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1 2. Immeuble 2.1. Acquisition ou construction Principe Les dépenses afférentes à l acquisition d un bien immobilier affecté à l exercice de l activité professionnelle (p.ex. une maison de commerce ou non, un immeuble de bureau, etc.) doivent faire l objet d un amortissement annuel régulier étant donné que cette acquisition constitue un bien d investissement qui se déprécie d une manière continuelle. En règle générale, le taux d amortissement linéaire du bien immobilier est calculé sur la base d une durée d utilisation de : 33 ans lorsqu il s agit d une habitation ; 20 ans lorsqu il s agit d un magasin, d un atelier ou d un immeuble industriel. Pour rappel, l amortissement peut être calculé de deux manières : soit linéairement soit dégressivement. Dans la méthode d amortissement dégressive, le pourcentage d amortissement le plus élevé est égal au double du pourcentage d amortissement linéaire, appliqué à la valeur résiduelle du bien d investissement. La valeur résiduelle du bien d investissement est égale au prix d achat diminué des amortissements antérieurement admis. Dès que le montant de l amortissement calculé selon la méthode dégressive devient inférieur au montant de l amortissement calculé selon la méthode linéaire, le contribuable peut appliquer la méthode d amortissement linéaire. Le montant de l annuité d amortissement calculé via la méthode dégressive ne peut jamais excéder 40 % du prix d acquisition de l actif. L application de la méthode d amortissement dégressif a pour effet que le bien d investissement est amorti sur une durée inférieure à la durée réelle d utilisation du bien. Cela peut être illustré de la manière suivante. Exemple Soit un immeuble de (valeur du terrain non comprise) dont la durée normale d utilisation est estimée à 20 ans. 18 Gu i d e Pr at i q u e 2015 : Éc o n o m i e s d i mp ô t à la p o rt é e d e t o u t e s o c i é t é,

2 Année linéaire Dégressif Valeur résiduelle , , , , (*) , , , , , , , , , , Total (*) L amortissement dégressif s élève à ,69 x 10 % = 4 782,969. L amortissement linéaire (5 000 ) est plus élevé de telle sorte que le contribuable peut appliquer l amortissement linéaire. Sont exclus du régime de l amortissement dégressif les immeubles dont le droit d usage a fait l objet d une cession au profit d un tiers. C est p.ex. le cas lorsque l immeuble est donné en location ou mis à disposition du dirigeant ou d un travailleur. Les frais accessoires relatifs au terrain (p.ex. les droits d enregistrement) peuvent être déduits en comptabilisant une réduction de valeur (instruction Ci.RH 421/ AOIF n 53/2004 du 15 juillet 2004). Les autres frais accessoires peuvent être amortis intégralement (l année de l acquisition du bien immobilier) ou selon un rythme déterminé par la société pour autant qu elle soit considérée comme une PME au sens de l article 15 du Code des sociétés. Gu i d e Pr at i q u e 2015 : Éc o n o m i e s d i mp ô t à la p o rt é e d e t o u t e s o c i é t é, 19

3 À quoi devez-vous être attentif? Immeuble bâti existant Lors de l achat d un bien immobilier bâti, le prix du terrain et des constructions proprement dites ne font que rarement, voire jamais, l objet d une convention distincte. Étant donné que la valeur d investissement correspondant au terrain ne peut pas être amortie, il convient de scinder la valeur d acquisition du bien immo bilier entre, d une part, le terrain et, d autre part, la construction proprement dite. Les receveurs de l enregistrement et/ou les géomètres-experts au service de l administration du cadastre, de l enregistrement et des domaines déterminent dans la majorité des cas la valeur du terrain en fonction des prix des terrains à bâtir ( /m²) et déterminent ensuite la valeur amortissable des constructions en soustrayant purement et simplement la valeur du terrain. Or, il a été établi en droit et en fait que la détermination de la valeur d un terrain bâti est clairement différente de la détermination de la valeur d un terrain non bâti. Pour déterminer la valeur amortissable d un bien immobilier bâti, il y a lieu, selon une jurisprudence constante, de procéder à une ventilation entre la valeur du terrain et la valeur du bâtiment à la lumière d une évaluation dans laquelle sont déterminées à la fois la valeur du terrain et celle du bâtiment (question parlementaire n du 25 janvier 2002 de Mme Vanlerberghe). La valeur du terrain doit être déterminée en fonction de la construction existante. Dans ce cas, la valeur du terrain ne correspond pas à celle d un terrain non bâti et constructible. En effet, la valeur du terrain est grevée de la construction qui s y trouve. Il y a donc lieu, en fonction du type, de l état et de la fonctionnalité de la construction, de la superficie non bâtie disponible et utilisable, de l utilité immédiate ou future du terrain, etc., d appliquer un taux de réduction sur la valeur du terrain non bâti. Afin de connaître la valeur du bâtiment, on peut dès lors déduire de la valeur totale du bien la valeur du terrain ainsi obtenue. Si le bâtiment n a manifestement aucune valeur et n est bon qu à être démoli, pour connaître la valeur réelle du terrain, il y a lieu de déduire de la valeur du terrain non bâti, les frais de démolition et de dégagement. Achat d un bien immobilier moyennant une rente viagère Les règles relatives à l acquisition de biens contre paiement d une rente viagère sont exposées en détail dans l avis n 149/1 que la Commission des normes comptables a publié dans le bulletin CNC, n 16, avril 1985, p (Com. IR 61/276 à 284). 20 Gu i d e Pr at i q u e 2015 : Éc o n o m i e s d i mp ô t à la p o rt é e d e t o u t e s o c i é t é,

4 Ces règles peuvent être synthétisées comme suit. La société enregistre à l actif du bilan la valeur d acquisition du bien. Cette valeur correspond au capital nécessaire, au moment de l acquisition, pour assurer le service de la rente, augmenté, le cas échéant, du montant payé au comptant et des frais. En contrepartie, elle constitue une provision au passif du bilan à concurrence dudit capital nécessaire. Cette provision fait ensuite l objet d un ajustement annuel. En d autres termes, la valeur d acquisition est constituée par le total : 1. De la valeur actuelle de la rente viagère à payer ; c est-à-dire le capital qui, au moment de l acquisition de l immobilisation, est nécessaire pour assurer le service de la rente. Cette valeur est fonction du taux d intérêt et de l espérance de vie du crédirentier ; 2. Du montant qui est éventuellement payé lors de l achat ; 3. Des frais accessoires (p.ex. les droits d enregistrement et les honoraires de l acte constitutif de la rente viagère). Le fait que le bien soit acquis contre une rente viagère est donc sans influence sur son classement à l actif et sur le traitement comptable et fiscal qui lui est appliqué. Le bien suit donc son régime propre et fait, le cas échéant, l objet d amortisse ments. La rente viagère versée constitue, quant à elle, une dépense déductible. En revanche, l ajustement annuel de la provision (diminution) constitue un produit impo sable. À l expiration du contrat viager, la provision constituée devient sans objet. Son annulation constitue alors un produit exceptionnel imposable. Résidence de plaisance ou d agrément Les frais de toute nature qui se rapportent à des résidences de plaisance ou d agrément ne constituent pas des frais professionnels, sauf dans l éventualité où le contribuable établit qu elles sont rendues nécessaires par l exercice de son activité professionnelle en raison même de l objet de celle-ci. Le Tribunal de première instance de Hasselt (jugement du 4 mai 2005) a précisé à cet égard que l administration doit établir que l immeuble pour lequel elle désire refuser la déduction des frais répond effectivement à la définition de «résidence de plaisance ou d agrément». Gu i d e Pr at i q u e 2015 : Éc o n o m i e s d i mp ô t à la p o rt é e d e t o u t e s o c i é t é, 21

5 2.2. Location Principe Les loyers et charges locatives afférents à la location d un bien immobilier (ou d une partie d un bien immobilier) affecté à l exercice de l activité professionnelle constituent des frais professionnels déductibles lorsque les conditions générales fixées à l article 49 du CIR sont respectées (cf. Partie 1, I). Par «loyer et charges locatives», il y a lieu d entendre le loyer effectivement payé en exécution d un contrat de bail ainsi que toutes les charges de toute espèce imposées au locataire par et au profit du propriétaire ainsi que les prestations imposées au preneur bien qu elles incombent normalement au bailleur (p.ex. les frais afférents à des travaux de réparations qui sont normalement à charge du propriétaire) À quoi devez-vous être attentif? Loyer qui se rapporte à une période future Sur le plan fiscal, un loyer réellement payé pendant une année ou un exercice comptable déterminé et qui se rapporte partiellement ou totalement à une période future, est déductible à titre de frais professionnels de l année ou de l exercice comptable de son paiement (Com. IR n 49/13). En revanche, dans le chef du bénéficiaire personne physique, le montant peut être réparti sur toute la durée qu il couvre pour autant qu il s agisse d un revenu imposable à titre de revenu immobilier (Com. IR n 13/5). Imposition des loyers dans le chef du bénéficiaire Une distinction doit être faite selon que le bénéficiaire des loyers est un dirigeant qui exerce dans la société un mandat d administrateur, de gérant, de liquidateur ou des fonctions analogues (article 32 du CIR dirigeant de la première catégorie, ciaprès dénommé mandataire social) ou une autre personne. Première hypothèse : le bénéficiaire n est pas un mandataire social Le bénéficiaire des loyers est imposable sur le montant total net du loyer et des avantages locatifs obtenus ou recueillis pendant la période imposable, c est-à-dire ceux qui ont été effectivement payés par le locataire. Le montant net imposable ne peut cependant être inférieur au RC indexé, majoré de 40 %, en ce qui concerne les biens immobiliers bâtis (RC indexé en ce qui concerne les biens immobiliers non bâtis). 22 Gu i d e Pr at i q u e 2015 : Éc o n o m i e s d i mp ô t à la p o rt é e d e t o u t e s o c i é t é,

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