Ministère de l Économie, des Finances et de l Industrie

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1 Ministère de l Économie, des Finances et de l Industrie Présentation de la méthode permettant d établir le diagnostic de la situation immobilière de l État Réunion du 26 janvier 2006 Document préparé par : Philippe MIRMAND Yann MILTON

2 Sommaire I. Contexte et objectifs de la réflexion menée II. Travaux effectués III. Principes généraux d une stratégie immobilière IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des IV.1 Méthode IV.2 Conditions de mise en œuvre 2

3 I. Contexte et objectifs de la réflexion menée Contexte Les schémas pluriannuels de stratégie immobilière () ont pour ambition : 1) d établir un diagnostic physique et financier des immeubles occupés par l Etat, quel que soit le statut d occupation (propriété, location, mise à disposition), 2) de définir une stratégie immobilière, traduisant les objectifs de modernisation de la gestion publique voulus par l Etat. Les seront établis de manière progressive. D ici au 31 mai 2006, le champ d application des ne concerne que les immeubles : > à usage principal de bureaux, > occupés par les administrations centrales des ministères (les immeubles abritant des administrations déconcentrées et des établissements publics sont pour l instant exclus). > situés à Paris et dans la région Ile de France. 3

4 I. Contexte et objectifs de la réflexion menée Objectifs Proposer les outils et méthodes favorisant la réalisation du volet «diagnostic» des : > Proposer des axes et critères d analyse du patrimoine, applicables pour l ensemble du patrimoine occupé par les ministères, > Élaborer des supports opérationnels permettant aux ministères : de saisir les données pour chacun des bâtiments, de produire de manière simple des états d analyse pour chaque bâtiment et pour chacun des ministères. 4

5 II. Travaux effectués L élaboration des supports a été réalisée en liaison avec les interlocuteurs suivants : M. DUBOST (service France Domaine), Mme BEN GUIGUI (service France Domaine), M. LOURDIN (MIVPIE), M. BOUCHE (MIVPIE), Mme MORLA (MIVPIE), M. RIAHI (Direction du Budget), M. JARRAUD (Direction du Budget). Philippe MIRMAND (INEUMconsulting), Yann MILTON (INEUMconsulting). 5

6 III. Principes généraux d une stratégie immobilière Principes Fonder les choix patrimoniaux sur une analyse objective, ce qui implique : > Une analyse multidimensionnelle du patrimoine immobilier : Apprécier le patrimoine dans toutes ses dimensions (surfaces, économique, technique, réglementaire, fonctionnel) : ne pas se limiter à une vision technique. Adopter des principes d évaluation génériques, applicables à l ensemble du patrimoine. > Une vision consolidée du patrimoine, > Une comparaison de la performance des immeubles. Sur ces bases, mettre en œuvre des scénarios adaptés à la situation patrimoniale. 6

7 Illustration : Diagnostic patrimonial III. Principes généraux d une stratégie immobilière Analyses et restitutions attendues Segmentation Patrimoniale (répartition en fonction des m² de surface utile brute) 4331 m² de SUB 100 Moyenne fonctionnelle Très Satisfaisant Satisfaisant Pas satisfaisant 81 m² 475 m² 188 m² 189 m² 1046 m² 1952 m² 4842 m² 302 m² 673 m² Economique Très satisfaisant Satisfaisant Pas satisfaisant Mauvais 25 Mauvais 0 Mauvais Pas satisfaisant Satisfaisant Très Satisfaisant Moyenne technique 7

8 Illustration : scénarios d évolution III. Principes généraux d une stratégie immobilière Analyses et restitutions attendues 100 Conservation Maintien en l état Moyenne fonctionnelle Très Satisfaisant Satisfaisant Pas satisfaisant Restructuration lourde / abandon / Réaffectation des locaux Rénovation / remise aux normes Désengagement : cession ou non renouvellement de bail Mauvais Améliorations ponctuelles 0 Mauvais Pas satisfaisant Satisfaisant Très Satisfaisant Moyenne technique 8

9 IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Niveau d analyse Le niveau d analyse élémentaire est celui du bâtiment. Le bâtiment est défini par les quatre conditions cumulatives suivantes : Une adresse postale principale, Un propriétaire unique (Etat, personne physique ou morale, organisme privé ou public), Un ministère, au sens de la LOLF, occupant, Dans l hypothèse où deux ministères sont logés dans un même immeuble, avec une même adresse postale principale, il est nécessaire de créer deux fiches bâtiments, Une emprise foncière comprenant un terrain et un édifice construit, couvert et utilisable. Sont donc exclus, à ce stade, les terrains nus et les terrains aménagés tels que les monuments, les ponts, quais, pistes d atterrissage, parkings isolés. 9

10 IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse Les axes d analyse proposés pour la réalisation des diagnostics stratégie immobilière sont les suivants : Caractéristiques générales du bâtiment Données économiques État technique État réglementaire / sécurité / sûreté État fonctionnel 10

11 Caractéristiques générales du bâtiment IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse 11

12 Données économiques IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse 12

13 État technique IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse 13

14 État réglementaire / sécurité / sûreté IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse 14

15 État fonctionnel IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les axes d analyse 15

16 IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les restitutions proposées Sur la base des données saisies pour chaque bâtiment, les restitutions suivantes sont proposées au bénéfice de chacun des ministères : Des restitutions / analyses non modifiables produites de manière automatique : 1. Des restitutions / analyses produites à l échelle de chaque bâtiment, 2. Des restitutions / analyses produites àl échelle du patrimoine ministériel. Des restitutions paramétrables (produites à partir d un outil ACCESS mis à disposition de chaque ministère au sens de la LOLF). 16

17 Analyses par bâtiment IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les restitutions proposées 17

18 Analyses à l échelle du patrimoine ministériel (1/2) IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les restitutions proposées 18

19 Analyses à l échelle du patrimoine ministériel (2/2) IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 1. Méthode Les restitutions proposées 19

20 CARACTERISTIQUES GENERALES DU BÂTIMENT 1. IDENTIFICATION 6. DESCRIPTION Nom du site Bâtiment Turgot Année de construction 1900 Numéro de rue 139 Année de dernière réhabilitation 1950 Adresse rue de Bercy Classement incendie ERP Code postal Catégorie 1ère Ville Paris Nbre de niveaux de surface utile (hors parking) 5 2. STATUT Nbre de places de parkings (s/sol) 50 Propriété Nbre de places de parkings (en surface) 25 Location année d'échéance du bail/convention SURFACES Mise à disposition gratuite Surface Hors d'œuvre Nette (SHON) 1000,00 Surface Intérieure (SUB) 500,00 50% 3. UTILISATEURS dont surface intérieure de bureaux 200,00 40% Ministère Services du Premier ministre dont surface intérieure des espaces de réunion 50,00 10% dont surface intérieure des locaux techniques 50,00 10% Codes TGPE dont surface intérieure des logements de fonction 0,00 0% dont surface intérieure des restaurants administratifs 200,00 40% dont autres surfaces 0,00 0% URBANISME Protection monuments historiques Oui 4. EFFECTIFS Autres protections Non Effectifs physiques Zone inondable Oui dont effectifs administratifs 500 Servitudes réelles xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx dont effectifs techniques et autres 500 Effectifs en ETPT 900,00 Commentaires Coordinateur de collecte Nom Durand xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Téléphone xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Adresse courriel xxxxx@xxx.fr DONNEES ECONOMIQUES DU BÂTIMENT 1. DEPENSES D'EXPLOITATION ANNEE N 2. TOTAL DES INVESTISSEMENTS REALISES SUR 5 ANS (N-4 à N) Coût global dont externalisé Entretien lourd et grosses réparations ,00 Loyers et charges (si location) 20,00 Améliorations/Transformations ,00 Loyer budgétaire (si propriété) 0,00 dont mise à niveau technique et économie d'énergie 5 432,00 Impôts et taxes 80,00 Nettoyage des locaux 100,00 55,00 3. VALEUR Contrats de maintenance 120,00 67,00 Valeur vénale du bâtiment (si l'etat est propriétaire) ,00 Menues réparations 140,00 76,00 Année d'évaluation 1985 Entretien espaces verts 160,00 89,00 Energie (eau, électricité, etc.) 180,00 Assurances d'immeubles 190,00 Dépenses de gardiennage 200,00 111,00 TOTAL 1 190,00 398,00 CARACTERISTIQUES GENERALES DU BÂTIMENT 1. IDENTIFICATION 6. DESCRIPTION Nom du site Bâtiment Turgot Année de construction 1900 Numéro de rue 139 Année de dernière réhabilitation 1950 Adresse rue de Bercy Classement incendie ERP Code postal Catégorie 1ère Ville Paris Nbre de niveaux de surface utile (hors parking) 5 2. STATUT Nbre de places de parkings (s/sol) 50 Propriété Nbre de places de parkings (en surface) 25 Location année d'échéance du bail/convention SURFACES Mise à disposition gratuite Surface Hors d'œuvre Nette (SHON) 1000,00 Surface Intérieure (SUB) 500,00 50% 3. UTILISATEURS dont surface intérieure de bureaux 200,00 40% Ministère Services du Premier ministre dont surface intérieure des espaces de réunion 50,00 10% dont surface intérieure des locaux techniques 50,00 10% Codes TGPE dont surface intérieure des logements de fonction 0,00 0% dont surface intérieure des restaurants administratifs 200,00 40% dont autres surfaces 0,00 0% URBANISME Protection monuments historiques Oui 4. EFFECTIFS Autres protections Non Effectifs physiques Zone inondable Oui dont effectifs administratifs 500 Servitudes réelles xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx dont effectifs techniques et autres 500 Effectifs en ETPT 900,00 Commentaires Coordinateur de collecte Nom Durand xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Téléphone xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Adresse courriel xxxxx@xxx.fr DONNEES ECONOMIQUES DU BÂTIMENT 1. DEPENSES D'EXPLOITATION ANNEE N 2. TOTAL DES INVESTISSEMENTS REALISES SUR 5 ANS (N-4 à N) Coût global dont externalisé Entretien lourd et grosses réparations ,00 Loyers et charges (si location) 20,00 Améliorations/Transformations ,00 Loyer budgétaire (si propriété) 0,00 dont mise à niveau technique et économie d'énergie 5 432,00 Impôts et taxes 80,00 Nettoyage des locaux 100,00 55,00 3. VALEUR Contrats de maintenance 120,00 67,00 Valeur vénale du bâtiment (si l'etat est propriétaire) ,00 Menues réparations 140,00 76,00 Année d'évaluation 1985 Entretien espaces verts 160,00 89,00 Energie (eau, électricité, etc.) 180,00 Assurances d'immeubles 190,00 Dépenses de gardiennage 200,00 111,00 TOTAL 1 190,00 398,00 Nombre de bâtiments Ratios de surface Nombre de bâtiments Rapport SHON / surface intérieure 2,000 SHON / effectifs physiques 1,000 Surface intérieure / effectifs physiques 0,200 Total des surfaces Surface intérieure / ETPT 0,556 Surface Hors d'œuvre Nette (SHON) 21000,00 Surface bureaux / effectifs administratifs 0,400 Surface Intérieure (SUB) 10500,00 50% Indicateurs économiques par m² de surface intérieure dont surface intérieure de bureaux 4200,00 40% Dépenses d'exploitation / m² 2,38 dont surface intérieure des espaces de réunion 1050,00 10% Dépenses d'exploitation (hors loyers) / m² 2,34 dont surface intérieure des locaux techniques 1050,00 10% Impôts et taxes / m² 0,16 dont surface intérieure des logements de fonction 0,00 0% Nettoyage des locaux / m² 0,20 dont surface intérieure des restaurants administratifs 4200,00 40% Contrats de maintenance / m² 0,24 dont autres surfaces 0,00 0% Menues réparations / m² 0,28 Entretien espaces verts / m² 0,32 Total des effectifs logés Energie (eau, électricité, etc.) / m² 0,36 Effectifs physiques Dépenses d'assurance / m² 0,38 dont effectifs administratifs Dépenses de gardiennage / m² 0,40 dont effectifs techniques et autres Indicateurs économiques par effectifs physiques Effectifs en ETPT ,00 Dépenses d'exploitation / effectifs physiques 1,19 Dépenses d'exploitation (hors loyers) / effectifs phys. 1,17 Coût d'exploitation global N Impôts et taxes / effectifs physiques 0,08 Coût global externalisé % Nettoyage des locaux / effectifs physiques 0,10 Loyers et charges (si location) 420,00 Contrats de maintenance / effectifs physiques 0,12 Loyer budgétaire (si propriété) 0,00 Menues réparations / effectifs physiques 0,14 Impôts et taxes 1 680,00 Entretien espaces verts / effectifs physiques 0,16 Nettoyage des locaux 2 100, ,00 55,00% Energie (eau, électricité, etc.) / effectifs physiques 0,18 Contrats de maintenance 2 520, ,00 55,83% Dépenses d'assurance / effectifs physiques 0,19 Menues réparations 2 940, ,00 54,29% Dépenses de gardiennage / effectifs physiques 0,20 Entretien espaces verts 3 360, ,00 55,63% Indicateurs économiques par effectifs ETPT Energie (eau, électricité, etc.) 3 780,00 Dépenses d'exploitation / effectifs ETPT 1,32 Assurances d'immeubles 3 990,00 Dépenses d'exploitation (hors loyers) / effectifs ETPT 1,30 Dépenses de gardiennage 4 200, ,00 55,50% Impôts et taxes / effectifs ETPT 0,09 TOTAL , ,00 33,45% Nettoyage des locaux / effectifs ETPT 0,11 Contrats de maintenance / effectifs ETPT 0,13 Total des investissements sur le patrimoine pour les 5 dernières années Menues réparations / effectifs ETPT 0,16 Entretien lourd et grosses réparations ,00 Améliorations/Transformations ,00 dont mise à niveau technique et économie d'énergie ,00 Valeur globale du patrimoine propriété du ministère Valeur vénale des propriétés , Répartition des surfaces intérieures Entretien espaces verts / effectifs ETPT 0,18 Energie (eau, électricité, etc.) / effectifs ETPT 0,20 Dépenses d'assurance / effectifs ETPT 0,21 Dépenses de gardiennage / effectifs ETPT 0,22 Valeur vénale (si propriété) Valeur vénale par m² de surface intérieure Valeur vénale par effectifs physiques Valeur vénale par effectifs ETPT Dépenses d'exploitation / valeur vénale Propriété Location Mise à disposition gratuite [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 2. Conditions de mise en œuvre Schéma général du dispositif Ministère MINEFI Nom du Adéquation aux Code N de rue CP Confort d'usage Etat technique site besoins 001 XXX rue du Bac Très bon Faible Bon 004 YYY rue Washington Bon Très faible Mauvais 006 ZZZ Place Bellecour Mauvais Fort Très bon 010 TTT Cours Lafayette Très mauvais Très fort Très mauvais 001 XXX rue du Bac Très bon Faible Bon 004 YYY rue Washington Bon Très faible Mauvais 006 ZZZ Place Bellecour Mauvais Fort Très bon 010 TTT Cours Lafayette Très mauvais Très fort Très mauvais 006 ZZZ Place Bellecour Mauvais Fort Très bon 010 TTT Cours Lafayette Très mauvais Très fort Très mauvais Base Access du ministère Base Access consolidée DATES DE CONSTRUCTION : Répartition de la SHON par tranche de 50 ans 22,7% de la SHON 24,7% de la SHON 46,6% de la SHON 0,4% 5,6% Σ = DATES DE CONSTRUCTION : Répartition de la SHON par tranche de 50 ans 22,7% de la SHON 24,7% de la SHON 46,6% de la SHON 0,4% 5,6% Σ = Σ = Σ = Σ = Σ = Σ = Bâtiments Dont réhabilités depuis Σ = Bâtiments Dont réhabilités depuis 1987 Étape 1 Étape 2 Étape 3 Étape 4 Création des fiches bâtiment Consolidation : A. Fichier consolidé B. Fiche de synthèse Intégration automatique des données dans la base Access Intégration des données dans une base consolidée 20

21 IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 2. Conditions de mise en œuvre Principes généraux Un référent immobilier pour chaque ministère, coordinateur de la démarche, Une formation pour l ensemble des référents (une demi-journée de formation à l utilisation de l outil ACCESS), Une assistance méthodologique : Des correspondants au sein du MINEFI («hot-line»), Un guide d utilisation. Une optimisation de la saisie : Menus déroulants, Production automatique d analyses. La fourniture d outils dédiés, simples et pérennes : Supports EXCEL sécurisés et mis en forme pour la saisie des données et la production des synthèses de premier niveau, Outil ACCESS dédié à la stratégie patrimoniale permettant des analyses complémentaires et personnalisées. 21

22 IV. Approche proposée pour le volet diagnostic des 2. Conditions de mise en œuvre Interlocuteurs mobilisés Ministères Documents opérationnels à produire : Fiches bâtiment Fichiers consolidés (fiche de synthèse, fichier consolidé) Supports : Guide méthodologique Outil ACCESS personnalisé Référent immobilier pour la coordination de la collecte des données Référent informatique mobilisé de manière temporaire, pour l installation de l outil ACCESS A identifier par chacun des ministères MINEFI Consolidation des données Outil Access global Correspondants mobilisés pour : - Les réponses aux questions : joelle.benguigui@dgi.finances.gouv.fr - La consolidation des données. 22