impression, aujourd hui encore, que les concepteurs croient que Les concepteurs croient souvent que les personnes qui vont habiter l endroit sont jeunes et en excellente santé les personnes qui vont habiter l endroit sont invariablement jeunes et en excellente santé. Cela ne correspond pas tout à fait à la réalité.» En raison notamment de l absence de deux mains courantes et de leur manque de constraste, les escaliers, selon Felix Bohn, n incitent pas les gens à les emprunter. 10 Droit au logement Juin n 190

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14 L invité de l asloca L assainissement énergétique des habitations Les charges ne vont pas diminuer toutes seules Face à la stagnation de la production du pétrole, nous nous retrouvons obligés de trouver des solutions qui incitent les locataires à diminuer leurs charges en isolant mieux leur logement. Explications. Roger Nordmann Conseiller national PS/VD En 2008, le prix du pétrole a atteint un niveau jamais égalé en culminant à 146 dollars (154 francs) le baril. Après une phase de chute rapide due à la crise financière, le prix du baril est remonté très rapidement, puisqu il a déjà dépassé les 60 dollars (63 francs). Pour l avenir, tout laisse penser que la hausse va se poursuivre: la demande mondiale est très forte, alors que la production stagne, en raison du déclin progressif des champs pétrolifères actuellement en exploitation. L humanité s approche rapidement du pic pétrolier, c està-dire du moment de l extraction maximale de pétrole. A moins qu elle ne l ait déjà atteint. L histoire le dira. La hausse du prix de l or noir se répercute intégralement sur les décomptes de chauffage Les locataires sont touchés de plein fouet, car les propriétaires ont le droit de répercuter l intégralité de la hausse du mazout ou du gaz sur les frais accessoires de chauffage. Pour un ménage, la hausse représente facilement plusieurs centaines de francs par an. Le locataire démuni Face à cette situation, le locataire est largement démuni, car il n a aucune influence sur le système de chauffage ou sur l isolation de son logement. Tout au plus les locataires peuvent-ils essayer de limiter le gaspillage à la marge, par exemple en ne laissant pas des fenêtre grandes ouvertes pendant des heures ou en évitant de surchauffer, lorsqu ils peuvent le régler eux-mêmes. Une solution structurelle Il est évident que la seule solution structurelle est d assainir les bâtiments en les isolant et en chauffant par les énergies renouvelables pour réduire l exposition des locataires à la hausse des prix du mazout et du pétrole. Le problème, c est que les propriétaire n ont pas forcément intérêt à investir, car c est finalement le locataire qui voit sa facture de chauffage allégée. Le propriétaire, lui, n a aucun retour direct sur son investissement. Il n a donc pas beaucoup d intérêt alexandra ruiz à entreprendre les travaux, même si l isolation augmente la valeur du bâtiment. Pour surmonter ce problème, deux principales mesures ont été prises: 1. L adaptation au 1 er janvier 2008 de l article 14 de l ordonnance sur les baux à loyer, de manière à ce que les surcoûts d amortissement et d intérêt découlant de l assainissement énergétique de la chose louée puisse être répercutés sur le loyer. L idée est que le locataire s y retrouve grâce à la baisse des coûts accessoires de chauffage, et à l accroissement du confort qui résulte d une meilleure isolation. 2. Le programme d encouragement de l assainissement énergétique des bâtiments, en utilisant à cet effet une partie du produit de la taxe CO2, pour un maximum de 200 millions par an. La loi y relative a été approuvée par les deux chambres lors de la dernière session parlementaire. L entrée en vigueur est envisagée au 1er janvier Ces mesures constituent deux premiers pas concrets dans la bonne direction. Elles ont été approuvées par les représentants des locataires et des propriétaires. Elles s inscrivent aussi dans le sens d une politique climatique responsable, qui vise à réduire les émissions de CO2, pour limiter le réchauffement de la planète et ses conséquences désastreuses. Récents ou anciens, tous les immeubles doivent être assainis. [Note] «Climat et énergie, un enjeu décisif pour les locataires», la conférence donnée par Roger Nordmann à l assemblée des délégués de l ASLOCA Romande le 4 juin à Neuchâtel peut être téléchargée sur son site www. roger-nordmann.ch 14 Droit au logement Juin n 190

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16 INTERNATIONAL palestine logements, arme et cible d une guerre Sous prétexte de cons truire un parc public au pied du Mont des Oliviers, les autorités israéliennes ont détruit en mars dernier deux maisons du quartier de Silwan à Jérusalem Est et en ont menacé 88 autres avant que la mobilisation internationale ne bloque le processus. Carlo Sommaruga Secrétaire général Asloca Romande Il est régulièrement fait état dans la presse des colonies de peuplement que l Etat d Israël encourage depuis des décennies en violation des Conventions de Genève et des multiples résolutions de l ONU. Ce sont colons qui vivent dans les logements construits par les Israéliens dans les territoires occupés, dont à Jérusalem Est. Aujourd hui la pression augmente sur Israël pour mettre fin à cette pratique qui aboutit de fait à annexer des territoires palestiniens et à rendre impossible le retour aux frontières de 1967, internationalement reconnues. Toutefois, la construction de logements pour les colons israéliens sur terre palestinienne ne cessera pas. En effet, à ce jour, malgré l illégalité du processus, aucun pays occidental n a demandé à Israël de cesser de densifier les colonies existantes et officiellement agréées par le gouvernement. Ce sont seulement les colonies «sauvages» mises en place par des militants extrémistes sur des collines en territoire palestinien qui sont bloquées ou détruites. Et encore, ces implantations sauvages ont tendance à renaître dès que les caméras filment ailleurs. Violation du droit public La presse parle aussi mais seulement en cas de mort d homme du bombardement ou du dynamitage injustifiable, en violation du droit international public, des immeubles dans lesquels se situent les logements de présumés combattants palestiniens. Rappelons que selon l organisation israélienne ICAHD (Israeli committee against house demolitions), pendant la guerre de Gaza qui a eu lieu fin 2008 début 2009, ce sont maisons qui ont été détruites et qui ont été endommagées. Pour ces dernières, plus de doivent subir d importants travaux de réparation. Mais, en raison du blocus, les matériaux font défaut. Par contre, il est rare que la grande presse parle de la destruction des maisons de Palestiniens par les autorités israéliennes, tout particulièrement à Jérusalem. Jérusalem Est Ainsi, en mars de cette année, deux maisons du quartier de Silwan à Jérusalem Est Le DFAE suit avec préoccupation les événements qui se déroulent à Jérusalem Est et la menace de démolition d habitations dans le quartier de Silwan ont été détruites et 88 autres étaient menacées de destruction, avant que la mobilisation internationale ne permette de bloquer le processus. Le motif allégué pour la destruction est la construction d un parc public au pied du Mont des Oliviers. Il y a trois mille ans, ce site était celui de la cité de David, ce roi qui aurait fait de Jérusalem sa capitale et fondé une dynastie en Israël. Tous les droits sur le terrain sont gelés. Si une famille s agrandit, impossible d envisager une extension de la maison. Pire, aucune légalisation des constructions n est possible, alors que certaines existent depuis des décennies. Si de nombreuses maisons de Palestiniens ne sont pas cadastrées ou ne sont pas au bénéfice d un permis, c est que la Municipalité de Jérusalem pratique une politique discriminatoire de limitation de permis de construire pour les Palestiniens selon un rapport de l Union européenne de décembre 2008 rendu public par The Guardian le 19 mars de cette année. Ainsi, ce sont seulement 200 permis de construire qui sont délivrés pas an, alors que le besoin en logements pour la communauté palestinienne de Jérusalem Est est nettement supérieur. De fait, les maisons palestiniennes sont construites ou étendues sans attendre que les autorités occupantes israéliennes octroient un permis. Justification infondée Les autorités israéliennes invoquent le plus souvent la sécurité pour justifier leur politique de démolition des maisons. Toutefois, dans le rapport de l Union européenne, il est souligné que les actions illégales des Israéliens ont une justification de sécurité des plus limitée. Cette situation d injustice mobilise les organisations internationales des droits de l homme et de défense des habitants. Comme l Alliance internationale des habitants (IAI) qui a lancé une pétition contre les expulsions à Jérusalem Est sur le site: Réaction de la Suisse Le Département des affaires étrangères (DFAE) a également réagi. C est ainsi que dans un communiqué daté du 19 mars 2009, il a indiqué «suivre avec préoccupation les événements qui se déroulent à Jérusalem Est et la menace de démolitions d habitation dans le quartier de al-busta à Silwan». Le DFAE, ministère dépositaire des Conventions de Genève, déclare aussi que la destruction de maisons par la puissance occupante dans un territoire occupé est interdite et constitue une violation du droit international humanitaire ainsi que des résolutions de l ONU, en particulier la résolution 476 de Jérusalem Est fait en effet partie intégrante du territoire palestinien bien qu elle soit sous occupation d une puissance étrangère. 16 Droit au logement Juin n 190