RETR ITE. CHARGES LOCATIVES Bailleur, locataire, qui paie quoi? p.60 ~===~ -

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2 '1 50 PIERRE-PAPIER SCPI : profitez du cadre fiscal de l'assurance vie En achetant des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par le biais de votre assurance vie, vous doperez le rendement global de votre contrat, tout en profitant d'une fiscalité très modérée, L es sociétés civiles de placement inunobilier (SCPI)de rendement, placêes dans l'immobilierde bureaux ou de commerces, ont rapporté 5,27 %, en moyelu1e, en 2012 (voir le n 1085 du Particu/Ù!r; p. 60). Peu de placements sont aussi attractifs. Or, pour profiter de cette rentabilité sans trop en reverser au fisc, quoi de mieux que d'acheter des parts via un contrat d'assurance vie? Vos gains bênéficieront alors de j'imposition, plutôt clémente, du placement préféré des Français. En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d'un abattement de 4600 e pour une personne seule, et de 9200 pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI dans un compte-tîtres, les loyers seront réintégrés dans votre revenu imposable et taxés à votre taux marginal d'imposition, plus prélèvements sociaux. Le taux d'im posit ion atteint, par exemple, 56,5 % pour un contribuable imposé dans la tranche marginaleà41 %. Une plus grande souplesse d'acquisition De plus, avec la pierre-papier dans l'assurance vie, vous gagnez en souplesse. D'une part, parce que les assureurs Grâce à votre assurance vie, vous pouvez investir dans la pierre-papier avec une somme minime, dès 75 { sont tenus, contrairement aux gérants de SePI, de garantir la liquidité des partsdétenues dans votre contrat. Après une demande de rachat, les fonds doivent ainsi vous être versés dans les 2 mois (art du code des assurances). Et, d'autre part, parce que vous échappez aux contraintes imposées par les sociétés de gestion. Il!Arsque vous investissez f!rl direct dans Élysées Pierre, par exemple, vous devez acheter au moins 100 parts, soit un budget de Mais dans IW/re contrat, il est possible d'investir sur cette SCPl dts 75 e Il, souligne Philippe Gourdelier cofondateur de Patrimea. Bien sur; vous serez tenu de vous plier aux règles inhérentes â l'assurance vie. D est, par exemple. impossible d'acheter des parts à crédit ou de les démembrer (sam si vous démem brez le contrat dans sa globalité). Attention. enfin, les règles d'acquisition et de revente de parts, comme celles de perception des loyers dépendent de chaque assureur, Autant bien les connaitre avant de vous décider pour un contrat. Des conditions d'achat plus favorables qu'en direct Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI via u n contrat d'assurance vie, vous bénéficiez d'un prix souvent plus avan tageux qu'en direct. Les modalités d'acquisition dif. fêrent selon les assureurs et les contrats. Soit vous achetez vos parts à hauteur de 97,5 ou 98 % L. Particulier 1'1'1086 Juin 2013

3 9154 e" ($Olt 91,5-4 parts) LeS IO~8rs ne sont pas dlstrlbu~~ ~:I;CPI réinvestis en pa 7204C p<èslmp6is el pré~.. ements ooc:i8 ux 6087e ~ (1) ffais dt~ ; 10 '110. (2) Prix dt ~ tif li pail : 92 f. k.ais d'enrie Will! CIInIIII: 0.5". Il) ~,_ (" ) y pius-vallot éwlt ~ ltelll!n'~1 ~ li li rimpôl:~ le rmrli ri.w ~ soœu..(s) A~ ~ SCP!.. l00.,.. drs Icr,oers ~ en ~ de SC"'. (6) les ~ som ~ au momrnt du facnl.lnurieurs' 9100 (Ils KIIII nonfft:i d"iifciot de leur prix de souscription habituel, ce qui vous permet de réaliser une économie imméd iate de 2 à 2,5 %; soit vous les achetez pour leur valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur d'expertise (des immeubles détenus par la SCPI), majorêe de O,5 à2,;,. 1/ La valeur de réalisation est inférieure à celle de souscription. Même avec la majoratum, ['investisseur gagne de 6 à 7 % par rapport à un achat en direct au prude souscription Il, assure François Leneveu, prés ident du directoire du site Altaprofits.com. Toutefo is, chez. Patrimea, PhilippeGourdelier est moinsaffirmatü: If Ce/a peul effectivement être intéressant d'acheter ri la 1 valeur de rêalisation. Mais attention, elle n'est ï pas. comme on veut parfois lefairecroire, systé- RNIilfMC rliilfdlnlll... AAI. matiquement inférieure â celle de souscription. Elle peut être identique, voire supérieure. " les contrats offrent un choix limité de SCPI Aujourd'hui. il existe environ 150 SCPI. Mais en optant pour l'assurance vie. vous ne pouvez. choisir que parmi celles proposées par l'assw'eur. Suivant les contrats, leur nombre varie de 2 à 16. n s'agit surtout de SCPI à capital variable, appartenant aux catégories _ diversifiées» et «murs de magasins lt, à l'exception de Pierre 48, une SCP( de plus-value que l'on retrouve dans cer tains contrats (Patrimea Premiwn et SL Strategie Premiwn, notamment). Ma is rien ne dit que, même éligible, la SCPI dans laquelle VOllS souhaitez..juin 2Ot3 N l086 I.e P.rtlculier

4 52 PIERRE-PAPIER 50%,,"" Gratuit li NO' communiquê 500, 5 50% ell SCI(.ll 1000' 100', J 'oom SCI:2 Ok; autr~:nhnt '''''" 5000' 50% 4 3,90 'lb SCPl:O,M ": autn5' O,60' Gratuit 0,60 ": Gratuit o,n. Gr~tuit., 1500' 1500, et l SC\ IJI J et 2 $CI(l1 5' DeO)!! 1 " suivant Il'S ''''''''''' 1 artjitrage ~<ltuitlan, puis 0.8 % 00 {au maximum) 15000E 100 % 6 ell SOm 2,50% au maximum O,SO % 50000' 100% 10 '00," 0,20% Vilriilble 5elon 4 et 60000' investissementll! lopcliil J% (1) HCNS i SOU$C1lption. (5) 1,- investir sera d isponible. 1/ Parfois, l2s sociétés de geslkm sll~pendent la oommercialisation des parts. Cela se répercute chez les assureurs et il n'est plus possible de souscrire ces SePI, sauf si l'assureur a aclwté en amont des enveloppes de parts Il, ekplique Félicien Nguyen, responsable de l'offre financière de GeneraIt (( Même lorsque k rwmbrede SePI éligibles est important, il/aut se renseig1u!r sur leur disponibiliûau moment où l'on souhaite investir Il, conseille Philippe vergine, fondateur de Primaliance, un site spécialisé dans l'investissement en SCPI et en organismes de placement collectif înunobilier(opci). La plupart des SCPI proposées dans les contrats sont de qualîté et figurent, d'ailleurs, dans notre sélection (voir le n 1085 du Particulier, p. 60), tels Actipierre 2 et 3, Ci rocoma 3, Efimmo, Immorente, Interpierre, Novapierre, PF02 " l'achat de parts de sepi n'est pas sans Irais, vous aurez à verser à votre assureur, jusqu'à 4 % du capital investi SCPl: 0.96 %; 1 ~rbitrif ~ratujt /an. puis 0, + 30 E ou encore Rivoli Avenir Patrimoine. En achetant, /( il/out oublier l'assurance vket regarder les SCPI. C'est un peu la même démarche que rorsque l'on défisrolise. Il Tli!faut pas se/ocaliser sur l'avantage ÎlScal, mais se concentrer plutôt sur le produit JI, rappelle d'ailleurs Jonathan Dhiver, fondateur du site Meilleurescpi.com. En plus des SCPI, les assureurs proposent parfois des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des OPCI ; une offre qui reste marginale. Regardez enfin le quota de sepi que vous pouvez investir sur le contrat. Certains assureurs autorisent à placer 100 ~o des fondsen SCPI, d'autres plafonnent la part consacrée à la pierre-papier à 50 %, voire 40 % de vos avoirs. Des frais élevés mais négociables Les modalîtés de fonctionnement varient d'un contrat à l'autre. Si aucun de ces critères Le Pa rtlc ulle r N"l086 Juin 201 3

5 53 Retrouvez 13 tonlrats à la loupe SUt l 'l'flrlvu/wr!r, Prll OUfU de detentlon Sort dt's '"t'nus If MM dr-i SCPl dl' YfI'!1, dl-! ~PI m.n,molle d~ SCPI tnmpstnels 97,5 " du pm Vaieu' dp rttrat 101 dp souscnpbon 85% """".. """ Dt 85 a 90,., suivollll: Valeur de rnfrsatioo III + l " """'" ",,'" RéirI'otitis 5tJf If fonds - Variabit suivant le!; \CP! 9 7,5 " du~ Vaitof dp retrait III Minvetis 5tJf It 85 % fond!. de~ tion ".", 5CPI A ~ fixt:valetj' de rhlisèltion l'l + 2 "lb sep! a capitallixe; 85" Réinvestis en SCP! A CdpitaI v.vi.1lblt: Jtix dp ~ - 2 ". -~ SeP! à Ci!pÎ1aI va'iabr: 100 % parts de SCP! Valeur dp réalisation 1'1 Valeur de féalisat\onlll Réinvestis en parts de SCP! +del a2 " - dei a2 ~ SCPl à capital rixe: l'i SCP! à capital variable : valf'jr de l """'" A~œ '''' SCP! a capitallixe: 85 % 5CPI a.i..eriabii.o: 100" Au choix QU, ~ défau~ r~nyestis sur 97,5 " du lwix de ~tion VaIN de reooait loi _œ 100 % Réinvestis en parts de SCP! VaIN de chslondes parts par r.m1ftur 100% ",,' " eo~ " Variable suiyantle!; sep!. N.J dloo: ou. par défaut. ~tis en parts de sep! AJJ dmjix ou. par défaul. rmvfstis en parts de SCP! "" 100 % RfiMStis tfi parts de SCP! (1) MOlll"nt "... de ~ : f pou ~ d!s SOI. Il part des _15 ~ _ SCI'I nt ~ PIS ~WI'..u " de r:iikm de!. ~u.. Pots de!nfond pog rope!. (8) ~ de piicemt!ii collectif en imndjiier (OPal, n'est discriminant (un assureur peut ne reverser qu'une partie des loyers mais avoir des frais de gestion très faibles), mieux vaut les connaïtre avant souscription_ Méme si vous achetez vos parts â un tarif souvent plus intéressant qu'en dlrect, vous devrez vous payez des fra IS d'entree - du contrat. Us peuvent atteindre 4 % du capital versé, mals sont facilement négociables. Notez que les contrats aux frais les plus réduits sont proposés sur Internet (voir tableau). Vous devrez aussi vous acquitter, chaque année, des frais de gestion, qui oscillent autour de 1 %. Vérifiez, en outre, les modalités de versement et de rêinvestissement des loyers_ De nombreux assureurs ne reversent que 85 à 90 % des loyers. Suivant les compagnies, ils peuvent être réinvestis dans de nouvelles par ts de sepi ou sur le fo nds euros de votre contrat. Si vous avez besoin que votre contrat d'assurance vie vous procure des revenus réguliers, prêférez ceux où les loyers sont reversés sur votre fonds en euros. Vous n 'aurez alors qu'à mettre en place des rachats partiels programmés sur celui-ci, en général sans frais. Et cela vous évitera également de vendre vos parts de sepi. En effet, compte tenu des fra is pris par les sociétés de gestion de SCPI, lors de la souscription, il est conseillé de les conserver au moms 6ans. A l'mverse, privilégiez les contrats réinvestissant les loyers dans de nouvelles parts de sepi si vous souhaitez capitaliser vos gains. Le rendement des parts de SePI est, effectivement, supérieur d'au moins de ux poinls à celui des fonds en euros (5,27 0/. en 2012 pour les premiers, contre 2,9 % en moyelule pow-ies seconds). Enfin, la combinaison gagnante, pour allier immobilier et assurance vie, est de panacher vos sepi avec des fonds en euros à dominante immobilière_ Leurs rendements (de 3,6 â 4,1 ~ ~ en 2012) sont un peu moins bons, mais Us restent supérieursâ ceux des fonds en ew'os classiques (2,9 %). De plus, Il leur capîlalestgarnnti. et uouspouvez capjtal~r œs résultats au/ur et ci mesure n, souligne Marie-Anne Jacquier, directrice générale de LifeSide.. VAltRIE VAUN SnlN

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