Présentation générale

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1 Z Service de l économie, du logement et du tourisme (SELT) Logement Rue Caroline Lausanne Tél Aide linéaire NOTICE 1.0 Avril 2008 AIDE CANTONALE A LA CONSTRUCTION ET A LA RENOVATION DE LOGEMENT Loi sur le logement du 9 septembre 1975 Présentation générale 1. BASE LEGALE Loi vaudoise du 9 septembre 1975 sur le logement modifiée le 28 mars 2006; Règlement d'application du 17 janvier 2007 de la loi sur le logement (RLL); Règlement sur les conditions d'occupation des logements à loyers modérés du 17 janvier 2007 (RCOLLM). 2. BUT La loi a pour but de promouvoir une politique du logement qui mette à disposition de la population des habitations adaptées à ses besoins et de favoriser un équilibre démographique satisfaisant entre les diverses régions du canton. Cette politique est fondée sur la collaboration de l économie privée, des Communes et de l Etat. Par l attribution d'une aide, l Etat entend favoriser la construction de nouveaux logements à loyers modérés, destinés principalement aux jeunes familles. La politique en matière d aide au logement s inscrit dans l objectif stratégique principal de faciliter la construction de logements dans des lieux facilement accessibles par les transports publics. Les réalisations doivent être coordonnées avec les politiques publiques, s'inscrire dans les principes du plan directeur cantonal et les principes cantonaux de la mobilité. Les mesures en matière de développement durable et d'économie d'énergie sont également des préoccupations majeures de la politique du logement. Les mesures mises en place permettent de faire face à toute évolution du marché du logement et d offrir à l autorité la possibilité d intervenir aux endroits et pour des projets dont la justification économique et sociale est démontrée. 3. CONDITIONS GENERALES 3.1 Généralités L obtention de l aide cantonale est rattachée à certaines conditions. L'aide cantonale n'est accordée que pour des réalisations économiquement rationnelles et socialement justifiées. Les logements projetés doivent en particulier répondre à un besoin. Page 1 sur 7

2 Peuvent bénéficier des mesures d'aide de l'etat des sociétés coopératives, des fondations, des sociétés anonymes à actions exclusivement nominatives, des particuliers, des sociétés simples (sarl) etc., à condition que le financement de l'opération soit assuré. 3.2 Besoin Les logements projetés doivent en particulier répondre à un besoin. Dans ce contexte, le rôle des autorités communales est prépondérant. Grâce à leur connaissance du problème du logement sur leur territoire, elles déterminent les besoins pour les diverses catégories de logements. Elles prennent en temps opportun les mesures pour maintenir ou créer un équilibre satisfaisant entre l offre et la demande. Afin de définir en toute connaissance les besoins réels pour les diverses catégories de logements, les autorités cantonale et communales peuvent prescrire aux propriétaires et gérants d immeuble l obligation de les renseigner sur le nombre de logements vacants, le niveau de loyer des nouveaux immeubles, leurs caractéristiques. Les Communes et les particuliers ne peuvent en aucun cas se prévaloir de ces dispositions pour exiger une participation de l Etat à des opérations dont ils n auraient pas fait preuve de l opportunité. 3.3 Conditions techniques Les logements doivent être conformes aux directives techniques et exigences prescrites par le Service en ce qui concerne la surface nette habitable, le volume et la dimension des pièces ainsi qu aux lois et règlements du Canton et des Communes concernées. Dans la mesure du possible, les bâtiments doivent être conçus de manière à permettre l accessibilité et l utilisation pour les personnes âgées et les handicapés. Dès lors, il y a lieu de tenir compte des exigences contenues dans la norme «constructions adaptées aux personnes handicapées». 3.4 Conditions financières Le coût de construction des logements doit rester dans les limites fixées par l'autorité cantonale, limites variant en fonction de la valeur d'habitabilité des logements prévus (système fédéral d'évaluation de logements - SEL) appliquée aux logements en location. L article 16 du règlement d application précise qu un rapport équilibré doit exister entre le coût du terrain et le coût de construction. Seuls les projets pour lesquels le terrain représente un prix compatible avec le but de la loi sont pris en considération. 3.5 Conditions relatives au début des travaux Les demandes d'aide doivent être présentées avant l'ouverture du chantier. Les travaux ne peuvent débuter avant que l'aide sollicitée n'ait été octroyée. Dans des cas dûment fondés, une autorisation anticipée de passer à l'exécution des travaux envisagés peut être accordée. Cette autorisation ne préjuge toutefois pas de la décision qui sera prise quant au fond de la requête. 3.6 Contrôles techniques Un contrôle de l'exécution des travaux est effectué au cours et au terme de la réalisation. Le décompte final et les pièces justificatives doivent être transmis au SELT dans un délai de 8 mois après la date du permis d'habiter. Page 2 sur 7

3 4. PRINCIPES DE L'AIDE 4.1 Abaissement des loyers L aide consiste à accorder au propriétaire une subvention annuelle fixe. L aide du canton a pour effet de diminuer les charges locatives de 10 % au maximum: elle peut dans des circonstances particulières être portée à 15 % au plus. Une participation égale est en règle générale demandée à la Commune. Cette formule de subventionnement consiste, par l'attribution de subventions à fonds perdus, à abaisser pour une période de 15 ans les charges locatives des immeubles (article 28 de la loi). Projet intercommunal Lorsque le projet de construction de logements à loyers modérés émane de la collaboration de plusieurs communes, la participation cantonale peut être portée à 15 %. (article 11 al. 4 RLL) 4.2 Rendement - Loyers Stimuler la construction et la rénovation de logements implique que l on accorde à l investisseur la possibilité d obtenir un rendement équitable. Cette solution s impose d autant plus que l Etat ne se veut pas constructeur lui-même. Les loyers des logements bénéficiant des aides sont fixés par l'autorité cantonale et soumis à son contrôle. Les prescriptions de l'article 19 du règlement d'application du 17 janvier 2007 précisent le mode de calcul du revenu locatif autorisé, à savoir : a) L intérêt et le dividende servis aux fonds propres est fixé par le Service en fonction de son appréciation du marché; il ne peut toutefois excéder de plus de 1 % celui du taux de référence des prêts hypothécaires de la Banque cantonale vaudoise. Les fonds propres doivent représenter un minimum de 10 % du prix de revient de l opération; b) L intérêt du capital emprunté est calculé sur la base du taux de référence des prêts hypothécaires de la Banque cantonale vaudoise. "Il ne sera en aucun cas tenu compte du taux hypothécaire réel appliqué à l'immeuble". c) L'amortissement de 1 %, calculé sur la part du capital emprunté. d) Les frais généraux représentant notamment les frais d entretien et d administration sont calculés à 1,7 % du décompte final du projet. Page 3 sur 7

4 Exemple : calcul des charges - revenu locatif (exemple 3 pièces) (article 19 du règlement du 17 janvier 2007) Pour un prix de revient de fr. 280'000.--, Référence taux hypothécaire : 3.50% Fonds propres 10 % du prix de revient + 1% du taux de références BCV 28' x 4.50% 1' Hypothèque 1er rang : 90 % du prix de revient Taux de référence BCV 252' x 3.50% 8' Amortissement de vétusté : Montant total des hypothèques 252' x 1.00% 2' Frais généraux : Calculé sur le prix de revient, y compris terrain 280' x 1.70% 4' Total des charges brutes ( y compris frais accessoires ; sans chauffage et eau chaude) 6.20% Fr. 17' Loyer mensuel Fr Principe de l'aide linéaire avec aides communale (ou de tiers) et cantonale Page 4 sur 7

5 4.3 Variation du revenu locatif Le revenu locatif calculé par le Service peut varier en fonction des critères suivants : a) la variation du taux hypothécaire de référence de la BCV pour les intérêts des fonds propres et du capital emprunté. b) indexation de 1,7 % du décompte final lorsque l'indice suisse des prix à la consommation varie de 2 points. Le Service fixe les loyers applicables au 1 er janvier de l'année suivante en fonction des critères connus au moment de leur établissement (en principe 1 er octobre). 4.4 Cautionnement L'abaissement des loyers est en règle générale accompagné d'un cautionnement accordé par la Commune, exceptionnellement, de manière solidaire avec le Canton. (article 13 de la loi) Un tel cautionnement permet l'obtention d'hypothèques aux conditions du 1er rang jusqu'à concurrence de 90 % du coût total de l'opération. Le cautionnement ne porte que sur la part des coûts de construction faisant l'objet d'un prêt garanti par une hypothèque en deuxième rang. En d'autres termes, le cautionnement des pouvoirs publics se limite au maximum à la tranche allant du 60 % au 90 % du coût des travaux. 4.5 Exonérations Les sociétés et fondations mises au bénéfice de la loi et de ses dispositions d application sont exonérées du droit de mutation, de l impôt sur le bénéfice net et le capital, le revenu et la fortune afférents aux immeubles qui répondent aux conditions de la loi. En ce qui concerne les particuliers mis au bénéfice de la loi et de ses dispositions d application, ils sont exonérés du droit de mutation. Les demandes d exonération sont adressées au Département des finances qui statue après avoir reçu les renseignements du Département de l économie. 5. OBLIGATIONS / RESTRICTIONS 5.1 Aliénation L article 20 de la loi précise que les immeubles construits avec l une ou l autre des facilités prévues par ladite loi ne peuvent être aliénés (vendus) sans l assentiment préalable de la Commune et de l Etat. Cette disposition s applique également au transfert d action isolée ou en bloc. Une autorisation de transfert ne sera accordée que si le nouveau propriétaire souscrit aux engagements pris par le précédent bénéficiaire. Une aliénation de l immeuble ne peut en aucun cas justifier une hausse de loyer. 5.2 Droit de préemption et d'emption En cas d aliénation, la Commune et l Etat ont un droit de préemption légal à l égard du tiers acquéreur. Page 5 sur 7

6 La Commune et l Etat de Vaud ont le droit d acquérir les immeubles construits avec l aide des pouvoirs publics. Ce droit ne peut s exercer que si les conditions légales ou conventionnelles ne sont pas respectées. 5.3 Administration - Gérance Le service du logement contrôle l administration et la gérance des immeubles bénéficiant des aides financières de l Etat. Le gérant doit avoir ses bureaux et son domicile ou son siège dans le canton. 5.4 Contrôle des comptes Les bénéficiaires de l aide à la pierre transmettent annuellement au service, ou à l office communal compétent ayant reçu la délégation de compétence, le bilan, le compte d exploitation, le compte de pertes et profits et les pièces justificatives. Le Service peut mandater un tiers pour l'examen des comptes. 5.5 Convention Une convention passée entre les pouvoirs publics et les bénéficiaires de l aide fixe les droits et obligations des parties et la durée des diverses prestations de l Etat et de la commune (cautionnement, abaissement des loyers, exonération fiscale, etc.); le contrôle des loyers et des comptes de l immeuble y sont notamment précisés. Elle est établie pour une durée de 20 ans; le contrôle des pouvoirs publics sur le transfert, la gestion et les loyers est en principe de même durée. Il arrive que la Commune désire en certaines circonstances maintenir un contrôle au-delà de 20 ans, notamment dans les cas de mise à disposition gratuite du terrain ou d attribution d un droit de superficie par la Commune. 6. CONDITIONS D'OCCUPATION 6.1 Généralité Les logements doivent être attribués à des personnes, familles, respectant les conditions définies dans le règlement sur les conditions d occupation (RCOLLM). Les conditions sont de trois types : Limite de revenu Limite de fortune Degré d occupation Si la situation locale justifie des mesures différentes de celles prévues dans le RCOLLM, la Commune peut édicter des prescriptions spéciales qui doivent être approuvées par le Chef du DEC. 6.2 Attribution du logement La proposition de location est présentée par le bailleur. L autorité compétente pour statuer sur les conditions des locataires est le SELT. Il peut déléguer cette tâche aux Offices communaux du logement. Page 6 sur 7

7 6.3 Modification des conditions Lorsqu un locataire ne remplit plus les conditions requises, l aide à fonds perdu est supprimée et le bail est résilié. Le RCOLLM ainsi que son barème du 17 janvier 2007 fixent ces prescriptions. Par une requête motivée, le locataire dont le bail est résilié, peut demander à l'autorité compétente de conserver temporairement son logement. 6.4 Recours Les recours dirigés contre les décisions des Offices communaux (délégation de compétence) sont adressés dans les 20 jours à l'autorité dont ceux-ci dépendent. Les décisions du SELT peuvent faire l'objet d'un recours auprès du département dans les 20 jours dès leur communication. 6.5 Sanctions Si un locataire obtient ou conserve un logement grâce à des déclarations erronées, s'il refuse de fournir les renseignements demandés, etc., le bailleur est tenu, sur simple réquisition de l'autorité compétente, de résilier le bail dans le délai légal de 3 mois pour les termes usuels cantonaux. ******************* Page 7 sur 7