Déclaration intermédiaire du Conseil d administration portant sur la période du 1 er juillet 2014 au 30 septembre 2014

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1 COMMUNIQUÉ DE PRESSE INFORMATION RÉGLEMENTÉE EMBARGO 14 novembre h00 CREATING VALUE IN REAL ESTATE Déclaration intermédiaire du Conseil d administration portant sur la période du 1 er juillet 2014 au 30 septembre 2014 Signature d une convention d apport avec AXA Belgium SA Stabilité de la juste valeur du portefeuille Résultats sur 9 mois en ligne avec les perspectives Acompte sur dividende de 2,59 brut payable en espèces et, le cas échéant, en actions 1 Befimmo est devenue une Société Immobilière Réglementée publique (SIR publique) Table des matières 1. Événements du trimestre Evénement survenu après la clôture du trimestre Portefeuille immobilier au 30 septembre Valeur de l actif net au 30 septembre Évolution des résultats Structure financière et politique de couverture Cours de bourse et rendements Perspectives et calendrier du dividende de l exercice Sous réserve d une décision du Conseil d administration. Le Conseil d administration de Befimmo SA s est réuni le 12 novembre 2014 pour établir les états financiers trimestriels consolidés, arrêtés au 30 septembre 2014.

2 1. Événements du trimestre Befimmo a conclu avec AXA Belgium SA une convention d apport portant sur deux immeubles de bureaux à Bruxelles Comme annoncé 2, Befimmo a signé avec AXA Belgium une convention d apport par AXA Belgium des droits réels d emphytéose, venant à échéance en 2103, sur les immeubles «Toison d Or 72» et «Rue aux Choux 35», situés dans le CBD bruxellois. Toison d Or 72 Rue aux Choux 35 Adresse Toison d Or 72, 1060 Bruxelles Rue aux Choux 35, 1000 Bruxelles Surface de bureau ±7.500 m² ±5.100 m² Locataire Vlaamse Landmaatschappij Vlaamse Gemeenschap Durée résiduelle ferme du bail 13 ans 8,5 ans La valeur 3 conventionnelle des droits réels relatifs à ces immeubles a été fixée à 36,9 millions, en ligne avec la juste valeur déterminée par un expert immobilier indépendant. Les loyers annuels en cours de ces biens s établissent à 2,6 millions, générant un rendement brut courant de l ordre de 7%. La passation de l acte authentique d apport est prévue 4 au plus tard fin novembre Cette opération aura un effet relutif sur l EPRA earnings par action (de l ordre de 0,03 par action en année pleine), tout en ayant un effet bénéfique sur le ratio LTV 5 qui sera réduit (en terme absolu) de l ordre de 0,3%. Cession de l immeuble Rennequin-Sualem Fedimmo, filiale de Befimmo, a cédé le 8 septembre 2014 son immeuble situé rue Rennequin- Sualem 28 à Liège, à une valeur supérieure à sa juste valeur déterminée par un expert immobilier indépendant, générant ainsi une plus-value de l ordre de 0,25 million. Cet immeuble de bureau sera reconverti par son acquéreur en école au terme du bail en cours avec la Régie des Bâtiments Pour de plus amples informations, veuillez consulter le communiqué de presse, publié le 10 septembre 2014 sur le site internet de Befimmo ( Valeur «acte en mains». Dès la réalisation de conditions suspensives habituelles. Loan-to-value («LTV») = [(dettes financières nominales - trésorerie)/juste valeur du portefeuille]. Page 2 of 10

3 Principaux projets de rénovation et de construction 6 Befimmo investit continuellement dans son portefeuille afin de répondre aux besoins de ses locataires et de maintenir un haut niveau de qualité et d attractivité de ses immeubles, en vue d assurer un taux d occupation le plus élevé possible de son portefeuille. Au cours des trois premiers trimestres de l exercice, Befimmo a investi 67,1 millions dans son portefeuille. Les principaux projets de rénovation et de construction en cours sont : Brederode 13 ( m²), Bruxelles CBD : Les travaux de rénovation intégrale de l immeuble Brederode 13 se sont achevés au cours du premier semestre de l exercice. La fin des travaux d installation et la mise à disposition de l immeuble à ses occupants (le cabinet d avocats Linklaters pour une durée de 15 ans) sont prévues pour la fin de l exercice. Les immeubles Brederode 9 et Namur 48 (8.500 m² au total), actuellement occupés par Linklaters, seront ensuite libérés et feront l objet d une rénovation lourde pour un montant estimé de l ordre de 10 millions. Triomphe I ( m²), Bruxelles décentralisé : Les travaux de rénovation lourde de l immeuble, d un montant de 11 millions, sont en phase de finalisation. L immeuble, qui sera disponible à l occupation avant la fin de l année, suscite l intérêt de candidats locataires à la recherche d espaces de bureau flexibles et efficaces. Tour Paradis ( m²), Liège : La construction de la Tour Paradis se finalise et les travaux sont aujourd hui en phase de réception. La valeur totale de l investissement pour ce projet est de l ordre de 95 millions. La mise à disposition de l immeuble à ses occupants aura lieu, comme prévu, fin Evénement survenu après la clôture du trimestre Changement du statut de Befimmo en Société Immobilière Réglementée publique 7 L Assemblée générale extraordinaire des actionnaires s est réunie le mardi 21 octobre 2014 pour approuver, avec une majorité de 99,93% des actionnaires présents ou représentés (soit 44,9% du total des droits de vote), le changement de statut de Befimmo en Société Immobilière Réglementée publique («SIR» publique). Depuis le 13 novembre 2014, Befimmo bénéficie officiellement du statut de SIR publique. Grâce à ce changement de statut, Befimmo pourra poursuivre ses activités opérationnelles de REIT (Real Estate Investment Trust) dans un cadre légal qui correspond à la réalité du business. 6 7 Pour de plus amples informations, veuillez consulter le Rapport Financier Semestriel 2014 publié sur le site de Befimmo ( Pour de plus amples informations, veuillez consulter le communiqué de presse du 21 octobre 2014, publié sur le site internet de Befimmo ( Page 3 of 10

4 3. Portefeuille immobilier au 30 septembre 2014 Variation des justes valeurs 8 du portefeuille immobilier La juste valeur du portefeuille consolidé de Befimmo s élève à 2.257,1 millions au 30 septembre 2014, par rapport à une juste valeur de 2.247,6 millions au 30 juin 2014 et 2.184,1 millions au 31 décembre Cette évolution de valeur, depuis le début de l exercice, intègre les travaux de construction et rénovation réalisés dans le portefeuille, les cessions des immeubles Pépin 5 et Rennequin-Sualem, ainsi que les variations de juste valeur enregistrées en compte de résultats. Hors le montant des acquisitions, investissements et désinvestissements, la valeur du portefeuille est globalement restée stable (+0,39%) au cours des trois premiers trimestres de l exercice. Cette stabilité des valeurs s est confirmée au cours de ce troisième trimestre (-0,10%). Les valeurs des immeubles en périphérie ont été adaptées pour tenir compte des transactions récentes dans le marché alors que les immeubles à baux longs continuent à s apprécier. 8 Ces valeurs sont établies en application de la norme IAS 40 qui requiert la comptabilisation à la «juste valeur» des immeubles de placement. Cette juste valeur s obtient par la déduction de la «valeur d investissement» d une moyenne des frais de transactions, établie par des experts immobiliers indépendants. Celle-ci correspond à (i) 2,5% pour les immeubles d une valeur supérieure à 2,5 millions et à (ii) 10% (Flandre) ou à 12,5% (Wallonie et Bruxelles) pour les immeubles d une valeur inférieure à 2,5 millions. Page 4 of 10

5 Taux d occupation 9 et durée moyenne pondérée des baux Au 30 septembre 2014, la durée moyenne pondérée des baux en cours s élève à 8,62 ans par rapport à 8,78 ans au 30 juin 2014 et 9,06 ans au 31 décembre Au cours de ce troisième trimestre de l exercice, Befimmo a signé de nouveaux baux et des renouvellements de baux pour une superficie de l ordre de m² (±7.000 m² de surface de bureaux et ±2.500 m² d espaces polyvalents), en augmentation par rapport au total de m² signé au cours du premier semestre de l exercice. Rendement locatif global 9 Taux d occupation = loyers en cours (en ce compris celui des surfaces déjà louées, mais dont le bail n a pas encore pris cours)/(loyers en cours + valeur locative estimée pour les surfaces inoccupées). Page 5 of 10

6 4. Valeur de l actif net 10 au 30 septembre 2014 Au 30 septembre 2014, la valeur totale de l actif net de Befimmo s élève à 1.200,35 millions. La valeur intrinsèque s établit donc à 55,74 par action, par rapport à 55,07 par action au 30 juin 2014 et 54,13 par action au 31 décembre Évolution de la valeur intrinsèque EPRA NAV et NNNAV 10 Audit des comptes : les comptes trimestriels ne sont pas audités. Les comptes semestriels font l objet d une revue limitée et les comptes annuels d un audit. Page 6 of 10

7 5. Évolution des résultats 11 Résultat locatif net 12 (en millions ) Résultat d exploitation des immeubles (en millions ) EPRA earnings (en millions ) mois 9 mois 103,9 102,7 93,4 95,0 65,1 65,2 Nombre d actions émises Nombre d actions non détenues par le groupe Nombre moyen d actions non détenues par le groupe pendant la période Résultat net ( /action) 2,47 3,26 Résultat net courant ( /action) 3,05 3,36 EPRA earnings ( /action) 3,02 3,35 Analyse Le résultat locatif net est en progression de 1,1 million, soit 1,1%. Cette augmentation s explique par l impact combiné : de l effet positif (+5,9 millions ) du changement de périmètre du portefeuille résultant principalement des acquisitions réalisées en 2013 (c.à.d. Blue Tower Louise SA et AMCA) ; d une baisse des revenus locatifs à périmètre constant de l ordre de 0,9 million. Cette baisse est principalement liée à l effet du lissage des gratuités appliqué conformément aux normes IFRS (-0,9 million ). Les autres variations (l arrivée de nouveaux locataires, le départ de locataires, l indexation, etc.) se compensent globalement ; de l effet unique positif de l indemnité de rupture anticipée d un bail d un montant de 3,7 millions, comptabilisée lors de l exercice précédent. Le résultat d exploitation des immeubles est en diminution par rapport à la même période l année passée. Cette évolution s explique par une augmentation des frais techniques (grosses réparations), des frais commerciaux, des frais d étude de projets et des charges et taxes sur immeubles non loués. Les charges immobilières nettes sont en ligne avec les perspectives Audit des comptes : les comptes trimestriels ne sont pas audités. Les comptes semestriels font l objet d une revue limitée et les comptes annuels d un audit. Résultat locatif net tel que présenté dans le schéma du compte de résultats IFRS de l Arrêté royal du 21 juin 2006, relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des Sicaf immobilières publiques, et modifiant l Arrêté royal du 10 avril 1995, relatif aux Sicaf immobilières, M.B., 29 juin Page 7 of 10

8 L EPRA earnings est stable par rapport aux 9 premiers mois de l exercice 2013 et s établit à 65,1 millions (contre 65,2 millions un an auparavant). Compte tenu de l augmentation du nombre moyen d actions non détenues par le groupe, l EPRA earnings par action, en ligne avec les perspectives publiées, s établit à 3,02 au 30 septembre Le résultat net par action est quant à lui en recul. Cette évolution s explique principalement par des variations négatives de la juste valeur des actifs et passifs financiers intervenues au cours de la période (-21,4 millions, alors qu elles étaient positives l an passé, soit +5,8 millions ), partiellement compensées par des variations positives de la juste valeur des immeubles de placement (+8,8 millions par rapport à -7,5 millions un an auparavant). 6. Structure financière et politique de couverture Befimmo a renégocié à de meilleures conditions et a prolongé de plus de deux ans une ligne bilatérale bancaire existante de 100 millions, dont la maturité se situe désormais en Elle a également augmenté le montant de son programme d émission de papier commercial, le portant désormais à un maximum de 500 millions (soit 100 millions supplémentaires). Enfin, Befimmo a poursuivi cet été la diversification de ses sources de financement en réalisant un placement privé de dette auprès d investisseurs institutionnels belges pour un montant total de 12 millions sur une durée de 10 ans. Befimmo n a pas d échéances de refinancement avant le quatrième trimestre de Au 30 septembre 2014 le ratio d endettement 13 s élève à 47,20% (par rapport à 46,56% au début de l exercice) et le ratio LTV 14 à 44,28% (par rapport à 45,01% au début de l exercice). 7. Cours de bourse et rendements Au 30 septembre 2014, l action Befimmo a clôturé à 58,79, cotant ainsi avec une prime de 5,47% par rapport à sa valeur intrinsèque. Sur les 12 derniers mois, le return sur fonds propres s élève à 6,03% 15 tandis que le return sur cours de bourse est de 22,63% Perspectives et calendrier du dividende de l exercice 2014 Toutes choses restant égales par ailleurs, les perspectives d EPRA earnings, telles que publiées 16 dans le Rapport Financier Annuel 2013, restent d actualité. Le Conseil d administration confirme ainsi la prévision de dividende de 3,45 (brut) par action non détenue par le groupe pour l exercice en cours Le ratio d endettement est calculé conformément à l Arrêté royal du 7 décembre Loan-to-value (LTV) : [(dettes financières nominales trésorerie)/juste valeur du portefeuille]. Il s agit de l IRR [Internal Rate of Return, soit le taux interne de rentabilité], calculé pour l actionnaire qui a investi dans Befimmo dans les 12 mois auparavant et qui a opté pour le paiement de l acompte sur dividende en actions. Pour de plus amples informations, veuillez consulter le chapitre «Perspectives et prévision de dividende» dans le Rapport Financier Annuel 2013, en pages 59 à 65. Page 8 of 10

9 La Société confirme, après 3 trimestres d exercice, la distribution d un acompte sur dividende de l exercice 2014 de 2,59 17 brut par action non détenue par le groupe, payable à partir du 19 décembre en espèces et, le cas échéant, en actions. En avril 2015, à l ordre du jour de l Assemblée générale ordinaire des actionnaires amenée à approuver les comptes de l exercice 2014, sera en outre inscrite la proposition de décréter, le cas échéant, l octroi d un solde de dividende (actuellement estimé à 0,86 brut par action non détenue par le groupe) pour l exercice Mise-à-jour du calendrier du dividende 18 Annuel 2013 : publié antérieurement dans le Rapport Financier Jeudi 27 novembre 2014 Détachement du coupon (Ex-date) Vendredi 28 novembre 2014 Date d arrêté (Record date) À partir du vendredi 19 décembre 2014 Paiement de l acompte sur dividende en espèces et, le cas échéant, en action Vendredi 19 décembre 2014 Cotation des nouvelles actions sur Euronext Brussels À partir du vendredi 8 mai 2015 Paiement du solde de dividende de l exercice Le Conseil d administration a décidé de supprimer le droit au dividende afférent aux actions détenues par le groupe. Le bénéfice distribuable qui aurait dû leur être attribué est reparti entre les autres actionnaires et est inclus dans le montant de 2,59 brut par action non détenue par le groupe. Sous réserve d une décision du Conseil d administration. Page 9 of 10

10 BEFIMMO, RÉCOMPENSÉE POUR SON RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2013 Befimmo a reçu un Gold Award Financial Reporting et un Bronze Award Sustainability Reporting pour son Rapport Financier Annuel Ces prix sont décernés chaque année par l EPRA, l association européenne des sociétés immobilières cotées. Le Rapport Financier Annuel de Befimmo a été sélectionné parmi plus de 80 rapports annuels de sociétés immobilières européennes cotées. De plus, le Rapport Financier Annuel 2013 de Befimmo se positionne en troisième place dans le classement établi par l'abaf dans la catégorie "Best Non-Financial Information". Ce concours est organisé chaque année par l Association belge des Analystes Financiers Befimmo est un investisseur «pure player» dont le métier est de mettre à disposition des immeubles de bureaux de haute qualité situés à Bruxelles, les autres villes belges et au Grand-Duché de Luxembourg. Son portefeuille comprend aujourd hui une centaine d immeubles de bureaux, pour une surface globale de plus de m², dont une grande partie est louée à long terme à des institutions publiques (> 65%). La juste valeur de son portefeuille a été évaluée au 30 septembre 2014 à 2.257,1 millions. La Société s attache à la fois à valoriser son portefeuille actuel et à saisir toute opportunité d investissement qui s avère créatrice de valeurs pour ses actionnaires. Cotée sur Euronext Brussels depuis sa création, reprise dans l indice BEL 20 depuis mars 2009, Befimmo développe une stratégie réfléchie visant à optimaliser ses résultats dans la durée. Attentive à une intégration optimale des enjeux du développement durable dans sa réflexion stratégique, Befimmo inscrit son action quotidienne dans le respect des règles en matière de responsabilité sociétale. Informations complémentaires : Befimmo SA Chaussée de Wavre Bruxelles Caroline Kerremans - IR & External Communication Manager Tél. : 02/ c.kerremans@befimmo.be Page 10 of 10