MARKETBEAT LYON. 1 er semestre Hausse générale sur les secteurs du bureaux, de l activité et de la logistique

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1 MARKETBEAT 1 er semestre 2018 Hausse générale sur les secteurs du bureaux, de l activité et de la logistique

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux 3 03 Locaux d activité 7 04 Entrepôts logistiques Définitions 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 BUREAUX : DEMANDE PLACÉE Demande placée : un premier semestre prometteur Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Au terme des deux premiers trimestres de l année 2018, les volumes de transactions relevés font montre d un beau dynamisme sur le marché des bureaux de Lyon : d une année sur l autre les commercialisations de surfaces tertiaires m² au 1 er semestre - enregistrent une croissance de 26%. Seule l année 2013 avait fait mieux avec m² de bureaux placés, c est dire si la performance de la Capitale des Gaules est remarquable ; elle s inscrit dans une tendance régulière qui conforte sa place de 1 er marché régional. Ce résultat est prometteur pour le reste de l année 2018 après 3 années au-delà des m² de bureaux commercialisés. Retour des grandes transactions Cecim La répartition des signatures par taille de surfaces au 1 er semestre 2018 reste globalement identique d une année sur l autre. On notera cependant la progression du segment m², qui concentre 20% du volume total de la demande placée et le retour en force des transactions de plus de m² avec plus de m², soit 54% du total. Les très grandes signatures - c est-à-dire celles supérieures à m² - sont toujours absentes du marché, et la plus importante du semestre est à mettre au crédit de l ESSCA dans l immeuble «C1» dans le 7 ème arrondissement. De façon générale, les deux tiers de ces mouvements d envergure ont concerné des surfaces de première main. Ces immeubles de classe A sont aussi moteurs pour des surfaces plus réduites -de 200 à m²- dans des schémas à la division. Les surfaces de première main ont d ailleurs été prédominantes sur ces segments de surfaces au 1 er semestre Gerland en intra, Est & Nord-Ouest en extra La demande placée de bureaux s est concentrée au 1 er semestre 2018 aux deux tiers à Lyon Intra muros, un ratio assez inédit qui voit le poids des marchés centraux reculer (72% en moyenne sur 10 ans). Dans le détail, Gerland a pris le leadership de la demande placée à Lyon intramuros grâce à 4 transactions d envergure (plus de m²) devant Villeurbanne / Tonkin et la Part-Dieu, davantage animés par des transaction de taille plus réduite (moins de 1000 m²). En périphérie, l activité a principalement concerné l Est (MOBILITY sur m² à Jonage pour la signature la plus importante) et le Nord- Ouest (BUREAU VERITAS sur m² à Champagne au mont d Or). Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en % des surfaces Cecim TOP 5 des transactions du 1 er semestre 2018 en région lyonnaise Preneur Immeuble Etat Surface Secteur ESSCA C1 2 nde main m² Gerland POLE MEDICAL OL CITY 1 ère main m² Est OPTEVEN ILOT N 1 ère main m² Carré de Soie MOBILITY 1 ère main m² Est BUREAU VERITAS RACING PARK 1 ère main m² Ouest Cecim 3

5 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE Offre disponible : légère décrue La tendance baissière observée en 2017 sur l offre immédiate et à 6 mois s est prolongée au 1 er semestre 2018 mais sur un rythme plus lent (-3% en 6 mois). Les disponibilités représentent ainsi un peu plus de m², soit un taux de vacance de 6,2%, encore loin du sommet atteint en 2015 (7,7%). En termes de qualité des surfaces, l offre de seconde main a reculé de 7% en 6 mois alors que celle de première main (neuve ou restructurée) a progressé dans une amplitude comparable. Les livraisons de bureaux sont pourtant importantes sur l agglomération lyonnaise, de l ordre de m² attendus en 2018, mais les pré commercialisations vient entamer ces disponibilités futures avant même qu elles ne parviennent sur le marché. Ainsi, sur les m² de bureaux achevés au 1 er semestre 2018, seuls m² étaient encore disponibles à la livraison. Le rapport 60%-40% en termes de répartition géographique de l offre immédiate et à 6 mois entre le cœur d agglomération et la périphérie de Lyon est resté inchangé mi Gerland au cœur des disponibilités intramuros Lyon intra-muros concentre la majorité de l offre de la métropole, avec plus de m² disponibles, dont un peu plus du tiers concerne des bureaux de première main. Gerland représente la poche de disponibilités la plus importante (21% du volume total), dont 80% de surfaces de 2 nde main. Suit la Part Dieu, avec quelques m² répartis sur une cinquantaine d immeubles qui proposent pour l essentiel des bureaux d une taille inférieure à m². Le secteur Carré de Soie / Grand Clément s affirme au cœur des développements de Lyon intra-muros avec une majorité d offres de première main neuves ou restructurées. Nord-Ouest et Est : centres de gravité de l offre en périphérie La périphérie lyonnaise représente 40% des disponibilités de l agglomération, un stock fortement concentré sur l Ouest (31%) et l Est (29%). La part de l offre située sur les autres territoires périphériques reste toujours aussi importante, de l ordre de m², soit plus du quart du total. Les disponibilités de classe A représentent 26% de l offre en périphérie lyonnaise, avec les volumétries les plus importantes relevées dans les secteurs Nord-Ouest (6 immeubles) et Est (8 offres). Offre de bureaux à 6 mois en région lyonnaise, en milliers de m² Cecim - Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, mi-2018, en % des surfaces Cecim - Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, mi 2018, en % des surfaces Cecim m² m² 4

6 BUREAUX : OFFRE FUTURE Livraisons de bureaux : m² en très intra-muros Un peu plus de m² de bureaux neufs ou restructurés sont attendus sur le marché lyonnais en 2018, un volume en baisse par rapport aux m² inaugurés en La géographie de ces livraisons reste globalement inchangée avec une part importante (86%) de chantiers à Lyon intra-muros et relativement peu de nouvelles opérations en périphérie. A mi-année, la très grande majorité (69%) de ces immeubles livrés ou livrables a d ores et déjà été pré commercialisée. Le taux de pré commercialisation est nettement plus élevé en périphérie (75%) que dans le cœur de l agglomération (43%) ; un tel différentiel traduit la confiance des promoteurs et investisseurs dans le succès locatif de leurs opérations lancées en blanc. Les arguments de centralité de ces immeubles dotés des derniers standards internationaux séduisent en effet un nombre croissant d utilisateurs. Livraisons de bureaux de plus de m² en région lyonnaise, en milliers de m² Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise, , en % des surfaces Offres en chantier : rythme soutenu Près de m² de bureaux en chantier sont aujourd hui disponibles dans l agglomération lyonnaise, un volume stable par rapport aux m² relevés fin Promoteurs et investisseurs continuent de soutenir un rythme élevé de mises en chantier, qui s équilibrent aujourd hui entre cœur de ville et périphérie. Le secteur Carré de Soie / Grand Clément concentre la plus grande part de l offre lyonnaise en construction - environ m²- répartie sur les 3 immeubles «Organdi», «Le Karré» et «Silk 2.0». Plébiscité par les utilisateurs dans les transactions du début d année, Gerland ne compte plus que m² de bureaux en chantier, disponibles dans le futur bâtiment «Epure» (7 ème arrondissement). A l échelle de l agglomération lyonnaise, le choix des utilisateurs pour des surfaces neuves aux derniers standards reste ainsi encore très large en termes de localisation m² Offre future de bureaux en région lyonnaise, mi-2018, en milliers de m² Embarquement pour D ici 2021, plus de m² de bureaux dotés d un permis de construire pourraient s ajouter au volume actuellement en chantier, pour des livraisons en 2019 ou 2020 au mieux. Le futur du marché tertiaire lyonnais va ainsi se jouer principalement entre 3 secteurs : Vaise ( m²), Gerland ( m²) et le Nord-Ouest de l agglomération. 5

7 BUREAUX : VALEURS LOCATIVES Loyer de première main : effet «Grand Hôtel Dieu», mais pas uniquement Valeurs locatives de transaction, /m²/an La concentration des signatures en 2017 sur le secteurs de la Part-Dieu, de la Presqu Ile et de Confluence avait hissé le loyer moyen de première main à des plus hauts historiques (210 /m/an). La géographie des transactions de bureaux neufs ou restructurés en 2018 est très différente, avec de nombreuses prises à bail en périphérie ou sur des secteurs alternatifs en centre ville ; ce profil d activité explique le repli de la valeur moyenne à 180 /m²/an, avec des valeurs top autour de 260 /m²/an à la Part-Dieu par exemple. Coté seconde main, le loyer a repris son ascension pour se positionner à 170 /m²/an en moyenne, retrouvant ainsi son niveau de Valeurs locatives de première main Les valeurs de présentation des bureaux neufs ou restructurés à Lyon intra muros varient de 130 à 340 /m²/an, mais seule une minorité de bureaux haut-degamme entend franchir le seuil des 300 /m²/an. Les valeurs de présentation sont en ligne avec les loyers de transaction observés au cours du 1 er semestre 2018 et confortent les «positionnements prix» ambitieux de plusieurs opérations emblématiques, comme «Grand Hôtel Dieu», «Le Silex 2» ou encore «Le Rephaël». Les loyers de présentation des opérations neuves développées à Gerland, Carré de Soie ou Vaise, nettement plus bas, s échelonnent de 150 à 235 /m²/an. Sans grande surprise, l Est et l Ouest de Lyon ferment la marche, avec des loyers de signature souvent proches des valeurs de présentation minimales. Valeurs locatives de seconde main L amplitude des loyers de présentation est particulièrement large pour les bureaux de seconde main. Au «positionnement prix» très variable selon les secteurs de marché s ajoutent des écarts très marqués en termes de qualité de surfaces. Les loyers de présentation oscillent de 95 à 285 /m²/an pour l offre disponible recensée mi-2018 à Lyon intra-muros ; ces écarts vont aussi du simple au triple en périphérie (de 65 à 185 /m²/an), les valeurs les plus basses correspondant à des surfaces proches d une qualification en locaux d activité. Note : Cecim - Les loyers s entendent HT et HC Loyers* des bureaux neufs ou restructurés, /m²/an Secteur Secteur Loyers de présentation Loyers de présentation Loyers de transaction Part Dieu Confluence Presqu Ile Gerland Vill. Tonkin Vill. Carré de Soie Vaise Ouest Est Cecim - * Les loyers s entendent HT et HC Loyers* des bureaux de 2 nde main, /m²/an Loyers de transaction Part Dieu Confluence Presqu Ile Gerland Vill. Tonkin Vill. Carré de Soie Vaise Ouest Est Cecim - * Les loyers s entendent HT et HC 6

8 LOCAUX D ACTIVITÉ : DEMANDE PLACÉE Demande placée : record en vue? Le marché des locaux d activité de l agglomération lyonnaise a poursuivi sur sa trajectoire ascendante et totalisé m² au 1 er semestre Un tel volume de commercialisation, en progression de 10% d une année sur l autre et inédit depuis 2009, approche déjà le score de plusieurs années pleines. L embellie macro-économique de 2016 et 2017 et des carnets de commande plus fournis ont incité nombre d entreprises à concrétiser leurs projets immobiliers. Le dynamisme du marché lyonnais des locaux d activité se lit également à travers le nombre de transaction, autour de 175 au 1 er semestre 2018, sur un marché qui a rarement dépassé les 150 transactions au cours des 1 ers semestres de 2010 à C est sur le créneau des ventes à utilisateurs que le rebond des signatures est le plus marqué (+25%), tandis que les schémas locatifs affichent un léger repli (-7%) par rapport au 1 er semestre Effet de seuil au-delà de m² Les volume de commercialisation montrent des tendances contrastées selon la taille des transactions, avec un effet de seuil au-delà de m² : en deçà de cette taille, la demande placée est restée stable (de 500 à m²), voire en léger retrait (-6% pour les locaux de moins de 500 m²). Au-delà de cette taille, la donne est inversée, avec des rebonds de +10 à +23% selon les segments considérés. Les grands gabarits de surface - supérieurs à m² - sont au cœur de cette accélération initiée depuis 2017, un créneau à l origine de plus d un m² commercialisé sur deux sur le marché lyonnais ( m² au 1 er semestre 2018). Une dizaine de ventes à utilisateur de très grands gabarits aura alimenté l essentiel de ce mouvement, dont on peut citer SNCF ( m²) à Vénissieux ou ECODIS ( m²) à Saint-Priest. Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise, % Cecim - Cecim - Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, % East-side story L Est et le Nord-Est dominent traditionnellement le marché lyonnais des locaux d activité, deux secteurs à l origine de près des deux tiers de la demande placée du 1 er semestre Au-delà de cette classique distribution de l activité, sa répartition géographique révèle quelques nouveautés : - Un retour en force de l Est, porté par 8 transactions de plus de m² (dont ECODIS) ; - Une nette prise de poids du Sud-Est de l agglomération lyonnaise depuis 2016, passé de m² au 1 er semestre 2015 à m² mi Là encore, les grands gabarits de surface sont au cœur de cette accélération. Cecim - 7

9 LOCAUX D ACTIVITÉ : OFFRE IMMÉDIATE Hausse des disponibilités L agglomération lyonnaise totalise m² de locaux d activité disponibles (immédiatement et à 6 mois) au terme du 2 ème trimestre 2018, un volume 10% supérieur à celui relevé fin Le développement de l offre neuve de locaux d activités depuis 2015 a permis d attirer une demande exigeante d utilisateurs pour des surfaces dotées des derniers standards internationaux. Après l accélération du marché lyonnais en suivie dans un premier temps d une contraction des disponibilités - l heure est aux libérations de surfaces de seconde main. L abondance de ce stock s accompagne d importants déséquilibres selon la taille des locaux, en particulier pour les gabarits de surfaces les plus réduits : moins de 10% des disponibilités globales proposent des locaux d activité de moins de m², une situation qui laisse insatisfaite un pan entier de la demande exprimée. Concentration classique de l offre dans l Est Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² L alourdissement de l offre immédiate et à 6 mois n a pas changé la répartition géographique des disponibilités de l agglomération lyonnaise : le Grand-Est (Est, Nord-Est, Sud-Est) concentre la grande majorité des stocks de locaux d activité vacants ( m²). Pour autant, la surreprésentation de ces secteurs dans l offre tend à s atténuer depuis 2016 : depuis 5 ans le Grand Est totalisait de 85 à 90% de l offre de locaux d activité et mixtes, un ratio tombé sous le seuil des 80% mi Marché de l acquisition contraint pour les PME-PMI Outre une structuration de l offre de type 80/20% en faveur de schémas d occupation locatifs, l effet de rareté est amplifié en deçà de m². Pour ces gabarits de surfaces, les choix immobiliers sont des plus réduits pour des surfaces neuves proposées à l acquisition, une structuration de l offre qui contrarie l intention de nombreuses PME-PMI de détenir leur outil immobilier. Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Sur le créneau locatif, la plus grande partie (près de 65%) de l offre disponible concerne des locaux d activité et mixtes de plus de m² concentrés pour une large part à Saint-Priest et Villeurbanne. Ces deux communes forment le centre de gravité de l offre de l agglomération lyonnaise, auxquels peuvent s ajouter Corbas, Saint- Quentin Fallavier ou encore Pusignan pour des gabarits de surfaces plus réduits. 8

10 LOCAUX D ACTIVITÉ : VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives : correction depuis un sommet Les valeurs locatives de transaction pour des locaux d activités de première main ont considérablement augmenté au cours de l année Ce rebond reflète davantage l effet de grandes prises à bail de locaux mixtes (de 195 à 200 /m²/an) dotés d un fort ratio de bureaux qu un décollage véritable des valeurs. Un rééquilibrage est aujourd hui à l œuvre, et le loyer des locaux neufs et restructurés est redescendu à 95 /m²/an en moyenne au 1 er semestre Cette valeur dépasse encore les loyers usuellement observés ces dernières années pour cette qualité de surfaces (de 60 à 80 /m²/an), effet de plusieurs prises à bail au Nord-Est, au Sud-Ouest de l agglomération et dans le secteur Ouest-Techlid. Ce rebond mis à part, il n en demeure pas moins que les loyers moyens de première main du marché lyonnais poursuivent une tendance haussière depuis Les loyers moyens de seconde main expriment une plus grande stabilité, positionnés à 52 /m²/an au 1 er semestre 2018 contre 54 /m²/an en 2017 dans son ensemble. Les secteurs moteurs de la demande placée - Est et Nord-Est - affichent des valeurs faciales comprises entre 50 et 55 /m²/an en moyenne. Prix de vente : l aiguille s affole en apparence seulement Valeurs locatives moyennes de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m²/an CECIM, Prix de vente moyens de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m² Les surfaces neuves ou restructurées vendues au cours du 1 er semestre 2018 font ressortir une valeur de /m² en moyenne. Ce ratio métrique, en déconnexion complète des prix de vente habituellement observés sur le marché lyonnais (entre et /m²) est tiré vers le haut par plusieurs acquisitions exceptionnelles, dont le Technicentre SNCF à Vénissieux ( m²) ou encore plusieurs lots du «Technopark» à Gerland. Une plus grande stabilité caractérise les locaux d activité de seconde main, positionnés à 480 /m²/an en moyenne au 1 er semestre 2018 (après 450 /m²/an en 2017). L amplitude des prix de vente est particulièrement large selon les secteurs géographiques, la qualité et le type de locaux considérés. Ces valeurs oscillent de 300 /m² pour des locaux d activité en état d usage à plus de /m² pour des surfaces récentes dotées d un haut niveau de prestations. Les valeurs centrales observées au cours du semestre sont restées comprises entre 550 et 900 /m². CECIM, 9

11 ENTREPÔTS LOGISTIQUES : DEMANDE PLACÉE Démarrage à petite vitesse La demande placée d entrepôts logistiques du marché de Lyon a totalisé m² au 1 er semestre Ce volume d activité, en recul de 25% par rapport à son temps de passage de mi-2017 est également en retrait de sa moyenne décennale ( m²). Demande placée d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Derrière un nombre de transactions comparable d une année sur l autre (10 contre 8 l an passé à la même période), plusieurs changements notables sont à signaler depuis l exercice précèdent : la prédominance des chargeurs dans la demande placée, des prises à bail classiques sur des entrepôts existants, ainsi qu'une géographie recentrée sur l Isle d Abeau. Réorientation sur la seconde main Les développements de plateformes neuves ont fortement contribué à la prise de vitesse du marché logistique lyonnais depuis 2 ans, stimulée par les chargeurs de la grande distribution, de l industrie et du e-commerce. S en est suivi un effet de balancier entre schémas d opérations : en faveur des comptes propres en 2016, puis des clés-enmain en Au 1 er semestre 2018, le marché lyonnais est resté presque entièrement animé par des mouvements sur des entrepôts de seconde main (près de 90%) et des prises à bail classiques (70% de la demande placée du semestre au global). L offre réduite d entrepôts de classe A et le manque de grandes disponibilités foncières aptes à des développements d envergure recentre le marché logistique lyonnais sur une base d activité plus classique : des prises de position d utilisateurs sur des entrepôts de taille relativement réduite. A l exception de la prise à bail de l OIA ( m²) à Saint-Quentin-Fallavier, aucune transaction n a dépassé les m² au 1 er semestre Retour du marché lyonnais à sa géographie usuelle Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par qualité des surfaces, en milliers de m² Cecim Immostat - Cecim Immostat - Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en % des surfaces L absence de grandes disponibilités neuves, combinée à la forte demande de plusieurs grands utilisateurs a fait provisoirement sortir le marché lyonnais hors de sa géographie habituelle en 2017, à travers notamment plusieurs comptes propres et clés-en-main (Pont d Ain, Jonage, Meyzieu). Le profil d activité du 1 er semestre 2018, recentré sur des surfaces d entreposage de seconde main s est ainsi accompagné d un rééquilibrage au profit des secteurs logistiques traditionnels de l agglomération (l Isle d'abeau et la Rocade Est) Cecim Immostat - 10

12 ENTREPÔTS LOGISTIQUES : VALEURS LOCATIVES ET OFFRE IMMEDIATE Valeurs locatives d entrepôts : pas de changement Les valeurs locatives du marché lyonnais sont restées stables, évoluant dans une fourchette de 44 à 47 /m²/an selon la qualité du bâti, des prestations techniques et selon les secteurs s agissant d entrepôts neufs ou de plateformes à construire. Le manque de grand gabarit, corolaire d un foncier rare, contraint et difficile à développer, stabilise le marché sur ces niveaux de valeur voir laisse envisager de légères hausses à moyen terme. Le grand écart est de mise du côté des entrepôts de seconde main, reflet de la profondeur et de l hétérogénéité de son offre. Ces valeurs s échelonnent de 32 à 45 /m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments considérés. Loyer de présentation des entrepôts en région lyonnaise, en /m²/an 1 er semestre 2018 Secteur Existant Neuf Nord-Isère PIPA/Côtière Rocade Est ND Autres secteurs ND ND Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate: pénurie de grandes offres de première main L offre immédiate d entrepôts de la région lyonnaise totalise m² au 2 ème trimestre 2018, en faible allégement (-8%) depuis fin Le déficit structurel de grands gabarits logistiques contraint les utilisateurs à se projeter à plus long terme dans le cadre de clés-en-main ou de comptes propres. A la suite de ces opérations neuves, plus nombreuses en 2016 et en 2017, plusieurs sites logistiques de seconde main parfois longs ou complexes à recommercialiser ont été libérés. Le profil d activité du 1 er semestre, centré sur des bâtiments existants, est néanmoins venu entamer une partie de l offre existante. Disponibilités au plus haut pour Nord-Isère Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Les disponibilités immédiates d entrepôts logistiques du marché lyonnais totalisent une vingtaine d offres concentrées pour l essentiel sur le secteur Nord-Isère (l'isle-d Abeau). Le net rebond de la demande placée sur ce marché depuis 2 ans suggère un déport des utilisateurs depuis ce berceau de la logistique lyonnaise vers d autres destinations de l agglomération. A l inverse, les replis sont à l œuvre pour tous les autres marchés, qu il s agisse de la Rocade Est, du secteur PIPA/côtière ou du diffus (Autres Lyon). 11

13 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 12

14 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence Lyon +33 (0) nicolas.debarjac@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés