1/ L Historique de l Enquête «Les Salaires de l Immobilier»

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1 ENQUETE HUDSON / AON HEWITT SUR LES SALAIRES DE IMMOBILIER EN 2012 SALAIRES DE L IMMOBILIER EN / L Historique de l Enquête «Les Salaires de l Immobilier» Depuis 1995, Hudson Immobilier & Construction, division spécialisée du cabinet international de conseil en recrutement et ressources humaines Hudson réalise une étude sur les rémunérations des cadres de l immobilier reconnue de la profession, publiée jusqu en avril 2006 dans un support spécialisé à partir de la collecte des informations que les professionnels communiquent lorsqu ils sont reçus. Depuis 2007, Hudson Immobilier & Construction, souhaitant proposer l indicateur le plus précis possible, a établi un partenariat avec un cabinet spécialisé en études de rémunérations. Ainsi, depuis 2011, Aon Hewitt et Hudson Immobilier & Construction rassemblent leurs compétences pour mettre en relief les tendances en matière de rémunération et de recrutement du secteur Immobilier: Aon-Hewitt / Hudson. 2/ L Enquête «Les Salaires de l Immobilier Hudson / Aon Hewitt 2012» L étude de rémunération auprès des principaux acteurs du secteur immobilier, porte sur plus de 140 fonctions. Elle est basée sur 6000 données environ, recueillies auprès d une vingtaine de sociétés représentées dans les métiers suivants : Ø Promotion immobilière résidentielle, Ø Promotion immobilier d entreprise, Ø Administration de biens logement, Ø Gestion immobilière et Property Management, Ø Investissement et Asset-Management, Ø Immobilier du Commerce et de la Distribution, 1

2 Ø Conseil et Transaction, Ø Administration / Finance / Gestion. Les fourchettes de rémunération obtenues prennent en compte, de part la méthodologie utilisée, la rémunération 2012 décomposé comme suit : ü Le salaire brut d avril 2012 annualisé, ü Le variable individuel versé en 2012 concernant les résultats et performances réalisés au titre de l exercice 2011, Ces données concernent l ensemble des professionnels en poste. L étude complète - réservée uniquement aux participants (1) - détaille tous les éléments de la rémunération, ainsi que les profils des titulaires (âge, ancienneté), les caractéristiques de la fonction (effectif supervisé, volume d affaires géré, report hiérarchique, niveau de maîtrise), d autres éléments (mise à disposition d un véhicule de fonction, éligibilité à un plan de stock options/actions gratuites, prévoyance, retraite supplémentaire, augmentations individuelles ). L étude complète présente un étalonnage des rémunérations allant du premier décile (10% des rémunérations lui sont inférieures, 90% supérieures) au neuvième décile (90% inférieures, 10% supérieures), en passant par le premier quartile (25% inférieures, 75% supérieures), la médiane (50% / 50%), le troisième quartile (75% / 25%). Le tableau ci-joint présente un extrait des fourchettes de salaires de l étude pour un échantillon de 28 fonctions dans 6 métiers. (1) Aon Hewitt garantit l entière confidentialité des données confiées par les entreprises. Cette garantie s étend à tout type d observations factuelles ou analyses qui pourraient conduire à identifier une entreprise. Les statistiques d une fonction sont fournies si et seulement si l échantillon comprend un minimum de quatre titulaires issus de trois entreprises différentes. 3/ Les observations : Les résultats de l étude 2012 sont globalement conformes, en termes d évolution des salaires, aux observations faites par Aon Hewitt dans les études sur les révisions salariales. Il est difficile cependant de dégager des tendances générales s appliquant à toutes les fonctions du secteur. C est la raison pour laquelle nous détaillons ci-après nos analyses par grande filière de métier. La Promotion Immobilière : hausse en immobilier d entreprise, stagnation en résidentiel, des situations diversifiées selon les fonctions. Dans la promotion immobilière, nous observons globalement une hausse des rémunérations dans l immobilier d entreprise et à l inverse une stagnation dans le résidentiel. 2

3 Tandis que les Responsables de Programmes voient leur rémunération globale stagner par rapport à 2011, aussi bien dans le Résidentiel que dans l Immobilier d Entreprise, nous observons toujours une croissance des salaires de base des Directeurs de Programmes Manager et Expert dans l immobilier d entreprise. Il semble qu il y ait une volonté dans les entreprises de rémunérer plus fortement l expertise. Stagnation des rémunérations également pour les Directeurs et Responsables Techniques dans l Immobilier Résidentiel alors que les salaires de ces mêmes fonctions dans l Immobilier d Entreprise ont augmenté par rapport à Par ailleurs, on constate que les rémunérations de ces fonctions techniques dans l Immobilier d Entreprise sont supérieures de 20 % en moyenne à leurs collègues de l Immobilier Résidentiel. Même constat pour les fonctions Développement dont les rémunérations stagnent en 2012 par rapport à 2011 dans le Résidentiel, alors que la rémunération des Directeurs et des Responsables de Développement notamment enregistrent une hausse de leur salaire de base mais aussi de leur part variable par rapport à Ces hausses sont significatives et se situent au-delà de la moyenne de 3 % des augmentations constatées. En Promotion Résidentielle, la rémunération globale des Directeurs de Centres de Profit (Directeurs d Agence, de Territoire ou de Région) est légèrement en baisse. Cette baisse est essentiellement due à leur part variable qui est moindre en 2012 que celle de Il en est de même pour les Négociateurs qui voient leur part variable diminuer de 10 % en moyenne. Pour la filière Promotion, le poids de la rémunération variable dont la part par rapport au salaire de base est en moyenne de 30 %. Cette moyenne cache des disparités importantes non seulement d une entreprise à l autre mais aussi d un titulaire à l autre. Nous observons en effet cette année des écarts plus importants entre le 1 er et le 3 ème quartile sur le variable. Cela montre la volonté des entreprises de récompenser leurs meilleurs éléments tout en n augmentant pas les coûts fixes. Le Property-Management : stabilité des rémunérations. La stabilité des rémunérations est générale dans le Property Management par rapport à 2011, aussi bien pour les Gestionnaires (Rémunération Globale de 36 K à 30 ans, 48 K à 50 ans) que pour les Responsables de Portefeuille (50 K à 40 ans / 65K à 55 ans) et les gestionnaires techniques (40 K à 35 ans et 50 K à 50 ans). La stabilité de cette filière n est pas surprenante au regard des évolutions des postes comparables dans les entreprises où une stagnation des rémunérations a été constatée cette année. 3

4 L Asset - Management : peu d évolution. Les niveaux de rémunération des Asset-Managers ont peu évolué depuis Nous constatons une légère augmentation des niveaux pour le Responsable Commercial Location / Relocation, avec une grande amplitude dans la fourchette salariale entre le niveau débutant et confirmé (de 40 K à plus de 100 K en rémunération annuelle globale). Le métier de l Asset management ne connaît plus contrairement aux années d avant crise d évolution importante des rémunérations. Ces fonctions connaissent également un moindre turn-over. Les grandes tendances des rémunérations dans l Immobilier en 2012 Des résultats de l analyse globale de l évolution du marché des rémunérations dans l immobilier observé par Hudson /Aon Hewitt en 2012, il ressort tout d abord que les niveaux des salaires de base ont continué à évoluer, d environ 3 % cette année. Cette évolution est un peu plus significative que la moyenne de 2,8 % constatée pour le marché général dans les différentes enquêtes de rémunération d Hewitt. Cette évolution de 3 % masque par contre de fortes disparités entre les fonctions, les filières et les salariés. Les politiques de rémunération pratiquées par les entreprises se caractérisent en effet par : Une individualisation croissante du salaire fixe, et des révisions de salaire qui ne sont plus désormais systématiques. Les politiques d individualisation sont ancrées dans les pratiques : environ un titulaire sur six (de l ordre de 17 %) n a eu aucune augmentation de salaire. Ce chiffre est élevé au regard des statistiques moyennes des années antérieures sur le marché général. Elle est cohérente avec les politiques affichées des entreprises de rémunérer la performance individuelle. En matière de rémunération variable, la tendance est là aussi à une forte différenciation liée à la performance. La rémunération variable joue comme : ü Un élément de rétention, pour certaines filières comme le Développement, le Commercial, le Conseil et la Transaction ou encore l Asset-Management où nous pouvons observer une forte rémunération variable pour les titulaires les plus performants, ü Un élément d attractivité. La prudence dans l évolution des rémunérations privilégie un recours plus systématique à la rémunération variable avec des variables cibles plus élevés permettant d attirer des candidats désirant relever un nouveau challenge. La rémunération globale annuelle des salariés dans le secteur de l immobilier reste attractive, notamment parce que ces derniers ont bénéficié largement des dispositifs légaux existants comme l intéressement et la participation liés aux bons résultats de 2011 dont ils ont perçu les montants correspondants début

5 4/ L analyse de l activité de recrutement en 2012 et les perspectives 2013 vues par Hudson : Sur fond de recul du climat des affaires, d incertitudes et de volatilité (repli de l activité dans l industrie manufacturière, dans les services, dans la construction, recul de l emploi, atonie de la consommation des ménages et repli de l investissement des entreprises..), la fin de l année 2012 se caractérise par un attentisme en forte progression dans la plupart des métiers de l immobilier en matière de recrutement, sauf peut-être, paradoxalement, chez les promoteurs et au sein des départements immobiliers des entreprises qui étoffent leurs équipes - si cela ne représente pas des effectifs considérables, c est suffisamment significatif depuis une année environ pour être signalé. Nous avons d abord recruté pour la promotion immobilière, essentiellement résidentielle, à hauteur du tiers de nos missions, puis pour quatre secteurs quasiment à égalité : les directions immobilières des grands utilisateurs, les services à l immobilier, l immobilier du commerce et de la distribution, enfin, les investisseurs institutionnels, à hauteur, pour chacun de ces trois secteurs, de 15% de nos missions. Le solde, de l ordre de 10%, se répartit entre la construction (bâtiment, ingénierie, «clés en main» et les «divers» (organisations professionnelles..). Mais tous les secteurs ne se valent pas en termes d effectifs. Si nous pouvons constater une étonnante résilience des recrutements dans la promotion immobilière résidentielle, ainsi qu une montée en puissance des équipes depuis 2011 chez les grandes entreprises utilisatrices, en particulier chez les anciens Epic, dans le secteur du luxe et chez certains industriels, il n en est pas de même chez les investisseurs institutionnels, les grands du conseil et de la transaction, du property-management et de l asset-management, de l investissement, qui ont tous freiné leurs recrutements, de notre point de vue, entre - 25% et -40%. Quant à l immobilier du commerce et de la distribution, nous constatons une chute des recrutements supérieure à 45% par rapport à Ainsi pouvons-nous constater cette année : Paradoxalement, une forte hausse des postes de promotion immobilière régionale en résidentiel : directeurs d agence, de programmes, du développement, directeurs et responsables commerciaux, ventes, particulièrement au sud de la Loire, dans la région Rhône-Alpes et la région Paca.. La poursuite d une forte activité de recrutement au sein des directions immobilières des grandes entreprises utilisatrices depuis l année dernière. Une importante baisse des recrutements, qui s est accentuée au second semestre, dans l immobilier du commerce et de la distribution. Une chute dans les métiers des services immobiliers: conseils et commercialisateurs en immobilier d entreprise, property-managers. Une forte chute des missions de recrutement chez les investisseurs institutionnels, qu il s agisse des français ou des étrangers. 5

6 Une activité résiliente significative pour le management de projet et le «clés en main» avec la recherche de directeurs de projets, tout comme les directions immobilières de certains grands utilisateurs industriels ou du luxe. Une activité significative dans le bâtiment, avec la recherche de responsables commerciaux et de monteurs immobiliers au sein des filiales montage. Enfin nous sommes sollicités pour des missions de conseil, notamment en matière d évaluation de rémunération de dirigeants de sociétés immobilières et de structuration d équipes de gestion d actifs. Quels profils et dans quel secteur de l immobilier y aura-t-il des besoins en 2013? La prévision est plus difficile que jamais en cette période d attentisme intégral. Quatre hypothèses peuvent être envisagées pour 2013, sans qu il soit à ce jour possible de prévoir laquelle l emportera : une situation exactement comparable à celle de 2012 durant les huit premiers mois avec une alternance d attentismes et de «sursauts», ou une accentuation du gel dans la droite ligne du dernier trimestre Pour chacun de ces deux cas de figure, deux hypothèses sont possibles pour les quatre derniers mois 2013 : l anticipation d une reprise pour 2014 si la situation économique et politique s améliore sensiblement, avec en conséquence un redémarrage des recrutements à compter de septembre ou, au contraire un enfoncement dans l attentisme. Pour l heure nous pensons que les trois premiers trimestre 2013 vont se caractériser par une poursuite de cet attentisme qui risque de s accentuer, et par les grandes tendances suivantes : Les directions immobilières des grands utilisateurs devraient continuer à s équiper pour optimiser leur coût immobilier et leur parc : recherche de postes de gestion de sites, techniques et de projets, juriste,. Conséquemment, les postes de conseil utilisateurs devraient être demandés au sein des conseils spécialisés et des départements «corporate solutions» des grands du conseil et de la transaction en immobilier d entreprise. La promotion immobilière résidentielle privée semble poursuivre ses recrutements, tout particulièrement en région. Certains promoteurs régionaux prennent une dimension multirégionale voire nationale, des majors et leaders nationaux étoffent leurs équipes à contre cycle, mettant à profit la situation pour engranger des réserves foncières sur les régions qui les intéressent en général au sud de la Loire - et prendre des parts de marché à horizon de trois ans. Le logement social (ESH) et plus généralement d économie sociale (groupes CIL) devrait poursuivre ses recrutements, compte tenu de la situation du marché du logement dans les grandes métropoles et de l implication du gouvernement avec les mesures qui vont suivre pour favoriser autant que possible le relèvement de l activité afin d atteindre le rythme de puis logements par an à terme. Les fonctions techniques-construction, après quelques craintes de voir l effet «Grenelle 2» sur la mise à niveau des patrimoines passer au second plan pour des raisons budgétaires, vont sans doute continuer à être demandées par les maîtres d ouvrage, les BET, MOD/AMO, clés en main 6

7 Malgré la baisse des recrutements dans ce secteur à ce jour, nous pensons que les métiers des services et du conseil à l immobilier, en particulier le propertymanagement et les activités d AMO/MOD vont continuer à recruter des professionnels confirmés. Il en est de même pour les métiers de l administration de biens, gestion locative et syndic de copropriété. Les investisseurs institutionnels n ont pas été très actifs en matière de recrutement depuis le début de l année et nous pensons qu en dehors de postes ponctuels techniques AMO/MOD portant toujours sur la mise à niveau des patrimoines, en dehors aussi de quelques recrutements d asset-managers, juniors avec trois ans d expérience ou originaires du property pour la plupart (caractéristique des périodes de crise dans l asset-management), la tendance devrait être la même pour Les professionnels de l investissement et les «seniors» de l asset-management pourraient souffrir. L immobilier du commerce et de la distribution semble touché au niveau des enseignes qui ont peu recruté cette année. Les perspectives de la consommation se définissent, au mieux, par une certaine résilience, mais l attentisme devrait être de rigueur en matière de recrutement de postes d expansion. Les postes de commercialisateurs de galeries commerciales pourraient être demandés; ces derniers trouveront en face d eux des développeurs d enseigne qui privilégieront la renégociation de leurs conditions de bail à la prise à bail de nouveaux espaces de ventes. Si les perspectives de l industrie immobilière française restent favorables à moyen terme, si elles devrait mieux se porter que d autres secteurs de l économie grâce à «ses moteurs» (insuffisance du parc de logements dans les grandes métropoles, nécessaire mise à niveau des parcs résidentiels, d entreprise et de commerce au regard du développement durable et de l évolution des habitudes de consommation, création des infrastructures de transport adaptées, besoins en résidences services des étudiants, seniors et cadres en mobilité, besoins d épargne à long terme des particuliers, l immobilier restant toujours en France une valeur refuge), il paraît à ce jour difficile d éviter le «coup de frein» en matière de recrutement dans l industrie immobilière sur le court terme. En conséquence, si les trois premiers trimestres 2013 ne seront sans doute pas caractéristiques d une «Annus Horribilis», ils se situeront sans doute entre le gel et «l attentisme alternatif». Pour la fin de l année 2013, tout est possible, y compris la reprise. Ce qui est certain dans les métiers de l immobilier, c est que la relance des recrutements sera d autant plus forte qu ils ont été contraints, avec le moment venu une pénurie de professionnels par rapport à l offre de postes car tous les employeurs chercheront les mêmes profils au même moment, au sein d équipes parfois éclaircies par la crise. Dans ce contexte l avenir est aussi difficile à prévoir en matière d évolution des rémunérations, du fait des incertitudes liées à la situation économique générale susceptible d influer sur le secteur, particulièrement sensible, mais également à l évolution de certains dispositifs comme l augmentation de 8 à 20 % du forfait social sur les rémunérations complémentaires (intéressement, participation, abondement, ) 7