Schéma territorial de l habitat et du logement - Annexes- 1- Fiches outils 2- Fiches produits immobiliers

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2 Schéma territorial de l habitat et du logement - Annexes- 1- Fiches outils 2- Fiches produits immobiliers 30 mars 2010

3 Les outils d anticipation - la Zone d Aménagement Différé (ZAD) - l emplacement réservé Les outils de la maîtrise foncière - le Droit de Préemption Urbain simple ou renforcé (DPU) - la Déclaration d Utilité Publique (DUP) - le bail construction, bail emphytéotique - l Etablissement Public Foncier Régional (EPFR) Les outils d aménagement - le lotissement - la Zone d Aménagement Concerté (ZAC) - l Association Foncière Urbaine (AFU) Les outils du renouvellement urbain - l Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) - les opérations de restauration immobilière (ORI) - le Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) - la Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) - Résorption de l Habitat Indigne (RHI) - les périmètres ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) Les outils fi nanciers Les différents outils - la Taxe Locale d Equipement (TLE) - le Programme d Aménagement d Ensemble (PAE) - la participation pour voiries et réseaux divers (PVR) - les participations fi nancières au titre de la ZAC (voir fi che ZAC)

4 Les produits immobiliers Les différents outils - le Prêt Locatif Aidé d Intégration (PLAI) - le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) - le Prêt Locatif Social (PLS) - le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) - le Prêt Social Location-Accession(PSLA) - le Pass-Foncier Les produits de défi scalisation - Loueur en Meublé Professionnel et Non Professionnel (LMP / LMNP) - les Résidences Hôtelières à Vocation Sociale

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6 Les Outils d anticipation

7 La Zone d Aménagement Différé (ZAD) est un outil de maîtrise foncière permettant de délimiter des secteurs où une collectivité publique, un établissement public y ayant vocation ou une Société d Economie Mixte (SEM) titulaire d une convention d aménagement dispose, pour une durée de 14 ans, d un droit de préemption sur toutes ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux. Les ZAD ont été créées dans un but anti-spéculatif, afi n d éviter que des terrains nécessaires à la réalisation d un projet d aménagement public soient renchéris lors de l annonce de ce projet. La ZAD Zone d Aménagement Différé La décision de création d une ZAD est toujours prise par l Etat, par arrêté motivé du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l EPCI en ayant compétence alors que le droit de préemption urbain est un instrument choisi par les communes seules. Si la commune ou l EPCI donnent un avis défavorable, la création de la ZAD peut être prononcée par décret en Conseil d Etat. L acte de création comporte un périmètre et la désignation du titulaire du droit de préemption. Il peut s agir de l Etat, d une collectivité locale, d un établissement public ou d une SEM d aménagement. A noter que la création d une ZAD dans un secteur classé en DPU efface ce dernier. Cela permet également de constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d actions ou d opérations d aménagement. C est ce qui explique la durée limitée de ce dispositif. Pour qui? Quelles subventions? Les bénéfi ciaires sont les collectivités locales se dotant de cet outil de maîtrise foncière. Aucune subvention ou fi nancement particulier ne sont associés à la ZAD. - Durée limitée dans le temps du dispositif - Intervention du Préfet - Outil anti-spéculatif - Certains biens non soumis au DPU n échappent pas au droit de préemption des ZAD

8 Terrain désigné par le POS/PLU comme devant faire l objet dans l avenir d une acquisition par une collectivité publique dans le but d y réaliser une opération d intérêt général. Les collectivités publiques peuvent procéder à des réservations foncières s opérations suivantes : voies publiques (routes, autoroutes, rues, chemins, places, rues piétonnières ), ouvrages publics (équipements publics réalisés par une personne publique), les installations d intérêt général (leur fonction doit être collective, et le but doit être d utilité publique), les espaces verts publics. Le terrain devient dès lors inconstructible pour toute autre opération, à l exception des constructions à caractère précaire (article L du Code de l Urbanisme). Les emplacements réservés permettent à la collectivité de geler l utilisation d un terrain afi n de l acquérir, au besoin par voie d expropriation, dans le but de réaliser ultérieurement une opération d intérêt général. Cela permet ainsi d éviter que les terrains concernés soient utilisés par leurs propriétaires de façon incompatible avec cette destination future. La création d emplacements réservés s inscrit dans le cadre d un PLU où ces derniers sont identifi és dans le rapport de présentation, le règlement et les documents graphiques. Hormis les constructions à caractère précaire, les constructions y sont interdites, mais les propriétaires disposent de garanties avec la possibilité de mettre en œuvre le droit de délaissement (mise en demeure de la collectivité publique pour l acquisition du bien). Aucun délai n est fi xé pour réaliser l opération programmée. L acquisition des terrains sera amiable ou forcée (déclaration pour cause d utilité publique). Enfi n, le bénéfi ciaire de l emplacement réservé peut la supprimer ou la réduire dans le cadre même de l évolution des documents d urbanisme qui l ont instituée. Les emplacements réservés Pour qui? Quelles subventions? Les emplacements réservés sont à l initiative des collectivités publiques. Ceux-ci doivent être affectés au bénéfi ce d une personne morale, disposant de la capacité d exproprier. Ainsi, un projet communal ou départemental ou un projet d Etat peuvent faire l objet d un emplacement réservé. Projet d aménagement devant être défi ni de manière précise, et ce, très en amont de sa réalisation Permet de constituer des réserves foncières sur le long terme

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10 Les Outils de la maîtrise foncière

11 Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune d acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d être vendu. Grâce au DPU, une commune peut ainsi acquérir des biens dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d aménagement sans avoir recours au caractère brutal de l expropriation. En revanche, la préemption, qui se fait au moment où le propriétaire décide de vendre son bien implique que la décision d acquérir ces propriétés soit prise bien avant que le projet ne soit en phase opérationnelle, engendrant ainsi un coût de portage foncier supplémentaire. Le DPU peut être utilisé afi n de réaliser une ou des actions ou opérations d aménagement en vue de mettre en œuvre : - un projet urbain, - une politique locale de l habitat, - d organiser le maintien, l extension ou l accueil des activités économiques, - de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, - de réaliser des équipements collectifs, - de lutter contre l insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, - de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti. Lorsqu une commune est dotée d un Plan Local d Urbanisme ou d un Plan d Occupation des Sols approuvé, le conseil municipal ou l organe délibérant de l EPCI peut créer le DPU. Cette délibération fi xe les secteurs de la commune concernés qui ne doivent pas être soumis au régime des ZAD. Une fois le bien mis en vente, le vendeur, ou plus généralement le notaire, notifi e au titulaire du droit de préemption le projet de cession par ce qu on appelle une Déclaration d Intention d Aliéner (DIA). Ce titulaire a alors deux mois pour notifi er sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur. Le DPU Droit de Préemption Urbain (simple et renforcé) Pour qui? Quelles subventions? Le DPU est attribué aux communes ou à l organe délibérant de l EPCI dans le cas d une intercommunalité. Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d une opération d aménagement. - procédure devant être mise en place bien avant la phase opérationnelle du projet - délai de mise en vente inconnu du bien foncier - prix parfois dissuasif pour la collectivité - Priorité de la collectivité visà-vis de l acquisition du bien foncier - DPU sans limite de validité dans le temps

12 Une Déclaration d Utilité Publique (DUP) est une procédure administrative qui permet de réaliser une opération d aménagement, telle que la création d une infrastructure de communication, d une école ou d un lotissement par exemple, sur des terrains privés en les expropriant, précisément pour cause d utilité publique ; elle est obtenue à l issue d une enquête d utilité publique. Cette procédure est nécessaire en vertu du Code civil français qui prévoit (article 545) que «nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n est pour cause d utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité». La mise en place de cette procédure permet, quand l intérêt supérieur de la collectivité est en jeu, de pouvoir réaliser une opération quand tous les autres recours n ont pu aboutir. Celle-ci conduit le plus souvent à une procédure d expropriation qui consiste à contraindre le propriétaire d un bien à le céder à la collectivité moyennant une indemnité. Pour qui? Quelles subventions? S il n y a pas eu accord direct préalable avec cession amiable, la procédure de DUP comprend 2 phases : une administrative, l autre judiciaire. Elle est ouverte et organisée par arrêté préfectoral. La phase administrative comprend une enquête publique préalable et une enquête parcellaire. Elle aboutit à la conclusion d un acte déclaratif d utilité publique pris à l issue de la première ou de la seconde enquête, par un arrêté ministériel ou préfectoral voire dans certains cas par décret du conseil d Etat (s opérations les plus importantes telles qu une autoroute ou d une ligne chemin de fer). Le décret ou l arrêté précise la durée pendant laquelle la déclaration reste valable (en général 5 ans) et permet donc de procéder à des expropriations. La cession peut se faire à l amiable si les parties s entendent, sinon l intervention du juge est nécessaire. La phase judiciaire comprend la cession ou l ordonnance d expropriation suivie de l indemnisation. Le juge rend une ordonnance d expropriation dans les 8 jours de réception du dossier. L ensemble des droits attachés prend fi n automatiquement. Les propriétaires en garde la jouissance jusqu à réception de l indemnisation. La DUP Déclaration d Utilité Publique Le bénéfi ciaire de cette procédure est la collectivité maître d ouvrage du projet (commune, EPCI ). Par ailleurs, la DUP ne donne lieu à aucune subvention ou fi nancement particulier. L arrêté de cessibilité peut faire l objet d un recours devant le tribunal administratif Ultime recours afi n de faire aboutir un projet lorsque l intérêt supérieur de la collectivité est mis en évidence

13 Le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans, qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d améliorer le fonds et de l entretenir en échange d un loyer modique, les améliorations bénéfi ciant au bailleur en fi n de bail sans que ce dernier ait à indemniser le locataire. Le locataire est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail (possibilité d améliorer le fond, liberté d hypothéquer ou encore liberté de louer et de sous-louer). Le bail à construction est une catégorie de bail emphytéotique. Il est destiné à favoriser la construction, ou la réalisation de très gros travaux. Si son objet est propre au domaine de la construction, son régime juridique est celui du bail emphytéotique. Selon les articles L251-1 du code de la construction et de l habitation : «constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s engage à titre principal, à édifi er des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d entretien pendant toute la durée du bail». L obligation de construire doit être précisée contractuellement au niveau des délais et surtout au niveau du type de construction étant donné que le but de cette opération est d éviter la taxation à la plus-value immobilière. Au terme du bail, le bailleur retrouve l entier usage de la propriété des biens loués et acquière, sous réserve de dispositions contractuelles particulières, celle des constructions sans obligation d indemnisation. Pour qui? Avantage? Cet outil permet à des organismes comme les collecteurs du 1% de réaliser des opérations de constructions ou de réhabilitation sans avoir à débourser une charge foncière initiale. Le Bail emphytéotique Le locataire dispose d une grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué, puisque le bail emphytéotique lui confère des droits réels immobiliers analogues à ceux d un propriétaire. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou par l intermédiaire d un tiers (locataire-gérant, fermier, locataire). Une fois le bien mis en vente, le vendeur, ou plus généralement le notaire, notifi e au titulaire du droit de préemption le projet de cession par ce qu on appelle une Déclaration d Intention d Aliéner (DIA). Ce titulaire a alors deux mois pour notifi er sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur. - A la fi n du bail, les droits reviennent au bailleur sauf en cas de signature d un bail comportant des clauses particulières. - les propriétaires du site ne perdent pas la maîtrise foncière - le locataire dispose du site comme un propriétaire

14 L EPFR Etablissement Public Foncier Régional Définition La collectivité (commune ou EPCI) qui souhaite aménager un secteur de son ou réaliser des réserves foncières peut signer une convention avec l EPF LR. Il s agit de la condition préalable à l intervention de cette personne morale dotée d une autonomie fi nancière et de ressources propres. Deux types de convention existent : - La convention cadre pour réaliser des réserves foncières, - La convention opérationnelle pour réaliser l ensemble des acquisitions foncières nécessaires au projet d aménagement. La convention peut porter sur un site circonscrit ou sur l ensemble du de compétence de la collectivité, on parle alors de convention multi-sites, qui peut être thématique. Des conventions multi-sites habitat existent. La durée moyenne du portage est de 4 à 5 ans, renouvelable.! "#$% &'( ) ) * +, ) %640 5 #$(!0#$ -. / ; ) 7 9. /0 1' :! 50#$( < ) = < A B ) 8 C = 8 < < D = ) + < 7E) E, B = F = ) < ) = Quatre grands objectifs ont été fi xés à l EPF LR : 1. Développer une offre foncière conséquente en matière de logement (70% des moyens fi nanciers), 2. Conforter l attractivité économique de la région (15% des moyens), 3. Agir sur la préservation de l environnement et sur la prévention des risques (7,5% des moyens) 4. Accompagner les grandes politiques d aménagement et de développement du régional (7,5% des moyens) Pour qui? Quelles subventions? Maîtriser le développement urbain de son malgré des possibilités fi nancières réduites. Une obligation de réaliser le projet dans les 5 ans suivant l acquisition du foncier par l EPFR. Le bénéfi ciaire de la convention est la collectivité signataire (commune, EPCI ). Le conventionnement EPF permet aux collectivités locales de maîtriser leur foncier sans avoir à supporter le coût d acquisition souvent incompatible avec les fi nances locales.

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16 Les Outils d aménagement

17 Constitue un lotissement toute division d une propriété foncière en vue de l implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet de porter à plus de 2 le nombre de terrains issus de la dite propriété (article R du Code de l urbanisme). Il n y a donc lotissement qu à la condition de cumuler 4 composants : - un fait constaté juridiquement : la division d une propriété foncière à l origine d un seul tenant, - une quantité de nouvelles parcelles : plus de 2 lots - une volonté : la nécessité de construire, d implanter des bâtiments, - une période : un délai de 10 ans. Le lotissement est une opération d urbanisme qui permet à une collectivité locale d urbaniser un secteur de son en ayant recours à un promoteur privé. C est ce dernier qui construit les éléments de viabilité : routes et espaces verts, réseaux d assainissement, d éclairage public, d adduction d eau potable et qui se rémunère en vendant les parcelles aménagés. Cela évite à la collectivité de fi nancer des investissements importants. Pour qui? Quelles subventions? Le lotissement est une procédure destiné aux collectivités locales (le plus souvent des communes). Cependant, lorsqu une commune fait partie d un EPCI et qu elle est dotée d un PLU ou d une carte communale, elle peut lui déléguer cette compétence. Celle-ci n implique pas de subventions particulières mais permet de mettre à la charge du promoteur les équipements nécessaires à la viabilisation du terrain concerné. La création d un lotissement passe depuis le 1er octobre 2007 par la demande d un permis d aménager. La demande mentionne, outre l identité du demandeur, la localisation et la superfi cie du terrain à aménager, la nature des travaux : - le nombre maximum de lots, - la surface de plancher hors œuvre nette dont la construction est envisagée dans l ensemble du lotissement. Doivent être joints à la demande, les documents suivants spécifi ques au lotissement, un projet architectural, paysager et environnemental qui tient lieu de projet d aménagement. La demande de permis d aménager doit être complétée, s il y a lieu : - d une autorisation de défrichement ; - de la liste des matériaux devant être utilisés et les modalités d exécution des travaux si le projet se trouve dans un secteur sauvegardé. Le «lotissement» Production de terrains viabilisés, prêts à la vente

18 La Zone d Aménagement Concerté (ZAC) est une zone dans laquelle «une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d intervenir pour réaliser ou faire réaliser l aménagement ou l équipement des terrains ( ) en vue de les céder ( ) ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés» (art. L du code de l urbanisme). Il s agit donc d une opération d aménagement et d équipement public à but d intérêt général, réalisée à l initiative d une collectivité publique. C est aussi un mode de production de terrains de construction. Elle représente une alternative à la procédure plus fréquemment employée du lotissement. Les ZAC permettent aux personnes publiques de réaliser des opérations d aménagement urbain tout en réalisant conjointement les équipements publics d infrastructure et de superstructure rendus nécessaires par l urbanisation de la zone. C est une procédure d initiative et de compétence publique qui permet un contrôle complet de la personne publique qui en prend l initiative sur les choix d aménagement. Pour qui? Quelles subventions? La procédure de ZAC est à l initiative d une collectivité publique ou d un établissement public. La mise en œuvre d une ZAC comporte plusieurs étapes : - la concertation (conformément à l article L du code de l urbanisme), - le dossier de création comprenant un rapport de présentation, un plan de situation, un plan de délimitation du périmètre, une étude d impact et l indication du mode de réalisation choisi (en régie, concédée), - le dossier de réalisation comprenant le programme des équipements publics, le programme global des constructions et les modalités de fi nancement échelonnées dans le temps, - l approbation faisant l objet de mesures de publicité spécifi ques. Différents régimes de participation au titre de la ZAC peuvent être mis en place : - ZAC sans TLE : l exclusion de la TLE est subordonnée à la condition que soit pris en charge par les constructeurs au moins le coût de certains équipements, - ZAC avec TLE : correspond au cas de fi gure classique des ZAC. Les participations exigibles sont celles du régime général, - ZAC avec PAE : système de fi nancement permettant à la commune de défi nir les participations qui seront demandées aux constructeurs et aux aménageurs. Cette formule permet de faire participer au coût des équipements de la ZAC les propriétaires de terrains non maîtrisés par l aménageur. - Formalités juridiques lourdes - Faire appel à un aménageur La ZAC Zone d Aménagement Concerté - Permet de mettre à la charge des constructeurs les équipements nécessaires à la zone. - Permet ainsi de produire des terrains constructibles.

19 Les Associations Foncières Urbaines (AFU) sont des associations particulières réunissant des propriétaires pour exécuter et entretenir, à frais communs, les travaux qu elle énumère. Peuvent faire l objet d une association foncière urbaine : - le remembrement de parcelles et la modifi cation corrélative des droits de propriété, des charges et des servitudes ainsi que la réalisation des travaux d équipement et d aménagement nécessaires, - le groupement de parcelles en vue, soit d en conférer l usage à un tiers soit d en faire apport ou d en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d aménagement, - la construction, l entretien et la gestion d ouvrages d intérêt collectif, - la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière, - le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine de grands ensembles et quartiers d habitat dégradé. Ce regroupement de propriétés foncières est conduit en vue de réaliser les opérations mentionnées ci-dessus. L AFU constitue l opportunité de réaliser une bonne opération fi nancière sur des terrains diffi ciles à aménager et d intégrer le propriétaire comme un acteur à part entière de l aménagement, de le sensibiliser et de le motiver. Pour qui? Quelles subventions? Les bénéfi ciaires sont l ensemble des propriétaires adhérents à l association. Une collectivité peut en faire partie au même titre que les autres propriétaires privés. Des taxes syndicales peuvent être versées par les propriétaires adhérents de l AFU pour fi nancer toutes les dépenses engagées par l association (études, VRD, travaux de viabilisation, frais de gestion de l association ) L autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine sur la demande de propriétaires intéressés ou, le cas échéant, à l initiative de la commune. L autorité administrative recueille l accord du conseil municipal sur l opération lorsqu un PLU a été approuvé sur le de la commune. Dans les autres cas, ou si l AFU est située à l intérieur d un périmètre d opération d intérêt national, l autorité administrative recueille l avis du conseil municipal. L AFU libre est constituée de personnes de droit privé, qui s associent librement. Sa création et l opération qu elle envisage, doivent être admises à l unanimité et constatées par écrit. Aucune intervention ni autorisation de l administration n est nécessaire. La commune peut néanmoins exercer un contrôle sur les projets de l association dans la mesure où : - elle dispose d un droit de veto concernant la création de l association, - elle peut participer à l AFU. Elle aura alors les prérogatives d un simple propriétaire, - le projet de l AFU doit se conformer aux prescriptions du POS ou PLU. Nécessite une information préalable intense de la part à la fois du technicien, du professionnel qui y trouve son compte et des propriétaires moteurs de l opération L AFU Association Foncière Urbaine Permet aux propriétaires d être parties prenantes du projet d aménagement qu ils réalisent eux-mêmes en mettant leurs moyens en commun

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22 Les Outils du renouvellement urbain

23 Une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) est une action concertée entre l Etat, l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat (ANAH) et une collectivité locale (commune ou établissement public intercommunal) dont la vocation est de requalifi er dans son ensemble un quartier, des îlots, une ville, un secteur rural et notamment réhabiliter le patrimoine bâti et d améliorer le confort des logements en proposant aux propriétaires, sous certaines conditions, des taux majorés de subvention. Une OPAH se déroule en trois phases : L OPAH Opération Programmée d Amélioration de l Habitat L OPAH est une action de nature incitative, visant à créer les conditions favorables à la réalisation de travaux d amélioration de l habitat dans les périmètres concernés. La signature d une convention d OPAH permet d étendre la liste des travaux subventionnables et de mettre en œuvre des taux de subvention majorés s bailleurs comme s propriétaires occupants. Cela tend, notamment en incitant les propriétaires bailleurs à modérer les loyers pratiqués et en aidant les propriétaires modestes, à maintenir le caractère social de certains logements. Pour qui? Quelles subventions? - une étude pré-opérationnelle pendant laquelle les objectifs qualitatifs et quantitatifs sont défi nis, de même que les thèmes à traiter et les moyens à mettre en œuvre, - l OPAH, proprement dite, qui fait l objet d une convention de 1 à 5 ans et qui précise le périmètre géographique et l opération ainsi que les objectifs et le montant des aides fi nancières accordées. - enfi n, une mission d animation est confi ée par la collectivité locale à un opérateur externe, associations ou organismes privés, chargé de la mise en œuvre de l opération : prospection des logements, diffusion de l information, contact avec les propriétaires, études de faisabilité, assistance au montage des dossiers Les bénéfi ciaires d une convention OPAH sont les propriétaires bailleurs et les propriétaires occupants (sous conditions de ressources) d un périmètre géographique défi ni. Le fait de se situer dans un périmètre d OPAH permet de bénéfi cier de taux majorés s aides à l amélioration de l habitat servies par l ANAH. Temps de l opération long : études préalables et 3 ans de mise en oeuvre Outil souple, incitatif et peu contraignant

24 et Une Opération de restauration immobilière (ORI) consiste en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou effet la transformation des conditions d habitabilité des immeubles. Cette action est engagée à l initiative soit des collectivités publiques soit d un ou plusieurs propriétaires. Les travaux de remise en état d habitabilité des immeubles sont déclarés d utilité publique puis notifi és aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fi xé. A défaut, la procédure de cessibilité de leurs biens est engagée. Pour qui? Quelles subventions? L ORI intervient en direction des propriétaires indélicats de façon large grâce à la «déclaration d utilité publique de travaux». Les travaux doivent aboutir à la restauration complète des immeubles par les propriétaires ou bailleurs qui, lorsqu ils s engagent à respecter certaines conditions, peuvent bénéfi cier d un régime fi scal avantageux de déduction et d imputation des dépenses liées à la restauration immobilière. L ORI Opération de restauration immobilière L ORI s insère normalement dans un processus de revitalisation d un quartier. Cette action peut s inscrire dans le cadre d une opération programmée de l amélioration de l habitat (OPAH) de renouvellement urbain. Selon l article R du code de l urbanisme, l autorité expropriante qui a pris l initiative de la déclaration d utilité publique de l opération, doit notifi er à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d assiette. Cette notifi cation est effectuée à l occasion de la notifi cation individuelle du dépôt en mairie du dossier de l enquête parcellaire. Elle comporte l indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux. Le décret impose aussi une demande de permis de construire s travaux nécessaires à la réalisation d une opération de restauration immobilière, exécutés sur des constructions existantes, à l exception des travaux d entretien ou de réparations ordinaires. En outre, il contient des dispositions particulières relatives aux bâtiments inscrits au titre des monuments historiques. Revitaliser un quartier ou une portion de dans un délai précis

25 Le Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) est une procédure d aménagement, au sens du Code de l urbanisme, ayant pour objet la restauration et la remise en état d habitabilité d un immeuble ou d un ensemble d immeubles dans un périmètre créé à cet effet. A l intérieur d un périmètre délimité par la collectivité locale ou l autorité administrative, les travaux de remise en état des immeubles sont déclarés d utilité publique, puis notifi és aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fi xé, faute de quoi la procédure d expropriation peut être engagée. Les travaux sont entrepris soit par la collectivité publique, soit par une société concessionnaire, soit par les propriétaires groupés en association foncière urbaine (AFU) ou non. Tous les types d immeubles vétustes justifi ant de travaux d importance peuvent faire l objet d un PRI, qu ils soient situés dans des quartiers anciens ou non, à caractère historique ou non. Le PRI, créé en 1962, est un outil destiné à favoriser, dans les quartiers vétustes, la réhabilitation complète des immeubles, comme alternative à la procédure de rénovation urbaine qui avait consisté à exproprier, démolir et reconstruire après avoir déplacé et relogé les habitants et les activités. La création d un PRI est réalisée en trois phases : - la délimitation du périmètre, - la déclaration d utilité publique des travaux, - l enquête parcellaire. Le PRI Périmètre de Restauration Immobilière Ces phases peuvent être menées de façon distincte, regroupées par deux ou, même, réunies en une phase unique. Chaque phase a ses conséquences juridiques propres. Depuis la loi «Aménagement» de 1985, un PRI peut être délimité sur un seul immeuble. Le PRI est soumis à la seule concertation prévue en application de l art. L du Code de l urbanisme. Concernant la délimitation du périmètre, celle-ci relève de la collectivité locale ayant compétence en matière d urbanisme si la commune est dotée d un POS ou PLU approuvé. Dans le cas contraire, elle relève du Préfet, et de même lorsque le ou les immeubles sont situés dans le périmètre d une opération d intérêt national. Pour qui? Quelles subventions? Les aides accordées aux propriétaires fi nancement des travaux prescrits sont celles de droit commun en matière d amélioration de l habitat privé : ANAH, Prime à l amélioration de l habitat (PAH), subvention pour sortie d insalubrité (SSI), le cas échéant. En ZPPAUP et en Secteur Sauvegardé, le régime fi scal d imputation des défi cits fonciers sur le revenu global des personnes physiques est applicable. - effets pervers du produit fi scal (hausse généralisée des prix immobiliers) en l absence d une politique foncière adaptée. - mesure obligatoire et contraignante s propriétaires - permet de faire du renouvellement urbain

26 Sur proposition ou après accord du conseil municipal des communes intéressées, des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) peuvent être instituées autour des monuments historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d ordre esthétique, historique ou culturel. Plus souple que la procédure de secteur sauvegardé, la ZPPAUP est un document qui délimite un secteur plus particulièrement sensible sur le plan architectural et paysager. Elle constitue une servitude d utilité publique annexée au PLU (POS) et s impose aux opérations de construction et d aménagement menées dans son périmètre. La ZPPAUP est un outil de protection ou de mise en valeur du patrimoine qui ne se limite pas au seul patrimoine bâti. La création d une ZPPAUP traduit une volonté partagée entre une commune et l Etat de défi nir conjointement des dispositions visant à satisfaire les objectifs de protection, de réhabilitation, ou de mise en valeur d un patrimoine identifi é au sein d un périmètre adapté à chaque situation locale. Pour qui? Quelles subventions? La ZPPAUP Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager L étude de la ZPPAUP se concrétise dans un ensemble de documents : - le rapport de présentation comprenant les motifs de création de la ZPPAUP ainsi que les caractéristiques essentielles du site et les objectifs des mesures prises pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine identifi é, - la délimitation d un périmètre adapté par le biais d un document graphique précisant la zone de protection et éventuellement les secteurs de la zone soumis à des règles spécifi ques. Ce périmètre recouvre ici les zones de véritable intérêt architectural et paysager à la différence de l ancienne contrainte des 500 mètres, souvent mal adaptée au contexte local. - des règles de protection applicables à chaque zone qui comprennent non seulement des contraintes précises imposées aux constructeurs mais également des objectifs généraux destinés à guider la gestion. Les bénéfi ciaires de la procédure sont les communes qui décident de la mise à l étude de la ZPPAUP. Alors que la protection du patrimoine demeure, en règle générale, de la compétence de l Etat, les communes vivent la ZPPAUP comme une réappropriation de la protection de leur patrimoine. C est à elles de les faire vivre et de s en servir comme document de référence. Une subvention de l Etat peut être accordée aux communes souhaitant mettre en place une ZPPAUP. Il appartient à la commune d établir cette demande de subvention conformément au décret du 16 décembre 1999 du ministère des Finances. Lorsque le dossier sera réputé complet par les services de l Etat, une aide fi nancière sera proposée lors d une conférence administrative régionale présidée par le Préfet de Région. s propriétaires situés dans le périmètre de la ZPPAUP - réappropriation de la protection du patrimoine par les communes - dispositif qui augmente la valeur des biens situés dans des quartiers dorénavant protégés en raison de leur qualité

27 Résorption de l habitat indigne (RHI) est issu de l ordonnance n relative à la lutte contre l habitat insalubre ou dangereux. Cette ordonnance est prise sur le fondement de l article 122 de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale qui a autorisé le Gouvernement à prendre les mesures à caractère législatif nécessaires pour lutter contre les différentes formes d habitat que l on peut qualifi er «d indignes». La RHI Résorption de l habitat indigne Les procédures de lutte contre l insalubrité ont pour objet de permettre le traitement de logements dont l état de dégradation est tel qu il porte atteinte à la santé des occupants. Les opérations de RHI ont une fi nalité sociale. Elles ont pour objectif de supprimer l habitat insalubre irrémédiable dans une optique de protection des occupants. Les opérations de RHI ont une fi nalité sociale. Elles ont pour objectif de supprimer l habitat insalubre irrémédiable dans une optique de protection des occupants. Elles visent dans ce cadre non seulement à trouver une solution de logement pérenne, mais aussi à répondre aux diffi cultés sociales des occupants (aide sociale à l enfance, éducation sociale et familiale ). Pour qui? Quelles subventions? La RHI est une opération sous maîtrise d ouvrage publique locale destinée, dans une optique de protection des occupants et de leur relogement, à traiter les immeubles insalubres irrémédiables et défi nitivement interdits à l habitation, par leur acquisition sous déclaration d utilité publique. Ces opérations bénéfi cient de fortes subventions de l Etat (70 % à 100 % du défi cit du bilan de l opération). Les terrains libérés et les immeubles réhabilités dans le cadre de ces opérations doivent normalement accueillir des logements locatifs sociaux publics. Les subventions sont des crédits gérés au niveau national et imputés sur le programme Développement et amélioration de l offre de logement, action «lutte contre l habitat indigne» (chapitre 65-48, article 70), du budget du ministère chargé du logement. Elles font l objet de notifi cations d autorisation de programme affectées aux directions départementales de l équipement. Ce programme prévoit le relogement des occupants. - réhabilitation de logement en très mauvais état - action de cohésion sociale

28 Le Programme National de Rénovation Urbaine prévoit la conduite de projets de rénovation sur les quartiers fragiles. L ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) coordonne le Programme National de Rénovation Urbaine, en simplifi ant l ensemble des procédures et en regroupant l ensemble des fi nancements. L Agence apporte son soutien fi nancier aux collectivités locales, aux établissements publics et aux organismes privés ou publics qui conduisent des opérations de rénovation urbaine dans les Zones Urbaines Sensibles (ZUS). Cela se traduit par l amélioration des espaces urbains, le développement des équipements publics, la réhabilitation et la résidentialisation de logements locatifs sociaux, la démolition de logements pour cause de vétusté ou pour une meilleure organisation urbaine de logements, ou le développement d une nouvelle offre de logements. Pour qui? Quelles subventions? Le Programme National pour la Rénovation Urbaine concerne les quartiers classés en ZUS ou, à titre exceptionnel sur demande du maire de la commune ou du président de l Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent et avec l accord du Ministre délégué au Logement et à la Ville, ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues. Les aides possibles aux opérations d accession sociale en zone Anru : 1. La «prime Anru» L Agence accorde des subventions à des opérations d accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements s céder à des personnes physiques qui s engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans. Les aides de l Agence sont cumulables avec les dispositifs publics existants ayant pour objectif de favoriser l accession à la propriété (notamment prêts à taux zéro, prêt PAS, PSLA). Le périmètre ANRU Le prix de vente de ces logements ne peut dépasser le plafond fi xé par l arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l économie et du logement (article R du Code de la Construction et de l Habitation), diminué de la subvention de l Agence dont a bénéfi cié le maître d ouvrage. L octroi des aides de l Agence est soumis à la signature d une convention spécifi que liant le maître d ouvrage de l opération, la collectivité locale porteuse du projet de rénovation urbaine et l Agence. Cette convention a pour objet de préciser les caractéristiques du programme d accession à la propriété, le respect des engagements du maître d ouvrage de l opération. 2. La «TVA Anru» L article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant sur Engagement national pour le logement institue un régime de TVA à taux réduit pour l acquisition d une résidence principale neuve en zone ANRU élargie. Cette mesure permet de faciliter l accession à la propriété et de revitaliser certains quartiers. La TVA réduite à 5,5% concerne toute vente ou livraison à soi-même de logements : - à usage de résidence principale ; - à des personnes physiques dont les revenus sont au plus égaux aux plafonds PLS ; - situés dans un quartier faisant l objet d une convention ANRU ou situés ou entièrement situées à une distance de moins de 500 m de la limite de ces quartiers. La zone ANRU offre la possibilité de cumuler la TVA à 5,5% avec un Prêt à Taux Zéro (et sous certaines conditions, de doubler la somme empruntée à taux zéro), alors que la zone environnante des 500 mètres ne permet pas de cumuler avec le Prêt à Taux Zéro.

29 La Maîtrise d oeuvre urbaine et sociale est un dispositif visant l accès au logement. Cela désigne une démarche, un ensemble d actions ayant pour objet : de permettre l accès au logement de personnes en diffi cultés sociales à partir de l analyse de leurs besoins, d assurer les conditions optimales de leur installation par le biais d un accompagnement social. Les MOUS Maîtrise d oeuvre urbaine et sociale Les MOUS ont pour objectif de favoriser l accès au logement des ménages les plus défavorisés exclus des dispositifs classique de relogement, par la mise à disposition d une offre de logement adaptée (construction neuve, acquisition amélioration, bail à réhabilitation, sous location, captation de logements, amélioration de logements aidés par l ANAH en Programme Social Thématique (PST), LIP, ORG,...) Pour qui? Quelles subventions? Une MOUS est une démarche en différentes phases : Analyse des besoins des ménages en diffi cultés, Étude de la possibilité de mettre en place une opération d habitat adapté, Recherche des partenaires locaux montage de l opération, et médiation entre ces partenaires, Assistance à maîtrise d ouvrage (facultatif), bailleur social pour la conception et réalisation d un programme de logements adaptés Ces actions doivent être suivies par un groupe de pilotage, constitué des partenaires intéressés et soumises à une évaluation. Les MOUS ont une durée de 3 ans et vont permettre l identifi cation de situations d insalubrité, d indécence, de risques de saturnisme,..en proposant une assistance juridique aux locataires, avec appui dans les procédures à mettre en oeuvre, ou une assistance aux propriétaires pour la mobilisation d aides de l ANAH. Les bénéfi ciaires de ces fi nancements sont des collectivités locales, organismes HLM et SEM (société d économie mixte). Les partenaires concernés par une MOUS dépendent du contexte local, il peut y avoir pour l engagement des fi nancements : les services de l Etat (la DDE, le préfet, l ANAH...), pour la maîtrise d ouvrage : un organisme HLM, une association... Les fi nancements par une aide de l État allant jusqu à 50 % de la dépense subventionnable, le «1% logement» destiné aux plus défavorisés. Le coût de revient à la collectivité permettre l accès au logement

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31 Les Outils fi nanciers

32 La Taxe Locale d Equipement (TLE) est perçue au titre de la construction, de la reconstruction et de l agrandissement des bâtiments de toute nature, à l exclusion des simples transformations qui ne s accompagnent pas de la création de superfi cies supplémentaires, afi n de fournir une partie des ressources fi nancières nécessaires à la réalisation d équipements publics. Celle-ci est affectée au fi nancement des dépenses générales d urbanisation de la commune. Les redevances issues de la TLE permettent le fi nancement d une partie des équipements d infrastructure nécessaires à la collectivité. Pour qui? Quelles subventions? La TLE est perçue au profi t de la commune ou de certains groupements de communes compétents. Une TLE est instituée : La TLE Taxe Locale d Equipement De plein droit : - dans les communes de habitants et au-dessus ; - dans les communes de la région parisienne fi gurant sur une liste arrêtée par décret (Décret n du 5 octobre 1972, article 1er). Le conseil municipal peut décider de renoncer à percevoir la taxe. Cette délibération est valable pour une période de trois ans à compter de la date de son entrée en vigueur. Par délibération du conseil municipal dans les autres communes : les délibérations par lesquelles le conseil municipal institue la taxe ou ultérieurement la supprime sont valables pour une durée de trois ans minimum à compter de la date de leur entrée en vigueur. La taxe a le caractère d une recette extraordinaire. Elle entre dans le cadre d une recette d investissement prévue par l article L du CGCT. Le montant de la taxe est déterminé en fonction de la catégorie de classement de la construction qui détermine une valeur forfaitaire et de l importance du projet (SHON) ainsi que du taux applicable décidé par le Conseil Municipal. Elle varie suivant la catégorie du bâtiment et peut être modulée entre 1% (minimum) et 5 % par délibération et selon la catégorie de constructions. Souvent insuffi sante pour fi nancer les équipements publics Permet le fi nancement d une partie des équipements publics nécessaires à la collectivité

33 Le Programme d Aménagement d Ensemble (PAE) est un outil fi nancier mis à la disposition des communes et des aménageurs pour permettre le fi nancement d équipements publics en accompagnement des opérations d aménagement. Il a été instauré par la loi du 18 juillet 1985 qui énonce que dans les secteurs du de la commune où un programme d aménagement d ensemble a été approuvé par le conseil municipal, celui-ci peut mettre à la charge des bénéfi ciaires d autorisations de construire tout ou partie des dépenses de réalisation des équipements publics correspondant aux besoins des habitants actuels ou futurs du secteur concerné et rendus nécessaires par la mise en œuvre du programme d aménagement. L objectif du PAE est de mettre à la charge des constructeurs tout ou partie du coût des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifi er dans le secteur concerné. Le PAE Programme d Aménagement d Ensemble La mise en œuvre d un PAE n implique pas d obligation d information et de concertation au sens de l article L du Code de l urbanisme car le PAE n est pas une opération d aménagement. L initiative, sur délibération de l organe délibérant, appartient à la commune compétente ou l intercommunalité pour son élaboration et son approbation. Lorsqu une commune fait partie d un EPCI y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont reconnues en matière de PAE. Un affi chage (durant 1 mois) et une publication dans deux journaux offi ciels sont obligatoires. Pour qui? Quelles subventions? Le PAE est destiné aux communes ou aux communautés urbaines qui doivent fi xer, dans la délibération approuvant le PAE, la part des dépenses de réalisation du programme d équipements mise à la charge du constructeur et, par voie de conséquence, celle qu il fi nancera dans le cadre du budget communal, ainsi que les critères de sa répartition entre les différentes catégories de construction du secteur. Dans le cas où la capacité des équipements programmés excède les besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifi er dans le secteur, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge des constructeurs. Il s agit uniquement d un outil fi nancier qui ne prend pas en compte la notion de projet urbain Permet le fi nancement d une part des dépenses de réalisation du programme d équipements publics par les constructeurs

34 La Participation pour voirie et réseau (PVR) permet aux communes de percevoir de la part des propriétaires de terrains nouvellement desservis par une voie et des réseaux publics, une contribution correspondant à tout ou partie du fi nancement du coût de ces équipements publics. Elle permet d exiger ce prélèvement pour fi nancer des réseaux le long d une voie existante sur laquelle aucun aménagement n est réalisé, sous réserve du respect du principe constitutionnel d égalité des citoyens devant les charges publiques. Les redevances issues de la PVR permettent le fi nancement d une partie des équipements de voirie et réseau nécessaires à la collectivité. La PVR est un principe qui oblige les communes à avoir une réfl exion globale et anticipée sur leurs aménagements. Pour qui? Quelles subventions? La PVR est perçue au profi t de la commune ou de certains groupements de communes compétents. Deux faits générateurs du paiement de la PVR : La PVR Participation pour voirie et réseau Normalement, le fait générateur est la délivrance de l autorisation d aménager le terrain, de lotir, de construire. Le montant et la ou les dates de versement de la participation doivent être prévus dans l autorisation d urbanisme. Le versement est dû par le propriétaire du terrain, même lorsqu il n est pas le demandeur de l autorisation. Le propriétaire peut accepter de pré fi nancer la réalisation ou l aménagement de la voie dans le cadre d une convention approuvée par le conseil municipal ou le Maire, par délégation. La convention, précise les règles d urbanisme applicables, les servitudes d utilité publique, l état des équipements publics et ceux qui sont prévus, les autres contributions applicables au terrain, les délais de réalisation des travaux de voirie et réseaux ainsi que les modalités de versement de la PVR. Le montant de la participation est calculé au prorata de la surface des terrains desservis, mais les sommes correspondant aux terrains déjà construits ou inconstructibles demeurent à la charge du budget communal, sauf lorsque cette inconstructibilité est permanente. La participation exigible est plafonnée par le coût des équipements publics à réaliser divisé par la surface totale des terrains «bénéfi ciant de la desserte». Souvent insuffi sante la PVR laisse une part de la charge au budget communal. Permet le fi nancement d une part du coût des équipements publics nécessaires à la collectivité

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36 Les Outils de planifi cation

37 Le Programme Local de l Habitat (PLH) a pour but d étudier le marché de l habitat sur un secteur donné et de défi nir les objectifs qui visent à améliorer son fonctionnement. Le PLH est le document essentiel d observation, de défi nition et de programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement à l échelle d un, d une unité urbaine. Ce document doit être compatible avec les grandes orientations défi nies par le SCOT et le PDALPD (Plan départemental d action logement des personnes défavorisées). Il prend également en compte le Plan de Déplacements Urbains (PDU). En revanche, le PLU doit être compatible aux stipulations du PLH. Les PLH ont une double fonction. Ils doivent permettre aux communes et aux agglomérations de replacer leur politique de l habitat dans le cadre d une prévision et d une programmation à moyen terme tout en indiquant les moyens fonciers qui seront mis en œuvre pour parvenir aux objectifs et principes fi xés. Par ailleurs, ces programmes doivent être pris en compte par l Etat dans le cadre de la répartition des fi nancements privilégiés du logement social. Ils concernent tous les types d habitat, mais visent en particulier à répondre à l objectif de mixité sociale en favorisant une répartition équilibrée des logements sociaux sur tout le de l établissement public de coopération intercommunale. Pour qui? Quelles subventions? Les bénéfi ciaires sont les porteurs du projet, c est-à-dire les différentes communes appartenant au périmètre de l intercommunalité considérée. Des subventions peuvent être attribuées pour la réalisation des études de PLH. Pour le suivi du PLH, des subventions peuvent être attribuées dans le cadre d une convention entre l Etat et les EPCI dotés de la compétence de politique du logement. Le PLH Programme Local de l Habitat Après délibération de l organe délibérant de l EPCI pour la mise en oeuvre du PLH, le PLH s organise en 3 volets : - un diagnostic faisant état du fonctionnement du marché du logement dans le bassin de l habitat (analyse de la situation existante et des évolutions en cours, exposé des conséquences en matière d habitat des prévisions et objectifs d aménagement urbain ressortant des schémas d urbanisme) - des orientations stratégiques défi nissant les objectifs quantitatifs retenus en matière de constructions neuves et de réhabilitation et les principes retenus pour assurer une diversité de l habitat et une répartition équilibrée des différents types de logements. - un programme d actions présentant les actions et les moyens qui seront mis en œuvre par les EPCI et les modalités de suivi et d évaluation du programme local de l habitat. - Nécessité éventuellement s communes d adapter leur document d urbanisme - permet de mettre en place une stratégie de développement du logement à une échelle plus pertinente que l échelle communale