DOSSIER N 03/19685 APPELANT S.A.S. X. 36 rue Chevert PARIS Représenté Assistée de. avoués à la Cour. avocat au INTIME. Monsieur Y.

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1 DOSSIER DROIT DES AFFAIRES : LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL COUR D APPEL DE PARIS ARRÊT DU 288 SEPTEMBRE 2005 N 03/19685 APPELANT TE S.A.S. X Prise en la personne de ses représentants légaux 36 rue Chevert PARIS Représenté ée par la SCP D'AURIAC-GUIZARD, avoués à la Cour Assistée de Me Philippe SMADJA (SELARL SMADJA et ASSOCIES), avocat au PARIS, toque : L.223 barreau de INTIME Monsieur Y 150 rue de la République VILLEFRANCHE SUR SAONE Représenté é par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour Assisté de Me Valérie BARTHELEMY (Cabinet BRETLIM CONSULTANTS), barreau de NANTERRE, toque : NAN 7177 avocat au

2 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 1" Juin 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur DUCLAUD, président Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame BASTIN. ARRÊT - contradictoire - prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD président, - signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé I / RAPPEL DE LA PROCEDURE ET DES FAITS La Cour statue sur l'appel interjeté par la société X (S NC A E M) à l'encontre du jugement rendu le 16/10/2003 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a : -validé le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux délivré le 27/3/2002 par M.Y à la société X, -dit que la société X ne pouvait bénéficier ni du droit au maintien dans les lieux découlant de l'article L du code de commerce ni d'une indemnité d'éviction en vertu de l'article L du code de commerce et ordonné, en conséquence son expulsion des lieux sis 48 rue de la Croix Nivert à PARIS 15ème, -fixé à 1200 par mois outre charges et prestations découlant du bail, le montant de l indemnité d'éviction due par la société X et condamné celle-ci au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté la société X de l'ensemble de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau de procédure civile - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la société X aux entiers dépens.

3 Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit : Par acte du 18/4/1994 conclu en renouvellement d'un bail précédent, la société X a pris à bail commercial des locaux sis 48 rue de la Croix Nivert à PARIS 15ème, propriété de M.Y, ledit bail étant consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1 er14/1993 pour "tous commerces", la locataire y exploitant de fait "un garage de voitures automobiles, location, achat, vente, échange, réparations de voitures automobiles, pièces détachées et accessoires, carrosserie, peinture" ; Aux termes de ce bail, le preneur "ne pouvait céder ni sous louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement express et par écrit du bailleur à 1' exception toutefois de cession ou sous location à des personnes morales dans lesquelles M. DI CARLO et/ou Mme BOGACKI, associés de la société X, seraient actionnaires " et, qu'en cas de cession ou de sous location dans les conditions susvisées,"un exemplaire original enregistré de chaque cession ou sous location devait être remis au bailleur sans frais dans le mois de la signature,le tout indépendamment de la signification prescrite par l'article 1690 du Code civil" ; Par acte du 7/12/1994, la société X a sous -loué les locaux à elle loués à la SARL A dans laquelle M. DI CARLO et Mme BOGACKI étaient associés, ce pour une durée de 9 ans à compter du 1er/4/1993, soit jusqu'au 31/3/2002 ; Le 26/3/2002 elle a notifié, par acte extrajudiciaire, au bailleur son intention de sous louer la totalité des locaux à cette même société en indiquant que l'acte de cession devait être signé le 28/3/2002 à 11H ; Les 15 et 27 Mars 2002, M.Y a, lui, fait dresser constat par huissier de justice aux fins de vérifier l'inexploitation du fonds et l'existence en façade des locaux d'une enseigne "A", l' huissier de justice ainsi mandaté mentionnant :-que la boutique en cause était fermée en façade par une baie à trois vitres claires ;-qu'en bandeau figurait l'inscription suivante: "AUTOMOBILES ACHATS vente ";- qu'à la date du 15/3/2002 à 9H,le rideau métallique ajouré était fermé et qu'à l'intérieur des locaux,ainsi que constaté à travers les baies vitrées,se trouvaient seulement deux véhicules dont deux accidentés,un seau, un produit de nettoyage et un balai,deux autres véhicules aperçus depuis la fenêtre de l'escalier de l'immeuble étant stationnés dans la cour sur laquelle donnait le local commercial ;-qu'à la date du 2713/2002 à 11H 45, le rideau métallique ajouré était fermé, deux véhicules se trouvant en fond de local ainsi qu'un escabeau, un balai et un seau, aucune activité n'y étant visible ;

4 Par acte extrajudiciaire du 27/3/2002, M.Y, faisant grief à sa locataire de travaux réalisés en façade en infraction au bail, d'une enseigne apposée en façade ne correspondant pas à la société locataire, de l'absence de tout meuble et de toute marchandise dans les locaux où ne se trouvaient que des voitures en stationnement et de l'absence d'activité dans les lieux, a fait notifier à la société X un acte comportant mise en demeure de mettre fin à ces infractions et comportant, à défaut de déférer à cette mise en demeure, congé pour le 30/9/2002 avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d' indemnité d'éviction ; Le 24/4/2002, la société X, contestant les infractions â elle reprochées a fait, à son tour, dresser constat par huissier de justice lequel a constaté:- qu'une dépanneuse était arrivée avec une voiture et en avait rechargé une autre ;-que sur la façade de l'immeuble aucune enseigne n'était apposée ;-qu'il y avait dans les lieux six voitures en cours de réparation ainsi que de l'outillage,du matériel,un bureau avec fax,ordinateur et minitel et quatre ouvriers en train de travailler ; Le 4/9/2002, M.Y a fait assigner la société X devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir valider le congé dénégation du statut pour défaut d' exploitation délivré le 27/3/2002, voir ordonner l'expulsion des lieux de la société X et voir fixer l'indemnité d'occupation due par celle-ci à la somme de 1200 par mois; La société X a conclu au mal du fondé des demandes et a sollicité reconventionnellement paiement d une indemnité d'éviction ; C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui, pour valider le congé litigieux, a retenu que la société X n'établissait pas avoir, comme exigé par l'article L du Code de commerce pour pouvoir prétendre droit au renouvellement, exploité les lieux loués pendant les trois années précédant le terme du bail ; La société X, appelante, demande à la Cour : - d'infirmer le jugement déféré, - de constater que l'acte notifié le 27/3/2002 est un congé faussement motivé, de débouter, partant, M.Y de sa demande et de voir reconnaître droit à la société X à indemnité d'éviction en fixant celle-ci à avec, en tant que de besoin, expertise préalable, - de condamner M.Y au paiement d'une somme de 5000 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens. M.Y, intimé, demande à la Cour de :

5 - confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la société X de ses demandes, - à titre subsidiaire, désigner expert avec mission de déterminer l'existence d'un fonds de commerce ou d'une activité commerciale indépendante d'une sous location à la SARL A dans les locaux litigieux du 48 rue de la Croix Nivert à PARIS 15ème, - condamner celle-ci au paiement d'une indemnité de 6000 et aux entiers dépens ; Il a fait signifier le 25/5/2005 des conclusions de procédure en demandant à la Cour le rejet des débats des pièces 120 à 127 selon lui à lui tardivement communiquées, demande que la société X, par des conclusions en réponse, a estimé mal fondée ; II/ SUR CE, LA COUR Considérant qu'il convient préalablement d'examiner la demande de M.Y aux fins de rejet des débats des pièces 120 à 127 communiquées le 18/5/2005 par l'appelante ; Considérant que M.Y invoque, à cet égard, le caractère tardif de cette communication l'ayant mis, en violation des articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile, dans l'impossibilité de répondre et d'analyser les pièces en cause ; Mais considérant que la clôture initialement fixée au 18/5/2005 ayant été reportée au 25/5/2005, M.Y a disposé du temps nécessaire à l'examen des pièces en cause et été à même d'y répondre, de sorte que la demande de rejet des débats de ces pièces ne sera pas admise ; AU FOND SUR L'APPEL, Considérant que la société X expose, au soutien de son appel, que nonobstant la souslocation de la totalité des locaux durant tout le cours du bail expiré au profit de la SARL A, elle n'en avait pas pour autant cessé l'exploitation de son fonds dans les lieux litigieux, exploitation qu'elle avait poursuivie simultanément à l'exploitation de la même activité à l'adresse du 36 rue Chevret où se situe son siège social, ceci ayant été rendu possible par le fait que la SARL A, constituée des mêmes associés, ne serait, en fait, qu'une "émanation" de la société X résultant d'une organisation interne et avec laquelle elle travaillerait en étroite collaboration, la preuve de cette exploitation étant rapportée par diverses attestations par

6 elle produites,de sorte, selon elle, qu'elle remplirait bien la condition de durée d'exploitation exigée par l'article L du Code de commerce ; Niais considérant qu'il doit être relevé en premier lieu que la sous location consentie à la SARL A par acte du 7/12/1994 à effet, comme le bail principal, du 1er/4/1993 n'est pas opposable au bailleur en l'absence d'appel de celui-ci de concourir à l'acte de sous location et en l'absence de notification à lui faite de cette sous- location par acte extrajudiciaire en violation des dispositions de l'article 1690 du code civil,seule une copie de l'acte en cause ayant été adressée au conseil du bailleur par le conseil de la société X par courrier du 15/12/1994 ; Considérant qu'en l'absence d'opposabilité de la sous-location au bailleur, la société X ne pouvait prétendre au droit à renouvellement qu'en établissant l'exercice par elle de son activité commerciale dans les lieux loués ; qu'elle ne fait cependant pas cette démonstration ; Considérant, en effet, qu'elle ne peut utilement soutenir avoir, nonobstant la sous- location au profit de la SARL A, continué à exploiter son fonds de commerce dans les locaux litigieux du 48 nie de la Croix Nivert à PARIS 15ème, alors qu'aux termes du contrat de sous location du 7/12/1994, la sous- location portait sur la totalité des locaux et alors, par ailleurs, qu'il résulte de plusieurs compte-rendu de visite de l'immeuble, à savoir compte- rendu de février 1996 de l'entreprise W, compte-rendu de décembre 1999 de la société S, compte-rendu d'avril 2001 de la société Z, qu'il n'y avait aucune exploitation dans les lieux, le premier compte-rendu faisant état au rez-de-chaussée d'un local commercial non occupé et non visité, le deuxième compte-rendu faisant mention de ce qu'il n'y avait jamais personne sur place, le local portant l'enseigne "A" servant à entreposer des véhicules et le troisième compte rendu de visite mentionnant l'absence de l'occupant "C et A", cette absence d'activité dans les lieux étant corroborée par le constat d' huissier de justice des 15 et 27/3/2002 établi à la requête du bailleur et ci-dessus relaté à l'exposé des faits relevant, à ces deux dates et à des heures indiquées par affichettes être celles d'ouverture du magasin, la fermeture de celui-ci et l'absence de matériel et mobilier dans les lieux, lequel constat ne peut être démenti par le constat ultérieurement dressé par la locataire après dénonciation à elle faite de la mise en demeure et du congé par acte du 27/3/2002, ce constat du 24/4/2002 ne faisant qu' établir l'existence dans les lieux d'une activité à sa date et ladite activité n'ayant été manifestement rétablie que pour les besoins de la cause ;

7 Considérant que les diverses attestations produites par l'appelante selon lesquelles des véhicules auraient été régulièrement déposés en réparation indifféremment au 36 rue Chevert à PARIS 7'11 ou au 48 rue Croix Nivert ne démontrent ni l'exercice d'une véritable activité de réparation de véhicules dans les lieux ni, en tout état de cause, le fait que cette activité, à la supposer établie, se rapporte à l'activité de la société X plutôt qu'à celle de sa sous-locataire, la SARL A, les liens étroits entre ces deux sociétés dont l'appelante fait état et la communauté d'intérêt évidente entre elles puisque leurs associés sont les mêmes n'excluant pas une confusion possible des attestant sur ce point alors qu'il s'agit de deux entités juridiques distinctes dont l'une ne peut donc être considérée comme une émanation de l'autre résultant, comme le prétend l'appelante, d'une organisation purement interne ; Qu'au demeurant et au surplus ces attestations si elles devaient se rapporter à l'activité de la société X, seraient seulement susceptibles d'établir une utilisation des locaux par cette dernière comme local accessoire mais sans qu'il soit établi par de quelconques éléments que ce local accessoire remplisse les conditions requises par l'article L I' du Code de commerce pour bénéficier du statut,à savoir que la privation de ces locaux soit de nature à compromette l'exploitation du fonds de commerce en cause et qu'ils aient été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; Considérant, au vu de ce qui précède, que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu le bien fondé du grief relatif à l'absence d'exploitation par la locataire d'un fonds de commerce dans les lieux au cours des trois années ayant précédé l'expiration du bail ; Considérant que la société X fait, par ailleurs, valoir au soutien de son appel, que le congé litigieux du 27/3/2002 est nul comme portant à la fois mise en demeure et congé alors, selon elle, que le congé ne pouvait être signifié, en vertu de l'article L du Code de commerce, qu' un mois après la mise en demeure d'avoir à faire cesser les infractions alléguées ; Mais considérant, d'une part, que la mise en demeure et le congé peuvent être notifiés par un seul et même acte et, d'autre part, qu'en cas de dénégation du statut pour défaut d'exploitation d'un fonds dans les lieux, (ce qui est le cas de l'espèce, aucune activité véritable n'ayant été exercée dans les lieux loués par la société X depuis l'origine du bail en cause), la notification d'une mise en demeure n'est pas nécessaire ; Considérant, dès lors, que le moyen ci-dessus de l'appelante tiré de la nullité du congé ne saurait être accueilli ;

8 Considérant, en définitive, que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; SUR LA DEMANDE DES PARTIES AU TITRE DE L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, Considérant que la société X non fondée en son appel et qui devra supporter la charge des dépens, ne saurait solliciter indemnité de ce chef ; Considérant, concernant la demande au même titre de M. Y, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les par lui frais exposés, une somme de 1500 lui étant allouée à cet égard ; III/ PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement et contradictoirement, Rejette la demande de M.Y tendant à voir écarter des débats les pièces communiquées par la société X le 18/5/2005, Au fond, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne la société X à payer à M. Y la somme de 1500 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Déboute la société X de sa demande du même chef à l'encontre de M. Y, Condamne la société X aux dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour les dépens d'appel, au profit de la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER