DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

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1 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

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3 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2014 Le présent document a été déposé auprès de l Autorité des marchés financiers le 18 mars 2015, conformément à l article de son Règlement général. Il pourra être utilisé à l appui d une opération financière s il est complété par une note d opération visée par l AMF. Ce document a été établi par l émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. En application de l article 28 du Règlement CE n 809 / 2004 du 29 avril 2004 relatif au prospectus, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent document de référence : - les comptes consolidés et annuels relatifs à l exercice clos au 31 décembre 2013 et le rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés de l exercice clos le 31 décembre 2013 tels qu ils sont présentés aux pages 82 à 140 du document de référence déposé auprès de l Autorité des marchés financiers le 18 mars 2014 sous le numéro D les comptes consolidés et annuels relatifs à l exercice clos au 31 décembre 2012 et le rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés de l exercice clos le 31 décembre 2012 tels qu ils sont présentés aux pages 65 à 128 du document de référence déposé auprès de l Autorité des marchés financiers le 22 février 2013 sous le numéro D Les deux documents de référence cités sont disponibles sur le site de la Société ( sur le site Internet de l AMF ( ainsi qu au siège social de la Société, au 28 rue Dumont d Urville Paris.

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5 SOMMAIRE I. INFORMATIONS FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE 2014 I.1. RAPPORT DE GESTION...5 I.2. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 16 AVRIL I.3. COMPTES CONSOLIDÉS D EUROSIC AU 31 DÉCEMBRE I.4. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS D EUROSIC AU 31 DÉCEMBRE I.5. COMPTES ANNUELS D EUROSIC AU 31 DÉCEMBRE I.6. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS D EUROSIC AU 31 DÉCEMBRE I.7. RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS RÉGLEMENTÉS I.8. RAPPORT DU PRÉSIDENT DU CONSEIL D ADMINISTRATION SUR LA GOUVERNANCE ET LE CONTRÔLE INTERNE I.9. RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES, ÉTABLI EN APPLICATION DE L ARTICLE L DU CODE DE COMMERCE, SUR LE RAPPORT DU CONSEIL D ADMINISTRATION I.10. RAPPORT DU CONSEIL D ADMINISTRATION SUR LES ATTRIBUTIONS GRATUITES D ACTIONS I.11. RAPPORTS CONDENSÉS SUR LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES II. RAPPORT RSE III. RENSEIGNEMENTS JURIDIQUES III.1. RENSEIGNEMENTS DE CARACTÈRE GÉNÉRAL III.2. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES III.3. HISTORIQUE DU CAPITAL SOCIAL III.4. ACTES CONSTITUTIFS ET STATUTS III.5. INFORMATIONS SUR LA GOUVERNANCE III.6. CONTRATS IMPORTANTS ET OPÉRATIONS AVEC LES APPARENTÉS III.7. DÉPENDANCE III.8. AUTRES INFORMATIONS IV. RAPPORT FINANCIER ANNUEL V. DOCUMENT D INFORMATION ANNUEL VI. RESPONSABLE DU DOCUMENT, DE L INFORMATION ET DU CONTRÔLE DES COMPTES VI.1. RESPONSABLE DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE VI.2. RESPONSABLE DU CONTRÔLE DES COMPTES VII. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC VIII. TABLEAU DE CONCORDANCE...244

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7 I. INFORMATIONS FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE 2014 I.1. RAPPORT DE GESTION SOMMAIRE PRÉAMBULE...6 INTRODUCTION - CHIFFRES-CLÉS INFORMATIONS SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE ACTIVITÉ DU GROUPE EUROSIC RÉSULTATS CONSOLIDÉS DE L EXERCICE BILAN CONSOLIDÉ DU GROUPE EUROSIC PATRIMOINE ET ACTIF NET RÉÉVALUÉS AU 31 DÉCEMBRE INDICATEURS EPRA INFORMATIONS FINANCIÈRES SUR LES COMPTES ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE COMPTE DE RÉSULTAT SITUATION FINANCIÈRE DE LA SOCIÉTÉ DÉLAIS DE PAIEMENT AFFECTATION DU RÉSULTAT ET DISTRIBUTION ÉVOLUTION ET PERSPECTIVES D AVENIR ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE PERSPECTIVES D AVENIR GOUVERNEMENT D ENTREPRISE ET CAPITAL SOCIAL COMPOSITION DES ORGANES D ADMINISTRATION ET DE DIRECTION ET MANDATS EXERCÉS RÉMUNÉRATION DES ORGANES D ADMINISTRATION ET DE DIRECTION ACTIONNARIAT SALARIÉ CAPITAL SOCIAL ET OPÉRATIONS SUR TITRES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS EST EXPOSÉ LE GROUPE RISQUES LIÉS AU CONTEXTE ÉCONOMIQUE RISQUES LIÉS AU SECTEUR D ACTIVITÉ RISQUES LIÉS AUX LITIGES ET AUX PROCÉDURES JUDICIAIRES RISQUES RÉGLEMENTAIRES RISQUES OPÉRATIONNELS RISQUES FINANCIERS ET DE MARCHÉ RISQUES SOCIAUX ET ENVIRONNEMENTAUX AUTRES INFORMATIONS RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS RÉGLEMENTÉS PASSÉS PAR LA SOCIÉTÉ INFORMATIONS RELATIVES AUX PARTICIPATIONS CHARGES SOMPTUAIRES ANNEXES... 58

8 PRÉAMBULE Le présent rapport de gestion présente l activité d Eurosic au cours de l exercice clos le 31 décembre 2014, les résultats de cette activité ainsi que celle du groupe Eurosic composé d Eurosic et de ses filiales (le «Groupe Eurosic»). Il est établi conformément aux dispositions du Code de commerce applicables. Cotée depuis 1984, Eurosic, qui a adopté le statut de SIIC en 2006, a un patrimoine principalement composé de bureaux, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales. Eurosic est cotée en continu sur le marché réglementé de NYSE Euronext à Paris, compartiment B. INTRODUCTION - CHIFFRES-CLÉS 6 A. Point sur la conjoncture économique et immobilière Marché locatif de bureaux en Ile-de-France En 2014, la demande placée annuelle a atteint 2,1 millions de m² en hausse de 13 % par rapport à Cette hausse des volumes commercialisés par rapport à une année 2013 médiocre est trompeuse : en 2014, les volumes demeurent 8 % en deçà de leur moyenne sur 10 ans, reflet d un contexte économique toujours difficile. La croissance du PIB a en effet été très faible et la confiance est restée particulièrement dégradée. L essentiel des mouvements a donc été motivé par la réduction des coûts et l optimisation des espaces, quand ils n ont pas été écartés au profit d une renégociation. Comme l année précédente, 40 % des surfaces placées sont neuves / restructurées. Les volumes de demande placés ont crû sur 1 an pour l ensemble des tranches de surfaces. Ils sont cependant inferieurs à leur moyenne décennale, en dehors des transactions < m² qui s en approchent, preuve de leur résistance. Les surfaces entre m² et m² ont affiché une hausse annuelle limitée (+ 1 %). L activité du marché de bureaux a en outre bénéficié du rebond des transactions > m² (62 transactions totalisant m²) a en effet bénéficié du report de grandes transactions en début d année et du retour des transactions > m² : 3 en 2014 contre aucune en Compte-tenu de la relative abondance de l offre existante, seuls 37 % des surfaces > m² ont été commercialisés plus de 6 mois avant leur disponibilité effective. Avec m² placés, La Défense a connu une activité soutenue, au plus haut depuis La combinaison de la baisse des loyers économiques et des fondamentaux particulièrement appréciés des utilisateurs a favorisé les volumes qui ont plus que doublé en 1 an et dépassent leur moyenne sur 10 ans. De leur côté, les 1 ère et 2 ème couronnes de Paris voient leurs volumes progresser sur un an mais sont très en deçà de leur volume de longue période. Au 1 er janvier 2015, l offre immédiate en Ile-de-France enregistre une hausse annuelle de + 2,5 % pour franchir la barre des 4 millions de m² disponibles, représentant un taux de vacance de 7,2 %. La part des surfaces neuves ou restructurées dans le stock immédiat représente 20 % et a peu évolué en 2014 compte tenu de l attrait toujours avéré que représente ces surfaces auprès de grands utilisateurs. Les disparités géographiques et structurelles restent importantes : Paris intra-muros, reste un marché structurellement tendu, avec un taux de vacance contenu à 5,1 % et peu de locaux neufs / restructurés et / ou de grandes surfaces disponibles. En 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après avoir subi une forte pression à la baisse entre 2011 et 2013 dans les marchés en suroffre. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible permet leur maintien alors que la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit dans les marchés périphériques pousse les valeurs faciales et surtout économiques à la baisse. Pour des prises à bail > m² avec une durée d engagement ferme d au moins 6 ans, 2 à 3 mois d équivalent de franchise de loyer par année d engagement sont fréquemment accordés dans les localisations en suroffre, les 3 mois pouvant être dépassés. Dans Paris intra-muros, la moyenne se situe entre 1,5 et 2 mois de franchise. L indicateur Immostat établit la moyenne des mesures d accompagnement en Ile-de-France à 19,6 % tous états confondus pour des transactions > m². Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l intérêt d un certain type d utilisateurs, le loyer moyen «prime» facial (moyenne des 10 transactions les plus élevées, supérieures à 500 m², recensées au cours des 6 derniers mois, pondérée par la surface) dans Paris Centre Ouest passe sous la barre des 700 HT HC/m²/an, à 687. À La Défense, la commercialisation progressive des actifs neufs et restructurés livrés au cours des 18 derniers mois a fait progresser le loyer moyen «prime» à 498 HT HC/m²/an. Source : CBRE Marché de l investissement du bureau 22,6 milliards d euros d engagements en immobilier d entreprise banalisé ont été recensés en 2014 en France. Avec près de 7,9 milliards d euros échangés sur les 3 derniers mois, le 4 ème trimestre a été exceptionnellement actif, se positionnant comme le 2 ème meilleur trimestre jamais enregistré derrière le 1 er trimestre Grâce à cette fin d année en apothéose, 2014 renoue avec les niveaux d avant-crise, égalant Signe positif pour le marché, le cœur traditionnel constitué par le segment des transactions intermédiaires (entre 50 et 200 millions d euros), qui souffrait jusqu alors d un manque de liquidité en raison d un déficit d offres, a été particulièrement dynamique ces derniers mois : il a représenté près de la moitié des volumes investis au 4 ème trimestre. - RAPPORT DE GESTION

9 Ainsi, la fin d année a permis un quasi-doublement des volumes sur ce segment, avec 3,7 milliards d euros échangés pour 38 opérations (contre 42 au cours des 9 premiers mois). Il n en demeure pas moins que 2014 restera l année des méga-deals, avec pas moins de 7 transactions, dont 4 portefeuilles, dépassant les 500 millions d euros, un record absolu. Le segment des deals supérieurs à 200 millions d euros a concentré à lui seul plus de 46 % du total des engagements (pour mémoire, respectivement 41 % et 39 % en 2006 et 2007, années phares). Dans un marché concurrentiel où les capitaux en circulation sont en quête de gros volumes, le segment des petites transactions s est effondré, avec un recul sur un an de 30 % du nombre de deals inférieurs à 25 millions d euros. Au total, alors que les volumes échangés ont progressé d environ 40 % entre 2013 et 2014, le nombre de transactions a quant à lui reculé de 20 %, confirmant le manque d offres. Demande forte en raison de l afflux de liquidités, offre limitée par les problématiques de réemploi de capitaux, coût de l argent au plus bas, valeurs locatives offrant un potentiel de rebond à moyen terme : tous ces éléments ont concouru à alimenter la baisse, régulière et soutenue, des taux de rendement immobiliers. Malgré les réticences et les interrogations, les faits sont là : le «prime» parisien s établit désormais à 3,75 % pour les bureaux et à 3,25 % pour les commerces de pieds d immeubles. Cet écrasement des taux s est également propagé aux meilleures localisations du croissant Ouest, les 1 ères couronnes Nord ou Sud et la 2 ème couronne. Toutefois, si nous assistons à une homogénéisation des taux de rendement sécurisés par grande zone (Paris, 1 ères couronnes bien desservies par les transports en commun, 2 èmes couronnes disposant d une profondeur de marché locative ), une hiérarchie géographique subsiste. Par ailleurs, les acquéreurs ont continué de se montrer très attentifs à la qualité des actifs et le spread exigé entre les produits «prime» et ceux plus secondaires s est maintenu. La valeur vénale au m² demeure une variable encore très regardée pour une mise en perspective historique. Ainsi, l intérêt des investisseurs est majoritairement resté focalisé sur les actifs lisibles (accessibilité, qualités techniques, risque locatif cadré ), même si la mesure du risque pour les produits à travailler s est quelque peu assouplie dans certains marchés. Avec 14,6 milliards d euros d engagements enregistrés, les bureaux ont représenté 65 % des volumes échangés. Sur ce marché, où la persistance d une faiblesse de la demande utilisateurs contrarie l assouplissement des critères de risque, les investissements demeurent sélectifs. Si la poussée des capitaux internationaux a été tout au long de l année très forte, les investisseurs nationaux sont restés majoritaires, avec près de 60 % des engagements. En cela, la situation en France ne diffère pas de la moyenne européenne, où 58 % des investissements réalisés en 2013 et au 1 er semestre 2014 étaient le fait d acteurs domestiques. Parmi ces Français, les institutionnels ont une nouvelle fois été les plus présents, qu ils interviennent en direct (assureurs et SCPI, dont les niveaux de collecte continuent de performer) ou via des OPCI RFA. On constate d ailleurs de plus en plus chez les asset managers le développement d acquisitions mutualisées pour le compte de différents fonds, qu ils soient grand public ou dédiés aux investisseurs professionnels. Après avoir été l an passé quelque peu à la traîne de la reprise du marché de l investissement européen, la France signe en 2014 la meilleure performance parmi les grands marchés voisins, devançant en termes de progression annuelle l Allemagne et la Grande-Bretagne. Notre pays a pleinement tiré profit de sa position de 3 ème marché européen, avec en particulier Paris qui se positionne pour les grands investisseurs internationaux comme la seule réelle concurrente à Londres, devenue indéniablement très chère. Certes la conjoncture française demeure difficile, malgré un sentiment diffus de léger mieux. Mais Paris demeure une place forte incontournable pour l investissement immobilier sécurisé, offrant des fondamentaux solides, qui trouvent tout leur sens dans l optique d un investissement long terme : profondeur, liquidité, professionnalisme, production neuve maîtrisée En revanche, force est de constater que pour les fonds opportunistes, la France apparaît fortement concurrencée par les marchés européens périphériques, où les importantes baisses de valeurs consécutives à la crise ont créé pour eux de réelles opportunités. Face à cet afflux de capitaux et à un coût de l argent qui n a jamais été aussi faible, les rendements immobiliers se sont fortement comprimés. Et, dans la mesure où la remontée des taux, aujourd hui au plancher, n apparaît pas d actualité à court terme au vu de l environnement économique mondial, les rendements immobiliers vont continuer à baisser, le niveau historique actuel du spread immobilier préservant une marge de sécurité. 7 Source : CBRE

10 B. Résultats 2014 : hausse des revenus de 27 % et du cash-flow courant de 7,0 % Les revenus du groupe ont augmenté de 27 % pour atteindre 126,7 M en Cette hausse s explique notamment, pour 26,1 M, par la contribution des loyers de SIIC de Paris depuis le 23 juillet. Revenus du groupe 99,9 M +27 % vs ,7 M 31/12/ /12/2014 Le cash-flow courant de l exercice 2014 s élève à 71,3 M contre 66,7 M en 2013, soit une progression de 7,0 % en valeur. Le cash-flow courant par action dilué, calculé sur le nombre moyen d actions de l exercice 2014, s élève à 2,71 contre 2,92 en 2013, soit une baisse relative de 7,1 %. La baisse du cash-flow courant par action dilué s explique par la diminution du rendement moyen du patrimoine stabilisé du groupe de 7,1 % à 5,8 % liée à l acquisition de SIIC de Paris (en raison du caractère prime du patrimoine acquis et d une vacance en moyenne supérieure) et aux montants consacrés aux opérations de développement qui ne génèrent pas encore de revenus locatifs et par la dilution résultant de l augmentation de capital de juillet réalisée avec une décote de 5 % sur l ANR. Ces effets ne sont que partiellement compensés par l accroissement du levier financier décidé à l occasion du rachat de SIIC de Paris. Cash-flow courant (en part du groupe) 8 2,92 4 / action 66,7 M +7,0 % -7,1 % par action 2,71 4 / action 71,3 M 31/12/ /12/2014 C. Augmentation de 1,0 % de la valeur du patrimoine immobilier à périmètre constant Évalué à 2 565,0 M droits inclus (2 423,5 M hors droits) au 31 décembre 2014, le patrimoine immobilier en quote-part est en hausse de 1 054,3 M (droits inclus) sur l exercice. Cette hausse reflète les changements importants intervenus dans le périmètre du groupe au cours de l exercice, notamment l acquisition de SIIC de Paris dont le patrimoine représente 48 % du patrimoine immobilier droits inclus total du groupe fin A périmètre constant, la progression en valeur du patrimoine ressort à 1,0 %. Le patrimoine est constitué du patrimoine stabilisé pour 79 %, dont 60 % de bureaux et 19 % d actifs de diversification (loisirs, logistiques et logements), et 21 % d actifs en développement (dont 37 % sont d ores et déjà en cours de développement et 63 % sont des projets qui devraient démarrer d ici à mi-2016). La valeur du patrimoine sous gestion (à 100 %) s élève à 2 876,1 M droits inclus au 31 décembre Les acquisitions et investissements se sont traduits par une augmentation de 1 503,5 M de la valeur du patrimoine en part du groupe. Par ailleurs, Eurosic a consacré 46,7 M en quote-part pour des travaux sur l ensemble de son patrimoine, dont 39,1 M pour les projets en développement (cf Projets de développement). Enfin, le groupe a poursuivi sa politique de rotation d actifs en procédant à la cession de 609,2 M d actifs (produits de cession nets vendeur) au cours de l exercice 2014 (générant un résultat de cession de 25,8 M ). Les bureaux constituent l essentiel du montant total des cessions (596,7 M ) avec 4 actifs de bureaux cédés situés à Paris (Grand Seine, rue de Tilsitt, 2 rue du Quatre Septembre et 8 rue Lavoisier), 3 actifs situés en Ile-de-France (Jazz et Escudier à Boulogne-Billancourt et le 8 rue François Ory à Montrouge), et 2 actifs situés en régions (Lille Wasquehal et Blagnac Euclide). Le groupe a également cédé 45 logements des portefeuilles EDF (pour une valeur de 12,5 M ). En outre, la vente de 2 lots de l ensemble Laffitte - La Fayette Logements a rapporté 5,5 M (générant une marge immobilière de 0,9 M ). - RAPPORT DE GESTION

11 Répartition sectorielle du patrimoine Eurosic au 31 décembre 2014 (valeur droits inclus et en quote-part) Développements 21 % Patrimoine stabilisé 79 % Patrimoine stabilisé - bureaux 60 % - diversification 19 % Répartition du patrimoine d Eurosic par secteur géographique au 31 décembre 2014 (valeur droits inclus et en quote-part) Régions 27 % Paris et Grand Paris 73 % D. Activité locative en 2014 du patrimoine stabilisé Le taux d occupation du patrimoine stabilisé s établit à 90,9 % à fin Il est en baisse par rapport au taux d occupation 2013 de 99,2 % du fait de l acquisition de SIIC de Paris (92 % des surfaces vacantes du groupe). La durée moyenne des baux s établit à 4,6 ans. Le rendement brut moyen sur la valeur droits inclus du patrimoine stabilisé s élève à 5,8 % au 31 décembre 2014 contre 7,1 % fin E. Une remontée maitrisée du ratio d endettement net consolidé («LTV») à 47,0 % droits inclus Au 31 décembre 2014, le ratio d endettement net consolidé droits inclus ressort à 47,0 % contre 34,8 % fin 2013 (36,6 % hors droits). Cette hausse s explique par l augmentation du niveau de levier financier décidée dans le cadre de l acquisition de SIIC de Paris. Ratio d endettement, LTV droits inclus en quote-part ,8 % (DI) 47,0 % (DI) 36,6 % (HD) 49,8 % (HD) /12/ /12/2014 Patrimoine droits inclus quote part du groupe (1) Dette nette (2) (1) Juste valeur droits inclus des immeubles de placement (en quote-part de détention) et quote-part de l actif net réévalué des sociétés mises en équivalence. (2) Différence entre les dettes bancaires et obligataires en quote-part de détention et la trésorerie en quote-part de détention.

12 F. Hausse de 30 % de l EPRA NNNAV à 1 107,1 M par rapport à 2013 L Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) calculé sur la base de la juste valeur hors droits des immeubles en suivant la méthodologie de l EPRA (European Public Real Estate Association) s élève à 1 107,1 M au 31 décembre Il progresse de 30 % par rapport au 31 décembre Cette évolution reflète notamment l augmentation de capital mise en œuvre pour le financement de l acquisition de SIIC de Paris. L Actif Net Réévalué Triple Net par action s établit à 37,34 en baisse de 0,29 par rapport à ,1 Me 859,2 Me 37, % vs ,29 e par action 37,34 31/12/ /12/2014 G. Evolution du cours de bourse et des indices EPRA Zone Euro et IEIF SIIC France Evolution du titre Eurosic et des indices sectoriels en 2014 (base 100 au 31/12/2013, coupon non réinvesti) déc. 13 janv. 14 fév. 14 mars 14 avr. 14 mai 14 juin 14 juill. 14 août 14 sept. 14 oct. 14 nov. 14 déc. 14 Eurosic IEIF France EPRA Europe Le cours de l action Eurosic a progressé de 17,2 % au cours de l année 2014, en surperformance par rapport à l indice IEIF France, mais légèrement en retrait par rapport à l indice EPRA Europe. Coupon non réinvesti 2014 Eurosic +17,2 % EPRA Europe +21,3 % IEIF SIIC France +10,5 % Au 31 décembre 2014, le cours de l action Eurosic à 37,50 affichait une prime de 0,4 % sur l Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV). - RAPPORT DE GESTION

13 H. Gouvernance et actionnariat L actionnariat au 31 décembre 2014 est le suivant : Autres actionnaires 2,8 % Foncière de Paris SIIC 7,5 % Auto détention 0,1 % ACM VIE Mutuelle 12,2 % Groupe Batipart 34,3 % Groupe Crédit Agricole Assurances 21,3 % SGAM Covea 21,8 % La composition du Conseil d administration d Eurosic et de ses différents Comités est la suivante au 31 décembre 2014 : Conseil d administration : Monsieur Yan PERCHET, Président Directeur Général Monsieur Gérard AUBERT* Madame Pascale BESSES-BOUMARD* Monsieur Jean-Louis CHARON* Monsieur François COUCHOU-MEILLOT Madame Dominique DANIEL* Madame Marie-Françoise DUBAIL* ACM VIE Mutuelle représentée par Madame Pascale BONNET FONCIERE DE PARIS SIIC représentée par Monsieur François THOMAZEAU GMF VIE représentée par Monsieur Philippe NARZUL IMMOBILIERE MONROE 1 représentée par Monsieur Charles RUGGIERI PREDICA 2 représentée par Madame Françoise DEBRUS (*) Administrateurs indépendants Comité d investissement : Monsieur Gérard AUBERT, Président Monsieur Jean-Louis CHARON Monsieur François COUCHOU-MEILLOT ACM VIE Mutuelle représentée par Madame Pascale BONNET FONCIERE DE PARIS SIIC représentée par Monsieur François THOMAZEAU GMF VIE représentée par Monsieur Philippe NARZUL IMMOBILIERE MONROE 1 représentée par Monsieur Charles RUGGIERI PREDICA 2 représentée par Madame Françoise DEBRUS Comité d audit et des comptes : Madame Dominique DANIEL, Président Madame Marie-Françoise DUBAIL PREDICA 2 représentée par Madame Françoise DEBRUS Monsieur François COUCHOU-MEILLOT (auditeur) Comité des nominations et des rémunérations : Madame Marie-Françoise DUBAIL, Présidente Monsieur Gérard AUBERT IMMOBILIÈRE MONROE 1 représentée par Monsieur Charles RUGGIERI Comité de développement durable : FONCIÈRE PARIS FRANCE SIIC (ex COFITEM-COFIMUR) représentée par Monsieur François THOMAZEAU, Président Madame Pascale BESSES-BOUMARD ACM VIE Mutuelle représentée par Monsieur Olivier CHARDONNET GMF VIE représentée par Monsieur Philippe NARZUL Pour plus de détails sur la composition du Conseil d Administration et des Comités, veuillez-vous reporter au paragraphe 4.1 du présent rapport de gestion Groupe Batipart 2 Groupe Crédit Agricole Assurances

14 I. Organigramme du Groupe Eurosic Le Groupe Eurosic se compose de : - dix-sept sociétés détenues directement ou indirectement à 100 % - une société détenue conjointement avec la Caisse des Dépôts et Consignations portant un actif immobilier (SCI Breizh Champs Blancs) - une société détenue conjointement avec ACM VIE portant un actif immobilier (SCI Eurosic Cotentin) - une société détenue conjointement avec ACM VIE et PREDICA détenant un actif immobilier (SCI Provence Bureaux) - une société détenue conjointement avec Euro Disney et Pierre & Vacances (SNC Nature Hébergements 1) pour l acquisition en VEFA de cottages du projet Villages Nature - une société détenue conjointement avec la Caisse des Dépôts et Consignations, CNP Assurances et MAIF (SCI Nature Equipements 1) pour l acquisition en VEFA d infrastructures du projet Villages Nature - une participation à hauteur de 19,9 % dans l Organisme de Placement Collectif Immobilier «OPCI» Euler Hermes Real Estate. Organigramme du Groupe Eurosic au 31 décembre 2014 : EUROSIC SA RCS Paris Capital : euros 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % SARL FONCIÈRE DU DOMAINE DES BOIS FRANCS RCS PARIS Capital : (intégration globale) SAS FAUBOURG SAINT MARTIN RCS PARIS Capital : (intégration globale) SA SIIC DE PARIS RCS PARIS Capital : ,80 (intégration globale) SCI VENDOME CASANOVA RCS PARIS Capital : (intégration globale) SCI 36 RUE DE NAPLES RCS PARIS Capital : (intégration globale) % SCI TOWER 0,10 % SCI DORET ANTARES RCS PARIS RCS PARIS 99,90 % Capital : (intégration globale) Capital : (intégration globale) 100 % SCI MULTIMEDIA RCS PARIS 0,10 % Capital : (intégration globale) SNC Provence Logements RCS PARIS Capital : (intégration globale) 99,90 % 19,90 % OPCI SPPICAV EULER REAL ESTATE RCS PARIS Capital : (mise en équivalence) 35,04 % 33,30 % SCI PROVENCE BUREAUX RCS PARIS Capital : (mise en équivalence) 50 % 60 % SCI BREIZH CHAMPS BLANCS RCS PARIS Capital : (intégration globale) 50,10 % SCI EUROSIC COTENTIN RCS PARIS Capital : (intégration globale) 100 % SAS C RCS PARIS 0,10 % Capital : (intégration globale) SNC EUROSIC GESTION RCS PARIS Capital : (intégration globale) 99,90 % SCI NATURE EQUIPEMENTS RCS PARIS Capital : (mise en équivalence) SCI NATURE HEBERGEMENTS RCS PARIS Capital : (mise en équivalence) 100 % SAS EUROSIC GARDEN RCS PARIS Capital : (intégration globale) 0,10 % SNC EUROSIC 14 RUE DE LONDRES RCS PARIS Capital : (intégration globale) 99,90 % 100 % SAS FONCIÈRE DU PARC RCS PARIS Capital : (intégration globale) 0,10 % SNC EUROSIC DEVELOPPEMENT RCS PARIS Capital : (intégration globale) 99,90 % 100 % SCI DU 62 RUE LOUIS DELOS RCS PARIS Capital : (intégration globale) 100 % SAS EUROSIC PALMER RCS PARIS Capital : (intégration globale) - RAPPORT DE GESTION

15 1. INFORMATIONS FINANCIÈRES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE Activité du Groupe Eurosic Faits marquants 2014 Acquisition de SIIC de Paris Le 23 juillet 2014, Eurosic a pris le contrôle de SIIC de Paris, société foncière cotée détenant un patrimoine de 1,5 Md d actifs de bureaux, par le rachat des participations de la foncière espagnole Realia (58,9 %) et de SFL (29,6 %). Une offre publique d achat simplifiée visant les actions non détenues par Eurosic déposée le 3 septembre 2014, suivie d un retrait obligatoire mis en oeuvre le 8 octobre 2014, a permis à Eurosic de détenir l intégralité du capital social de SIIC de Paris pour un coût de revient total des actions de 967 M hors frais d acquisition. Eurosic a ainsi doublé la taille de son patrimoine et s est renforcée dans les meilleurs quartiers d affaires de Paris avec des immeubles rénovés. En outre, le patrimoine de SIIC de Paris constitue un potentiel de création de valeur important par la résorption de la vacance ou le repositionnement d actifs significatifs situés à La Défense et à Paris. Investissement en partenariat dans les projets de loisirs Villages Nature Villages Nature est un projet de village situé à Val d Europe à 6 kms du Parc Disneyland Paris basé sur la quête d harmonie entre l Homme et la Nature et le respect des principes du développement durable, développé avec Pierre & Vacances - Center Parcs et Euro Disney SCA. Avec un objectif à terme de nuitées par an, ce projet aura des retombées significatives sur le bassin d emploi. La première phase comportera 783 cottages et appartements classés résidences de tourisme, et un ensemble d équipements récréatifs, parmi lesquels l Aqualagon, vaste complexe aqualudique de m² - l un des plus grands parcs aquatiques couverts d Europe - et son lagon extérieur chauffé à plus de 30 C par la géothermie. L ouverture est prévue en Pour mener à bien ce projet, Eurosic s est entourée de partenaires de premier plan (la Caisse des Dépôts et Consignations, CNP Assurances et l OPCI Delta Loisirs Evasions - géré pour le compte du groupe MAIF par BNP Paribas REIM). Les partenaires ont acquis ensemble, le 23 mai 2014, les équipements en Vente en Etat Futur d Achèvement (Véfa). A sa livraison en 2016, l opération sera entièrement donnée à bail à la société d exploitation du projet Villages Nature dans le cadre d un contrat de location d une durée de 12 années fermes. Ce projet représente un montant global de 190 M financé à hauteur de 50 % par dette bancaire et à part égale entre les investisseurs pour les fonds propres. Par ailleurs, les groupes Eurosic, Euro Disney S.C.A. et Pierre & Vacances-Center Parcs, ont acquis en bloc 783 hébergements qui sont commercialisés auprès d investisseurs particuliers au détail. Autres opérations de développement lancées en 2014 Outre Villages Nature, Eurosic a emporté 4 nouvelles opérations de développement en 2014, portant ainsi à 18 le nombre d opérations de développement en cours ou à lancer. - City Zen Le 18 décembre 2014, Eurosic a fait l acquisition en VEFA de l immeuble «City Zen» (4 513 m² de bureaux et commerces) à Euralille auprès du promoteur lillois Nacarat. - Toulouse La Plaine - bâtiment G Le 18 décembre 2014, livraison et mise à disposition, après 9 mois de travaux, du nouveau siège social de GA (3 255 m²) sur le Parc d activité de La Plaine à Toulouse. - Appels d offres remportés Le partenariat mis en place par Eurosic, Crédit Agricole Assurances et ACM Vie sélectionné comme cessionnaire dans le cadre de 2 appels d offres concurrentiels : - «15 rue de Laborde» (Paris 8 ème ) de m². L acquisition de l immeuble est intervenue le 9 janvier 2015 (cf. Evénements postérieurs à la date de clôture) - «14 rue de Londres» (Paris 9 ème ) de m². L actif sera acquis après sa libération courant Cessions 2014 Au cours de l exercice 2014, les cessions réalisées par le Groupe Eurosic s élèvent à 614,7 M prix net vendeur incluant : - 596,7 M pour la cession de 9 actifs de bureaux : - L immeuble Grand Seine (Paris 13 ème ) d une superficie utile de m² dont le locataire principal est Natixis, a été cédé le 29 septembre Un portefeuille de 4 actifs de bureaux du portefeuille de SIIC de Paris rue Tilsit (Paris 8 ème ), 8, rue Lavoisier (Paris 8 ème ), Quatre Septembre (Paris 2 ème ) et 8 rue François Ory (Montrouge) d une superficie utile globale de m² a été cédé le 14 novembre L immeuble Jazz (Boulogne-Billancourt) d une superficie utile de m² dont le locataire unique est Michelin a été cédé le 31 décembre Par ailleurs, Eurosic a poursuivi au cours de l exercice les cessions d autres actifs tertiaires matures en Ile-de-France et en régions : Wasquehal (Lille) : m² - Euclide (Blagnac) m² - Escudier (Boulogne-Billancourt) : m² - 12,5 M pour la cession de 45 logements du portefeuille EDF - 5,5 M pour la cession de 2 lots de l ensemble Laffitte - La Fayette Logements Le Groupe Eurosic réalise ainsi un résultat de cession de 25,8 M sur l exercice 2014 et une marge immobilière de 0,9 M sur les lots de Laffitte - La Fayette Logements.

16 Activité locative Au cours de l exercice 2014, le Groupe Eurosic a reloué plus de m² de bureaux et signé des avenants de renouvellement ou d allongement sur plus de m² de bureaux, dont notamment : - Nouveaux baux : m² à la DLA PIPER et 172 m 2 à COJEAN dans l immeuble Laffitte - La Fayette Bureaux (75) m² à OLIVER WYMAN dans l immeuble Euler (75) m² à NEXTIRAONE et m² à trois autres locataires dans l immeuble Toulouse La Plaine (31)) m² à HELPLINE dans l immeuble Champs Pierreux (75) m² à NEW INVEST dans l immeuble Anjou (75) m² à BNP PARIBAS dans l immeuble Toulouse La Plaine (31) m² à GIPED dans l immeuble Bessières (75) m² à WAPP FORM dans l immeuble Romorantin (32) m² à BNP PARIBAS dans l immeuble Nantes Insula (44) - Renouvellement : m² à ORANGE dans l immeuble Montrouge Inedys (92) m² à ETUDE LASAYGUES dans l immeuble 142 Haussmann (75) m² à CPAM dans l immeuble Toulouse La Plaine (31) m² à ALSTOM dans l immeuble Nantes Insula (44) m² à SAFETY KLEEN dans l immeuble de Vitrolles (13) Au 31 décembre 2014, la maturité moyenne des baux ressort à 4,6 ans. 14 Politique financière - Financement de l acquisition de SIIC de Paris Compte-tenu de l importance de l acquisition de SIIC de Paris et de sa taille relative par rapport à Eurosic, son financement a constitué une étape cruciale de la réalisation de l opération. Il a impliqué: M d augmentation de capital M de refinancement hypothécaire de la dette en place chez SIIC de Paris sur une maturité de 7 ans M de crédit corporate. Ce crédit a été largement remboursé au cours de l exercice 2014, au gré des cessions et soldé le 23 janvier 2015 grâce à une opération de refinancement M de trésorerie disponible du Groupe Eurosic - Poursuite par Eurosic de la gestion active de ses financements Eurosic a poursuivi la diversification de ses sources de financements en réalisant en fin d année son deuxième placement privé obligataire de 125 M d une maturité de plus de 8 ans. Par ailleurs, la liquidité du groupe a été renforcée par l augmentation de 30 M à 50 M d une ligne de financement revolving et par la négociation de 30 M de découverts bancaires complémentaires. Au travers de ces différentes opérations, Eurosic a poursuivi l allongement de la maturité moyenne de ses financements et la réduction de son coût moyen de financement. Compte-tenu du refinancement du crédit d acquisition de SIIC de Paris intervenu le 23 janvier 2015 (cf. Paragraphe 3.1 Événements postérieurs à la clôture), la maturité moyenne des financements d Eurosic s établit à près de 6 ans, et son coût de financement moyen est à 2,9 % Description du patrimoine Composition du patrimoine Au 31 décembre 2014, le patrimoine géré par le Groupe Eurosic s élève à 2 565,0 M droits inclus (2 423,5 M hors droits) en quote-part de détention. La forte augmentation de la valeur du patrimoine géré par le groupe s explique par les mouvements de périmètre intervenus au cours de l exercice. Le patrimoine du groupe se concentre sur des actifs de bureaux à près de 80 %. Le solde du portefeuille se répartit entre des actifs de logements, de loisirs et de logistique. Les actifs sont concentrés, en valeur, à 73 % en Ile-de-France dont 40 % à Paris et à 27 % en régions. Répartition du patrimoine par classe d actifs (droits inclus, en quote-part de détention) Classe d'actifs Patrimoine 31/12/2014 (M ) Répartition en % Patrimoine stabilisé 2 037,1 79,4 % - Bureaux 1 550,4 60,4 % - Diversification 486,7 19,0 % Développements 527,9 20,6 % Total 2 565,0 100,0 % - RAPPORT DE GESTION

17 Répartition géographique du patrimoine (droits inclus, en quote-part de détention) Localisation Patrimoine 31/12/2014 (M ) Répartition en % Paris 1 023,5 39,9 % Grand Paris 839,6 32,7 % Régions 701,9 27,4 % Total 2 565,0 100,0 % Patrimoine stabilisé : durée ferme résiduelle des baux à 4,6 ans Classe d'actifs Taux d'occupation au 31/12/2014 Durée ferme résiduelle des baux (années) Bureaux 87,9 % 3,8 Diversification 99,7 % 6,5 Total 90,9 % 4,6 Le taux d occupation du patrimoine stabilisé s élève à 90,9 % au 31 décembre 2014, contre 99,2 % au 31 décembre Les surfaces vacantes au 31 décembre 2014 représentent près de m². La baisse du taux d occupation s explique par la vacance plus importante au sein du patrimoine de SIIC de Paris (qui représente 92 % des surfaces vacantes du Groupe Eurosic au 31 décembre 2014). La maturité moyenne des baux (calculée jusqu à la date de la première option de résiliation dont bénéficient les locataires) ressort à 4,6 ans en 2014 contre 5,6 ans en Cette baisse de la maturité moyenne des baux s explique par une maturité plus courte des baux sur le patrimoine de SIIC de Paris (3,9 ans en moyenne). Les options de sortie dans les trois prochaines années représentent 38,4 % des loyers annualisés du patrimoine stabilisé. 15 Montant des loyers soumis à une option de sortie au profit des locataires sur le patrimoine stabilisé

18 Opérations de développement Eurosic dispose d un réservoir d opérations de développement portant sur un total de près de m², avec 1 opération livrée en fin d année 2014, 10 opérations de travaux sont en cours et 7 opérations à l étude. Opérations en développement Surface Date de livraison Détention 1 opération livrée en 2014 Toulouse Plaine Bat. G (Toulouse) m² Déc ,0 % 10 opérations en cours de développement en 2014 Euler (Paris 8 ème ) m² T ,9 % Laffitte - La Fayette Bureaux (Paris 9 ème ) m² T ,3 % Laffitte - La Fayette Logements (Paris 9 ème ) m² T ,0 % 163 Malesherbes (Paris 17 ème ) m² T ,0 % Breizh (Rennes) m² T ,0 % Terralta (Lyon) m² T ,0 % Campus Saint-Christophe (Cergy) m² T ,0 % City Zen (Euralille) m² T ,0 % Villages Nature Equipements (Val d Europe) m² T ,0 % Villages Nature Hébergements (Val d Europe) 783 cottages T ,0 % 7 opérations à l étude en Rue de Londres (Paris 9 ème ) m² T ,3 % Rue de Naples (Paris 8 ème ) m² T ,0 % 15 Rue de Laborde (Paris 8 ème ) m² T ,3 % Toulouse Plaine Bat. H (Toulouse) m² T ,0 % Blagnac Doret (Toulouse) m² T ,0 % Cours Michelet (La Défense) m² T ,0 % Le Jade (Paris 15 ème ) m² T ,0 % 1.2 Résultats consolidés de l exercice Périmètre de consolidation et principes comptables Le périmètre de consolidation du groupe comprend 21 sociétés au 31 décembre 2014 (contre 16 au 31 décembre 2013), dont 17 sociétés consolidées par intégration globale et 4 sociétés mises en équivalence. Les sociétés intégrées globalement sont détenues à 100 % par Eurosic, à l exception de la SCI Breizh Champs Blancs détenue à 60 % par Eurosic et de la SAS Eurosic Cotentin détenue à 50,1 % par Eurosic. Une description plus détaillée du périmètre de consolidation figure en annexe 4 du présent rapport de gestion, ainsi que dans la note des comptes consolidés. Les comptes consolidés du Groupe Eurosic sont préparés en référentiel IFRS tel qu adopté dans l Union Européenne au 31 décembre Les principes comptables appliqués par le Groupe ont connu deux évolutions : Adoption de la méthode préférentielle d IAS 40, consistant à présenter les immeubles de placement en juste valeur et non plus au coût amorti ; Première application de normes IFRS 10, 11 et 12 sur les méthodes de consolidation. Dans ce cadre, le groupe a effectué une analyse exhaustive des accords de gouvernance conclus avec des investisseurs extérieurs pour les sociétés partagées, afin d évaluer le niveau de contrôle du groupe sur ces sociétés 3. Compte-tenu de ces changements, les comptes au 31 décembre 2013 ont été retraités pour permettre une meilleure comparabilité. Par ailleurs, en application de la norme IFRS 3 révisée, l acquisition de SIIC de Paris est considérée comme un regroupement d entreprises (cf des annexes consolidés). L ensemble des actifs et des passifs identifiables de SIIC de Paris ont donc été évalués à la juste valeur au 23 juillet 2014, permettant d identifier un écart d acquisition négatif comptabilisé au niveau du compte «Effet du regroupement d entreprises». Les coûts directement attribuables à l acquisition sont également comptabilisés au niveau de ce même compte. 3 Cette revue a conduit à modifier la méthode de consolidation de la SCI Cuvier-Montreuil (passage d intégration proportionnelle à la mise en équivalence). - RAPPORT DE GESTION

19 1.2.2 Compte de résultat consolidé Le groupe a dégagé un résultat net consolidé part du groupe de 66,6 M au 31 décembre 2014 contre 79,3 M en Compte de résultat consolidé détaillé (K ) 31/12/ /12/2013 retraité (*) Variation Revenus nets ,7 % Marge immobilière n.s. Frais de structure ,2 % Amortissements, provisions et dépréciations n.s. Résultat opérationnel courant ,6 % Résultat de cession des immeubles n.s. Variation de juste valeur des immeubles de placement Effet des regroupements d'entreprise n.s. Résultat opérationnel ,7 % Produits et équivalents de trésorerie ,7 % Coût de l'endettement brut ,7 % Coût de l'endettement financier net ,3 % Autres produits et charges financières ,2 % Ajustement de valeur des instruments financiers ,4 % Impôts sur les bénéfices n.s. Quote-part des sociétés mises en équivalence ,4 % Résultat net consolidé ,5 % 17 Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle ,5 % Résultat net consolidé part du groupe ,0 % Nombre moyen d'actions dilué Résultat net consolidé dilué / action 2,54 3,47-0,94 (*) Le 31/12/2013 retraité tient compte du changement de méthode de consolidation (passage d une intégration proportionnelle à une mise en équivalence) pour la SCI Cuvier Montreuil (cf. III. Comptes consolidés 4.2) et de la valorisation des immeubles de placement à leur juste valeur (IAS 8). Résultat et autres éléments du résultat global total de la période Résultat net consolidé part du groupe ,9 % Couverture des flux de trésorerie (nette d impôt) n.s. Résultat global part du groupe ,7 %

20 1.2.3 Evolution des revenus La décomposition des revenus nets est la suivante : En K 31/12/ /12/2013 retraité Revenus locatifs bruts et honoraires Charges immobilières non récupérées Total revenus nets Revenus nets / revenus locatifs 94,9 % 96,5 % Revenus locatifs bruts et honoraires Les revenus bruts se composent de loyers et d honoraires de gestion. L évolution de ces revenus sur l exercice est la suivante : En K /12/2013 retraité Cessions 31/12/2013 après cessions Indice Locations, rénégociations et départs Acquisitions 31/12/2014 En 2014, le groupe a généré des revenus bruts de 126,7 M contre 99,9 M en 2013, soit une hausse de 26,7 %. Les revenus de SIIC de Paris contribuent pour 26,1 M à l augmentation. A périmètre constant, les revenus bruts diminuent de 2,8 %, cette baisse correspondant notamment à la réduction de loyer liée à la démolition (en vue de sa reconstruction) du siège de SPIE sur le Campus Saint-Christophe et à la libération des logements du portefeuille EDF avant leur cession. Les revenus du patrimoine stabilisé ont augmenté de 20,2 % : Typologie d'actifs (en M ) 31/12/ /12/2013 retraité (*) Variation Var. à périmètre constant Patrimoine stabilisé 119,8 99,7 20,2 % -2,8 % - Bureaux 86,3 67,7 27,4 % -3,8 % - Diversification 33,6 32,0 4,8 % -0,7 % Développements 6,8 0,2 na 0,0 % Total revenus 126,7 99,9 26,7 % -2,8 % (*) Le chiffre d affaires du 31 décembre 2013 a été retraité des revenus locatifs Terra Nova II, soit 5,1 M (passage de la méthode intégration proportionnelle à la mise en équivalenceen application de la norme IFRS 11). - RAPPORT DE GESTION

21 Les revenus des actifs bureaux ont progressé de 27,4 % par rapport à 2013, cette évolution provient des acquisitions intervenues en 2013 (contribution en année pleine de Cotentin Paris 15 ème, acquis en décembre 2013) et des mouvements de périmètre au cours de l exercice 2014 (principalement acquisitions de SIIC de Paris et Lyon Vaise et cession de Grand Seine). A périmètre constant, les revenus des actifs de bureaux sont en baisse de 3,8 % avec notamment la réduction du loyer du Campus Saint-Christophe (Cergy) liée à la destruction avant reconstruction du siège social de SPIE, et les renégociations de loyers consenties contre des allongements de leur durée. Ces réductions ont été partiellement compensées par la progression des honoraires de gestion facturés sur l activité de bureaux. Les indexations représentent par ailleurs un impact négatif de 0,7 % sur les loyers de bureaux. Les revenus des actifs de diversification (actifs de loisirs, logistique et logements) progressent de 1,8 % sous l effet notamment du périmètre lié à l acquisition au 2 ème semestre 2013 du second portefeuille composé de 296 logements auprès d EDF. A périmètre constant, la réduction provient des remises à disposition contractuelles de logements libres d occupation. La répartition des loyers annualisés en part du groupe au 31 décembre 2014 est la suivante : Répartition typologique des loyers annualisés 2014 Développements 13 % Patrimoine stabilisé - bureaux 63 % - diversification 24 % Patrimoine stabilisé 87 % Répartition géographique des loyers annualisés Régions 35 % Paris 35 % Grand Paris 30 % Les dix principaux locataires du patrimoine stabilisé d Eurosic représentent 64 % des loyers annualisés Il s agit du groupe EDF, de Pierre & Vacances, de SPIE, de Lafarge, de Gras Savoye, du groupe Tesson, du groupe Airbus, de Wordline (anciennement Atos-Worldline), du CNES et de CBRE Charges immobilières non récupérées Les charges immobilières non récupérées ont augmenté de 2,9 M sur l année 2014 suite notamment à l intégration des coûts de la vacance sur le patrimoine SIIC de Paris. Par conséquent, le ratio de revenus nets sur revenus bruts baisse de 1,6 % pour s établir à 94,9 % en 2014.

22 1.2.4 Résultat opérationnel Le résultat opérationnel s élève à 144,1 M contre 107,0 M en En K 31/12/ /12/2013 retraité (*) Variation Revenus nets ,7 % Marge immobilière n.s. Frais de structure ,2 % Amortissements, provisions et dépréciations n.s. Résultat opérationnel courant ,6 % Plus-value nette/ cession d'immeubles n.s. Variation de juste valeur des immeubles de placement ,5 % Effets des regroupements d'entreprise n.s. Résultat opérationnel ,7 % 20 La marge immobilière dégagée en 2014 correspond au produit enregistré sur les premières cessions de logements de l opération Laffitte - La Fayette. Les frais de structure augmentent de 41,2 % sur l exercice à 17,4 M. Le poste amortissements, provisions et dépréciations (+1,8 M ) inclut les reprises de dépréciations de créances suite notamment à l encaissement de créances provisionnées intervenu au 4 ème trimestre. Les plus-values nettes de cession dégagées au cours de l exercice 2014 s élèvent à 25,8 M. Elles concernent des actifs de bureaux comme Grand Seine (Paris 13 ème ), Jazz et Escudier (Boulogne-Billancourt), Euclide (Blagnac), Wasquehal (Lille) et 45 logements. La variation de juste valeur des immeubles de placement reflète la progression de la juste valeur des immeubles à périmètre constant de 1,0 %. Elle est décrite en Le poste effets des regroupements d entreprise comprend les frais liés à l acquisition de SIIC de Paris pour un montant total de 7,2 M diminués de l écart d acquisition négatif pour 1,5 M Résultat financier du groupe En K 31/12/ /12/2013 retraité (*) Variation Produits et équivalents de trésorerie ,7 % Coût de l'endettement financier brut ,7 % Coût de l'endettement financier net ,3 % Autres produits et charges financières n.s. Ajustement de valeur des instruments financiers ,4 % Résultat financier ,0 % Le coût de l endettement financier net s établit à 43,5 M au 31 décembre 2014 contre 21,4 M au 31 décembre Cette progression est imputable aux frais financiers qui ont augmenté avec la mise en place des M de nouveaux financements pour les besoins de l acquisition de SIIC de Paris en juillet Le coût moyen de la dette baisse de 30bps pour se situer à 2,9 %. Les charges financières sont également impactées par l amortissement accéléré des frais de mise en place de financements à l occasion des remboursements anticipés résultant des cessions d actifs et du refinancement intervenu en janvier Cela représente un montant exceptionnel de 8,4 M en 2014 contre 1,0 M l année précédente. Les produits financiers diminuent de 31 % en raison de la mobilisation d une part importante de la trésorerie disponible du groupe pour le financement de l acquisition de SIIC de Paris. Au 31 décembre 2014, les ajustements de juste valeur des instruments financiers s élèvent à -29,7 M et correspondent aux impacts de juste valeur des instruments non éligibles à la comptabilité de couverture. - RAPPORT DE GESTION