150 questions et réponses sur l assemblée générale des copropriétaires
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- Aurélie Ducharme
- il y a 8 ans
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1 150 questions et réponses sur l assemblée générale des copropriétaires Eric Riquier Kluwer Waterloo Office Park, Drève Richelle 161 L, B-1410 Waterloo tél fax contact@kluwer.be
2 ISBN: Dépôt: D/2011/2664/487 Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk, Waterloo Office Park, Drève Richelle 161 L, B-1410 Waterloo. Service clientèle Kluwer: tel (appel gratuit) (de l étranger), fax , contact@kluwer.be Wolters Kluwer Belgium SA Hormis les exceptions expressément fixées par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de données automatisé, ni diffusé, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse et préalable et écrite de l éditeur.
3 Table des Matières TABLE DES MATIERES SECTION 1 : GÉNÉRALITÉS Qu est-ce qu une copropriété? Quels sont les différents types de copropriétés? Qu est-ce qu une copropriété ordinaire? Qu est-ce qu une copropriété forcée? Quel est le régime de la copropriété forcée? Peut-on sortir d une copropriété forcée? Qu est-ce que l association des copropriétaires? Qu est-ce qu un lot? Un propriétaire peut-il diviser son lot? Qu est-ce que l assemblée générale? Qu est-ce qu une assemblée générale ordinaire/extraordinaire? Quand l assemblée générale doit-elle se réunir? Que sont les associations et les assemblées secondaires ou partielles? Quel est le rôle d un syndic provisoire? Qu est-ce que le conseil de copropriété? 24 SECTION 2 : COMPOSITION DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Qui compose l assemblée générale? D autres personnes que les copropriétaires peuvent-elles faire partie de l assemblée générale? Le copropriétaire forcé d une seule partie commune fait-il partie de l assemblée générale? 28 3
4 19. Les copropriétaires d un lot ou les co-titulaires d un lot démembré font-ils partie de l assemblée générale? La suspension du droit de participer aux délibérations, prévue par l article 577-6, 1er, al. 2, est-elle automatique? En cas d indivision ou de démembrement d un lot, qui le syndic doit-il convoquer? Quelles sont les prérogatives des membres de l'assemblée générale? Un membre de l assemblée peut-il être empêché de participer aux délibérations et/ou de voter? À quel moment devient-on membre de l assemblée générale? Quelles personnes une séance de l assemblée générale réunit-elle? Une personne morale peut-elle être membre de l assemblée générale? Le droit de participer à l assemblée générale est-il cessible? Les locataires peuvent-ils participer aux assemblées générales? Un copropriétaire peut-il se faire assister lors de l assemblée générale? 39 SECTION 3 : L ORDRE DU JOUR ET LES CONVOCATIONS Qu est ce que l ordre du jour? Que doit contenir comment établir l ordre du jour? Qui établit l ordre du jour? L ordre du jour doit-il avoir un ordre? L assemblée peut-elle délibérer sur un point qui ne figure pas dans l ordre du jour? Quid si l assemblée a délibéré sur un point qui ne figurait pas à l ordre du jour? Quid si l assemblée n aborde pas tous les points figurant dans l ordre du jour? 50 4
5 Table des Matières 37. Quels sont les points que le syndic est tenu de mettre à l ordre du jour? Quid si le syndic refuse ou omet de porter à l ordre du jour des points demandés par certains copropriétaires? Quid si le syndic modifie, dans l ordre du jour, le libellé ou la formulation des points qui lui sont demandés? Qui décide de la convocation d une assemblée générale? Des copropriétaires ne possédant pas 20 % des quotités peuvent-il exiger la convocation d une assemblée générale? Qui convoque l assemblée générale? Des copropriétaires peuvent-ils convoquer euxmêmes une assemblée générale? Le règlement de copropriété peut-il autoriser d autres personnes que le syndic à convoquer l assemblée générale? Un tiers peut-il convoquer l assemblée générale? Quid si la date statutaire de l assemblée ordinaire n est pas respectée? Les statuts peuvent-ils interdire la tenue d assemblées générales à certaines époques? Quid si la date de l assemblée ne convient pas à certains? Où l assemblée doit-elle se réunir? Quelles sont les conditions de forme des convocations à l assemblée générale? Quel doit être le contenu des convocations à l assemblée générale? A qui les convocations doivent-elle être adressées? A quelle adresse les convocations doivent-elle être adressées? Quel est le délai de convocation de l assemblée générale? 69 5
6 55. Quel est le délai de convocation de l assemblée générale bis? Quelle est la sanction d une irrégularité dans la convocation? Comment notifier la date de l assemblée aux locataires et autres occupants non propriétaires? Quelle est la sanction de la non communication de la date de l assemblée aux locataires? Quid si certains copropriétaires n ont pas été convoqués? 73 SECTION 4 : LE DÉROULEMENT DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Qu est-ce que la feuille de présence? Qu est-ce que le quorum de présences? Quel est le quorum de présences requis pour que l assemblée puisse délibérer? Les statuts peuvent-ils prévoir un quorum différent du quorum légal? Les limitations du droit de vote entrent-elles en considération dans le calcul du quorum? Le quorum doit-il être maintenu durant toute l assemblée? Que se passe-t-il si le quorum n est pas atteint? Quid si l assemblée ne peut matériellement se réunir? Quid si l assemblée délibère alors que le quorum requis n est pas atteint? Quid si l ordre du jour de l assemblée bis n est pas identique à celui de la première? L assemblée peut-elle voter dès que le quorum de délibération est atteint? Comment se compose l assemblée? Les frais de l AG bis peuvent-ils être mis à charge des copropriétaires absents? Quel est le rôle du syndic lors de l assemblée générale? 85 6
7 Table des Matières 74. Des décisions peuvent-elles être prises hors assemblée? Quid si le syndic est absent le jour de l assemblée générale? Quel est le rôle du président? Le syndic peut-il présider l assemblée? Comment le vote s organise-t-il (mode de votation)? Peut-il y avoir un second tour de vote? Comment les voix sont-elles dévolues? Existe-t-il des lots sans voix? Qu est-ce que la majorité simple? Qu est-ce que la majorité absolue? Qu est-ce que la majorité qualifiée (spéciale)? Qu est-ce que l unanimité? Qu est-ce qu une abstention? Qu est-ce qu un vote nul? Comment imputer les abstentions dans le calcul des majorités? Quelle est l incidence des pondérations de certains votes sur le calcul des majorités? Dans quels cas le pouvoir de vote est-il limité? Doit-on tenir compte des grilles spéciales de répartition des charges lors de certains votes? Les assemblées spéciales sont-elles admises? Quid si un copropriétaire refuse de voter? Quelles sont les décisions qui requièrent une majorité de 75 % des voix? Quelles sont les décisions qui requièrent une majorité de 80 % des voix? Quelles sont les décisions qui requièrent l unanimité des voix? Quelles sont les décisions qui requièrent la majorité absolue? 103 7
8 98. Les statuts peuvent-ils prévoir des majorités plus sévères ou moins sévères que la loi? Les statuts peuvent-ils prévoir un quorum de vote spécifique? Quand l'assemblée se clôture-t-elle? L assemblée peut-elle ajourner sa séance? 104 SECTION 5 : LA REPRÉSENTATION Qu est-ce qu un mandat et une procuration? Qui peut être mandataire d un copropriétaire? Les statuts peuvent-il limiter le droit de se faire représenter? Un mandat peut-il être donné en cours d assemblée? Une procuration en blanc peut-elle être donnée par un copropriétaire? La substitution de mandataire est-elle possible? Qu est-ce qu une procuration générale/spéciale? La procuration est-elle soumise à des conditions de forme? La procuration vaut-elle pour l AG bis? Qu est-ce qu un blanc-seing? Comment rédiger une procuration? Le mandant peut-il remettre en cause le vote de son mandataire? Le syndic doit-il vérifier les procurations? Un mandat peut-il être partiel? Combien de procurations peut-on détenir? 119 SECTION 6 : LE PROCÈS-VERBAL Qu est-ce que le procès-verbal? Quelles sont les mentions qui doivent figurer dans le procès-verbal? Qui rédige de procès-verbal? Quand le procès-verbal doit-il être rédigé? 126 8
9 Table des Matières 121. Dans quelle langue le procès-verbal doit-il être rédigé? Le procès-verbal doit-il être signé? Le syndic doit-il communiquer le procès-verbal? A qui le procès-verbal doit-il être communiqué? Comment le procès-verbal doit-il être communiqué? Quel est le délai de communication du procèsverbal? Le procès-verbal doit-il être approuvé? Quelle est la valeur probante du procès-verbal? Que faire si le procès-verbal contient des erreurs ou ne reflète pas la réalité des débats? Où l original du procès-verbal est-il conservé? 140 SECTION 7 : LES POUVOIRS DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET QUELQUES QUESTIONS PARTICULIÈRES Qui définit les pouvoirs de l assemblée générale? Quels sont les pouvoirs impératifs de l assemblée générale? L assemblée générale peut-elle se voir attribuer n importe quel pouvoir? L assemblée générale peut-elle supprimer le conseil de copropriété ou en modifier la composition? Comment se compose le conseil de copropriété? Quid si un nombre suffisant de membres du conseil de copropriété ne peut être trouvé? L assemblée générale peut-elle décider d agir en justice? L assemblée générale peut-elle exercer elle-même les pouvoirs du syndic? L assemblée générale peut-elle limiter ou retirer les pouvoirs du syndic? L assemblée générale peut-elle déléguer ses pouvoirs? 153 9
10 141. L assemblée générale peut-elle se voir retirer ses pouvoirs? Quelle publicité assurer aux décisions de l assemblée générale? A qui les décisions de l assemblée générale s imposent-elles? La loi sanctionne-t-elle l abus de majorité? La loi sanctionne-t-elle l abus de minorité? L article 577-9, 7 (abus de minorité) s appliquet-il lorsque la décision empêchée requiert une majorité absolue? Qu est-ce qu une décision irrégulière? Qu est-ce qu une décision frauduleuse? Qu est-ce qu une décision abusive? Qu est-ce que le quitus? 165 SECTION 8 : ANNEXES 167 Annexe 1 : Loi sur la copropriété (extraits du code civil) 167 Annexe 2 : VIII.1. Le mandat art du code civil 186 Annexe 3 : Modèle de convocation 190 Annexe 4: Modèle de PV de carence 193 Annexe 5 : Modèle de convocation AG bis 194 Annexe 6: Modèle de procuration avic instructions 196 Annexe 7 : Modèle de procuration sans instructions de vote (blanc-seing) 198 INDEX
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