Loi Pinel et décret du 3 novembre 2014 : Quels changements?

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1 Loi Pinel et décret du 3 novembre 2014 : Quels changements? Caroline Varlet Directeur Juridique & Compliance JLL France RICS Rhône-Alpes Manifestation du 15 janvier 2015

2 Loi Pinel : la durée des baux Le projet de loi a été approuvé par l Assemblée le 26 mai et le Sénat le 5 juin 2014 en suite des conclusions de la Commission Mixte Paritaire Le texte a été promulgué le 18 juin et publié au JO du 19 juin Ce sont tous les baux commerciaux qui sont concernés par ces dispositions qui sont aujourd hui incorporées dans le Code de commerce Résiliation triennale du bail (art. L ) Auparavant il était possible pour les parties d insérer dans le contrat de bail une clause privant le preneur de la faculté de résiliation triennale Le principe redevient celui des baux 3/6/9. Le législateur permet toutefois de déroger à cette règle pour les baux des locaux construits en vue d une seule utilisation (terminologie qui correspond à la définition des locaux monovalents), les baux à usage exclusif de bureaux, les baux des locaux de stockage et les baux d une durée supérieure à neuf ans 15 janvier

3 Loi Pinel : la COP et le bail dérogatoire Reconnaissance légale de la convention d occupation précaire Validation de cette création prétorienne: pas de changement de fond Bail dérogatoire au statut des baux commerciaux (art. L ) La loi porte la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans (durée totale) Impossibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire en suite des trois ans (même fonds mêmes locaux) Le bailleur doit toujours donner congé pour la date d expiration du bail dérogatoire moyennant un préavis raisonnable (forme et délai négociables) Si à l'expiration du bail, et au plus tard à l issue d un délai d un mois à compter de l échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions des baux commerciaux A noter enfin qu un état des lieux d entrée et de sortie devient obligatoire à l entrée dans les lieux du locataire et lors de la restitution des clés 15 janvier

4 Loi Pinel : congé, cession de bail et ICC Forme du congé (art. L ) : application aux baux en cours discutable Le code de commerce prévoit le recours obligatoire à l acte d huissier pour délivrer congé. La loi instaure la possibilité de faire procéder par lettre recommandée avec avis de réception. Sous couvert de simplification, cette mesure pourrait avoir un effet contraire au but recherché, en cas «d oubli» des mentions obligatoires par le cocontractant profane ou dans le cas où le pli ne serait pas réclamé. Nota : ceci ne concerne pas la demande de renouvellement émise par le locataire qui doit toujours être faire par exploit d huissier Clause de garantie en cas de cession du bail commercial (art. L et 2) La loi apporte des précisions quant à la clause de garantie en cas de cession d un bail commercial. Désormais, le bailleur doit informer le cédant dès le premier mois d impayé par le cessionnaire. En tout état de cause, le cédant n est tenu que pendant trois ans après la cession du bail Nota : cette disposition n est pas d ordre public Choix de l indice pour le loyer révisé ou renouvelé Les parties ont le choix entre l ICC, l ILC ou l ILAT pour déterminer, selon les cas, les évolutions de loyers en cas de renouvellement de bail et la majoration ou la diminution d un loyer consécutive à une révision triennale 3

5 Loi Pinel : plafonnement du déplafonnement Nouvelles règles de déplafonnement du loyer lors du renouvellement et de la révision du bail (art. L , L et L ) En cas de renouvellement du bail/ révision triennale, le montant du loyer déplafonné n est plus immédiatement fixé à la valeur locative. La variation du loyer ne peut conduire à des augmentations annuelles de plus 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente. Nota : cette disposition n est pas d ordre public pour le renouvellement, les locaux à usage exclusifs de bureaux et les locaux monovalents (Attention, elle l est pour la révision) Etat des lieux (art. L ) La loi crée un nouvel article dans le Code de commerce qui impose l établissement d un état des lieux d entrée, en cas de conclusion d un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds, et lors de la restitution des locaux. A l instar de la réglementation applicable dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, ce document doit être établi amiablement et contradictoirement entre les parties. A défaut d accord, il pourra être réalisé par un huissier, à frais partagés Nota : il est prévu une mesure transitoire pour les baux en cours à la date d entrée en vigueur de la loi 15 janvier

6 Loi Pinel : la fin des baux triple net Charges (art. L ) : 1 ER septembre 2014 et le décret du 3 novembre 2014 Ce nouvel article met fin à la liberté contractuelle sur la répartition des charges entre bailleurs et locataires Le décret du 3 novembre 2014, applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, vient fixer les catégories de charges, travaux et impôts qui ne peuvent plus être imputés au locataire, et les modalités d information des locataires Le bail doit comporter un inventaire précis des catégories de charges et d impôts incombant à chacune des parties, inventaire qui devra faire l objet d un état récapitulatif annuel communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l année suivant celle au titre de laquelle il a été établi Au bail puis tous les trois ans (dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale), le bailleur devra joindre : - un état prévisionnel des travaux qu il envisage de réaliser dans les trois années suivantes assorti d un budget prévisionnel ; et -un état récapitulatif des travaux qu il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail devra prévoir les modalités de répartition des charges en fonction de la «surface exploitée» ; les impôts, taxes et charges récupérables devant correspondre «strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l exploitation de la chose louée» 5

7 Loi Pinel : ce qui n est plus refacturable Le décret du 3 novembre 2014 publié au journal officiel du 5 novembre Dans la liste du décret, sont indiqués toutes les charges, taxes et travaux non refacturables : tout le reste peut être conventionnellement aménagé par les parties dans le bail commercial Ne sont plus refacturables : - Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux Nota : parties communes et parties privatives? - Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre les locaux en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent de l article 606 du code civil Nota : on parle donc des travaux 606 intéressant l immeuble dans sa structure ou sa solidité générale parties communes et parties privatives attention sont récupérables sur le locataire les «travaux d embellissement» sur les ouvrages relevant de l article 606 du code civil, ainsi que ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation, dans la limite du montant qui excède le coût du remplacement à l identique. Les honoraires liés à la réalisation de ces travaux d embellissement sont aussi récupérables Month 00,

8 Loi Pinel : ce qui n est plus refacturable Le décret du 3 novembre 2014 publié au journal officiel du 5 novembre - la contribution économique territoriale, ainsi que les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur Nota : peuvent être imputés au locataire, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liés à l usage du local ou de l immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (ie taxe bureaux) - les «honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué ou de l immeuble» Nota : si les honoraires de gérance ne sont plus refacturables, le décret n interdit toutefois pas de répercuter les honoraires de syndic, et les honoraires liés à la gestion technique de l immeuble - Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires L article 6 du décret relatif aux charges non récupérables, n est applicable qu aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit à compter du 5 novembre 2014 Month 00,

9 Loi Pinel : droit de préférence du locataire Droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial (art. L ) : APPLICABLE A TOUTE CESSION D UN LOCAL INTERVENANT A COMPTER DE DECEMBRE 2014 Là encore, comme en matière de baux d habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui envisage de céder le local devra préalablement notifier l offre de vente au locataire. Cette offre est valable pendant un mois à compter de sa réception. A compter de l acceptation, la vente devra être réalisée dans un délai de deux mois suivant l acceptation du locataire. Ce délai est porté à quatre mois dans l hypothèse où le locataire recourt à un prêt Si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire, dans les mêmes formes que celles prévues lors de la première notification Sont exclus du champ du droit de préférence, la cession en une seule fois de plusieurs locaux d un ensemble commercial, la cession en une seule fois de plusieurs locaux distincts ainsi qu à la vente de locaux situés dans un ensemble commercial à l un des copropriétaires dudit ensemble. Il en est de même de la vente globale d un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la vente d un local au conjoint du bailleur ou à un de ses ascendants, descendants ainsi qu à ceux de son conjoint Nota : cette disposition n est pas d ordre public Month 00,

10 AVERTISSEMENT : Cette présentation est d ordre général et n'a pas vocation à être exhaustive quant à l ensemble des sujets abordés dans la Loi Pinel. Cette présentation ne constitue pas un avis juridique. Elle ne vous dispense pas d une consultation juridique auprès d un avocat sur une situation particulière. Ce document est protégé par les droits d auteur et toute utilisation sans l autorisation préalable et expresse de son auteur est passibles de sanctions. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014