Responsable foncier à la société marocaine d ingénierie touristique

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2 Mr OUROUADI Tarik Formation Ingénieur Géomètre Topographe MRICS Licence en droit privé (Français) Diplôme des études économiques et juridiques appliquées à l habitation et à la construction (option : expertise et estimation des immeubles) Principales Expériences : Responsable foncier à la société marocaine d ingénierie touristique Apurement du foncier et suivi des opérations immobilières des stations azur Prospection et préparation des assiettes de la vision 2020 du tourisme (tout le royaume) Gérant de la société SIGMATOP : Assainissement technique, juridique et administratif des biens d organismes publics. Gestion de la copropriété imbriquée au grandes stations touristiques Traitement des occupants et suivi d indemnisation Expertises et Formations.

3 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

4 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

5 C est quoi une copropriété? Copropriété? On parle de copropriété dès qu il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble. Le copropriétaire est propriétaire d un ou de plusieurs lots privatifs et d une quote-part indivise de propriété des parties communes de l immeuble (par exemple : sol, cour, voie d accès, toiture, murs, escaliers, couloirs ). Ces parts de propriété des parties communes sont fixés par un ingénieur géomètre topographe à travers un état descriptif de division.

6 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

7 cadre légal de la copropriété Au Maroc : La loi relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis entrée en vigueur le 7 Novembre 2003 a abrogé le Dahir du 16 novembre 1946 (21 hija 1365) réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. Décret n du 18 Rabii II 1425 (7 juin 2004) pris pour l application de l article 12 de la loi n relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (2 articles) En France : Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Au Québec : Code civil de l article 1038 à l article 1109.

8 cadre légal de la copropriété Champs d application de la loi sur la copropriété Selon l article premier de la loi 18-00, les dispositions de ladite loi s appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l indivision à l ensemble des copropriétaires. Ces dispositions s appliquent aussi bien aux immeubles immatriculés ou en cours d immatriculation qu à ceux non immatriculés.

9 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

10 Comment fonctionne une copropriété? Une fois l immeuble ou la résidence compte plus qu un propriétaire, un syndicat de copropriétaires est constitué Le syndicat des Copropriétaires Il est l organe décisionnel de la copropriété à travers l Assemblée Générale. Il prend toutes les décisions concernant les parties communes de la copropriété. Il peut donc agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété et il peut voir sa responsabilité engagée. Assemblée Générale Pendant l Assemblée Générale, se prennent les décisions qui vont s imposer à tous. On mandate le syndic qui est l organe d administration de la copropriété. Il exécute les décisions prises en Assemblée Générale

11 Composantes d une copropriété Documents composant la copropriété? Une copropriété une composée de deux parties Des plans ressortissant les parties privatives et communes (établis par un IGT) Un règlement de copropriété qui est un document écrit qui s impose à tout propriétaire d un lot de la copropriété. il s impose également à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l immeuble (copropriétaires comme locataires). Le règlement comprend deux parties : l état descriptif de division : qui liste les lots et leurs tantièmes, le règlement qui définit les parties privatives et communes. Il fixe et organise la vie de la collectivité en déterminant les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.

12 Notions Parties privatives et parties communes? Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l usage et à la jouissance de l ensemble des copropriétaires ou de certains d entre eux.

13 Notions Quote part? Cette notion est très importante puisqu elle conditionne le nombre de voix et la ventilation de charges entre copropriétaire. Maroc la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée en fonction de l'étendue de sa partie individuelle par rapport à l'étendue de l'ensemble des parties individuelles de l'immeuble. France (Québec ) la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.. Contraintes d utilisation de l étendu comme base du calcul de la quote part!!

14 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

15 Dossier technique de copropriété Une fois le bâtiment construit, un ingénieur géomètre topographe vérifie : la conformité du bâtiment aux plans autorisés. La mise en concordance du bâtiment (identification des empiètement) L IGT diagnostique l immeuble afin d identifier les divers composantes : Les éléments de structures (piliers, murs porteurs ) Gaines, cours, terrasses. D une manière générale, les parties destinées à l usage commun et celles qui feront l objet d une utilisation individuelle

16 Dossier technique de copropriété Sont réputées parties communes : le sol ; les gros œuvres de l'immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soit leur profondeur ; la façade de l'immeuble ; les loges des gardiens et des concierges ; les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ; les toits destinés à l'usage commun ; les escaliers, les passages et les corridors destinés à l'usage commun ; les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l'usage commun ; les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d'aération destinés à l'usage commun. Sont considérées également comme parties communes : les toitures et les balcons non affectés initialement à l'usage individuel ; les cours et les jardins ;

17 Dossier technique de copropriété Formalité de dépôt d'un dossier technique de copropriété : Autorisation de construire Les plans d'architecture NEVARIETUR Plans topographiques définissant les parties individuelles et communes de l'immeuble. Règlement de copropriété dûment signé par le propriétaire ; Procès-verbal de mise en concordance, le cas échéant ; Procès-verbal de division portant description détaillée des parties privatives, et communes de l'immeuble ;

18 Dossier technique de copropriété Exemple de plan :

19 Dossier technique de copropriété Le règlement de copropriété comporte obligatoirement les éléments suivants: la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage; la définition des règles relatives à l'administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent; la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l'assemblée générale ainsi que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil syndical. la répartition des quotes-parts d'indivision relatives aux parties communes à chaque fraction divise. Est considérée comme nulle, toute condition contraignante au droit des copropriétaires d'user de leurs fractions individuelles, à l'exception de l'affectation, de la caractéristique et de l'emplacement de l'immeuble en copropriété.

20 Dossier technique de copropriété La circuaire 380

21 Dossier technique de copropriété Dépôt du règlement À la conservation foncière si le bien est immatriculé ou en cours d immatriculation Au secrétariat-greffe du tribunal de première instance de la circonscription dont relève l'immeuble, s il n est pas immatriculé À la commune avant la réception provisoire des travaux du lotissement, si on opte pour une copropriété dans le cadre d un lotissement.

22 Dossier technique de copropriété Article 45 loi : «Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie, espaces verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur. Ce règlement a pour objet de définir notamment: Les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires en - Les obligations des copropriétaires; Les conditions de nomination du représentant des copropriétaires. Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des travaux d'équipement du lotissement.»

23 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

24 Cas des grands projets touristiques

25 Cas des grands projets touristiques

26 Cas des grands projets touristiques Deux scénarios Remettre les voies à la commune Garder les voies (copro-lotissement) Services à la charge de la commune. Maintenir le standing Modèle de gestion des espaces communs Gestion d accès, sécurité Risque de dégradation Parcelles indépendantes Prendre en charge la maintenance des voies, collecte des déchets,

27 Cas des grands projets touristiques Contraintes rencontrées : Les parcelles issues du lotissement sont nues (calcul des tantièmes sera en surface parcelle ou en constructibilité.) Evolution du cadre et articulation entre la copropriété principale et les copropriétés secondaires (maintenir le standing c est maintenir le pouvoir) 75% des voix?! Article 22 de la loi (France) : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires Imposer la société de gestion

28 Plan C est quoi une copropriété? cadre légal de la copropriété Comment fonctionne une copropriété (Notions) Dossier technique de copropriété Cas des grands projets touristiques Conclusion

29 Conclusion Les grands projets immobiliers et touristiques ont de plus en plus tendance à opter pour une copropriété où les voies relèveront des parties communes de la copropriété, Unifier le traitement de ces copropriété au niveau des conservations foncière La loi concerne la copropriété des immeubles bâtis Copropriété évolutive

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