Property Times La Défense T Une fin de semestre encourageante

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1 Property Times La Défense T2 211 Une fin de semestre encourageante 12 Juillet 211 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2 La Défense 3-4 Chiffres clés 5 Définitions 6 Contacts 7 Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Tony McGough Global Head of Forecasting and Strategy Research +44 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Au 2 ème trimestre 211, le marché de La Défense s est redressé avec m² de bureaux commercialisés. Cette progression est liée à une hausse des volumes commercialisés sur le segment des moyennes surfaces, mais également à la concrétisation de 2 transactions de plus de 5 m² : 6 6 m² ont été pris à bail par EDF dans «Cœur Défense» et AXA s est positionné sur 8 94 m² dans la tour Manhattan. Au total, 6 m² ont été commercialisés depuis le début de l année. Le loyer prime de La Défense s établit ce trimestre à 55 /m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir jusqu à la fin de l année. Le loyer moyen de seconde main n a pas connu d évolution notable et s établit à 446 /m²/an à la fin du 2 ème trimestre 211. L offre immédiate sur le secteur de La Défense s est résorbée d un trimestre sur l autre. Elle se positionne, fin juin 211, à 29 m² de bureaux vacants, soit un taux de vacance de 6,3%. Cette tendance s explique par un volume de demande placée en progression et par l absence de livraisons d immeubles vacants. Le renouvellement de l offre de 1 ère main à La Défense reste très limité à court terme. Ainsi, seule la restructuration par KANAM de la tour «Europe» (21 5 m²), devrait arriver à son terme en 212. Cependant, cette tendance devrait s inverser d ici 213 avec un volume d offres attendu d environ m² si tous les projets annoncés se concrétisent. Graphique 1 Evolution du taux de vacance En % La Défense Paris QCA Ile-de-France 1

2 Contexte économique L environnement économique européen reste marqué par les difficultés de plus en plus importantes d une économie grecque percluse de dettes et au bord de la faillite. Fin juin, un nouvel épisode est venu s ajouter au feuilleton des dettes souveraines périphériques dont les notes ont à nouveau été dégradées de plusieurs crans par les agences de notation. Pour circonscrire les risques de contagion, les Vingt-Sept ont donné leur feu vert à un nouveau versement à la Grèce de 12 milliards d euros, et planchent déjà sur un second plan de soutien de 12 milliards d euros qui prendrait le relais du plan actuel de 11 milliards d euros adopté en mai 21. En France, les anticipations de croissance pour l année 211 ont été globalement revues à la hausse (+2% en moyenne) dans le sillage d un premier trimestre bien plus dynamique que prévu avec un taux de croissance de,9% (graphique 2). Malgré cette embellie, partiellement expliquée par des facteurs conjoncturels comme les derniers effets de la prime à la casse, un net ralentissement est attendu dès le 2 ème trimestre. Au final, l économie française serait en ligne avec la zone euro (graphique 2), à mi-chemin entre l Allemagne (+3,7% de croissance attendue en 211) et les pays périphériques de la zone euro en grande difficulté. Avec un euro à son plus haut depuis décembre 29, frôlant 1,5 dollar en avril, le commerce extérieur français pèsera toujours négativement sur la croissance (,6 point en 211). La consommation des ménages, pilier traditionnel de l économie française, s est également essoufflée au 2 ème trimestre (-,4% attendu par l Insee). Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% Si le contrecoup de la fin de la prime à la casse explique en partie ce recul, les autres secteurs sont également touchés. Ainsi, les dépenses en textile reculent de 4,4% en mai, celles en équipement du logement de,4% et celles en produits alimentaires de 1,7%. En 211, la demande intérieure se reposera essentiellement sur les dépenses des entreprises qui devraient augmenter de 5,9% sur l ensemble de l année, selon l Insee. Le moral des industriels, de retour en juin à son niveau d avantcrise est un indicateur avancé de cette reprise attendue. Sur le front de l emploi, les dernières données publiées par l Insee et le Pôle Emploi indiquent une progression de,4% de l emploi salarié au 1 er trimestre 211, soit 58 2 emplois créés dans le secteur marchand. Sur l année écoulée, le nombre d emplois salariés a progressé de 181, soit la moitié des pertes d emplois dues à la crise. Le secteur industriel, le plus impacté ces deux dernières années, est également revenu en territoire positif pour la première fois depuis 27. Le Pôle Emploi a ainsi revu à la hausse ses prévisions avec des effectifs salariés qui progresseraient de 148 en 211 puis de 134 en 212, soit un retour aux niveaux d avant-crise. En Ile-de-France, le taux de chômage se stabilise à 8,2% au cours du 1 er trimestre (graphique 3), alors qu il baisse dans la plupart des régions françaises. Si l emploi salarié progresse légèrement dans l ensemble des secteurs d activité, l industrie fait figure d exception et voit ses effectifs salariés diminuer inexorablement. La région devrait, néanmoins, bénéficier dans les mois à venir du dynamisme retrouvé de l emploi des cadres. Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics Eurozone France Ile-de-France France Ile-de-France Rhône-Alpes Sources : INSEE, *Données provisoires 2

3 Bureaux La Défense Après un 1 er trimestre catastrophique, la demande placée se redresse. Après un début d année 211 particulièrement encourageant (633 m² placés et +25% d une année sur l autre), dopé par des transactions de grande envergure, le marché des bureaux en Ile-de- France a observé au cours des trois derniers mois un rythme de progression nettement plus lent (+4% en un an). La demande placée s établit ainsi, au 1 er semestre 211, à m². Cependant, le marché de La Défense se démarque de cette tendance et suit une meilleure dynamique que ce que laissait présager le début d année. En effet, m² de bureaux ont été commercialisés au cours des 3 derniers mois alors qu au 1 er trimestre 211, la demande placée n avait pas dépassé les 17 m². La demande placée au cours du 1 er semestre s élève ainsi à 6 6 m², un volume en hausse de 6% par rapport à l an dernier. Pour autant, le volume de commercialisation demeure toujours bien inférieur aux niveaux observés les années précédentes. La bonne tendance observée sur ce secteur au 2 ème trimestre s explique en partie par la concrétisation de 2 mouvements supérieurs à 5 m². En effet, EDF et AXA se sont positionnés respectivement sur 6 6 m² dans «Cœur Défense» et sur 8 94 m² dans la «Tour Manhattan». L essentiel de l activité du marché reste concentré autour du segment des moyennes surfaces (59% de la demande placée). Les transactions de petites surfaces n ont, quant à elles, représenté que 9 5 m². Le loyer prime de La Défense s élève à 55 /m²/an soit une hausse de 7% par rapport à fin 21. Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir jusqu à la fin de l année et atteindre 56 /m²/an en 212 (graphique 5). Dans un marché où l offre neuve demeure restreinte, les nombreuses transactions enregistrées sur des immeubles de seconde main de qualité ont permis au loyer de se maintenir à un niveau élevé. Le loyer de 2 nde main s établit ainsi à 446 /m²/an au 1 er semestre 211 contre 444 /m²/an l an dernier (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée à La Défense En m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface 1 er semestre 211 Part Moins de 1 m² 9 5 m² 15% De 1 à 5 m² 35 6 m² 59% Plus de 5 m² 15 5 m² 26% Surface totale 6 6 m² 1% Graphique 5 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à La Défense En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyers moyens 1ère et 2nde main Immostat, Loyer prime DTZ Research 3

4 Bureaux La Défense Transactions du 2 ème trimestre 211 à La Défense Boucle Nord Transactions (m²) 5. Neuilly-Levallois Loyer ( /m²/an) < 4 > 4 Péri Défense DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq 25 5 m Tableau 2 Principales transactions du 2ème trimestre 211 Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Tour Manhattan Courbevoie La Défense AXA 8 94 m² Etat d usage Cœur Défense Courbevoie La Défense EDF 6 6 m² Etat d usage Le Palatin 1 Courbevoie La Défense SCHLUMBERGER 4 95 m² Etat d usage Cœur Défense Courbevoie La Défense YUM BRANDS 3 35 m² Etat d usage 4

5 Bureaux La Défense Une hausse plus contenue de l offre immédiate. A l échelle francilienne, l offre immédiate de bureaux représente 3,7 millions de m² ce trimestre. Le taux de vacance reste quant à lui relativement stable depuis un an, autour de 7%. Sur le secteur de La Défense, l offre immédiate est en hausse de 6% par rapport à l an dernier et s établit autour de 29 m² (graphique 6) soit un taux de vacance de 6,3% (graphique 7). Le stock vacant reste majoritairement situé dans des immeubles de seconde main à l exception de «First» (41 m²), et «Praetorium» (1 m²). L offre future neuve livrable en 211 et 212 est très restreinte ; elle se limite en effet aux 21 5 m² de la tour «Europe» restructurée par KANAM et livrable en 212. Toutefois, cette tendance devrait s inverser d ici 213 avec un volume d offres attendu d environ m². Ce niveau de production élevé, conjugué à de nombreuses libérations de surfaces de seconde main, de la part d entreprises préférant quitter La Défense pour une périphérie moins onéreuse, pourrait conduire à une hausse significative du taux de vacance sur le secteur de La Défense. Parmi les projets livrables en 213 et déjà en chantier, citons notamment la tour «Carpe Diem» (44 4 m²), la restructuration de la tour «Descartes» renommée «Eqho» (8 m²) et la tour «Majunga» (6 m²). A plus long terme, la Tour «D2» érigée à l emplacement de la tour VERITAS, viendra alimenter le marché en 214. Le 27 mai 211, une nouvelle étape a été franchie dans la construction de cet édifice avec la concrétisation de la vente de plus de 43 m² de volumes complémentaires en vue de sa construction. Le chantier a d ailleurs débuté en juin 211. Cet immeuble HQE de 37 étages comptera parmi les 1 plus grandes tours de France (171 mètres) et pourra accueillir 3 6 collaborateurs. Graphique 6 Evolution de l offre immédiate à La Défense En m² Graphique 7 Evolution du taux de vacance En % Graphique 8 La Défense Paris QCA Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense En m² T3-T Courbevoie Nanterre Puteaux Source : DTZ Research 5

6 Chiffres clés Tableau 3 Marché des bureaux T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 T2 211 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution La Défense Demande placée 47 5 m² 56 1 m² 36 8 m² 16 1 m² m² +167% -9% Offre immédiate 197 m² 193 m² 195 m² 233 m² 29 m² -1% +6% Taux de vacance 6,% 5,3% 5,9% 7,1% 6,3% -11% +5% Loyer moyen 2 nde main % +2% Loyer prime % +7% 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte des secteurs Immostat Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 7

8 Contacts Gérard Margiocchi +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans +33() Philippe Méjean +33() Claudia Mansard +33() Investissement Gérard Margiocchi +33() Transaction Frédéric Blies +33() Laurence Escleine-Dumas +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie +33() Asset Management François Brisset +33() Patrice Genre +33()

9 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Juillet 211

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