Code d aménagement et Critères de design Niveau tunnel. 03 AOÛT 2005 Rév. June 2013

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1 Code d aménagement et Critères de design Niveau tunnel 03 AOÛT 2005 Rév. June 2013

2 1.0 Page couverture 1 Table des matières Code d aménagement Renseignements généraux Plan de situation Introduction Définitions Professionnels et entrepreneurs du Locataire Procédures et documentation Dessins - Échantillons - Fiches techniques Codes et normes en vigueur - Permis Travaux du Locateur et du Locataire Règlements et obligations sur le chantier Critères de design Introduction - Plan schématique des zones Critères généraux Boutiques / Magasins / Restaurants Comptoirs alimentaires dans l'aire de restauration Kiosques alimentaires Kiosques Critères spécifiques / Typologie Boutiques / Magasins Type Restaurants Type Comptoirs alimentaires dans l'aire de restauration Type 3 (plafond déco) 42 Type 4 (plafond gypse) 44 Type 5 (plafond lumineux) Kiosques alimentaires Type 6 48 Type 7 50 Type Kiosques Type 9 54 Type Type Type Annexe 1 Détails typiques DT-1 Kiosque alimentaire - mur mitoyen 64 DT-2 Kiosque alimentaire - mur mitoyen colonne 65 DT-3 Coupe plafond décoratif 66 DT-4 Coupe retombée de gypse 66 DT-5 Coupe plafond lumineux 67 DT-6 Coupe plafond et colonne 67 DT-7 Enseigne lumineuse 68 DT-8 Enseigne non-lumineuse 69 DT-9 Enseigne non-lumineuse murale 69 DT-10 Mur mitoyen magasin 70 DT-11 Mur mitoyen restaurant 71 Annexe 2 Critères d installation 1. Conditions générales Mécanique Électricité 77 Annexe 3 Annexe 4 Matériaux de finition 82 Procédure de raccordement au réseau d eau refroidie 85 2

3 SECTION 1 Code D'Aménagement 3

4 1.1 Renseignements généraux 1.0 Centre commercial : Centre Eaton 705, rue Sainte-Catherine Ouest Montréal, Québec, H3B 4G5 Téléphone : Télécopieur: Heures d'ouverture: Lundi au mercredi 10 h - 21 h (Boutiques) Jeudi et vendredi : 10 h - 21h Samedi : 9 h - 17 h Dimanche : 12 h - 17 h Experts conseils du Locateur Les experts-conseils du propriétaire sont énumérés à titre d'information seulement. Vous devez contacter le Coordonnateur de Ivanhoé Cambridge pour toutes questions relatives aux différents domaines nommés ci-dessous. Architectes Régis Côté et associés, architectes 682, William Montréal, Québec H3C 1N9 T. (514) F. (514) C. info@rcaa.ca Administrateur : Johanne Marcotte Ivanhoé Cambridge Téléphone : (514) poste 224 Télécopieur: (514) Locateur : Ivanhoé Cambridge Inc. Adresse : Centre CDP Capital 1001, square Victoria, Montréal, Québec H2Z 2B5 No de téléphone : (514) Site Internet: Contacts - Ivanhoé Cambridge Conseiller principal Location M. Jean de Repentigny Région de l est T. : (514) F. : (514) C. : jean.derepentigny@ivanhoecambridge.com Mécanique/Électricité Structure Leroux, Beaudoin, Hurens et Associés. 304, rue Notre-Dame Le Gardeur, Québec J5Z 1S3 T. (450) F. (450) C. info@lbha.net Marc Denis et associés Métropolitain est, bureau 310 Anjou, Québec H1R 1A1 T. (514) F. (514) C : marcdenis@qc.aira.com Conseillère, Location spécialisée : Directeur, Aménagements locatifs : Mme Charlene King T. : (514) poste 223 F. : (514) C. : charlene.king@ivanhoecambridge.com M. Daniel Gurke T. : (514) F. : (514) C. : daniel.gurke@ivanhoecambridge.com 4

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6 1.2 Plan de situation 1.0 QUAI D APPROVISIONNEMENT COMPLEXE LES AILES CORRIDOR SOUTERRAIN ACCÈS MÉTRO STATIONNEMENT P1 - P2 ENTRÉE PRINCIPALE PLACE MONTRÉAL TRUST 6

7 1.0 Introduction INTRODUCTION Voici un document qui vous servira de guide tout au long de la préparation et de l'aménagement de votre espace locatif. Dans la section 1, Code d'aménagement, vous trouverez les renseignements pertinents au centre commercial, le code d'aménagement de Ivanhoé Cambridge concernant la préparation et le dépôt des dessins, ainsi que les directives et règlements qui s'appliquent à la construction. Dans la section 2, les critères de design qui régissent l'ensemble des aménagements commerciaux avec textes explicatifs et dessins illustratifs. Ce document représente les directives générales à l'intention des Locataires. Les conditions énumérées dans le bail et ses annexes auront priorité sur ce document. Un Coordonnateur de projets a été nommé par le Locateur pour représenter celui-ci et pour aider les Locataires lors des diverses étapes du projet, son rôle est de : Servir d'intermédiaire entre le Locataire et les experts-conseil du Locateur; Coordonner les responsabilités du Locataire et du Locateur, du début du projet jusqu'à l'ouverture du magasin; Recevoir tous les dessins, esquisses et devis soumis par le Locataire pour vérification par le Locateur; Recevoir toutes les communications et les demandes d'aide du Locataire. Afin d'alléger le texte nous y ferons référence sous l'appellation de Coordonnateur. Nous exhortons les Locataires et leurs designers à consulter régulièrement le Coordonnateur à chaque étape du projet : conception, construction, établissement du calendrier, etc. et ce afin d'assurer le bon déroulement de l'implantation physique de la boutique du Locataire dans le centre commercial. Le nom et l'information concernant le Coordonnateur se trouve à la Section

8 1.4 Définitions Définitions Locateur La ou les personnes qui signent l'entente de location à titre de Locateur, de même que leurs successeurs et ayants droit. Lorsque le contexte le permet, le Locateur comprendra également tous les préposés, employés, mandataires et entrepreneurs du Locateur, ainsi que toutes les personnes assujetties au contrôle exclusif de ce dernier. Locataire La ou les personnes qui signent l'entente locative à titre de Locataire. Lorsque le contexte le permet, le Locataire comprendra également tous les préposés, employés, mandataires et entrepreneurs du Locataire, ainsi que toutes les personnes qui sont assujetties au contrôle exclusif de ce dernier. Mur mitoyen Mur construit par le Locateur et séparant les locaux les uns des autres, et terminé dans le centre par un couronnement mitoyen. Ce mur se prolonge jusqu'à la sous face de la dalle ou du plancher supérieur, ou du toit, et le Locataire ne doit en aucun cas l'altérer. Le Locataire est tenu de finir ce mur jusqu'au couronnement mitoyen. Zone de contrôle Zone intérieure de l espace loué située entre la ligne de location et ou de fermeture et une distance déterminée par le Locateur. Dans cette zone, le Locateur se réserve un droit de regard sur tous les aspects de l'aménagement du Locataire. Lieux loués La superficie locative occupée par un Locataire dans le centre commercial pour des fins commerciales dont les limites s'étendent jusqu'à la face extérieure de tous les murs, portes et fenêtres extérieures ou qui séparent les lieux des installations communes et ce jusqu'à la ligne médiane de tous les murs intérieurs séparant les Lieux des lieux adjacents destinés à être loués, et partent depuis la surface supérieure de la partie de charpente du sousplancher, jusqu'au côté intérieur du toit ou de toute charpente de plancher située immédiatement au-dessus du plafond des Lieux. Les Lieux ne comprennent aucune installation commune qui s'y trouve; et si les Lieux sont ouverts jusqu'au plafond du centre commercial, les limites des Lieux s'étendront depuis la surface supérieure de la partie de charpente du sous-plancher jusqu'à la partie supérieure des structures permanentes des Lieux. Coquille et infrastructure (BBS - Base Building Structure) Enveloppe du bâtiment, toute construction et tout système ou élément fournis par le Locateur. Le Locataire ne peut généralement pas altérer les éléments de la coquille et des infrastructures sans en avoir au préalable obtenu l'approbation écrite du Locateur. Pour une description détaillée de la coquille et des infrastructures, voir les 3 tableaux Architecture/Structure, Mécanique et Électricité aux pages 16, 17 et 18. Couronnement mitoyen Finis et détails du pilastre qui sépare deux locaux. Chaque local est encadré par deux pilastres soigneusement détaillés. Détails des couronnements mitoyens à l'annexe 1 du document. Ligne maximale de fermeture Ligne établissant l'emplacement maximal des portes ou grilles de fermeture. Les portes ou grilles de fermeture peuvent se situer derrière cette ligne si requis par l'aménagement du Locataire. Ligne de location Ligne établissant l'aire de superficie locative. Se référer aux plans et aux détails pour localiser cette ligne. 8

9 1.5 Professionnels et entrepreneurs du locataire Procédures et documentation PROFESSIONNELS ET ENTREPRENEURS DU LOCATAIRE Professionnels Il est essentiel que le Locataire fasse appel aux services de concepteurs (designers d'intérieur, technologues, architectes) membres d'une société ou d'un ordre professionnel du Québec reconnu. Les ingénieurs retenus par le Locataire doivent être reconnus par l'ordre des Ingénieurs du Québec. Les professionnels engagés par le Locataire doivent visiter les lieux, se familiariser avec les conditions du chantier et prendre les moyens nécessaires pour assurer que les travaux soient exécutés selon les dessins approuvés. Le Locataire doit donner à ses professionnels et consultants le mandat de superviser les travaux dans les locaux du Locataire sauf en ce qui a trait aux tâches devant être exécutées par les entrepreneurs du Locateur. Tous les plans d'électro-mécanique, de protection-incendie et de structure devront être préparés selon les spécifications établies par les ingénieurs du Locateur et approuvés par ceux-ci, aux frais du Locataire, s'il y a lieu. Il est fortement recommandé, sans toutefois être obligatoire, que les dessins d'ingénieurs de l'aménagement du Locataire soient préparés par les ingénieurs du Locateur Entrepreneurs généraux et sous-traitants du Locataire Tous les travaux du Locataire doivent être exécutés par des travailleurs compétents membres en règle de la RBQ (Régie du bâtiment du Québec) de la CSST (Commission de la santé et sécurité du travail) et de la CCQ (Commission de la construction du Québec). Les Locataires désirant octroyer directement des mandats à des sous-traitants devront détenir une licence de constructeur-propriétaire en règle de la R.B.Q. Le Locataire est responsable des travaux de son entrepreneur général, des sous-traitants et des spécialistes dont les services auront été retenus pour exécuter des travaux dans les locaux loués. Si applicable, tous les travaux de toiture doivent être exécutés par des travailleurs compétents membres en règle de l'a.m.c.q. (Association des maîtres couvreurs du Québec). Dans le cas des travaux de toiture du Centre Eaton, dans le cadre du respect de la garantie écrite des travaux de la toiture, l'entrepreneur général doit utiliser le sous-traitant dédié par Ivanhoé Cambridge Fournisseurs du Locataire Tous les fournisseurs du Locataire impliqués dans les travaux doivent être validés et acceptés par Ivanhoé Cambridge. 1.6 PROCÉDURES ET DOCUMENTATION Procédures générales Selon les termes et conditions du bail, chaque Locataire est tenu de suivre et de respecter les critères d'aménagement du Locateur. Il est donc important que chaque Locataire suive les procédures suivantes : Se familiariser avec le contenu du présent document, conjointement avec les Annexes " B " et " C " du bail; Retenir les services d'un designer d'intérieur, et/ou d'un technologue, et/ou d'un architecte membre d'une corporation, ordre ou association professionnelle, et lui transmettre tous les documents appropriés incluant les présents critères ainsi que les copies des Annexes " B " et " C " du bail; Retenir les services d'ingénieurs en électro-mécanique et structure s'il y a lieu, pour la préparation des plans de mécanique et d'électricité; Soumettre les dessins et échantillons requis par le Locateur pour leur révision préalable ainsi que pour leur vérification par ses architectes et consultants; Les plans déposés pour la demande de permis de construction devront avoir été vérifiés au préalable par le Locateur. La demande de permis est à la charge du Locataire. Une copie du permis de construction et une copie du formulaire de déclaration de travaux devront être remises au coordonnateur de projets. Voir autres directives à la section Afin de satisfaire aux exigences d'assurance nécessaires, le Locataire devra utiliser les services des entrepreneurs et sous-traitants du Locateur attitrés au centre commercial afin d'exécuter les travaux touchant la coquille et les infrastructures de l'édifice (tels que perforations des plafonds, planchers et murs mitoyens ainsi que tous travaux touchant les systèmes de protection-incendie, de C.V.C., d'électricité, de plomberie et de structure). Tout ce travail sera exécuté par l'entremise du Coordonnateur. Les travaux seront facturés au Locataire par le Locateur, et le montant de la facture inclura les frais d'honoraires et de coordination des consultants, ainsi que des frais d administration de 15% Conditions de dépôt des dessins Après avoir reçu le guide des critères de design, le Locataire et ses professionnels doivent soumettre tous les documents requis à l'approbation du Locateur dans les délais indiqués dans le bail. La construction ne pourra commencer tant que la vérification et l acceptation des dessins définitifs n'aura pas été signifiée par le Locateur. Tous les travaux d'aménagement du Locataire, qui doivent être exécutés par les entrepreneurs du Locataire, doivent être détaillés sur des dessins d'exécution précis et complets, préparés par un concepteur compétent et reconnu. Le Locateur fournira au Locataire, lorsque disponible, des plans de base, pour permettre aux consultants du Locataire de préparer leurs plans d'aménagement et autres. Cependant, il doit être clairement entendu que le Locateur ne garantit en aucune façon l'exactitude des informations indiquées sur ces dessins. Le Locataire et ses consultants ont la responsabilité de vérifier sur place tous les éléments architecturaux ainsi que les services existants pouvant influencer l'aménagement ou l'exploitation de leur local, avant de commencer les dessins de construction détaillés. Le Locataire doit aussi vérifier sur place la condition actuelle des lieux ainsi que l'exactitude des dimensions indiquées sur le dessin du bâtiment de base. 9

10 1.6 Procédures et documentation 1.0 Si les travaux de base du bâtiment ne sont pas complétés au moment où les dessins du Locataire sont requis, le Locataire devra effectuer ses dessins à partir des informations disponibles, y compris les dessins préliminaires fournis par le Locateur, et devra confirmer l'exactitude de ses dessins lorsque les travaux du Locateur auront été complétés. Tous les dessins du Locataire doivent être soumis au Locateur pour vérification; les plans seront complets et conformes aux exigences du Locateur (voir section 1.7). Le Locateur peut exiger que des dessins supplémentaires soient fournis par le concepteur afin de préciser clairement l'ouvrage concerné, et peut aussi retenir ses commentaires et la signification de sa vérification jusqu'à ce que les dessins soient jugés convenables, acceptables et complets. Avant le commencement des travaux dans les locaux, le Locateur doit signifier par écrit sa vérification des dessins en apposant son sceau sur les dessins du Locataire. Dépôt préliminaire Afin d'éviter les délais et les frais entraînés par les modifications aux dessins définitifs nous demandons au Locataire de soumettre ses esquisses préliminaires à une vérification provisoire. Le dépôt préliminaire doit comporter les documents suivants : Quatre (4) jeux de plans (esquisses, élévations) suffisamment détaillés pour permettre de juger du concept et incluant le choix des couleurs et des finis, ainsi que le concept de la façade. On doit souligner, sur ces dessins, les conditions spéciales qui pourraient être du ressort des experts-conseil en mécanique ou en électricité (exemple : plomberie additionnelle, chauffage / ventilation / climatisation, évacuation d'air ou appareils électriques requérant une alimentation électrique supplémentaire). Le Locataire doit soumettre des dessins préliminaires au Coordonnateur pour qu'il puisse y apporter ses commentaires et observations, et, le cas échéant, signifier une acceptation préliminaire. Cette dernière n'engage pas le Locateur et ne dispense pas le Locataire d'avoir à déposer des dessins définitifs tel qu'indiqué dans la section suivante. Dépôt définitif Les dessins de construction et devis complets indiquant les ouvrages devant être effectués par le Locataire doivent obligatoirement être soumis à la vérification définitive du Locateur. Le Locataire doit soumettre quatre (4) jeux de dessins (ligne noire) des plans architecturaux, de l'enseigne, de la mécanique et de l'électricité. Tous les plans doivent être identifiés " FINAL ". Lorsque le Locataire effectue ses plans sur support électronique, il doit, en plus des copies indiquées ci-dessus, fournir le ou les fichiers électroniques au Coordonnateur de Ivanhoé Cambridge. Ceci ne dispense pas le Locataire d'avoir à fournir les copies papier exigées. Les fichiers électroniques doivent inclure tous les plans en format AutoCAD 2000 ou plus récent, le fichier pour impression qui assigne les épaisseurs et pourcentages d'ombrages des plumes, et les fichiers pour caractères non standards utilisés. Les spécifications, si elles ne sont pas indiquées sur les plans, devront être détaillées sur une ou des feuilles en trois (3) copies. Les échantillons pour le design d'intérieur doivent être fermement collés sur un carton d'illustration, et proprement identifiés et référencés aux dessins. Après vérification des plans par le Locateur, le Locataire se verra signifier une vérification ou un refus du Coordonnateur. Si les plans du Locataire sont refusés, le Locataire devra soumettre de nouveaux plans finaux. Si les plans du Locataire indiquent la mention " avec commentaires ", les dessins devront être révisés avant le commencement des travaux. Pour ce, le Locataire devra soumettre quatre nouveaux jeux de dessins (et fichiers informatiques s'il y a lieu) au Coordonnateur pour une nouvelle approbation. La construction dans les Lieux ne sera pas permise sans signification écrite de l approbation écrite des plans d'exécution définitifs du Locataire par le Locateur. De plus, la construction des Lieux ne doit pas commencer avant l'acceptation préalable des Lieux par le Locataire, suivant une inspection avec le représentant du Locateur sur le chantier. Se référer au tableau de la logistique de transmission des dessins de la page suivante. Conditions et documents requis avant le début des travaux : Prière de vous référer au documents requis fournit par le Propriétaire Début des travaux À moins d'une permission ou d'une indication contraire de la part du Locateur, les travaux du Locataire ne pourront commencer et le Locataire ne pourra prendre possession des Locaux loués avant que les conditions suivantes ne soient satisfaites : Que le Locateur n'ait révisé les plans détaillés du Locataire et que le Locataire n'ait remis au Locateur le calendrier d'achèvement requis d'après les exigences de l'annexe " C "; Que toutes les approbations et permis nécessaires n'aient été obtenus des autorités municipales ou autres autorités gouvernementales; Que le Locateur n'ait approuvé le choix d'entrepreneur du Locataire; Que le Locateur n'ait avisé le Locataire par écrit de la date où les Locaux loués seront prêts pour le début des travaux du Locataire de même que de la date de prise de possession par le Locataire; Que le bail ou l'offre, selon le cas, n'ait été pleinement exécuté Pendant les travaux Les travaux du Locataire doivent être effectués à partir d'un jeu de plans d'exécution définitifs vérifiés par le Coordonnateur. Un jeu de plans vérifiés portant le sceau du Locateur doit être disponible en tout temps sur le chantier. Advenant le cas où des conditions de chantier exigeraient une révision partielle d'un ou des dessins, le Locataire sera tenu d'en aviser le Coordonnateur. Une copie révisée des dessins ou des parties de dessin devra alors être disponible sur le chantier Dessins " tels que construit " Le Locataire doit faire parvenir au Locateur un (1) jeu de bonne qualité de tous les dessins, décrivant les conditions d'après-exécution " tels que construit " dans les six (6) semaines suivant la construction de la boutique, ainsi qu'un fichier électronique, s'il y a lieu. 10

11 1.0 Procédures et documentation 1.6 LOGISTIQUE DE TRANSMISSION DE DOCUMENTS POUR VÉRIFICATION PLANS PRÉLIMINAIRES PLANS DÉFINITIFS CONSTRUCTION POST-CONSTRUCTION Documents de démarrage Critères de design Plans de base (provenant des plans d exécution du projet) Vérification des plans Vérifiés avec commentaires Refusés et resoumettre Vérification préliminaire Commentaires et observations Vérification des plans par les ingénieurs du Locateur, au frais du Locataire. Vérifiés avec commentaires Refusés et resoumettre Signification écrite de vérification des plans et devis. Approbation écrite du choix de l entrepreneur. Avis écrit de la date où les locaux seront disponibles pour les travaux. Avis écrit de la prise de possession des lieux par le Locataire. Confirmation de l exécution du bail ou de l offre. Plans et devis préliminaires en 4 copies, incluant : o o o o o Architecture/Design Mécanique Électricité Structure Détail de toutes installations qui divergent des services de base disponibles. Plans et devis définitifs Plans pour construction portant la mention FINAL Devis complet Les plans et devis devront inclure les spécialités suivantes : o Architecture/Design o Mécanique o Électricité o Structure Les plans devront être complets et comprendre toute l information nécessaire à l analyse. Documents généraux Calendrier d achèvement Preuve de souscription d assurances incendie, responsabilité et autres selon les exigences du locateur Choix de l entrepreneur réalisant les travaux. Construction Dans un délais de six (6) semaines suivant la fin des travaux Plans d exécution avec fichiers électroniques (tels que construits) Fiches techniques des équipements de mécanique et d électricité installés. 11

12 1.6 Procédures et documentation 1.7 Dessins Échantillons-Fiches techniques Horaire de livraison des matériaux À suivre Horaire des travaux des entrepreneurs des locataires À suivre. 1.7 DESSINS, ÉCHANTILLONS ET FICHES TECHNIQUES Tous les plans et documents doivent être dûment identifiés et porter le nom du Locataire, le numéro du local et le nom du centre commercial, tel que stipulé dans le contrat de location officiel. Tous les plans et documents doivent être effectués selon le Système Impérial (pieds, pouces). Les dessins doivent représenter tous les aspects des travaux qu'entreprendra le Locataire de même que les détails d'architecture, de l'aménagement intérieur, des installations mécaniques et électriques. Le Locataire devra fournir quatre (4) jeux de devis si les renseignements et descriptions ne figurent pas sur les dessins. Le Locateur étudiera les composantes des dessins définitifs du point de vue de la compatibilité avec le projet dans l'ensemble et distribuera des copies à ses consultants, au besoin. En plus des éléments décrits ci-dessus pour les plans d'aménagement et les plans d'ingénieurs, tous les dessins doivent comprendre les éléments suivants, selon le cas : L'emplacement de la boutique, la configuration, le nom et le numéro du local sur un plan d'implantation (plan-clé); La grille de colonnes du bâtiment (trame structurale), identification et dimensions; Le plan de démolition des cloisons intérieures existantes et des appareils, le cas échéant; L'emplacement de toutes les nouvelles cloisons, écrans, salles de toilettes, appareils d'éclairage de sorties d'urgence; La description de la structure de la devanture et de son accrochage à la coquille du bâtiment; Le traitement des joints de dilatation ou de rupture du bâtiment de base identifiés ou requis par le Locateur Dessins préliminaires d'aménagement Les documents soumis doivent comprendre : Un plan préliminaire, à l'échelle 1/4''=1'-0'' ou plus grand, illustrant l'agencement du matériel de mise en marché et du mobilier, indiquant le concept du design d'intérieur, l'emplacement des cloisons intérieures et le genre de construction. Montrer l'emplacement de la palissade de construction; Un plan de plafond avec la disposition de l'éclairage; Une vue en plan, en élévation et en coupe de la devanture proposée, échelle 1/4''=1'-0'' ou plus, incluant les éléments de conception et les détails de tout élément d'affichage; Une esquisse 3-D de la devanture proposée comprenant les éléments de conception et les détails de tout élément d'affichage; Une esquisse 3-D de la devanture proposée illustrant sa relation au bâtiment de base et aux boutiques avoisinantes; Un tableau d'échantillons avec étiquettes illustrant tous les matériaux de finition et les couleurs proposés. La position de la palissade de construction Dessins définitifs d'aménagement Les dessins doivent avoir tous la même dimension, soit environ 24'' x 36'' ou format A1 et doivent comprendre les éléments suivants : 1. Plan (s) d'aménagement, échelle 1/4''=1'-0'' ou 1/8''=1'-0'' selon les besoins, incluant : plan de démolition emplacement et configuration de la devanture; emplacement de la palissade de construction; emplacement des cloisons et matériaux employés pour celles-ci; porte de secours, si applicable; matériaux employés pour le plancher; ameublement et installations; emplacement de la salle de toilette ainsi que des accessoires. (si applicable) 2. Élévations intérieures et détails nécessaires à la construction. 3. Devanture, échelle minimale de 1/4''=1'-0'', incluant : élévations, plans et coupes avec cotes des niveaux; la ligne de location doit être identifiée et indiquée sur le plan et les coupes/élévations; coupes et détails de construction de tous les éléments de la charpenterie; détails de construction; structure et ancrage à la coquille; emplacement et détails des enseignes, en plan, coupe et élévation. Son positionnement par rapport à la ligne de location. 4. Plan de plafond réfléchi et de l'éclairage, échelle 1/4''=1'-0'' ou 1/8''=1'-0'', incluant : matériaux employés pour le plafond et système de suspension; indications des retombées et des hauteurs des divers segments du plafond; emplacement des diffuseurs d'air climatisé et des grilles de ventilation; dimensions et emplacement de tous les panneaux d'accès situés au plafond nécessaires à l'entretien et aux réparations de l'équipement du Locateur et du Locataire, au-dessus du plafond du Locataire; emplacement de tous les appareils d'éclairage, ainsi que description du genre et de la taille des lampes et des détails d'installation. 5. Détails de l'enseigne, échelle minimale 1/2''=1'-0'' ou 1 1/2''=1'-0'' incluant : élévations et coupes; caractères du lettrage; dimensions et emplacement; couleurs et matériaux; méthode et couleurs de l'éclairage et exigences en watts; description détaillée de la pose; emplacement par rapport à la ligne de location. 12

13 1.0 Dessins-Échantillons-Fiches techniques Tableau d'échantillons des finis intérieurs collés sur carton incluant : légende; description; références aux plans et dessins; identification du projet. 7. Spécifications et devis Les spécifications, si elles ne sont pas clairement indiquées directement sur les dessins doivent être soumises dans un document séparé, de format lettre, relié ou réunies dans un cahier à anneaux. Le Locateur se réserve le droit d'exiger du Locataire les fiches techniques de certains produits, matériaux ou équipements proposés par celui-ci Dessins préliminaires de mécanique/électricité Voir à l'annexe 2 (mécanique, électrique) les critères spécifiques à ces installations. Les documents soumis doivent comprendre : Plomberie Localisation des appareils; Localisation du réseau de distribution et des raccordements aux services. Chauffage/ventilation/climatisation Description et localisation des appareils; Indication des charges de climatisation; Localisation des réseaux de distribution et des raccordements aux services fournis par le Locateur; Description des contrôles. Télécommunications Description des travaux et localisation de la distribution Protection incendie Description des travaux Dessins définitifs de mécanique/électricité Les dessins doivent tous avoir la même dimension, soit environ 24'' x 36'' ou format A1 et doivent comprendre les éléments suivants : Plans pour construction portant la mention ''FINAL'' Devis complet (Se référer au devis de performance en Annexe 2) Les plans et devis devront inclure les spécialités suivantes : Plans de chauffage, ventilation et climatisation Plans de plomberie Plans de protection incendie Plans d'éclairage Plans des services électriques Les plans devront être complets et comprendre toute l'information nécessaire à l'analyse Notes standards uniformisées Les notes standards suivantes doivent apparaître sur tous les dessins soumis par le Locataire : " Un jeu de dessins approuvés par le Locateur doit être laissé sur le chantier et pouvoir être consulté à tout moment durant la construction. " " Tous les matériaux doivent être conformes aux exigences des autorités compétentes et répondre à l'indice de propagation de la flamme définie par celles-ci. " " L'échéancier des travaux touchant au centre commercial existant doit être établi par le Coordonnateur de façon à ne pas nuire à l'exploitation du Centre. " " L'installation de tout équipement mécanique, électrique ou de plomberie ne peut être effectuée tant que le Coordonnateur n'en aura accepté tous les aspects, emplacement, types d'appareil, etc., ni coordonné l'installation. " " L'équipement monté en toiture ou autres espaces techniques doit être installé par le Locateur, aux frais du Locataire, selon les recommandations de l'architecte et de l'a.m.c.q. " " Il est interdit aux entrepreneurs du Locataire de sectionner ou de modifier les installations ou services mécaniques et électriques fournis par le Locateur ainsi que les structures existantes telles que le toit, les murs mitoyens, les colonnes, le plancher et les dalles de béton. Ces travaux seront effectués par les équipes du Locateur aux frais du Locataire. " Alimentation électrique Bilan des charges électriques, incluant la charge d'éclairage en watts / pi.ca. Schéma et emplacement de la distribution électrique. Éclairage Description des travaux Détails de toute installation qui diverge des services de base disponibles 13

14 1.8 Code et normes en vigueur-permis 1.8 CODES ET NORMES EN VIGUEUR - PERMIS Codes et normes Il incombe au Locataire de se conformer à tous les codes en vigueur de même qu'aux ordonnances s'appliquant à leur type d'occupation. Le Locataire devra se soumettre aux règlements et exigences de tout gouvernement ou agence gouvernementale ayant juridiction, ainsi que ceux du Locateur. L'approbation des dessins par le Locateur ne doit pas être interprétée comme étant une attestation confirmant que le Locataire s'est soumis aux règlements régissant la construction. La signification de la vérification par le Locateur est principalement pour s'assurer que le Locataire s'est conformé aux termes du bail. Rien de ce qui est décrit dans les " Renseignements aux Locataires " ne doit diminuer les responsabilités du Locataire selon son bail, incluant également tous les autres documents s'y rattachant. Aucune construction ne sera permise dans les Lieux sans l'acceptation complète des plans détaillés dans la section 1.7 par les agences gouvernementales ayant juridiction. Le Locataire doit se conformer à tous les codes et normes en vigueur, notamment : Ministère du travail du Québec Code de construction du Québec - Chapitre I, Bâtiment et Code national du bâtiment - Canada 1995 (modifié) Régie du Bâtiment du Québec Règlements de l'association nationale de protection contre l'incendie Code de l'électricité Code de plomberie Exigences et règlements de la Ville de Montréal Permis Il incombe au Locataire d'obtenir, des autorités compétentes, toutes les approbations ou permis nécessaires relativement à son local avant de procéder aux travaux de construction. Les permis de construction pourront être obtenus auprès de la Ville de Montréal à l'adresse suivante : Ville de Montréal Arrondissement Ville-Marie Direction de l aménagement urbain et des services aux entreprises 800, boul. de Maisonneuve Est, 17e étage Montréal, Québec, H2L 4L8, Tél. : (514) Les dessins soumis pour approbation aux instances concernées en vue de l'obtention des permis doivent avoir reçu au préalable par écrit la signification de la vérification par le Locateur. Le Locataire doit avoir obtenu les permis suivants, les afficher bien en vue sur le chantier et doit en remettre une copie au Coordonnateur de projets. Permis de construction Le Locataire doit avoir obtenu son permis ou sa demande de permis de construction et avoir remis une copie au Coordonnateur avant que le Locateur ne procède à la livraison du local. Permis d enseigne extérieure Les esquisses devront être vérifiées par le Locateur avant d être soumises à la Ville. Permis d'occupation de la Ville de Montréal Le Locataire doit avoir obtenu son permis d'occupation avant l'ouverture au public. 1.9 TRAVAUX DU LOCATEUR ET DU LOCATAIRE La présente section décrit l'état des lieux du local livré par le Locateur pour un nouveau projet, ainsi que les travaux qu'est tenu de fournir le Locataire (selon les annexes au bail). Les Travaux du Locateur seront fournis et installés dans les Lieux loués aux frais du Locateur et selon le choix de matériaux effectué par le Locateur. Les Travaux du Locataire sont les travaux décrits à la suite des Travaux du Locateur. Tous les travaux requis pour les Lieux loués, à l'exception des Travaux du Locateur, et incluant les Travaux du Locataire, seront fournis et installés aux frais du Locataire Généralités Éléments de la coquille et infrastructures À des endroits particuliers, le Locateur a défini que certaines installations mécaniques et électriques fixes du bâtiment de base (coquille et infrastructures) traverseraient les Locaux loués. Tout changement ou modification apporté aux installations existantes du bâtiment, y compris aux éléments de charpente, à l'intérieur des Locaux loués doivent être revus avec le Coordonnateur. Avant de procéder à de tels travaux, il faut obtenir l'approbation écrite du Locateur. Le Coordonnateur peut exiger que ces travaux soient effectués par le Locateur aux frais du Locataire. Accès aux infrastructures Le Locataire doit installer des trappes d'accès, en acier avec un cadre et avec une barrure de type à lame plate (AHD), partout où un élément des infrastructures et services du Locateur peut nécessiter entretien, ajustement, inspection, etc. (Ex. clapet, volet d'équilibrage, valve, etc.) En cas de doute se référer au Coordonnateur. Celui-ci peut exiger la mise en place d'une telle trappe, et le Locataire devra se conformer à cette demande. Ignifugation du bâtiment Les éléments de structure du bâtiment sont ignifugés pour assurer une protection au feu selon les codes et normes en vigueur. Le Locataire ne doit en aucun cas enlever les éléments d'ignifugation, et le cas échéant devra remplacer et réparer tout élément ou matériau d'ignifugation de manière à rétablir l'intégrité pare-feu du bâtiment en tout temps. Lors des travaux d'ignifugation le coordonnateur de projets ainsi que le coordonnateur environnemental régional du Locateur doivent être avisés. Ils doivent être informés des matériaux et des méthodes d'ignifugation afin de s'assurer de la conformité aux normes environnementales Travaux du Locateur Se référer aux trois tableaux des pages suivantes pour identifier les éléments fournis par le Locateur : Architecture/Structure, Mécanique, Électricité. 14

15 1.0 Travaux du locateur et du locataire Travaux du Locataire Aménagement Le Locataire fournira et installera toutes les installations et finitions intérieures incluant la devanture de la boutique, l'enseigne, le fini de plancher, les systèmes de plafond, les cloisons, les panneaux d'accès, tous les appareils et équipements commerciaux nécessaires à l'opération de son commerce, etc. Se référer à la Section 2 - Critères de design. Électro-mécanique Pour les travaux du Locataire concernant les systèmes électro-mécaniques, se référer aux tableaux situés aux pages suivantes : Mécanique, Électricité. Le Locateur a défini les capacités disponibles dans les Locaux loués. Si le type d'aménagement ou les installations mécaniques du Locataire exigent des capacités supplémentaires, le Locateur, sur réception et révision des dessins détaillés, avertira le Locataire des modifications rendues nécessaires par son aménagement, et des coûts afférents. Ces coûts incombent au Locataire, toutefois, le Locateur peut à son gré exécuter ou exiger que son entrepreneur exécute de tels travaux aux frais du Locataire. Besoins additionnels Tout besoin additionnel du Locataire, autres que les Travaux du Locateur, sera fourni et installé par le Locataire à ses propres frais, à moins d'indication contraire du Coordonnateur. Démolition Dans le cas d'un local occupé préalablement par un autre Locataire, le nouveau Locataire sera tenu d'effectuer tous les travaux de démolition et d'enlèvement des équipements existants nécessaires et de disposer des débris et équipements inutilisables selon les normes prescrites par les codes en vigueur. 15

16 1.9 Travaux du locateur et du locateur

17 1.0 Travaux du locateur et du locataire

18 1.9 Travaux du locateur et du locateur 1.0 Fourniture des compteurs de vérification. ( Compteur payé par le locataire). Compteur installé par le locataire. 18

19 1.0 Règlements et obligations sur le chantier RÈGLEMENTS ET OBLIGATIONS SUR LE CHANTIER Il relève du Locataire de veiller à ce que ses entrepreneurs prennent toutes les mesures de sécurité nécessaires sur tous les points qui touchent la sécurité du public et des travailleurs de la construction et qu'ils répondent aux normes établies par les autorités compétentes. De temps à autre, le Locateur ou l'entrepreneur Général du Locateur pourra émettre une note de sécurité destinée aux entrepreneurs du Locataire qui devra être respectée scrupuleusement. Tous les travaux sont régis par la Loi sur la sécurité de la construction en vigueur et l'entrepreneur du Locataire devra se soumettre aux directives du superviseur de la construction du Locateur concernant ces points au besoin Matériaux, main-d'œuvre et permis Tout travail à l'intérieur du local du Locataire devra être achevé par le Locataire ou son entrepreneur, avec des matériaux neufs de première qualité. L'exécution des travaux devra répondre aux règles de l'art et ne devra pas être en contradiction avec les codes de construction et les règlements de sécurité en vigueur. De plus, les travaux seront sujets à l'approbation du Locateur et de ses experts-conseil. Toutefois, un tel droit ne saurait s'appliquer abusivement. Tout travail médiocre ou ne répondant pas aux codes devra être repris par le Locataire à ses frais et à la satisfaction du Locateur Entrepreneur général du Locataire sur le chantier Le Locataire doit s'assurer que son entrepreneur général concentre son ouvrage dans les Lieux, qu'il soit en tout temps responsable de faire respecter les règlements définis dans ce document ou pouvant être imposés par le Locateur afin de s'assurer que les Locataires qui sont déjà en opération puissent profiter paisiblement des Lieux sans autre inconvénient. Le Locataire doit s assurer qu'il y a une personne responsable ou un représentant sur les Lieux en tout temps Repas On demande aux travailleurs sur le chantier du Locateur de ne pas prendre leur repas dans les restaurants du centre commercial ou dans l'aire de restauration rapide pour des questions de propreté du centre commercial. Ceux -ci pourront commander leur repas de l'un ou l'autre des restaurants ou concessions Sécurité La sécurité dans les Lieux loués durant les travaux de construction et de mise en place est à l entière responsabilité du Locataire, qui devra prendre les arrangements nécessaires afin de rendre les Lieux sécuritaires. Le Locateur ne peut en aucun cas être tenu responsable de toute perte ou dommage y compris le vol des matériaux de construction, de l'équipement ou des fournitures Sécurité publique Il est de la responsabilité du Locataire de vérifier que son Entrepreneur prenne toutes les précautions nécessaires en ce qui a trait à la sécurité du public et à la sécurité durant la construction ou se conformer aux standards établis par les autorités ayant juridiction. L'Entrepreneur Gérant du Locateur ou le Locateur lui-même peut, de temps en temps, émettre des instructions à un Entrepreneur du Locataire concernant la sécurité et ces instructions doivent être suivies minutieusement. Tous les travaux seront gouvernés par les normes de la CSST et l'entrepreneur du Locataire doit s'y soumettre en collaboration avec le représentant du Locateur sur le chantier Panneaux d'accès Le Locataire doit fournir tous les panneaux d'accès exigés par le Locateur pour l'entretien futur des services Accès du Locateur aux parties exclusives Le Locataire permettra au Locateur et à ses sous-traitants l'accès libre à la partie exclusive durant les heures normales, afin d'achever les travaux du centre à l'intérieur ou dans une zone voisine de son local. Le Locateur ou son représentant pourront avoir accès en tout temps à la partie exclusive afin de mener à bien son travail et d'inspecter les travaux, tout en ne nuisant pas aux travaux en cours Mineurs L'accès au chantier est interdit aux personnes de moins de 18 ans Protection Tous les équipements, les bancs de scie, les outils, l'équipement et le matériel de construction doivent être confinés dans les limites des Lieux. Le Locataire doit respecter tous les travaux déjà construits par le Locateur et sera tenu responsable pour tous dommages causés à ceux-ci Bruit et odeurs Les entrepreneurs du Locataire ne doivent en aucun cas effectuer des travaux bruyants ou qui dégagent des odeurs pendant les heures d'ouverture du centre commercial de manière à ne pas incommoder la clientèle et les Locataires avoisinants. Les Entrepreneurs devront respecter les consignes du directeur du centre commercial ou de ses représentants ou du Coordonnateur, et Ivanhoé Cambridge se réserve le droit d'arrêter les travaux momentanément Ponçage et sablage L'entrepreneur du Locataire devra installer des filtres, de qualité supérieure, devant les sorties et les retours d'air lorsqu'il effectue des travaux qui génèrent de la poussière fine afin d'empêcher que celle-ci ne se transmette aux espaces adjacents ainsi qu'aux conduits de ventilation et aux équipements mécaniques Travaux de soudure Pour les travaux de soudure et autres travaux à risque d'incendie, l'entrepreneur du Locataire devra retenir les services d'un gardien d'incendie fourni par le Locateur, aux frais du Locataire. Il faut aviser au moins 48 heures à l'avance. Le gardien d incendie devra rester sur place 4 heures après la fin des travaux Accès des Lieux L'accès aux Lieux, soit par le personnel responsable de la construction ou les livreurs de matériaux, devra être restreint aux entrées et corridors désignés pour chaque Locataire. Avant de commencer ses travaux dans les Lieux, le Locataire doit s'informer auprès de la direction de la propriété afin d'obtenir l'emplacement exact des entrées. Les entrepreneurs des locataires et leurs employés devront accéder au chantier par la rampe d accès du quai de déchargement. L accès sera controlé de 21h00 à 7h00. Deux (2) agents de sécurité en poste au bas et au haut de la rampe s assureront de la sécurité des travailleurs. 19

20 1.10 Règlements et obligations sur le chantier Livraisons 1. Les livraisons au quai de déchargement des matériaux des entrepreneurs des Locataires se feront de 21h30 à 5h00. Aucun espace n est disponible au Centre pour entreposer temporairement les matériaux livrés pour les entrepreneurs des locataires. 2. Le transport des matériaux de construction vers les locaux des Locataires doit se faire en dehors des heures d opération du Centre. 3. Toutes les livraisons de marchandises, matériels ou équipements doivent être faites au 800 de Maisonneuve ouest Heures de travail Les entrepreneurs et les fournisseurs du Locataire sont soumis aux restrictions que pourra imposer l'administration de la propriété en ce qui touche les heures d'ouverture, l'échéancier et la coordination des travaux. Les heures de travaux de construction sont: Lundi au vendredi de 21h30 à 5h Devanture des boutiques Les Locaux loués doivent d'abord être fermés par une devanture permanente. Si le Locataire est dans l'impossibilité d'installer la devanture permanente en raison des délais de livraison, l'ouverture de la devanture devra être refermée au moyen d'une palissade finie en cloisons sèches, joints tirés et peinte selon les couleurs exigées par le Locataire. Si de l'avis du Locateur, la devanture du Locataire ne convient pas, le Locateur érigera une devanture temporaire répondant à ses exigences de conception, et ce aux frais du Locataire Palissades de construction Avant de procéder aux travaux, l'entrepreneur du Locataire doit installer une palissade temporaire autour de la devanture des Locaux loués. La palissade doit être faite de colombages métalliques et panneaux de gypse, joints tirés, poncés et peints (couleur selon les critères du Locateur). La position de la palissade doit être approuvée par le Coordonnateur. Pour ne pas nuire aux dégagements prévus par les codes, une circulation libre de 5 mètres (16'-5'') cumulatif doit être maintenue en tout temps dans les allées du Centre pendant les heures d'ouverture du centre commercial. La hauteur de la palissade doit être égale à la pleine hauteur de l'ouverture de la devanture (c'est-à-dire égale à l'espace compris entre le plancher et la moulure architecturale). La partie supérieure scellée avec du gypse de manière à ne laisser infiltrer dans le Centre aucune poussière. La palissade doit comporter une porte de largeur minimale de 36'' (92 cm). La quincaillerie de la porte doit être en retrait de la surface de la palissade de façon à éviter toute blessure aux clients du centre commercial. La porte doit aussi ouvrir du côté intérieur de l'espace du Locataire. La palissade doit être construite dans une soirée, incluant le gypse, les joints, la peinture et le nettoyage des lieux. Aucuns travaux de palissade ne seront acceptés après 8 heures du matin. Afin de protéger le plancher du Centre, des bandes de contreplaqué de 5/8" (16 mm) d'épaisseur plus un isolant rigide de ½ (12 mm) d épaisseur doivent être insérés à la partie inférieure de la palissade. Cette mesure facilitera le déplacement d'une palissade au besoin au cours des heures d'ouverture. Les palissades doivent être munies d'entretoises du côté des Locaux loués derrière la face extérieure des couronnements des murs mitoyens. En aucun cas la palissade ne peut être boulonnée dans le plancher du Centre, elle doit y être déposée seulement. Une plinthe doit être installée tout le long de la partie inférieure de la palissade (couleur de la plinthe, se référer à l'annexe 1). À l'intérieur de la palissade, directement derrière la porte d'accès, l'entrepreneur du Locataire est tenu d'installer un morceau de tapis de ±3 pi x 3 pi (1 mètre x 1 mètre) pour empêcher la poussière d'être entraînée dans le Centre. Ce tapis doit être soigneusement aspiré et nettoyé au moins une fois par jour ou plus au besoin. À la discrétion du Locateur, la construction des palissades pourra être entreprise par le Locateur aux frais du Locataire lorsque les travaux de construction du Locataire sont entrepris au même moment que ceux du bâtiment de base ou qu'une construction appartenant au Locateur. Les palissades doivent être mises en place avant le début de tous les travaux dans les Locaux loués dans un délai maximal de 24 heures après signature du Bail. L'identification de la palissade sera coordonnée et effectuée par le Locateur aux frais du Locataire. À cette fin, le Locataire devra fournir au Locateur une copie reproductible de son logo. Le Locataire est responsable d'enlever la palissade à la fin des travaux et doit aussi aviser le coordonnateur 24 heures auparavant Installation électrique temporaire Le Locataire devra fournir électricité et éclairage temporaires pour le début des travaux Non-applicable Indice de résistance au feu Au cours des travaux de construction ou de démolition, le Locataire et son entrepreneur devront prendre le soin de laisser en place les murs coupe-feu existants, les revêtements ignifuges et les registres coupe-feu dans les gaines d'air. Néanmoins les travaux pourraient diminuer l'indice de résistance au feu imposé par les autorités compétentes. Si des dommages sont causés au degré de résistance au feu par le Locataire, le Locateur les réparera aux frais du Locataire ou le Locateur pourra exiger du Locataire qu'il exécute les réparations nécessaires à ses frais Défauts Le Locataire devra réparer tout défaut découvert par le Coordonnateur ou par l'inspecteur en construction soit dans ses propres locaux ou dans les locaux adjacents touchés par les travaux de construction du Locataire Enlèvements des déchets Le Locataire est tenu responsable pour le dépôt quotidien de tous les déchets et débris de construction. L'entrepreneur devra avoir une entente préalablement quant à l'emplacement du conteneur à déchets (à la charge du Locataire). L'enlèvement des déchets doit être effectué en dehors des heures d'ouverture du centre commercial. Aucune permission ne sera émise pour l'utilisation du compacteur à déchets du centre commercial Nettoyage des issues En tout temps, les issues et les accès aux issues de secours doivent être dégagés selon les codes en vigueur. L'entrepreneur du Locataire ne doit déposer aucun déchet ou entreposer aucun matériau devant les issues ou dans les accès aux issues. 20