PROJET D ARMATURE COMMERCIALE

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1 PROJET D ARMATURE COMMERCIALE DU TERRITOIRE DE L AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE-ADOUR CONTRIBUTION DE L AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE-ADOUR AU VOLET COMMERCIAL DU FUTUR SCOT BAYONNE SUD LANDES

2 SOMMAIRE PRÉAMBULE : RÔLE DE CE DOCUMENT AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE 4 5 LES POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC 1 VERSÉS AU DOCUMENT D AMÉNAGEMENT COMMERCIAL 1.1 La structuration commerciale de l agglomération 1.2 Niveau d offre existante et adéquation avec les besoins LES ORIENTATIONS RETENUES : 2 UN DÉVELOPPEMENT QUI PREND EN COMPTE LES DYNAMIQUES DE L AGGLOMÉRATION 2.1 S inscrire dans les tendances de mutation du commerce et des consommateurs 2.2 Conforter le commerce qui participe du rayonnement de l Agglomération Côte Basque-Adour 2.3 Assurer un développement commercial équilibré LES 3.1 Le principe d une localisation préférentielle des activités commerciales à l intérieur des zonages réglementaires 3.2 La mise en place d un zonage réglementaire et de seuils de surface afin de garantir le niveau de rayonnement des polarités commerciales 3.3 Le respect de critères de qualité d insertion urbaine et environnementale pour les projets de développement commercial SOMMAIRE 3

3 PRÉAMBULE : RÔLE DE CE DOCUMENT AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE L Agglomération Côte Basque-Adour a décidé en 2010 de définir une stratégie d urbanisme commercial sur son territoire, préfigurant les évolutions réglementaires à l échelle nationale (et notamment la perspective d inscription des règles d implantation des activités commerciales dans le droit commun de l urbanisme). Cette volonté intervient également dans le contexte d élaboration du Schéma de Cohérence Territoriale de l Agglomération de Bayonne et du Sud des Landes. Ce document, préparé dans le cadre d un travail de diagnostic et de propositions pour l élaboration d un projet d armature commerciale mené par l Agglomération Côte Basque-Adour, a pour objectifs : - de définir une stratégie de développement commercial cohérente avec le développement urbain de l agglomération, et les orientations souhaitées pour l élaboration du SCOT ; - de servir de cadre de référence pour l analyse des projets commerciaux, notamment ceux devant être examinés par la Commission Départementale d Aménagement Commercial ; - de guider et d orienter les investissements privés en matière de commerce ; - de servir de support à la concertation entre acteurs publics et privés ; - de guider les futures évolutions des PLU lors de ses futures révisions ou modifications. Le développement commercial doit s inscrire dans l ensemble des politiques publiques portées par le territoire et pour se faire être en cohérence avec le projet porté par le territoire. Il s agit avant tout d assurer à l échelle de l agglomération une complémentarité de l offre afin de répondre aux besoins des habitants de l agglomération comme à certains besoins des habitants du bassin de vie. Un urbanisme commercial maîtrisé passe par la promotion d un maillage commercial hiérarchisé par niveaux de rayonnement, cohérent avec l armature urbaine du territoire et accompagnant le cas échéant l émergence de nouveaux quartiers sous maîtrise publique. De même l Agglomération entend appréhender le commerce comme un élément constitutif de la ville, inséré à la fois dans le tissu urbain et intégré dans le maillage des mobilités. Enfin, ce document se positionne comme une contribution de l agglomération pour l élaboration du futur document d aménagement commercial (DAC) du SCOT, appelé à devenir l outil central de régulation du développement commercial. L Agglomération souhaite donc que soient intégrés au SCOT : - les éléments de diagnostic fondateurs du projet d armature commerciale, - les principes d orientation du commerce affi chés dans le présent document et qui pourront faire le cas échéant l objet de déclinaison dans les PLU, - la délimitation des centralités urbaines et des Zones d Aménagement Commercial (ZACOM) ainsi que les principes réglementaires qui y sont associés. Le projet d armature commerciale présenté dans ce document fait appel à plusieurs notions qu il est nécessaire de préciser au préalable. Périmètre des activités concernées, unité et ensemble commercial : Le périmètre des activités commerciales concernées est l ensemble du commerce de détail, ainsi que les prestations de service à caractère artisanal concernées par la réglementation en urbanisme commercial : coiffure, pressing, etc. A ce titre ne sont pas concernées par le présent document les activités suivantes : hôtellerie - restauration, concessions automobile et moto, commerce de gros. Un ensemble commercial fait l objet d une définition précise dans le Code de commerce (article L752-3) (1) Sauf précision contraire, l ensemble des orientations contenues dans ce document doivent être considérées à l échelle de l unité commerciale. Niveau de rayonnement ou zone de chalandise : L un des principes de classement des polarités commerciales est celui du niveau de rayonnement, que l on peut assimiler à la notion de zone de chalandise. Celle-ci regroupe l ensemble des habitants à l intérieur d un périmètre qui contribue à la majeure partie du chiffre d affaires de cette polarité (75 à 90 % en ordre d idée). Les surfaces : Plusieurs types de surfaces peuvent être prises en compte : - La surface de vente : basée sur une réalité «physique» (c est la surface accessible au public et d exposition des produits, c est également la surface prise en compte dans l actuelle réglementation en urbanisme commercial (CDAC/CNAC) ; elle fait l objet de recensement pour les moyennes surfaces. - La surface «commerciale» (ou «GLA») : c est la surface exploitée par le commerçant dans le cadre d un bail commercial. Elle comprend la surface de vente, ainsi que les surfaces fonctionnelles nécessaires au point de vente : réserves, locaux techniques, locaux sociaux. Cette surface est surtout prise en compte dans les centres commerciaux et les galeries marchandes. - La surface hors œuvre nette (SHON), que l on peut considérer comme la surface de mesure de vente (notion économique) à la SHON (notion urbaine) sur la base de la règle. Définition de galerie marchande Une galerie marchande est un regroupement de commerces au sein d un espace piétonnier, rattaché à une ou plusieurs grandes surfaces (alimentaires ou non alimentaires) et géré comme un ensemble. Définition grande et moyenne surfaces commerciales (1 m² de surface de vente = 1.25 m² SHON) Seuil de m² surface de vente Seuil de m² GLA/SHON Moyenne surface (toutes activités) Grande surface (toutes activités sauf alimentaire) Grande surface alimentaire (1) plusieurs magasins réunis sur le même site, dans le même bâtiment ou des bâtiments distincts, et qui réunissent l une des 4 conditions suivantes : réalisation dans une même opération d aménagement, aménaements communs, gestion commune, structure juridique commune. 4 PRÉAMBULE : RÔLE DE CE DOCUMENT AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE 5

4 POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC 1 LES POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC VERSÉS AU DOCUMENT D AMÉNAGEMENT COMMERCIAL La structuration commerciale de l agglomération L armature commerciale est structurée selon une typologie de polarités commerciales qui répondent à des besoins de consommation identifiés. Deux critères ont été croisés : POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC a) Le type d implantation : b) Le niveau de rayonnement, de l échelle de proximité aux pôles à fort rayonnement : - polarité urbaine (mixité des fonctions, densité du bâti), - fonctionnement «périphérique» (fonction commerciale dominante, importance de l automobile dans les modes d accès), - les polarités «d opportunité» : commerces dans les zones d activités bien desservies, présents sur les axes de flux mais n entrant pas dans une logique de polarité commerciale identifiée. cf. carte en annexe page 33 cf. carte en annexe page 34 6 POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC 7

5 POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC L offre de rayonnement interdépartemental Le commerce «rayonnant», c est-à-dire constituant une destination commerciale à large échelle, présente une particularité à l échelle de ce bassin de consommation de l ordre de habitants : Les pôles rayonnant répondent à des achats ponctuels, spécialisés souvent à un rythme mensuel, excepté en alimentaire, où la consommation en hypermarché est plus proche d un rythme hebdomadaire. La présence de deux centres-villes d agglomération, Bayonne et Biarritz, d une dimension comparable (en nombre de commerces et services) mais au positionnement en partie complémentaire : - Bayonne : le cadre historique et patrimonial, des savoir-faire basques et bayonnais (gastronomie, linge de maison ), des traditions festives, une offre «shopping» emmenée par trois grandes locomotives (Galeries Lafayette, Virgin, Monoprix) - Biarritz : présence d une offre haut de gamme et luxe, entre enseignes (dont Les Galeries Lafayette) et indépendants, en lien avec le statut de grande destination touristique balnéaire ; des halles emblématiques, poumon de la ville. Les trois centres-villes d Anglet, de Bidart et de Boucau, 4 pôles de quartier structurants (Bayonne Saint-Esprit, Anglet 5 Cantons, Bayonne Sainte-Croix-Place des Gascons, Deux pôles commerciaux ont un rayonnement inter-quartiers plus limité: - Iraty = > Pôle Leclerc, Halles d Iraty - Pôle Grand Basque POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC Une seule zone à fort rayonnement de type périphérique : la zone commerciale BAB 2 de surcroît placée au centre géographique de l agglomération. - Les deux plus grands hypermarchés de l agglomération : Carrefour ( m² de surface de vente) et Géant Casino ( m²), - Une galerie marchande de 80 boutiques, dotée d une véritable dimension «shopping», composée à 85% d enseignes nationales dont quelques enseignes «leaders» exclusives : H&M, Nature & Découvertes Cette galerie affiche de très bons niveaux de performance : 6 millions de visiteurs par an, un chiffre d affaires TTC hors hypermarché de l ordre de 90 M, - Une zone commerciale environnante d environ 200 unités commerciales (hors services et restauration), composée pour l essentiel de grandes et moyennes surfaces spécialisées ; les enseignes «leaders» de périphérie y sont concentrées en bricolage (Castorama), électrodomestique et loisirs (Darty, Fnac) L offre de proximité Regroupement de commerces traditionnels, parfois portés par une supérette alimentaire (-1000 m²) ou un petit supermarché, ces pôles répondent aux achats quotidiens (pain, presse, boulangerie,...) et de proximité, qu ils assurent à l échelle d un quartier. L offre de proximité est structurée autour : de pôles de quartier de pôles de proximité Les pôles de quartier comprennent a minima l ensemble des commerces ou services suivants : alimentation, boulangerie, pharmacie, tabac-presse. L offre de proximité affiche un niveau de maillage que l on peut qualifier de globalement satisfaisant : 19 polarités urbaines répondant à un besoin de proximité ont été recensées sur le territoire de l agglomération (hors les deux grands centres-villes de Bayonne et Biarritz qui intègrent également des offres de proximité). 10 polarités commerciales sont considérées comme complètes (1) : les pôles de quartier et 9 polarités incomplètes : les pôles de proximité L offre intermédiaire En complément de ces trois grandes destinations commerciales qui rayonnent à une large échelle (celle du Pays basque et du sud Landes), l offre intermédiaire est structurée autour : de pôles de rayonnement intercommunal de pôles rayonnant à l échelle de communes ou de plusieurs quartiers, Composés d une moyenne surface alimentaire et/ou d une offre de proximité en commerces traditionnels et services, les pôles intermédiaires ont une fonction de desserte locale, à l échelle de plusieurs quartiers, d une commune et/ ou à l échelle intercommunale, pour des fréquences d achats hebdomadaires. Hors la prise en compte des résidants et de l offre de proximité en centre-ville, on recense (2) donc une polarité de proximité pour habitants, ce qui représente une couverture efficace du territoire (voir carte de couverture du territoire par l offre de proximité en annexe). Le diagnostic met parallèlement en évidence les manques dans ce maillage : une grande partie de la commune de Boucau, le nord d Anglet (Chiberta), le sud d Anglet (Sutar), le sud de Biarritz (compte tenu du transfert de Leclerc Milady), à Bayonne le manque d une offre alimentaire structurée autour du quartier Citadelle Maubec L offre intermédiaire affiche un niveau de maillage que l on peut qualifier de globalement satisfaisant. 13 polarités commerciales répondant à un niveau de rayonnement intermédiaire ont été recensées sur le territoire de l agglomération. 4 pôles commerciaux de rayonnement intercommunal - Centre Leclerc Bayonne Nord - Centre Leclerc BAB - Intermarché de Bidart - Pôle Carrefour Océan (Boucau-Tarnos) (1) C est-à-dire qu elles comprennent chacune au minimum les 4 commerces de base : alimentation générale, boulangerie, tabac-presse, pharmacie. (2) 26 polarités urbaines de proximité rapportées aux habitants du territoire de l agglomération en POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC 9

6 POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC Niveau d offre existante et adéquation avec les besoins L armature commerciale de l Agglomération Côte Basque-Adour exerce son attractivité à une double échelle : La zone de chalandise proche, qui se confond avec celle du périmètre de l agglomération, concerne les dépenses courantes et alimentaires ; néanmoins, les deux grands hypermarchés Carrefour et Géant Casino situés à Anglet exercent une attractivité à plus large échelle compte tenu de leur taille (au moins m² de vente), et des synergies avec l ensemble de la zone commerciale (grandes locomotives spécialisées, galerie marchande du centre commercial BAB 2). La zone de chalandise large, s étendant jusqu à 30 mn de temps de trajet motorisé à partir du cœur de l agglomération, comprend l ensemble du pays Basque et le Sud Landes. La population de cette zone comprenait habitants en Surfaces alimentaires m² (dont surpermarchés hard-discount) + de m² Grands hypermarchés à m² Hypermarchés de taille moyenne Sous-total Hypermarché de + de m² et + de m² à m² Grands supermarchés Petits hypermarchés à m² Supermarchés de taille moyenne 300 à m² Petits supermarchés Équipement alimentaire de l agglomération et de la zone de chalandise de habitants Agglomération Côte Basque Adour hab. Densité m² surf. vente/1000 hab Zone d étude à 30 minutes iscochrones hab. Densité m² sur. vente / 1000 hab France (Source Panorama) hab Densité m² sur. vente / 1000 hab Aire urbaine de Perpignan hab Densité m² sur. vente / 1000 hab Aire urbaine d Orléans hab. Densité m² sur. vente / 1000 hab Aire urbaine de Dijon hab. Densité m² sur. vente / 1000 hab 187 m²/1.000 hab 78 m²/1.000 hab 76 m²/1.000 hab 150 m²/1.000 hab 96 m²/1.000 hab 174 m²/1.000 hab 48 m²/1.000 hab 94 m²/1.000 hab 41 m²/1.000 hab 66 m²/1.000 hab 31 m²/1.000 hab POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC L étude des flux et comportements d achats, commandée par la Chambre de Commerce et d Industrie de Bayonne Pays Basque a validé ces deux périmètres de chalandise. 235 m²/1.000 hab 172 m²/1.000 hab 117 m²/1.000 hab 150 m²/1.000 hab 162 m²/1.000 hab 205 m²/1.000 hab L offre alimentaire généraliste 55 m²/1.000 hab 43 m²/1.000 hab 39 m²/1.000 hab 35 m²/1.000 hab 7 m²/1.000 hab 26 m²/1.000 hab 44 m²/1.000 hab 89 m²/1.000 hab 83 m²/1.000 hab 60 m²/1.000 hab 86 m²/1.000 hab 79 m²/1.000 hab Le périmètre de l agglomération apparaît bien équipé en surfaces alimentaires : 411 m² pour habitants contre une moyenne France métropolitaine de 323 m². Cette situation s explique notamment par le fait que l agglomération concentre les deux grands hypermarchés du territoire : Carrefour ( m²) et Géant (9.875 m²). 77 m²/1.000 hab 74 m²/1.000 hab 84 m²/1.000 hab 80 m²/1.000 hab 46 m²/1.000 hab 69 m²/1.000 hab Total 411 m²/1.000 hab 377 m²/1.000 hab 323 m²/1.000 hab 326 m²/1.000 hab 301 m²/1.000 hab 378 m²/1.000 hab On retrouve ce niveau assez élevé de densité commerciale alimentaire à l échelle de la zone de chalandise large, avec 377 m² pour habitants. Ce décalage de + 17 % de surfaces alimentaires supplémentaires par rapport à la moyenne nationale peut s expliquer par l apport touristique majeur dont bénéfi cie le territoire. Le territoire reste d ailleurs dans la moyenne des grandes aires urbaines bien équipées telles que Dijon (378 m² / habitants) L offre de destination non alimentaire spécialisée L analyse par format met en évidence : Un poids prépondérant du format des grandes surfaces de plus de m², sur l agglomération comme sur la zone à 30 mn, Un équipement davantage en ligne avec les références nationales sur le format supermarché et grand supermarché (jusqu à m²), On relève notamment sur l agglomération le poids relativement faible du format supermarché de taille moyenne (1.200 à m²). Globalement, l agglomération, et au-delà, la zone de chalandise à 30 minutes, apparaissent bien équipées en ce qui concerne les grands secteurs d activités non alimentaires. L étude commandée par la Chambre d Industrie et de Commerce Bayonne Pays basque a mis en évidence des flux d évasion commerciale très limités hors de l agglomération, de l ordre de 12 %. Un seul secteur présente un réel déficit d offre commerciale à l échelle de l agglomération comme du Pays basque / sud Landes : l équipement de maison. Ce secteur est marqué par l absence d acteurs nationaux ou internationaux de référence, notamment en mobilier et décoration. ENJEUX : Maîtriser l offre alimentaire généraliste - Sur les surfaces de plus de 4000 m² de vente - Sur les formats de petits supermarchés de 1500 à 2500 m² de vente D autres secteurs sont bien couverts (densité en ligne avec les moyennes nationales), mais peuvent présenter encore des marges de manœuvre, avec un enjeu d élargissement de l offre (nouveaux acteurs, et «desserrement» des enseignes leaders existantes, qui ne sont présentes généralement qu à BAB 2) : Équipement de la personne, Culture - Sport - Jouet, Bricolage - jardinage... ENJEUX : - Maîtriser le développement de l offre spécialisée sur l ensemble des segments - Conforter le secteur Equipement de la maison - Permettre le desserrement des moyennes surfaces spécialisées, notamment en équipement de la personne et culture sport jouet. 10 POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC POINTS CLÉS DU DIAGNOSTIC 11

7 LES ORIENTATIONS RETENUES : UN DÉVELOPPEMENT QUI PREND EN COMPTE 2 LES DYNAMIQUES DE L AGGLOMÉRATION S inscrire dans les tendances de mutation du commerce et des consommateurs Les grandes tendances 1. 2 Les préconisations POINTS ORIENTATIONS CLÉS DU RETENUES DIAGNOSTIC La question des comportements de consommation doit s envisager avec prudence, au regard de la complexité des évolutions, de la fragmentation du corps social. Néanmoins, l élaboration d une vision stratégique du développement commercial d un territoire se doit de prendre en compte ces mutations, et si possible de les anticiper. L un des points qui fait consensus demeure le comportement volatile, et même paradoxal des consommateurs. Qualifiés d «experts» ou de «zappeurs», souvent bien informés (grâce à Internet notamment), les consommateurs veulent tout (le prix, le choix, la qualité ) et tout de suite (efficacité, accessibilité ). Et s ils plébiscitent le petit commerce en bas de chez eux, ils continuent à fréquenter avec assiduité les grandes zones commerciales périphériques. Cependant, des inflexions sont apparues ces dernières années, sous l effet de trois facteurs structurels qui impactent déjà nos manières de consommer : L évolution sociodémographique, marquée notamment par le vieillissement de la population, et avec un impact sur les trajectoires résidentielles, les façons de se déplacer et la recherche de services (au sens large) davantage à proximité de son lieu de résidence. La généralisation des nouvelles technologies de communication, à commencer par le développement des achats sur Internet (et demain sur les téléphones mobiles) Une plus grande prise en compte des enjeux environnementaux, qui peuvent affecter les déplacements motorisés, mais aussi, côté distributeurs, une perspective de mutation des points de vente : mieux intégrés dans le tissu urbain, plus efficace en termes de bilan énergétique. Ce faisceau de tendances converge vers le renforcement des formats de proximité. Il contribue à fonder le projet d armature commerciale de l Agglomération Côte Basque-Adour et justifie de mettre en avant les principes de renforcement des polarités commerciales de proximité en tissu urbain déclinées au chapitre V. Les mutations récentes des modes de consommation et le développement de nouvelles formes de commerces (drive, e-commerce) doivent être considérés avec prudence dans le développement commercial de l agglomération. Ces nouveaux formats peuvent participer à la modernisation de l appareil commercial, toutefois il s agit de veiller à ce qu ils ne déstabilisent pas le commerce existant. Les drives accolés à un hypermarché existant proposent un nouveau service aux consommateurs. Toutefois, les drives déportés (c est-à-dire implantés en «solo», le plus souvent selon des logiques d opportunité) sont potentiellement plus problématiques, notamment s ils agrègent d autres activités commerciales. Les nouvelles implantations de drives devront s intégrer aux principes du projet d armature commerciale de l agglomération. La question du e-commerce et plus généralement celle des fl ux de marchandises et de livraisons doivent également se poser dans le cadre de l élaboration des documents stratégiques tel que le Plan de Déplacements Urbains. ORIENTATIONS RETENUES Ces trois facteurs combinés expliquent en grande partie l érosion du pouvoir d attraction des grands formats qui ont structuré le paysage commercial français : le grand hypermarché, d une part et le centre commercial périphérique, d autre part. A contrario : le poids des formats de proximité tend à progresser, notamment par l effet des actions de modernisation consenties par les grands groupes de distribution ; le développement des réseaux des supérettes franchisées en est l un des exemples le drive alimentaire s impose à l échelle nationale comme un nouveau format de distribution la progression des achats sur Internet ne se dément pas, face à la stagnation du commerce «physique» 12 ORIENTATIONS RETENUES ORIENTATIONS RETENUES 13

8 2. 2. Conforter le commerce qui participe du rayonnement de l Agglomération Côte Basque-Adour L offre de rayonnement interdépartementale POINTS ORIENTATIONS CLÉS DU RETENUES DIAGNOSTIC La présence d une gamme de commerces diversifiée de taille suffisante participe de l attractivité du territoire. Elle draine un chaland plus ou moins lointain en fonction du degré de diversité, de l importance et de la spécialisation de l offre. Son niveau contribue à la fréquentation du territoire et à la qualité de vie par la réponse qu elle apporte aux besoins des habitants de l agglomération mais également d autres bassins y compris frontaliers. En outre, le développement d une offre de bon niveau représente pour le territoire une richesse économique et un gisement d emploi. Ce développement organisé est un vecteur de croissance et de notoriété pour l agglomération. Il doit être un témoin du dynamisme territorial. Il convient donc de conforter et d organiser les pôles de rayonnement majeur et de développer une offre nouvelle nécessaire à l élargissement de l aire de chalandise du territoire au niveau régional tout en maîtrisant ce développement pour ne pas fragiliser le tissu de rayonnement local existant. Ce développement se conçoit en synergie avec les stratégies d aménagement durable du territoire notamment en matière de mobilité et de confortement des centralités. L offre de rayonnement régional OBJECTIF : Élargir le niveau de rayonnement du territoire en tendant vers un niveau régional. Au-delà du cœur urbain, l accueil d une offre complémentaire de niveau régional peut contribuer à asseoir le rayonnement de la deuxième agglomération d Aquitaine et amener ainsi une véritable valeur ajoutée à l armature commerciale. Une offre de cette nature ne peut reposer que sur un concept ou enseigne à caractère unique dont la fréquentation est occasionnelle voire exceptionnelle. Elle doit répondre aux segments manquants de l offre identifiée. OBJECTIF : Privilégier les pôles commerciaux qui ont déjà vocation à concentrer l offre à fort rayonnement : boutiques relevant de l équipement de la personne, de la maison, des loisirs, moyennes surfaces de destination, équipements métropolitains. S appuyer sur les pôles de rayonnement interdépartemental : Les centres-villes de Bayonne et Biarritz jouent un rôle majeur dans l attractivité de l agglomération, qui doit être confortée et renforcée comme des destinations commerciales fortes, La zone commerciale BAB 2, au cœur de l agglomération, doit évoluer vers davantage d intégration urbaine, tout en préservant son attractivité ; la zone doit évoluer dans le sens d une meilleure insertion, vers un «quartier commerçant» de cœur d agglomération, via un resserrement de son périmètre marchand grâce à l engagement d un processus de restructuration urbaine Assurer un développement commercial équilibré ORIENTATIONS RETENUES S appuyer sur le réseau des pôles de rayonnement intermédiaire : L arrivée de habitants supplémentaires d ici 2025 (projections du PLH) au sein du périmètre de l agglomération rend nécessaire de renforcer et de compléter ce maillage de proximité, première strate de réponse aux besoins courants. L ensemble des pôles intermédiaires a vocation à accueillir uniquement l offre centrée sur les besoins courants : alimentation et services. Cette «offre de niveau régional» ne peut se développer que sur un site stratégique, d une grande accessibilité, disposant d une façade commerciale sur une grande infrastructure routière et situé à proximité immédiate du cœur urbain, dans le Périmètre des Transports Urbains pour permettre un bon niveau de performance de la desserte en transports en commun. A ce titre : le format de l offre de rayonnement intercommunal doit être maîtrisé le maillage de l offre de rayonnement interquartier, de quartier et de proximité doit être conforté et renforcé, Le site d Ametzondo répond à ces critères, compte tenu : - de la qualité de sa localisation à proximité immédiate du cœur urbain de l agglomération qui outre une excellente accessibilité autoroutière rend possible la mise en place d une desserte en transports en commun particulièrement performante. Le site est intégré dans le périmètre de transports urbains actuel. - du travail d intégration dans le système urbain (liaisons et synergies pour développer des retombées pour l ensemble du territoire). - des objectifs assignés en termes de qualité et d innovation architecturale, et de nouveautés commerciales (au-delà de la «locomotive» IKEA), qui permettront d attirer une proportion importante de chalands résidant au-delà de la zone de chalandise large de l agglomération. des nouvelles polarités peuvent être envisagées dans les projets de nouveaux quartiers et d extension urbaine, en phase avec les potentiels de consommation (analyse préalable des dimensions des zones de chalandise), en intégrant les niveaux de rayonnement de l ensemble des pôles de proximité existants. 14 ORIENTATIONS RETENUES ORIENTATIONS RETENUES 15

9 L offre de rayonnement intercommunal L offre de proximité Considérant : le constat du nécessaire maintien de ces équipements intermédiaires de «grande proximité» dans leur rôle d alternatives très compétitives aux grands hypermarchés, la volonté de privilégier les pôles interdépartementaux comme lieux d accueil privilégiés des offres de moyennes surfaces et de boutiques, la volonté de garder un équilibre avec le maillage dense de l agglomération en pôles de proximité. Considérant : la perspective de développement urbain de l agglomération et du développement des besoins de consommation courante, la qualité globale du maillage actuel, mais aussi l identification de manques et d enjeux de développement. POINTS ORIENTATIONS CLÉS DU RETENUES DIAGNOSTIC OBJECTIF : Maîtriser le développement de ces pôles dans leur format (hypermarché et galerie marchande) tout en permettant leur modernisation. Par exemple, le pôle de rayonnement intercommunal du Leclerc Anglet situé sur le Boulevard du BAB associe une offre alimentaire disposant d un rayonnement élargi. Une extension de l hypermarché Leclerc, dans un dimensionnement intercommunal, pourrait être envisagée. La zone de fonctionnement périphérique de moyennes surfaces spécialisées mériterait d être modernisée dans le cadre d un projet d urbanisme global et d une requalifi cation du Boulevard du BAB. OBJECTIF : Permettre - le développement des pôles de quartier existants, - la préservation des pôles de proximité existants, - d accompagner les extensions urbaines grâce à la création de nouveaux pôles là où des besoins sociodémographiques ont été identifiés. Le pôle de proximité Saint-Charles de Biarritz est une polarité de quartier très dynamique, notamment grâce à sa spécialisation alimentaire et à la qualité de ses commerces (diversité de commerces de bouche). Cette offre répondant aussi à une clientèle de résidants secondaires (achats plaisirs, très qualitatifs ) possède une identité de quartier très forte. La préservation et le renforcement de ce pôle de proximité sont des enjeux forts pour le quartier. ORIENTATIONS RETENUES L offre de rayonnement interquartier L offre d opportunité Considérant : la perspective de développement urbain de l agglomération et du développement des besoins de consommation courante, la volonté de garder un équilibre avec le maillage dense de l agglomération en pôles de proximité. OBJECTIF : Maîtriser l offre de rayonnement interquartier notamment dans la taille des surfaces de vente alimentaire. Par exemple, le pôle de rayonnement interquartier de Bayonne Sainte-Croix-Place des Gascons est un pôle commercial dynamique intégré dans des fonctions urbaines et administratives. Il associe un petit supermarché Leader Price qui joue un rôle de locomotive pour les commerces de la Place des Gascons et une offre commerciale complémentaire les jours de marché. Il s agit, sur ce site, de conserver un pôle commercial dynamique dans le tissu urbain d un rayonnement interquartier répondant efficacement aux besoins des habitants. Considérant : Le risque de laisser se développer sur le territoire de l agglomération les fonctions commerciales dans une logique déconnectée des enjeux de développement urbain de l agglomération La concurrence frontale avec d autres fonctions urbaines stratégiques (économiques, activités, artisanat, commerce de gros ) à maintenir sur les Zones réservées à l activité économique, L enjeu de maîtrise du mitage commercial des corridors de transports et des entrées de villes et de requalification urbaine des portes et entrées de l agglomération. L objectif central consiste à ne plus permettre de futurs développements du commerce en cas de déconnection de toute logique de développement urbain. La possibilité de développement commercial demeure en cas de réponse à un besoin de proximité identifié, de mise en place d un projet urbain (requalification d une zone, arrivée de nouvelles fonctions urbaines ), en favorisant la configuration d une polarité intégrée au tissu urbain. La zone d activités de Maignon composée d entreprises, de concessionnaires et de commerces de gros a connu un développement commercial. Cette zone d activités subit aujourd hui une pression forte pour l implantation de nouveaux commerces (notamment autour du rond-point d accès) entraînant ainsi une mutation progressive des entreprises. Un enjeu de préservation des activités économiques sur ce site a donc été identifié. ORIENTATIONS RETENUES ORIENTATIONS RETENUES 17

10 3 LES La mise en œuvre du projet d armature commerciale conduit à énoncer des propositions d ordre réglementaire, qui ont vocation à être intégrées dans le futur document d aménagement commercial du SCOT agglomération de Bayonne sud Landes ainsi que dans les PLU de chacune des communes. La proposition de l Agglomération Côte Basque-Adour est de décliner ces principes selon trois axes : Les futurs développements commerciaux devront se localiser dans les zonages commerciaux identifiés : Principe de localisation préférentielle (3.1) Les futurs développements commerciaux devront respecter des seuils de surface sur les éléments dimensionnant de l offre commerciale afin de garantir le niveau de rayonnement des polarités commerciales inscrites dans les zonages réglementaires (3.2) Les futurs développements commerciaux devront respecter des critères d insertion urbaine et environnementale (3.3) La mise en place d un zonage réglementaire et de seuils de surface afin de garantir le niveau de rayonnement des polarités commerciales Ce zonage découle de la proposition de loi relative à l urbanisme commercial votée en première lecture à l Assemblée Nationale (juin 2010) et au Sénat (mars 2011) Le principe d une localisation préférentielle des activités commerciales à l intérieur des zonages réglementaires POINTS PRINCIPES CLÉS RÉGLEMENTAIRES DU DIAGNOSTIC PROPOSÉS Les futurs développements commerciaux devront se localiser à l intérieur des polarités commerciales qui sont inscrites à l intérieur d un zonage réglementaire et qui sont listées au page 21. Dans le tissu urbain se situant hors polarité et hors zonage réglementaire, il est proposé la mise en place dans les PLU d un seuil minimaliste de SHON pour les activités commerciales en dehors des polarités identifiées dans le présent document. Il est proposé un seuil de 300 m² SHON maximum par unité commerciale sur les villes de Bayonne, Anglet et Biarritz et de 150 m² SHON maximum par unité commerciale sur les communes de Bidart et Boucau. Seules les polarités identifiées dans le présent document pourront recevoir des activités commerciales supérieures à ce plafond de SHON. Afin de pleinement s engager dans une lecture urbaine plutôt qu économique, les développements futurs du commerce seront établis au regard de la SHON. Il est proposé de retenir à partir des relevés officiels des surfaces de vente des magasins de plus de 300 m², une estimation de la SHON selon le principe suivant : 1 m² de surface de vente = 1,25 m² de SHON. Zonage réglementaire Seuil max alimentaire généraliste Seuil max Galerie marchande Seuil max unité commerciale Hors polarité BAB 300 m² SHON 0 boutiques 300 m² SHON Hors polarité Boucau - Bidart 150 m² SHON 0 boutiques 150 m² SHON Considérant : la perspective de développement urbain de l agglomération et du développement des besoins de consommation courante, la volonté de garder un équilibre avec le maillage dense de l agglomération en pôles de proximité. cf. carte en annexe page 35 Les orientations retenues pour fonder les principes réglementaires en matière commerciale s appuient sur la nécessité de mettre en cohérence niveau de rayonnement des pôles commerciaux et caractéristiques commerciales de ces polarités. Il est donc proposé la mise en place de seuils de surface portant sur les éléments de l offre commerciale dimensionnant en termes de rayonnement à savoir : L offre alimentaire généraliste Les galeries marchandes (définition dans l avant-propos méthodologique page 5) Il s agit ainsi de garantir le niveau de rayonnement des polarités commerciales inscrites dans les zonages réglementaires suivant : tissu de proximité (polarités de proximité et polarités de quartier), centralités urbaines et ZACOM

11 Zonage réglementaire Niveau de rayonnement Inscription urbaine Seuil maxi alim. Seuil galerie (en nombre de boutiques) Seuil unité com Régional ZACOM 7000 Aucun Aucun Inter départemental ZACOM 7000 Aucun Priorisation de l accueil de moyennes surfaces Aucun Centralité urbaine Aucun Aucun Aucun Intercommunal ZACOM Aucun - Aguiléra (Anglet/Biarritz) - Avenue du Maréchal Soult (Bayonne) - Sainsontan (Bayonne) - Bibi Beaurivage (Biarritz) - Maysonnabe/Juin/ Chapelet (Biarritz) - Proximité gare (Biarritz) - Plateau (Bidart) - Intermarché Boucau (Boucau) - La Lèbe (Boucau) Inter quartier Proximité Zone de préservation Centralité urbaine 3000 Aucun Aucun ZACOM Aucun Polarité de quartier Polarité de proximité Niveau de rayonnement Proximité Zonage réglementaire Inscription urbaine Seuil maxi alim. Seuil galerie (en nombre de boutiques) Seuil unité com Polarité de quartier Polarité de proximité Le tissu de proximité 2. 2 Les centralités urbaines POINTS PRINCIPES CLÉS RÉGLEMENTAIRES DU DIAGNOSTIC PROPOSÉS Au-delà des obligations réglementaires, l Agglomération souhaite maîtriser l organisation du commerce sur son territoire en proposant des orientations à intégrer aux PLU. Deux niveaux de zonage sont envisagés : Les pôles de quartier à conforter pour permettre la modernisation des commerces existants et le renforcement de ces polarités de proximité, avec : - plafond de m² SHON par unité de commerce, permettant l implantation ou le développement d offre alimentaire de type petit supermarché Les pôles concernés sont : - Avenue de Montbrun (Anglet) - Blancpignon (Anglet) - Donzacq/Forum (Anglet/Bayonne) - La Rochefoucault - Avenue d Anglet (Anglet/Biarritz) - Citadelle - Maubec - Avenue de Foix (Bayonne) - Hôpital (Bayonne) - Kléber (Biarritz) - Kleber / Floquet / Guy Petit (Biarritz) - Mariano (Biarritz) - Saint-Charles (Biarritz) - Saint-Martin - Gramont - Chelitz (Biarritz) Les pôles de proximité à protéger : permettre la modernisation des commerces existants et le développement de polarités de proximité, qui présentent néanmoins peu d enjeux de développement à court terme. - plafond de 500 m² SHON par unité de commerce, permettant l implantation de supérettes Les pôles concernés sont : - Hardoy (Anglet) - Place Lamothe (Anglet) - Sutar (Anglet) Elles sont régies par des principes de mixité des fonctions urbaines et l absence de restrictions sur l implantation des activités commerciales. Leur intégration dans le tissu urbain en fait des sites privilégiés à conforter tout en tenant compte de leur niveau de rayonnement. Elles concerneront : Les centres villes de rayonnement interdépartemental sans aucune restriction en matière de taille des commerces : - Centre Ville de Bayonne - Centre Ville de Biarritz Les centralités de rayonnement interquartier avec la mise en place d un seuil maximum de 3000 m² SHON concernant les surfaces alimentaires. - Cœur de Ville d Anglet - Centre Ville de Boucau - Centre Ville de Bidart - Cinq cantons - Saint Esprit - Sainte Croix Place des gascons - Marracq - Allées Marines - Boulevard du BAB Niveau de rayonnement Zonage réglementaire Inscription urbaine Seuil maxi alim. Seuil galerie (en nombre de boutiques) Seuil unité com Interdépartemental Centralité urbaine Aucun Aucun Aucun Inter quartier Centralité urbaine 3000 Aucun Aucun 20 21

12 Les zones d aménagement commercial («ZACOM») Ces zones sont dominées par les fonctions commerciales et permettent l accueil des formats commerciaux de plus de m² SHON. Elles concerneront les polarités commerciales de fonctionnement périphérique ainsi qu une partie des polarités d opportunité identifiées en page 6. Elles sont souvent caractérisées par une mauvaise intégration urbaine, reposant sur une accessibilité uniquement automobile rendant la pratique piétonne ou vélo difficile, constituées de bâtis commerciaux introvertis, sans dialogue avec leur environnement. a) Principes urbains : Les implantations commerciales y seront soumises au respect de conditions de localisation préférentielle d activités commerciales et d urbanisme : Qualité de l insertion dans un maillage de liaisons douces à l échelle des quartiers résidentiels environnants, Qualité de la desserte en transports en commun, Recherche de l économie de foncier en mutualisant les infrastructures de stationnement et les dessertes viaires y compris le cas échéant de livraison, Qualité de traitement de l espace public et de son échelle. L ensemble de ces principes urbanistiques sont illustrés dans un cahier de recommandations annexé. Les pôles de rayonnement interquartier avec : - La mise en place d un plafond de 3000 m² SHON sur les surfaces alimentaires, - La limitation du format des galeries marchandes à 5 boutiques, - Les pôles concernés sont : - Pôle Grand Basque, - Pôle Iraty. Zonage réglementaire Niveau de rayonnement Inscription urbaine Seuil maxi alim. Seuil galerie (en nombre de boutiques) Seuil unité com Régional ZACOM 7000 Aucun Aucun Inter départemental ZACOM 7000 Aucun Priorisation de l accueil de moyennes surfaces Aucun Intercommunal ZACOM Aucun Interquartier ZACOM Aucun b) Principes de seuils à appliquer aux surfaces : POINTS PRINCIPES CLÉS RÉGLEMENTAIRES DU DIAGNOSTIC PROPOSÉS Dans le contexte du très bon niveau de couverture général des besoins par l armature actuelle, sans réel besoin de rattrapage ni de développement de l intensité concurrentielle, la mise en place de seuils ou de plafonds de surfaces constitue un outil approprié, et peut s appliquer aux formats suivants : Les grandes surfaces alimentaires (supermarchés ou hypermarchés) particulièrement structurantes par leurs effets d entraînement sur le reste de l activité commerciale, et leurs effets urbains (flux motorisés, livraisons, emprise au sol, besoins en stationnement ). La dimension des galeries marchandes : pour les ZACOM, un plafond permettra d éviter des impacts sur les grandes centralités urbaines qui sont positionnées comme les lieux d accueil privilégiés de l offre shopping. Les ZACOM concerneront : Le pôle de rayonnement régional Le pôle de rayonnement interdépartemental de BAB2 avec : - Aucune possibilité de développement de surfaces alimentaires existantes, - Une forte limitation de la dimension des galeries marchandes en boutiques de moins de 400 m² SHON, - Une priorisation de l accueil de l offre de moyennes surfaces, notamment par relocalisation, - L établissement préalable à tout projet de développement commercial d un plan guide urbain. Les pôles de rayonnement intercommunal avec : - La mise en place d un plafond de 7000 m² SHON sur les surfaces alimentaires, - La limitation du format des galeries marchandes, y compris par extension, à 15 boutiques, - Les pôles concernés sont : - Pôle Carrefour Océan, - Pôle Leclerc Bayonne, - Pôle Leclerc Boulevard du BAB, - Pôle Intermarché Bidart Les zones de préservation Afin de limiter le mitage commercial le long des axes de transports en commun et de permettre le maintien d une offre foncière accessible dans les zones d activités, il est proposé la mise en place de zones de préservation. Dans ces zones de préservation à vocation paysagère pour les axes de transport ou d activité de production : - Aucune possibilité de création de SHON à caractère commercial au-delà de l existant, y compris par extension - Les seules possibilités de création de SHON commerciale sont conditionnées à l existence d une activité de production sur site (show room). Les zones concernées sont : - Avenue Louis de Foix - Diffus RD 810 (Bayonne) - Saint Etienne (Bayonne) - Avenue Henri de Navarre (Bayonne) - Saint Frédéric (Bayonne) - Avenue d Espagne Aéroport (Anglet) - Zone de Maignon (Anglet) Zonage réglementaire Niveau de rayonnement Inscription urbaine Zone de préservation Seuil maxi alim. Seuil galerie (en nombre de boutiques) Seuil unité com

13 3. 3. Le respect de critères de qualité d insertion urbaine et environnementale pour les projets de développement commercial La qualité urbaine et environnementale devra être prise en compte pour tout projet de développement commercial, notamment au travers des critères suivants : Inscription dans un projet urbain d ensemble ; Qualité de la desserte par les transports en commun et par les modes doux de transports ; Intégration urbaine du projet : qualité architecturale, respect du paysage, mixité fonctionnelle et consommation économe de l espace Qualité environnementale : effi cacité énergétique, respect de la biodiversité, limitation de l imperméabilisation des sols, Qualité de traitement des espaces de stationnement, Revenir à plus de proximité et de mixité fonctionnelle habitat/activités/commerces pour limiter les déplacements, notamment automobiles. Schémas d intégration urbaine Carte : couverture du commerce de proximité Cartes pôles commerciaux Des illustrations de ces principes d aménagement sont annexées au présent document. POINTS PRINCIPES CLÉS RÉGLEMENTAIRES DU DIAGNOSTIC PROPOSÉS 24 25

14 LES CENTRALITÉS URBAINES Centralité de proximité à consolider Problématiques Centralité peu lisible Omniprésence de la voiture Faible partage de la voirie Peu d espace public LES CENTRALITÉS URBAINES Intégration d un petit format commercial dans un contexte urbain Problématiques Supermarché au cœur d un tissu résidentiel Grande emprise du parking Caractère peu intégré du commerce Schémas d intégration urbaine Logements Commerces Equipements Espaces Publics Enjeux spatiaux : Nouveau partage de la voirie : plateau partagé permettant aux modes doux (vélo, piéton) et aux TC de circuler Création d une place publique Densification légère par superposition des programmes Enjeux programmatiques Regroupement des parkings en petites poches : arrêts minutes (1 et 2), résidents (3) Création de nouvelles liaisons douces (4) Création d un nouvel espace public pouvant être investi par les commerçants et recevant les arrêts de TC. Création d équipements de proximité Superposition logement et commerces de proximité Schémas d intégration urbaine Parkings mutualisés Logements Commerces Espaces Publics Enjeux spatiaux Ouvrir le supermarché sur l espace viaire traditionnel Elargir la place consacrée au piéton : Un espace public mettant en valeur les RDC commerciaux Densification légère Enjeux programmatiques Création d un parking d un étage Insertion de logements sur le supermarché Nouveaux logements sur l emprise du parking N N 26 27

15 LE CŒUR COMMERCIAL / LES ZACOM Intégration urbaine des centres commerciaux Problématiques Enclave commerciale non reliée au tissu de la ville Pas d accessibilité douce ou TC Faible qualité paysagère ENTREES DE VILLE Transformer une polarité de flux en polarité de proximité Problématiques Entrée de ville peu qualifiée Morcellement des poches commerciales Manque d accessibilité piétonne Schémas d intégration urbaine Parkings mutualisés Activité Logements Commerces Tertiaire Espaces Publics Enjeux spatiaux TCSP Mutualiser les parkings (silos ou souterrains) Requalifier les espaces publics en profitant de l arrivée d un transport en commun en site propre Créer un maillage de circulations et d espaces publics au sein de l îlot Ouvrir les commerces/services sur les espaces publics extérieurs Enjeux programmatiques: Densifier le commerce Schémas d intégration urbaine Logements Commerces Espaces Publics Enjeux spatiaux Arrêt minute Marquer l entrée de ville en requalifiant la voirie Profiter des nouvelles liaisons piétonnes pour créer une lisière entre ville et campagne Densifier légèrement Enjeux programmatiques Faire de ces pôles de flux, des pôles secondaires de proximité accessibles par les habitations voisines Créer des logements sur les commerces et les services existants N N 28 29

16 LINEAIRE COMMERCIAL Optimisation des linéaires commerciaux Problématiques Importante consommation foncière de ces commerces : parkings, éloignement de la route. Dessertes en «raquettes» peu efficaces Caractère routier NOUVEAUX QUARTIERS Anticiper l évolution de la programmation Problématiques Des nouveaux quartiers n ayant pas atteint un seuil suffisant pour accueillir des commerces et équipements Schémas d intégration urbaine Logements Commerces Enjeux spatiaux Tertiaire Espaces Publics Ré-adresser l entrée des commerces à proximité du grand axe routier : Vitrine plus visible Requalification de la voirie de transit Simplifier les accès viaires Mutualisation des parkings Densification commerciale sur les places gagnées sur les parkings Enjeux programmatiques Possibilité d installer de nouveaux commerces Schémas d intégration urbaine Logements Commerces Espaces Publics Enjeux spatiaux: Un réseau de liaisons douces est mis en place pour relier ces logements aux équipements et commerces les plus proches Des emplacements sont réservés pour aménager des espaces publics Enjeux programmatiques: Les RDC sont conçus de manière à être modulables, pour accueillir commerces ou équipements quand le seuil viable de population sera atteint N N 30 31

17 32 33

18 34 35

19 Conception graphique : kaoracom.fr - Crédit photos : Thinkstock, SARL photo aérienne tirage, Balloïde photo. CONTRIBUTION DE L AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE-ADOUR AU VOLET COMMERCIAL DU FUTUR SCOT BAYONNE SUD LANDES