Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC

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1 Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Financial Planning Standards Board Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMEN DE CERTIFICATION 2006 CORRIGE Unité de valeur 5 Synthèse - Diagnostic et conseil patrimonial global Durée : 4 heures Coefficient 2 Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet PARIS Tel Fax info@cgpc.net Web :

2 REMARQUES PRELIMINAIRES L objectif de cette UV de synthèse sera de faire comprendre à votre lecteur (LE CLIENT) votre démarche de Conseil en Gestion de Patrimoine selon les principes méthodologiques suivants: D où part-on? Pour atteindre quels objectifs? Par quels moyens? Le résultat attendu n est pas de vous faire réaliser un travail de rédaction de type académique non plus que de vous demander une présentation exhaustive des solutions que vous proposerez. Au plan de la forme ce travail écrit devrait constituer la trame de ce que serait le rapport oral de votre diagnostic et de vos conclusions argumentées. Préférez des phrases courtes et précises à de longs développements confus.

3 Présentation Monsieur ROBERT est décédé, il y a 8 mois, à l âge de 75 ans. Il laisse une veuve et 3 enfants d un premier mariage : - Madame ROBERT-THOMAS, 60 ans, qui avait épousé Monsieur ROBERT un an auparavant, après 20 ans de vie commune. Elle n a plus ses parents et n a jamais eu d enfant ; - Monsieur Yves ROBERT, le fils aîné, est âgé de 50 ans. Il est marié (C.R.A.) et a 4 enfants ; - Madame Isabelle DUMONT, 48 ans, sœur d Yves, est veuve depuis 20 ans et n a jamais eu d enfant ; - Madame Thérèse LEFORT, 46 ans, est divorcée et a 2 enfants. A noter que la première épouse de Monsieur ROBERT, avec lequel elle a été mariée pendant 30 ans, est remariée depuis 10 ans mais n entretient plus aucune relation avec sa première famille A quelques jours de recevoir le produit de l héritage les différents héritiers vous rencontrent et vous demandent de les conseiller sachant qu ils vont recevoir chacun le quart de la fortune de Monsieur ROBERT. L essentiel était constitué d appartements qui sont maintenant vendus. Après paiement des droits de succession, ils disposeront chacun d 1 million d euros sous forme liquide. De vos entretiens avec les uns et les autres vous avez recueilli des informations qui figurent en annexe. En substance : 3

4 Madame ROBERT-THOMAS est propriétaire d un appartement hérité de ses parents dans lequel elle vient de s installer. Elle recevra, certes, une pension de réversion mais redoute d avoir des «fins de mois» difficiles Elle privilégie la sécurité au risque pour ses placements. Elle va acheter une maison au bord de la mer ( ) et s interroge sur le financement à organiser. Elle est très tentée de suivre le conseil d un de ses amis qui vient de faire une opération identique grâce à un emprunt du montant total de l achat, remboursable in fine sur 10 ans, adossé à un contrat d assurance-vie du même montant, investi à 75% en supports dynamiques et 25% en euros. Ne s entendant pas très bien avec ses beaux-enfants, elle ne se soucie pas vraiment de sa succession tout en souhaitant faire en sorte que son patrimoine soit attribué après elle à Madame LEFORT, ou éventuellement à ses enfants, lesquels lui inspirent un certain sentiment de pitié. Monsieur Yves ROBERT est marié (régime légal) et a 4 enfants âgés de 21, 19,16 et 14 ans. Les deux conjoints travaillent dans l entreprise qu ils ont fondée et leur vie peut être qualifiée de «très confortable». Ils ont beaucoup investi en immobilier et ont d abondantes liquidités dont ils n ont pas le temps de s occuper Ils n ont aucune aversion pour le risque mais ne savent pas quelle publication lire pour «avoir les bonnes informations» Ils aimeraient maintenant entamer un processus de transmission au profit de leurs enfants mais ils les trouvent trop jeunes pour leur «mettre à disposition» des capitaux importants. La villa d Arcachon où ils passent leurs vacances va être vendue ( ). Ils aimeraient l acheter et associer (si possible) leurs enfants à cette opération sachant que Monsieur ROBERT veut rester «chez lui» et est conscient qu il faudra faire très vite d assez gros travaux de modernisation. Dernier projet de Monsieur et Madame ROBERT : L appartement mitoyen du leur, aujourd hui loué en LMNP à un important groupe automobile, pour ses cadres de passage, est à vendre ( ). Le loyer correspondant est de par an et le contrat de location sera reconduit sans doute. Que pensez-vous de cette opportunité de l acheter? Comment financer cette opération le cas échéant? Madame Isabelle DUMONT est conservateur d un musée d art moderne et, depuis la mort de son mari, peintre-sculpteur, ne vit que pour sa passion des tableaux. Elle consacre l essentiel de ses économies à des achats dont elle avoue elle-même que la rentabilité est très «aléatoire» N étant pas une femme d argent elle fait généralement les investissements que lui propose sa banque en espérant que cela lui permettra demain de compléter une pension de retraite qu elle anticipe un peu faible par rapport à ses besoins ( par an) La semaine dernière son conseiller financier lui a recommandé d ouvrir un PERP, placement défiscalisant qui lui garantirait une rente viagère importante. Elle pourrait placer par an sur ce support jusqu à 60 ans, âge de départ en retraite envisagé. Par ailleurs Madame DUMONT a beaucoup d affection pour ses neveux LEFORT et s inquiète de la médiocre situation financière de sa sœur. Elle voudrait mettre de côté un capital qui pourrait revenir à terme à ses neveux (au moins chacun), tout en limitant les droits de succession qui, d après ce qu on lui a dit, seront très élevés. 4

5 Madame Thérèse LEFORT a 2enfants de 20 et 18 ans qui font de «bonnes études». Pour sa part, après avoir été licenciée de son entreprise dans le cadre d un plan social elle a suivi une formation de reconversion pour devenir «commerciale» dans son secteur d origine : la chimie. Elle vient de signer un nouveau contrat de travail (C.D.I.) avec un salaire de par an. Un bilan-retraite récent indique une pension future (au taux plein à 61 ans) de par an, compte tenu de sa période de chômage et de son prochain salaire réputé constant jusqu à son départ en retraite. Quels placements lui conseiller pour qu elle puisse arriver à couvrir ses dépenses récurrentes au sein desquelles Madame LEFORT ne pense pas pouvoir réaliser d importantes économies? Madame LEFORT ne se soucie pas de la transmission de son patrimoine à ses enfants. REMARQUE : Il ne vous est pas demandé de traiter de façon exhaustive chacun de ces cas mais de faire preuve de votre esprit d analyse et de synthèse pour identifier des pistes de solutions que vous aurez tout loisir de valider et de préciser avec vos clients à l occasion d un prochain rendez-vous. A titre indicatif, vous ne devriez pas dépasser 45 minutes par dossier, sachant que vous n avez que très peu de calculs à réaliser. 5

6 FICHE DE RENSEIGNEMENTS CONCERNANT : Situation de famille: 60 ans veuve sans enfant Activité : Sans profession Bilan (avant réception de l héritage) Madame ROBERT-THOMAS ACTIF PASSIF Appartement(Res. Pale) Aucune dette 0 Compte livret Liquidités TOTAL TOTAL 0 Budget RESSOURCES DEPENSES Pension de réversion à recevoir nette de charges sociales (e) Dépenses courantes Impôts (IR +taxes habitation et foncière) (e) (e) = estimation Total Dépenses Principales préoccupations : Acheter un appartement dans le midi ( ) avec crédit remboursable in fine de adossé à un contrat d assurance vie de , dynamique. Vivre confortablement Organiser la transmission du patrimoine en direction de Madame LEFORT ou de ses enfants si ceux-ci venaient à lui succéder. 6

7 FICHE DE RENSEIGNEMENTS CONCERNANT : Monsieur Yves ROBERT Situation de famille : marié (C.R.A.) Monsieur : 50 ans Madame : 48 ans 4 enfants de 21, 19, 16 et 14 ans (tous à charge financière et fiscale) Activités : PDG et Responsable administratif de la Société ROBERT et Compagnie Bilan ACTIF PASSIF Actions (99%) Sté ROBERT Résidence principale Appart Tignes R Crédit Tignes CRD Sicav obligataires comptes livret Liquidités TOTAL TOTAL Tous les biens sont communs Détail du crédit : amortissable taux : 6% - Capital emprunté à l origine : Budget : RESSOURCES DEPENSES Salaire Monsieur (net) Dépenses courantes Salaire Madame (net) Loisirs Intérêts (ap. prélèvement) Remboursement emprunt Impôts (IR-ISF-foncier) Total Ressources Total Dépenses Retraites futures (nettes de charges sociales) : Monsieur : Madame : Principales préoccupations : Acheter (avec les enfants?) la villa d Arcachon Prendre position sur le locatif d habitation aujourd hui à vendre. Mettre en place une gestion de portefeuille Sécuriser l avenir 7

8 FICHE DE RENSEIGNEMENTS CONCERNANT : Madame Isabelle DUMONT Situation de famille : Activité : Veuve, sans enfant 48 ans Conservateur de musée Bilan ACTIF PASSIF Résidence principale Crédit consommation Tableaux Découvert Actions pays émergents Fonds alternatif (long-short) Actions Rhodia+Thalès Fonds France Technologies Prêt à Madame LEFORT TOTAL TOTAL Crédit consommation : revolving 12% sur les engagements maximum : Budget RESSOURCES DEPENSES Salaire(net) Dépenses courantes Achats tableaux Frais emprunt Impôts (IR-foncier) Total Ressources Total Dépenses Retraite future : Principales préoccupations : Préparer la retraite Organiser une transmission future du patrimoine aux neveux LEFORT 8

9 FICHE DE RENSEIGNEMENTS CONCERNANT : Madame Thérèse LEFORT Situation de famille : Divorcée 2 enfants de 20 et 18 ans étudiants, à charge Bilan ACTIF PASSIF Actions Technologie Prêt personnel bancaire (1) Fonds EUROPE de l EST Prêt Mme DUMONT (2) Fonds CHINE INDE COREE Tableaux modernes Liquidités TOTAL TOTAL (1)Prêt revolving maxi taux 8% - caution personnelle donnée (2)Prêt sans intérêt échéance : quand ça ira mieux!!!!! Budget RESSOURCES DEPENSES Salaire(net) Dépenses courantes Loyer résidence. principale Scolarités Frais financiers I.R. et Taxe Hab Total Ressources Total Dépenses Retraite future : Principales préoccupations : Revenir à un équilibre budgétaire immédiat Générer des ressources récurrentes pour ne plus avoir de soucis financiers à court terme et à plus long terme garantir une retraite confortable. 9

10 EXAMEN DE CERTIFICATION UV5 Question 1 : Les situations présentées par les différents personnages de cette famille étant «hétérogènes» vous allez suivre une méthode et des procédures qui relèvent du Code des Standards et Procédures de CGPC. Expliquer en quelques mots la démarche que doit utiliser un conseil en gestion de patrimoine certifié (6 steps process). BAREME DE NOTATION QUESTION 1 : 5 points / 40 ****** Question 2 : Madame ROBERT-THOMAS Comment financer l acquisition de la maison dans le midi Comment assurer l avenir financier Comment assurer une transmission à Madame LEFORT ou ses enfants 4 points 3 points 2 points BAREME DE NOTATION QUESTION 2 : 9 points / 40 ****** Question 3 : Monsieur Yves ROBERT Quel est votre conseil pour l acquisition de la villa d Arcachon? Que pensez-vous de l achat du locatif d habitation décrit supra? Vos conseils pour bâtir un gestion de portefeuille? 5 points 5 points 4 points BAREME DE NOTATION QUESTION 3 : 14 points / 40 ****** Question 4 : Madame Isabelle DUMONT Préparer la retraite Organiser une transmission en direction de ses neveux LEFORT 3 points 3 points BAREME DE NOTATION QUESTION 4 : 6 points / 40 ****** Question 5 : Madame Thérèse LEFORT Les solutions à mettre en place pour le court terme Les solutions à plus long terme 3 points 3 points BAREME DE NOTATION QUESTION 5 : 6 points / 40 ****** EPREUVE NOTEE SUR 40 POINTS 10

11 ELEMENTS DE CORRECTION Question 1 : Code de standards et procédures : Le 6 steps process décrit la méthodologie retenue par les standards CGPC, FPSB et ISO Ce processus d analyse et de conseil s applique au diagnostic et au conseil patrimonial global. Dans le cas où seule une réponse ponctuelle est demandée le conseiller en gestion de patrimoine devra à tout le moins s attacher à apprécier la situation financière de son client, vérifier son expérience en matière financière et comprendre les objectifs du client en matière d investissement financier. Les 6 étapes d un process complet d analyse et de conseil sont les suivants ; Présentation de l offre de services Recueil des informations Etablissement du bilan, du hors bilan et des tableaux de flux Analyse du bilan et remise d un rapport écrit Elaboration des propositions et recommandations Mise en œuvre des solutions et suivi 11

12 Question 2 : Cas de Madame ROBERT-THOMAS : Madame Robert-Thomas, est propriétaire de sa résidence principale, ce qui lui confère un élément essentiel de sécurité. Ce bien constitue, cependant, la quasi-totalité de son patrimoine à la veille de recevoir la succession de son mari. Sa principale préoccupation va être de faire face à ses dépenses courantes dans la mesure où elle a un déficit «structurel» d environ chaque année. Son premier projet concerne l acquisition d une résidence secondaire. Ce projet peut paraître à la limite du raisonnable par rapport à sa situation financière mais nous n avons pas d argument imparable à avancer pour l en dissuader. En revanche le projet, tel qu il nous est présenté peut être critiqué aisément. Le crédit remboursable in fine ne se justifie pas pour un tel investissement «résidence secondaire». Il coûtera beaucoup plus cher qu un crédit amortissable dans la mesure où les frais financiers seront calculés sur le capital emprunté total sur toute la durée. En outre aucun avantage fiscal ne peut réduire le coût réel de cette dette. Enfin, le montage avec un adossement couvrant 100% de la dette est peu optimisé. Un montant des 2/3 du capital emprunté permettrait d assurer le remboursement du crédit à terme de 10 ans sur la base d un taux de valorisation du contrat de 5% par an. Il serait, à cet égard, beaucoup moins risqué de recourir à un fonds sécuritaire plutôt qu à un multisupport dynamique qui peut révéler de désagréables surprises en cas de baisse des marchés financiers. Nous préférerions que Madame Robert-Thomas finance son acquisition en puisant sur ses fonds propres. Elle serait libérée de tout souci de financement pour les années futures. Une fois cet investissement réalisé, il restera à notre cliente pour assurer sa sécurité financière quotidienne, sachant, rappelons-le, qu il lui faut dégager nets par an (sans tenir compte de l inflation qui mériterait d indexer le versement La première réaction d un assureur sera de «capitaliser» le besoin sur la période de service présumée qui se situe aux alentours de 25 ans. Le capital correspondant devrait ainsi être d environ Quel type de contrat? Madame Robert-Thomas à un besoin conséquent, répétitif et nécessitant une indexation afin de suivre l inflation. La prudence voudrait qu elle ait recours à une rente viagère immédiate dont les caractéristiques sont précisément celles énoncées ci avant. On ajoutera, par ailleurs, que votre prospect n a pas de descendant et que le problème de l aliénation du capital inhérent à toute rente viagère se pose donc avec peu d acuité. Une solution alternative peut résider dans un contrat classique d assurance-vie pour lequel on préférera la forme du multisupport pour sa souplesse et la possibilité de faire varier la composition des supports dans le temps. En tout état de cause le mode de gestion devra être de type sécuritaire en raison des besoins de ressources récurrents de Madame Robert-Thomas. La clause bénéficiaire pourra mentionner Madame LEFORT et/ou ses enfants. Le solde des capitaux disponibles ( ) devrait être placé sur un contrat de capitalisation (assurance-vie) afin de constituer une réserve pour le futur et de préparer la transmission dans le sens évoqué précédemment. 12

13 Question 3 : Cas de Monsieur Yves ROBERT : La situation du ménage est tout à fait confortable même si la lecture du bilan appelle quelques remarques : L immobilier est déjà largement représenté mais n est composé d immobilier de jouissance. L acquisition de la maison d Arcachon devra être avant tout analysée comme une occasion de transmettre une partie du patrimoine familial aux enfants. L achat de l appartement mitoyen s analyse, revanche comme un véritable placement et peut trouver sa place dans l affectation des capitaux provenant de l héritage. Attention cependant : il s agira ici de fonds appartenant en propre à Monsieur Robert qui pourra en conserver la trace en faisant inscrire dans l acte d acquisition ce remploi de fonds (sauf à ce que le financement soit réalisé grâce à un crédit bancaire cf. infra). L analyse du bilan de la famille Robert montre des éléments de faiblesse. L endettement est coûteux (taux de 6%) et n a guère de signification économique s agissant du financement d un appartement de loisir. Le capital restant dû ( ) pourrait être remboursé par anticipation, surtout s il existe une clause le permettant dans le contrat signé à l origine. Par ailleurs les placements en valeurs mobilières ne sont pas du tout adaptés à la situation patrimoniale de la famille : aucune action, des obligations et des placements monétaires surabondants Si les liquidités étaient ramenées à et les obligations à , pourraient être réalloués à des placements plus dynamiques. Concernant l acquisition de la villa d Arcachon, le meilleur moyen d associer les enfants serait de faire une donation en leur faveur en utilisant les exonérations de droits ( par parent et par enfant) et au-delà, sur les tranches du barème donnant lieu à taxation, en profitant de la réduction de droits de 50%. La donation devrait comporter une obligation de remploi des fonds, via une SCI, de sorte que les enfants soient propriétaires de l essentiel du bien tout en préservant le pouvoir de gestion des parents qui serait défini par les statuts. Il va se soi que ce montage devra être réalisé par le notaire des clients si le certifié CGPC concerné ne possède pas lui-même la capacité professionnelle de réaliser des actes juridiques. Pour ce qui concerne le financement de cette opération, rien ne justifie le recours à un crédit. Les travaux à réaliser ultérieurement seront financés par le compte courant d associé des parents qui, seuls disposent de la liquidité suffisante, mais qui pourraient être taxés de donation déguisée s ils effectuaient eux-mêmes le financement en se substituant à leurs enfants. L acquisition de la villa d Arcachon mobiliserait ainsi (coût de la donation), capitaux qui seront pris sur des liquidités communes aux deux époux Robert. Concernant la réalisation d un projet immobilier à vocation locative, les caractéristiques évoquées dans la présentation du cas militent en faveur de sa réalisation (aucun immobilier locatif aujourd hui ; rentabilité intéressante, sécurité d un locataire de premier ordre). En revanche, contrairement aux opérations immobilières à usage de jouissance familiale qui militent pour un financement sur fonds propres, l achat devrait être financé en recourant à un crédit dont les avantages sont nombreux (protection contre l inflation, déduction des intérêts des loyers au plan fiscal ; mise en place d une assurance décès sur le crédit améliorant la protection de la famille ; niveau bas des taux d intérêt actuels ). Le recours à un financement par un crédit remboursable in fine avec adossement d un contrat d assurance-vie trouverait ici la justification qui manquait à l opération suggérée à Madame Robert-Thomas. Pour une opération se déroulant sur dix ans, le montant de l adossement pourrait représenter les deux tiers du crédit (financement à 100% par la dette) en se fondant sur un taux 13

14 d intérêt de 5% annuel sur un support sécuritaire. L investissement immédiat représenterait environ Les capitaux restant à placer après les différentes opérations décrites ci-dessus représenteraient un peu plus de Avant de définir une allocation de ces sommes sur différents supports, il sera essentiel de rappeler à Monsieur et Madame Robert que la gestion de telles sommes devrait être confiée à un professionnel de la gestion qui seul dispose du temps, de l information et de moyens techniques suffisants pour accéder au marché dans de bonnes conditions. La relation avec ce professionnel sera formalisée dans le cadre d un mandat, lequel prévoira les obligations du gérant, la prise de risque envisagée, et les conditions de rémunération. Compte tenu de la surface financière des prospects et de leur capacité d envisager une gestion sur un horizon long terme (la prochaine échéance importante étant la retraite avec une baisse significative des ressources qui ne pose, cependant, pas de réel problème budgétaire), la place donnée au risque actions pourrait être significative à condition que soient respectées les règles usuelles de diversification sectorielle et géographique des risques. Une partie importante des capitaux pourra être placée sur le support de l assurance-vie dans la double optique de la réserve de sécurité à long terme (fiscalité privilégiée) et de préparation de la transmission du patrimoine ; Il en résulte à l évidence que le contrat retenu devrait être du type multisupport avec une gestion évolutive qui réduira progressivement la part du risque actions en fonction de l âge de Monsieur et Madame Robert. 14

15 Question 4 : Cas de Madame DUMONT : Madame Dumont, comme son frère a un patrimoine mal structuré. Elle a un réel besoin de sécurité mais tous ses placements présentent un fort degré de risque immédiat. Elle a toute une série de placements en actions, mais aucune obligation et aucun support assurance-vie. Elle se trouve dotée de produits structurés habituellement réservés à des investisseurs avertis et possède des actions présentant un fort risque spéculatif. Son budget est juste équilibré et elle doit recourir à des crédits, qui lui coûtent cher, pour boucler ses fins de mois. Il apparaît, enfin, que son budget en retraite sera très serré. La constitution d une réserve pour le moyen et le long terme apparaît ainsi comme une nécessité et l héritage qui lui arrive permettra de mettre de l ordre dans ses affaires. Le PERP proposé par son chargé de compte ne paraît pas constituer une solution sérieuse. Dans l immédiat la fiscalité ne constitue pas un souci de préoccupation pour Madame Dumont et l impact d un tel investissement serait à peu près nul sur son budget. La retraite obtenue par le PERP (à partir d une accumulation de capital de 12 fois 1500, soit ) serait dérisoire et ne contribuerait pas significativement à lui donner un meilleur train de vie L assurance-vie, revanche s impose comme le support à privilégier. Elle présente des avantages en termes de gestion (possibilité de recourir aussi bien à des supports sécuritaires qu à des placements offrant un plus grand dynamisme ); elle est fiscalement intéressante en termes de fiscalité sur les gains réalisés et elle permettra au moment du départ en retraite de sortir au moins partiellement sous forme de rente viagère. De surcroît, l assurance-vie permet de préparer la transmission du patrimoine, particulièrement dans le cas de Madame DUMONT qui voudrait que son patrimoine aille, le moment venu, à ses neveux. Rappelons que les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés seront exonérés de droits de jusqu à et taxés à 20% au-delà. Ces taux se comparent favorablement aux 55% qui seraient dus par les neveux pour hériter de leur tante. Concernant le type de placement en assurance-vie, on préférera un contrat multisupport investi selon une philosophie de gestion équilibrée voire même sécuritaire. Une solution de placement alternative ou complémentaire pourrait être recherchée dans un investissement immobilier locatif qui pourrait être acheté en recourant à un crédit. Ce dernier priverait Madame DUMONT de revenus immédiats mais permettrait d optimiser la fiscalité. A terme Madame DUMONT pourrait compter sur ses loyers pour compléter sa pension de retraite. La gestion financière n étant visiblement pas la meilleure force de votre cliente, il serait souhaitable de lui proposer un mandat de gestion et un suivi régulier de ses affaires pour lui permettre de préparer sereinement l avenir. 15

16 Question 5 : Cas de Madame LEFORT : La situation de Madame LEFORT est préoccupante ; ses investissements sont, une fois encore, complètement décalés par rapport à ses besoins. Elle vit d emprunts auprès de sa banque et de sa sœur mais investit en tableaux ou en titres à haut risque. A noter que son bilan ne comporte aucun immobilier et notamment pas de résidence principale. Cet investissement offrirait à Madame LEFORT la plus élémentaire sécurité pour le futur. En outre, le fait de posséder sa résidence principale lui permettrait d économiser un loyer qui pèse aujourd hui lourdement sur son budget. Quel budget affecter à cet investissement immobilier? Par référence au loyer de par an, en prenant l hypothèse d un taux de rendement de 4%, le prix d un tel appartement serait d environ ; Un investissement de ne serait pas totalement irréaliste dans la mesure où il laisserait disponibles à partir du million d hérité. Pour le placement de ces capitaux dans une optique à moyen long terme la recherche de sécurité devra dominer la réflexion. La première chose à faire sera de rembourser les dettes qui, elles aussi, pèsent sur le budget courant ( par an) ; Afin de sécuriser sa retraite, votre prospect pourrait songer à se constituer des revenus réguliers pour le futur, sachant que son budget prévisionnel fait apparaître un déficit de par an, une fois les loyers supprimés et les dettes remboursées. Le placement sur un contrat d assurancevie dans l optique d une liquidation sous forme de rente viagère pourrait constituer une solution satisfaisante. La gestion du contrat, dans sa période de capitalisation devrait, à l évidence être sécuritaire. Le montant des capitaux alloué à cet investissement pourrait être de 250 à Le solde des capitaux pourrait être placé dans une optique plus dynamique, incluant une partie d actions moins typées que celles qui constituent le portefeuille actuel ( ) En revanche, un placement en immobilier paraît moins envisageable car nécessitant des masses relativement importantes et supposant une illiquidité peu compatible avec les besoins immédiats de Madame LEFORT ; 16