Property Times France Hôtellerie 2011 Le marché renoue avec la croissance

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1 Le marché renoue avec la croissance 9 Janvier 2012 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Le marché du tourisme en France 4-5 Le marché du tourisme à Paris 6-8 Le marché du tourisme en région 9-10 La segmentation et l offre hôtelière en France 11 Le développement durable et la démarche HQE appliqués à l hôtellerie 12 Analyse stratégique des principaux groupes hôteliers en France Le marché français de l investissement hôtelier Définitions 22 Contacts 23 Après une année difficile, l hôtellerie française a renoué avec la croissance en tant en termes de fréquentation touristique que de performances économiques. L activité, dominée par le dynamisme francilien, a en effet été tirée par deux principaux moteurs : l amélioration du taux d occupation et la reprise des prix moyens. Le secteur hôtelier français a connu des évolutions réglementaires significatives avec la mise en place, notamment, de la catégorie «Palace», permettant à l hôtellerie française de s aligner sur le classement international. Malgré l amélioration de leur chiffre d affaires et de leurs ratios financiers, les principaux groupes hôteliers devraient poursuivre leur politique de désendettement et même l intensifier, générant ainsi de nouvelles opérations de sale & lease back. Le marché français de l investissement hôtelier confirme la reprise perçue depuis plus d un an avec plus d 1,6 milliard d euros investis en 2011, un volume en progression grâce au retour des grandes transactions. La France s inscrit ainsi parmi les marchés les plus porteurs en Europe. Les investisseurs ayant opté pour une stratégie de long terme confirment leur intérêt pour ce type de diversification. Auteur Henry-Aurélien Natter Chargé d études +33 (0) henry-aurelien.natter@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Graphique 1 Montant des investissements hôteliers en France Millions d'euros Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com T1 T2 T3 T4 1

2 Contexte économique Pour l heure, le retournement conjoncturel mondial ne semble pas perturber le tourisme international et le marché hôtelier. La France demeure la première destination touristique au monde. Après avoir été impactée par la crise des subprimes en et, la conjoncture économique internationale a connu un exercice de «convalescence». Mais les économies mondiales traversent aujourd hui une phase de très fortes turbulences sur fond de crise de la dette souveraine et de chute des valeurs boursières. Ainsi, certaines grandes puissances économiques - Etats-Unis et Japon - ont vu la note de leur dette souveraine abaissée par les principales agences de notation. L aggravation de la crise en zone euro pèse dorénavant sur les perspectives de notation de l ensemble des pays européens. Des initiatives politiques devront être prises très rapidement pour stabiliser les conditions de crédit sur les marchés et éviter ainsi toute dégradation supplémentaire dans la zone euro. Dans cet environnement très perturbé, les prévisions de croissance sont revues à la baisse et la crainte d un «double creux» se fait plus précise. En Europe, la crise de la dette souveraine menace la fragile reprise du PIB. En annonçant son incapacité à tenir ses objectifs de réduction de déficit public en 2011 et 2012, la Grèce a entériné l hypothèse d un défaut de paiement. La contagion au reste de la zone euro est décrite comme potentiellement violente (scenario pessimiste). Cette crise a conduit les gouvernements à revoir leur calendrier et volume budgétaires, au risque de couper les effets de la reprise économique amorcée en (graphiques 2 et 3). Concernant l économie française, le produit intérieur brut, revu à la baisse, devrait progresser de 1,6% en 2011, contre 1,5% en. Les perspectives pour 2012 ont également été revues à la baisse, les économistes tablant sur une croissance nulle (graphique 2). Le taux de chômage en France ne devrait pas connaître de repli significatif à court terme en raison de la réforme des retraites contribuant à accroître la population active, de la croissance revue à la baisse, des mesures de rigueur pour contenir le déficit et des turbulences économiques. Les analystes pronostiquent un ralentissement des créations d emplois et un taux de chômage d environ 9,7% en 2012 pour le scenario de base et 10,8% pour le scenario pessimiste (graphique 3). Graphique 2 PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9% 6% 3% 0% -3% -6% Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux de chômage en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 12% 9% 6% 3% Source : Oxford Economics Graphique 4 Taux d inflation en France, en zone euro, aux Etats- Unis et en Chine 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% Source : Oxford Economics 2011 (p) 2012 (p) 2013 (p) 2014 (p) France Zone Euro Etats-Unis Chine 2011 (p) 2012 (p) 2013 (p) 2014 (p) 2015 (p) France Zone Euro Etats-Unis Chine 2011 (p) 2012 (p) 2013 (p) 2014 (p) 2015 (p) 2015 (p) France Zone Euro Etats-Unis Chine 2

3 Aux États-Unis, la croissance pourrait être plombée par différents facteurs : dépenses publiques supérieures à une demande intérieure en berne, taux de chômage atteignant 8,6% et marché du crédit congestionné. Toutefois, à l horizon 2015, le pays devrait enregistrer de meilleures performances que la zone euro. Graphique 5 Taux de change Cours de l euro par rapport au dollar, à la livre sterling (axe de gauche) et au yen (axe de droite) 1,5 $ 1,4 $ 160,0 En Chine, la croissance du pays a ralenti suite à la crise mondiale et pourrait connaître une nouvelle décélération en cas d aggravation de la crise de la dette européenne. Si le taux de croissance de la Chine est reparti à la hausse en, un risque de surchauffe de l économie sur fond d inflation galopante pourrait gripper le moteur de l un des principaux contributeurs de la croissance mondiale. 1,0 $ 0,5 $ ,0 0,9 120,0 112,6 100,0 EUR/USD EUR/GBP EUR/JPY Depuis, l euro s est déprécié par rapport à la monnaie nippone en raison de l afflux d'investisseurs en quête de sécurité. A l inverse, la FED a opté depuis pour une politique du dollar faible conduisant l euro à s apprécier. Pour sa part, la livre sterling est demeurée stable vis-à-vis de l euro (graphique 5). En, les recettes du tourisme mondial étaient estimées à près de 920 milliards de dollars, soit 693 milliards d euros. La France (46,3 milliards de dollars en ) est uniquement devancée par les États-Unis (103,5 milliards de dollars) et l Espagne (52,5 milliards de dollars). Ces trois pays concentrent, à eux seuls environ 22 % des recettes mondiales. Depuis, les recettes mondiales du tourisme ont diminué en moyenne annuelle d environ 1%. Les taux de croissance des recettes de la Chine figurent quant à eux parmi les plus importants (+15% entre et ). En, les arrivées de touristes internationaux ont représenté 940 millions de personnes (soit +6,6% par rapport à ). L Europe a totalisé 51% des arrivées, l Asie 22%, l Amérique 16% et l Afrique/Moyen-Orient 11%. La France demeure la première destination touristique au monde avec près de 77 millions d arrivée en, soit 8% du tourisme mondial. Les perspectives pour 2011 sont bonnes pour le tourisme européen. En effet, les révolutions des pays du «Printemps arabe» ont retenu les touristes en Europe. A l horizon 2020, le secteur hôtelier français devra se mobiliser pour profiter des opportunités offertes par cette nouvelle clientèle en provenance des pays émergents, dont le taux de croissance annuel moyen devrait être supérieur à 7% (graphique 6). Source : BCE Tableau 1 Les principaux contributeurs aux recettes du tourisme international Pays Source : OMT Graphique 6 Les arrivées de touristes internationaux (en milliers) Source : OMT En milliards de dollars (p) Variation / Etats-Unis % Espagne % France % Chine % Italie % Recettes totales % Europe Amériques Asie et Pacifique Afrique Moyen- Orient 2015 (p) 2020 (p) 3

4 Le marché du tourisme en France Malgré le recul du nombre d hôtels, l amélioration du taux d occupation et la croissance des prix moyens ont soutenu l activité. Amplement dominée par une clientèle hexagonale et de loisir, l hôtellerie française doit s adapter à une demande plus cosmopolite. Le secteur hôtelier français est marqué par sa maturité et par la restructuration de son parc. Ainsi, la France comptait fin plus de hôtels et chambres. Toutefois, le parc hôtelier français affiche un recul de 5% entre et. Si l hôtellerie de chaîne a progressé (+3%), les indépendants ont été, quant à eux, durement touchés avec un recul de 6% (tableau 2). Le parc de l hôtellerie économique (0*-1*) enregistre une baisse de 14% sur les cinq dernières années. Les hôtels indépendants et familiaux sont les plus touchés par ce repli. A l inverse, l offre haut de gamme/luxe a connu une forte croissance (+18%) sur la même période. Cette catégorie est dominée par les indépendants (75% du parc total) (tableau 2). La répartition des hôtels français selon l espace touristique met en évidence la prédominance des hôtels implantés en zones urbaines (39%), suivis par les zones rurales (27%) et le littoral (19%) (tableau 3). Les établissements 2* sont particulièrement présents en montagne et en milieu rural. Les établissements économiques et haut de gamme/luxe sont, pour leur part, principalement implantés en zone urbaine (tableau 3). Après un pic avoisinant 70% en, le taux d occupation de l hôtellerie de chaîne en France a dévissé de 6 points pour tomber à 63% en en pleine crise économique. Si l année 2011 a été marquée par un retour à la croissance avec un taux d occupation dépassant la barre des 65%, le rythme de croissance demeure toutefois modéré. Pour l ensemble de l année, les acteurs du secteur tablent sur des performances stables, voire en légère hausse, autour de 65%, en raison des «Printemps arabes» qui ont contribué à favoriser le tourisme intra-européen (graphique 7). Tableau 2 Parc hôtelier français par catégorie en (en nombre) Catégories Hôtels de chaînes Hôtels indépendants Total Evolution - (en %) 0* - 1* % 2* % 3* % 4* - 4*L - 5* % Total % Evolution - (en %) Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Tableau 3 +3% -6% -5% Répartition des hôtels selon l espace touristique en France et par catégorie en Localisation des hôtels 0* - 1* 2* 3* 4* - 4*L - 5* Total (en %) Total (en nombre) Littoral 13% 51% 29% 7% 19% Montagne 18% 61% 18% 4% 15% Rural 19% 58% 19% 4% 27% Urbain 21% 47% 25% 7% 39% Total (en%) 19% 52% 23% 6% 100% Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Graphique 7 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes en France (2) 70% 60% 50% 40% Source : MKG Hospitality (1) Projections : glissement sur 12 mois - données du T pour le prix moyen, le RevPAR et le taux d'occupation (2) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes ,4% , , (1) Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %)

5 Après une légère inflexion (-1,5 euro) entre et, le prix moyen par chambre en France a affiché une hausse continue pour atteindre 89 euros en Le revenu par chambre disponible a, quant à lui, crû jusqu en avant de connaître une correction en pour s établir à 53,3 euros. En, le RevPAR a progressé de 3% pour atteindre 58,2 euros, porté essentiellement par la performance des hôtels 4* et 5* (+10,3% en un an). La bonne performance de l hôtellerie haut de gamme/luxe résulte du retour du tourisme d affaires et de l appréciation du dollar par rapport à l euro profitant aux Américains, premiers contributeurs aux revenus touristiques en France (graphique 7 et tableau 4). Tableau 4 Recette Moyenne par Chambre (RMC) et Revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) par catégorie (1) en en France Catégories 0* - 1* 2* 3* 4* - 4* L - 5* RMC (en ) 36,0 60,3 87,4 188,5 TMCA 06/10 +3,8% +3,4% +2,8% -0,4% RevPAR (en ) 24,7 39,5 53,0 118,8 TMCA 06/10 +3,2% +2,9% +3,8% +1,6% Source : MKG Hospitality (1) Les montants RMC et RevPAR sont des montants hors taxes Après une chute en et liée au ralentissement économique, la fréquentation hôtelière en France a connu un redémarrage en (+2%) pour atteindre 192 millions de nuitées. Pour autant, la fréquentation record de (199 millions de nuitées) n a pas été rattrapée (graphique 8). Si le secteur de l hôtellerie française reste dominé par la clientèle hexagonale (66% des nuitées totales), l année a été marquée par le retour de la clientèle étrangère, qui a enregistré une progression de 3% en un an après un recul de 11% en en raison de la crise économique mondiale. L afflux de la clientèle en provenance des pays émergents a été le principal contributeur à la croissance de : + 45% en un an pour les nuitées des touristes chinois, +28% pour celles des Russes ou des Sud-américains et +23% pour celles des clients Moyen-orientaux. La part de la clientèle européenne est demeurée stable, mais la situation reste contrastée selon les pays. Ainsi, si les touristes anglais, néerlandais, belges et italiens ont été moins présents, les touristes allemands, espagnols et d Europe du Nord se sont distingués par leur retour en force dans l hexagone (graphique 8). La bonne performance de en termes de nuitées a été tirée par le tourisme d affaires (+5%), moins touché que le tourisme de loisir par la crise économique de (-6% en et -4% en ). Le secteur hôtelier reste malgré tout dominé par le tourisme de loisir, avec 56% des nuitées de (graphique 9). Graphique 8 Répartition de la clientèle étrangère versus la clientèle française (en millions de nuitées) Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Graphique 9 68,8 72,4 71,1 63,2 64,9 123,1 126,5 126,6 124,8 127,3 Français Étrangers Part des nuitées d affaires et de loisir (en %) 57,2 58,4 56,4 57,0 56,1 42,8 41,6 43,6 43,0 43,9 Affaires Loisir Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux 5

6 Le marché du tourisme à Paris Le marché parisien de l hôtellerie, caractérisé par une grande diversité en termes de gamme et de taille, a renoué avec la croissance en. Avec le deuxième parc européen, après celui de Londres en nombre de chambres, le marché parisien propose une offre hôtelière particulièrement diversifiée. Sur un total de établissements, les hôtels indépendants dominent le paysage parisien avec établissements (83%). Les catégories 2* et 3* sont prépondérantes avec 76% du parc hôtelier. Si les établissements économiques ont enregistré un recul de 13% entre et, le nombre d établissements 4* et 5* a, à l inverse, fortement progressé (+23%) (tableau 5). Le RevPAR a crû de 11,7% en par rapport à pour s établir à 118,7 euros. Cette croissance s explique par la progression combinée du prix moyen (+6,7%) et du taux d occupation (+3,6%) (graphique 10).La majorité des hôtels de la capitale se concentre sur les 8 ème, 9 ème, 10 ème et 17 ème arrondissements. Le prix moyen et le RevPAR sont les plus élevés dans le centre et à l ouest de la capitale. A l inverse, dans un contexte économique difficile, le taux d occupation est le plus important à l est en raison de l attrait des touristes pour des hôtels aux prix plus accessibles (carte 1). Tableau 5 Parc hôtelier à Paris par catégorie Catégories Total hôtels (en nombre) Evolution hôtels - (en %) Total chambres (en nombre) Evolution chambres - (en %) 0* - 1* % % 2* 512-6% % 3* % % 4* - 4*L - 5* % % Total % ,9% Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Graphique 10 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes à Paris (1) 100% 80% 60% 40% 20% 0% (1) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes ,8% , , Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %) Carte 1 Taux d occupation (TO en %), Prix Moyen (PM en ) et Revenu moyen par chambre disponible (RevPAR en ) par zone à Paris en Source : MKG Hospitality 6

7 Après une performance historique en, le nombre de nuitées à Paris a chuté de 2% en et de 4% en. La fréquentation hôtelière s est ensuite redressée de 6% en pour atteindre 36 millions de nuitées, dépassant ainsi la fréquentation record de (graphique 11). Le secteur de l hôtellerie parisien fait figure d exception en France. En effet, les touristes étrangers totalisent 63% des nuitées totales de la capitale contre 34% à l échelle nationale. L année a été marquée par une progression de la clientèle étrangère (+4%) en raison du rebond de l économie mondiale alors qu elle avait reculé de 5% en (graphique 11). La clientèle américaine a totalisé 15% des nuitées hôtelières étrangères à Paris en, soit la première clientèle de la capitale. Malgré une présence encore marginale (2% des nuitées hôtelières étrangères en ), la clientèle chinoise a enregistré la plus forte croissance avec +33% de nuitées en un an. Les autres clientèles en provenance des pays émergents ont également fortement contribué à la croissance du marché parisien : +25% de nuitées en un an pour la clientèle du Proche/Moyen-Orient, +23% de nuitées pour la clientèle des autres pays d Asie et +23% de nuitées pour la clientèle des autres pays d Amérique (graphique 12). Le secteur hôtelier parisien reste dominé par le tourisme de loisir, avec 55% des nuitées en. Toutefois, le tourisme d affaires est apparu comme un relais de croissance important en avec une progression de près de 11% (graphique 13). Cette performance résulte de la reprise des congrès avec près de congrès recensés à Paris en dans quelques 200 sites (centres de congrès et d exposition, lieux scientifiques, hôtels, etc.). Graphique 11 Répartition de la clientèle étrangère versus la clientèle française à Paris (en millions de nuitées) Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Graphique 12 Répartition des nuitées hôtelières étrangères à Paris en Sources : Préfecture de Paris et OTCP Graphique 13 21,7 23,4 22,7 21,6 12,2 12,3 12,4 12,2 13,2 Autres pays d'asie 5% Autres pays d'amérique 9% Autres pays d'europe 18% Afrique 3% Proche/ Moy.-Orient 4% Chine 2% Belgique 3% Français Japon 7% Étrangers Etats-Unis 15% Part des nuitées d affaires et de loisir (en %) 22,5 Royaume- Uni 11% Italie 9% Allemagne 7% Espagne 7% La clientèle d affaires américaine et européenne dépense en moyenne journalière des sommes plus élevées que les touristes de loisir originaires de ces mêmes pays. L hôtellerie est dépendante de la saisonnalité du tourisme d affaires, notamment lors des mois de juillet et août, traditionnellement moins actifs durant cette période. 53,1 56,9 56,6 56,8 54,7 46,9 43,1 43,4 43,2 45,3 Affaires Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Loisir 7

8 Focus sur l offre hôtelière des palaces parisiens La mise en place de la distinction «Palace» et le renforcement de la concurrence ont conduit un certain nombre de propriétaires d hôtels parisiens à procéder à des programmes lourds de rénovation/extension : le Royal Monceau, dont les travaux ont représenté 150 millions d euros, le Bristol (15 millions d euros), le Meurice (7 millions) et le Georges V (5 millions d euros). Pour d autres, ces travaux débuteront à partir de 2012 (le Ritz pour 250 millions d euros, le Crillon pour 140 millions d euros, le Plaza Athénée pour un montant estimé entre 50 et 100 millions d euros). L univers des palaces parisiens a poursuivi sa révolution avec l arrivée de plusieurs chaînes asiatiques : l ouverture du Royal Monceau Raffles en octobre, celle du Shangri-La en décembre, puis du Mandarin Oriental en Le Peninsula ouvrira, quant à lui, en Ces palaces vont permettre d accroître la visibilité de Paris auprès du tourisme de loisir et d affaires en provenance d Asie. Ainsi, une fois les différents projets achevés et l obtention de l accréditation «Palace» obtenue par l ensemble de ces acteurs, Paris pourrait compter 11 palaces : le Meurice, le Ritz, L Hôtel de Crillon, le Plaza Athénée, le Bristol, l Hôtel Georges V, le Fouquet s Barrière, le Royal Monceau Raffles, le Shangri-La, le Mandarin Oriental et le Peninsula, pour un total de plus de chambres d ici début Des questions se posent actuellement sur l arrivée possible de nouveaux palaces à Paris. Le projet de transformation de l ancien grand magasin de la Samaritaine en hôtel de luxe (80 chambres) par le groupe LVMH devrait voir le jour en 2014 après un investissement estimé entre 50 et 150 millions d euros. D autre part, le fonds d investissement QATARI DIAR a montré son intérêt concernant le siège actuel de la banque HSBC au 103, avenue des Champs-Elysées. Synthèse des conclusions du rapport Pélisson sur le tourisme d affaires et son intégration dans le projet du Grand Paris Dans le cadre des aménagements du territoire en lien avec le projet du Grand Paris, le rapport Pélisson a pour objectif l amélioration du tourisme d affaires et le renforcement des déplacements professionnels. L objectif de ce projet est de permettre à la métropole parisienne de maintenir ses parts de marché face à ses concurrents européens et internationaux. Le rapport Pélisson dresse plusieurs grands domaines d intervention : Le transport et les équipements. Selon le rapport, des aménagements doivent être réalisés pour améliorer les déplacements des usagers que ce soit pour les transports en commun ou pour les infrastructures routières. Les experts préconisent la création d'une liaison qui permettrait de relier l aéroport CDG à Paris Gare de l Est en 20 minutes. Le rapport recommande également la réalisation de nouveaux équipements et l accroissement des capacités d accueil (espaces et hôtellerie de congrès, valorisation du parc existant) ; La promotion des aménagements et les conditions d accueil. Le rapport propose d améliorer l accueil et les contrôles aux frontières (notamment par la mise en place d un dispositif spécifiquement dédié à la clientèle d affaires à l aéroport CDG), de renforcer les supports et les processus d accueil ou encore de moderniser les services offerts par les taxis ; L organisation, les moyens alloués et la fiscalité. Le rapport propose diverses recommandations en la matière, comme l optimisation de la coordination entre les divers acteurs (ville de Paris, région Ile-de- France) concernant la promotion et l organisation événementielles ainsi que l augmentation des budgets pour certains projets comme la plate-forme de Roissy. L État doit devenir un relais pour conquérir le tourisme d affaires lors d événements à dimension internationale (les événements sportifs notamment). Tableau 6 Focus sur quelques projets hôteliers parisiens positionnés sur le segment luxe Nombre de chambres/ Date de livraison Nom de l hôtel Catégorie Surface prévue Peninsula Paris - Shangri-La Hôtels Cheval Blanc - La Samaritaine Paris 200 à 250 ch. et 15 suites/ m² Environ 80 ch./ m² Estimation du montant des travaux 1 er semestre */ Palace 200 millions d euros 2 ème semestre */ Palace Entre 50 et 150 millions d euros 8

9 Le marché du tourisme en région Carte 2 Parc hôtelier en région en En région, le parc hôtelier a été marqué par de nombreuses fermetures d hôtels. Toutefois, la progression du taux d occupation et du prix moyen est venue alimenter la croissance du secteur. Le parc hôtelier français en région totalisait hôtels en, soit plus de chambres. Avec une baisse tendancielle de 5% sur la période -, l hôtellerie en région a vu son parc se réduire. Si l hôtellerie indépendante a été la principale victime de ce phénomène, l hôtellerie de chaîne a, pour sa part, bien résisté et reste encore très nettement majoritaire, avec établissements pour près de chambres en, soit 41% des capacités totales. Dominante, l hôtellerie économique et milieu de gamme (0*-1* et 2*) a été la plus touchée par les fermetures d établissements, respectivement -14% et -7% entre et. A l inverse, l hôtellerie de luxe affiche des taux de croissance élevés sur la même période, de l ordre de 16%, et comptait 740 hôtels en (carte 2). Le parc hôtelier se caractérise également par des spécificités locales selon les publics visés - tourisme d affaires/loisir ou français/étrangers - et les capacités financières des régions. Ainsi, la Provence Alpes Côte d Azur est la seule région de France à disposer d un parc comportant plus de 10% d hôtels 4* et 5*. Cette tendance s explique par l attrait de la clientèle fortunée pour la French Riviera. D autre part, la Corse est la première région en France dont le parc totalise 39% d hôtels 3*. Enfin, les régions Auvergne et Franche- Comté détiennent la part la plus importante d hôtels 2* avec environ 65% de leur parc hôtelier (carte 2). La crise économique a durement touché l hôtellerie en région. Ainsi, le taux d occupation est passé de 66% en (son point haut) à 50% en. S il s est redressé, ce dernier stagne depuis à 61% (graphique 14).Après une baisse à 67,6 euros en, le prix moyen en région s est redressé pour atteindre 73,6 euros en, soit une performance supérieure à celle enregistrée en. En, le RevPAR a atteint 44,9 euros, soit un niveau quasi identique à celui de (graphique 14). Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Graphique 14 Les grands indicateurs de l activité d hôtellerie de chaînes en région (hors Ile-de-France) (1) 80% 60% 40% 20% 0% Source : MKG Hospitality (1) Prix moyens et RevPAR sont des montants hors taxes 73,6 61,0% ,9 Prix moyen (en EUR) Revenu par chambre disponible (RevPar) (en EUR) Taux d'occupation (en %)

10 Plus de 126 millions de nuitées (soit une hausse moyenne totale depuis de 70%) ont été enregistrées en régions en, dont près de 9 millions pour la région Midi-Pyrénées et un plus de 8 millions en Aquitaine. Le Limousin arrive en queue de peloton avec près d un million de nuitées. Avec un nombre de nuitées qui a doublé entre et, la Corse et la Provence Alpes Côte d Azur apparaissent comme les relais de croissance les plus importants de la performance nationale. Carte 3 Répartition des nuitées en région en Le secteur de l hôtellerie en région reste dominé par les nuitées de la clientèle hexagonale et le tourisme de loisir qui a représenté 69% des nuitées en (carte 3). En marge de cette tendance, le tourisme d affaires est dominant dans certaines régions comme en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté, en Lorraine, dans le Nord-Pas-de-Calais, en Haute-Normandie ou encore dans les Pays de la Loire (carte 3). En termes de projets, il convient de noter la volonté des métropoles de moyenne ou grande taille de se doter d un parc hôtelier plus qualitatif comme à Lyon, Marseille ou Grenoble (tableau 7). Sources : Insee, Dgcis et partenaires régionaux Tableau 7 Focus sur quelques projets hôteliers positionnés sur le segment haut de gamme/luxe identifiés en région Nom de l hôtel/localisation Hôtel Radisson - Hoche/Gambetta Grenoble Hôtel Marna Shelter Domer Lyon Alta Pura - Saint-Martin-de- Belleville Best Western Baume-les- Dames Hôtel Radisson Blue Nantes Hôtel Dieu Marseille Hôtel InterContinental - Palace de l'hôtel Dieu Lyon Nombre de chambres/ Surface 147 chambres/ m² 150 chambres/ m² 232 chambres/ m² 42 chambres/ m² 142 chambres/ m² 194 chambres/ m² 140 chambres/ ND Date de livraison prévue Catégorie Promoteur Fin * VINCI IMMOBILIER PROMOTION * CARDINAL INVESTISSEMENT * Fin * URBA TELEPHER TARENTAISE MAURIENNE SETAM Fin * ALTAREA COGEDIM * COGEDIM PROVENCE Fin * HOSPICES CIVILS DE LYON/ VILLE DE LYON/ GRAND LYON 10

11 La segmentation et l offre hôtelière en France Afin de rivaliser avec ses principaux concurrents à l international, le législateur français a mis en œuvre, récemment, une réforme des différentes catégories d hôtels pour s aligner avec le classement international. Ainsi, la catégorie 0 étoile fusionne avec la catégorie 1 étoile, désormais comptabilisées dans une nouvelle catégorie 0* - 1*. La mise en place de la 5 ème étoile et de la catégorie «Palace» permet à l hôtellerie française de s aligner sur le classement international et de conforter son attrait auprès des touristes étrangers en quête d une hôtellerie haut de gamme/luxe avec des standards identiques (tableau 8). Concernant les réformes fiscales en cours, les organisations patronales du secteur de l hôtellerie ont annoncé la suppression de la taxe de 2% sur les nuitées d un montant supérieur à 200 euros adoptée en septembre 2011 par le parlement. Ce retrait fait suite à la hausse en 2012 du taux de TVA de 5,5% à 7%. Selon un rapport de l Inspection des finances, la France bénéficie d un taux de TVA parmi les plus faibles en Europe sur le secteur hôtelier : 7% en Allemagne, 8% en Espagne, 10% en Italie et 17,5% au Royaume-Uni. Cette hausse de TVA devrait avoir un impact limité sur le taux d occupation ainsi que sur le prix moyen ; elle devrait donc être sans conséquence sur le RevPAR et donc sur la valorisation des actifs hôteliers. Tableau 8 Analyse synthétique des différentes catégories d hôtels Segments de marché Economique 0*-1* Milieu de gamme Milieu de gamme supérieur Haut de gamme Haut de gamme supérieur Luxe Catégories Caractéristiques Profils des consommateurs ciblés 2* 3* 4* 5* Palace Hôtels les moins chers du marché avec un confort élémentaire et des services limités Hôtels offrant un confort satisfaisant et quelques services Hôtels confortables avec des aménagements de qualité et offrant des services et des équipements, mais avec moins de commodités que les hôtels haut de gamme Hôtels de confort supérieur avec des services (au moins bilingue) et des équipements diversifiés Hôtels moins luxueux que le haut de gamme supérieur puisque certaines installations peuvent manquer comme une conciergerie Hôtels de confort exceptionnel, avec de très bons aménagements, de multiples services (multilingues/personnalisés) et de nombreux équipements (spa, piscine, massage, etc.) Chambres et salles de bains spacieuses Situés dans des emplacements numéro 1 (centre-ville, stations balnéaires, etc.) En plus des critères des hôtels 5*, les Palaces disposent d une situation particulière (géographique, intérêt historique, esthétique et/ou patrimonial particulier) Hôtels proposant un service sur mesure Boutiques intégrées au Palace Clientèle domestique à la recherche de petits prix Clientèle d'affaires ou de loisir sensible aux prix Clientèle domestique essentiellement Clientèles d'affaires ou de loisir, sensibles au prix mais attachées à un certain confort et un service de qualité Clientèle domestique essentiellement Clientèle d affaires majoritairement Clientèle moins internationale que dans les catégories 5* et «Palace» Base de clientèle internationale pouvant être importante selon les hôtels Clientèle d affaires majoritairement Clientèle sensible à la qualité des services Forte proportion de clientèle internationale Clientèle d'affaires ou de loisir, selon l'emplacement Forte proportion de clientèle internationale Clientèle très sensible à la qualité des services et dont le prix ne constitue pas un frein Exemples d enseignes (1) Formule 1, Etap Hotel, Timhotel, etc. Etap, Ibis, Holiday Inn, etc. Ibis, Best Western, etc. Mercure, Novotel, etc. InterContinental, Sofitel, etc. Plazza Athénée, George V, Le Meurice, etc. d après Atout France (1) Accor s apprête à réorganiser ses marques hôtelières en Ainsi, les Ibis Styles 3* auront pour vocation le remplacement de l enseigne All Seasons. Pour sa part, l enseigne Ibis Budget 2* remplacera les Etap Hotel. 11

12 Le développement durable et la démarche HQE appliqués à l hôtellerie Le secteur hôtelier intègre aujourd hui mieux les exigences de la performance énergétique et du développement durable alors que les certifications et les labels se multiplient. Grand consommateur d eau et d électricité, le secteur hôtelier traite de la question du développement durable avec une résonnance. En effet, depuis quelques années les chaînes hôtelières sensibilisent leur clientèle sur ces thèmes qui impactent directement leurs coûts d exploitation. En termes purement immobiliers, une grande disparité de l offre hôtelière éco-labellisée existe entre les grandes villes européennes (tableau 9). En l absence d un référentiel international, la diversité des labels nationaux pose des problèmes de lisibilité. Les exploitants d hôtels peuvent être amenés à s appuyer sur des certifications comme l Ecolabel Européen (cf. Best Western) ou les normes ISO (stratégie développée par le groupe ACCOR pour ses hôtels Ibis) ou sur la mise en place de leur propre charte de politique de développement durable. Cette stratégie permet aux acteurs de mettre en place ces nouvelles normes lors de la construction ou la rénovation de leurs hôtels (Bâtiments Basse Consommation, production d énergie par le biais du photovoltaïque, normes HQE, etc.). Le secteur hôtelier, par le biais des groupes hôteliers et des promoteurs, intègre à sa réflexion la problématique liée à l amélioration des performances énergétiques et à la réduction des déchets. Ainsi, les grands groupes (ACCOR, MANDARIN ORIENTAL HOTEL GROUP, REZIDO SAS, STARWOOD GROUP, etc.) développent la démarche HQE pour leurs hôtels. Depuis janvier, les bâtiments hôteliers ont en effet accès à la construction durable certifiée avec la certification NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE - Référentiel Hôtellerie. Ce référentiel récent présente les nouvelles caractéristiques communes de la certification NF Bâtiments Tertiaires associée à Démarche HQE et/ou BBC-Effinergie et des spécificités propres aux ouvrages abritant des activités d hôtellerie, comme la limitation de la consommation d énergie pour la climatisation des chambres des clients, le traitement spécifique des espaces de baignade, la valorisation d un apport de lumière important dans le hall d accueil, les chambres des clients et le restaurant. Actuellement, 14 hôtels représentant un total de m² sont certifiés HQE. Les professionnels du secteur considèrent que si l investissement de départ est plus élevé qu une construction classique, les économies réalisées au niveau de l exploitation permettent un retour sur investissement quasi identique entre les deux types de constructions. Ainsi, selon le groupe ACCOR, le surcoût de construction était inférieur à 1% pour le projet pilote HQE du Novotel Montparnasse. Les recommandations relatives à la rédaction du décret organisant l obligation de travaux de rénovation énergétique dans le parc tertiaire entre 2012 et 2020 dans le cadre du Grenelle II, publiées le 5 décembre 2011, sont venues confirmer l intérêt porté à l hôtellerie en termes de réduction des dépenses énergétiques. Tableau 9 L offre hôtelière éco-labellisée dans les principales grandes villes européennes Villes Part de l hôtellerie écolabélisée Stockholm Environ 30% Bruxelles, Londres, Vienne Entre 8% et 15% Amsterdam, Barcelone, Paris Entre 2% et 5% Berlin, Madrid, Milan, Rome Moins de 2% Focus sur le bilan de la démarche d éco-labellisation du groupe BEST WESTERN Depuis, le groupe BEST WESTERN a mis en place une démarche d éco-labellisation. L enseigne détient environ 25% des hôtels certifiés Ecolabel Européen en France. Certification accordée par l AFNOR, ce label est le seul à être reconnu officiellement. Le groupe BEST WESTERN a vu son nombre d hôtels labellisés doubler entre et passant de 12 à 25. L enseigne souhaite atteindre une cinquantaine d hôtels écolabellisés à court terme. Les pratiques mises en place représentent une baisse de 30% de la consommation énergétique et 50% de la consommation d eau. Fin, le premier hôtel du groupe BEST WESTERN certifié HQE a ouvert à Soissons. La consommation énergétique de l hôtel est inférieure de 40% à celle imposée par la réglementation et l eau chaude des sanitaires provient à 60% des panneaux solaires. Il faut compter environ 120 euros la nuit pour cet hôtel 3*. 12

13 Analyse stratégique des principaux groupes hôteliers en France Un chiffre d affaires en croissance et de meilleurs ratios financiers. Différentes stratégies cohabitent entre les acteurs du secteur hôtelier. Ainsi, il convient de distinguer les groupes multimarques (ACCOR, INTERCONTINENTAL) des groupes mono-marques (BEST WESTERN ou LOGIS). D autre part, certains groupes ont privilégié la croissance interne (BEST WESTERN, LOGIS) alors que d autres acteurs ont opté pour une stratégie de croissance externe pour se développer (ACCOR, MARRIOTT INTERNATIONAL, LOUVRE HOTELS GROUP). Ce dernier est ainsi né suite au rapprochement entre GOLDEN TULIP et LOUVRE HOTELS lui permettant de gagner 10 années de croissance» selon ses dirigeants (tableau 10). Dans leur ensemble, les performances des acteurs de l hôtellerie ont été satisfaisantes en. Un effet de base favorable combiné à un effet de rattrapage après un exercice difficile explique ces bonnes performances. La baisse de chiffre d affaires du groupe ACCOR enregistrée en résulte de la cession d activités (EDENRED, GROUPE LUCIEN BARRIERE, et activité Services à bord des trains). En effet, à périmètre comparable, le groupe ACCOR enregistre une croissance de ses revenus entre et. De même, avec la cession d actifs en, comme le Crillon à Paris, les comptes de LOUVRE HOTELS GROUP ont été impactés. Dans un contexte de reprise du marché de l hôtellerie en, les marges des acteurs se sont améliorées. Ainsi, ACCOR et INTERCONTINENTAL ont affiché une profitabilité brute d exploitation supérieure à 28% alors que celle réalisée par le groupe MARRIOTT a été inférieure à 20% (tableau 11). Les stratégies d amélioration de la structure de coût, passant principalement par des opérations de sale & lease back, ont permis aux exploitants hôteliers de contenir l érosion de leurs ratios financiers en et d amplifier le rebond en. La poursuite de l amélioration de la profitabilité des groupes hôteliers à court/moyen terme est à anticiper dans la mesure où certains acteurs affichent leur volonté de poursuivre leur stratégie de délestage de certains actifs pour générer davantage de liquidités, à l image d ACCOR. Tableau 10 Classement et évolution du chiffre d affaires des principaux groupes hôteliers Groupes MARRIOTT INTERNA- TIONAL Chiffre d affaires total en M (1) TMCA - -3,1% (3) Variation - (3) Part de la France dans le chiffre d affaires total 7,2% 1% (e) ACCOR ,9% -14,7% 34% HILTON HOTELS CORPORATION INTER- CONTINENTAL (IHG) LOUVRE HOTELS GROUP BEST WESTERN (2) -2,8% ,0 % < à 10% en Europe +5,9% < à 6% ,4% -25,0% 40% (e) 851-0,4% 11,9% 5% B&B HOTELS ,4% 16,3% 80% LOGIS 60 (volume d affaires de 850 M ) d après informations groupes et presse (1) 1 EUR = 1,3133 USD en (2) (3) calcul en monnaie locale (e) Estimation Tableau 11 13,9% 13,3% 95% (e) Ratio financier : Excédant Brut d Exploitation/CA (en %) des principaux groupes hôteliers Groupe ACCOR 18% 16% 30% INTER- CONTINENTAL (IHG) MARRIOTT INTERNATIONAL d après informations groupes et presse 21% -1% 28% 9% -1% 8% 13

14 Les principaux établissements hôteliers ont opté pour un désendettement afin de libérer des liquidités et servir leurs politiques stratégiques. Les établissements hôteliers à dimension internationale affichent leur volonté de réduire leur taux d endettement net pour allouer de nouvelles ressources au développement de leurs stratégies. Ainsi, ACCOR, avec un faible endettement (inférieur à 20%) et INTERCONTINENTAL (45%), ont vu leur taux d endettement net diminuer en, en raison notamment de leur stratégie de cession d actifs. Ces groupes pourraient profiter de ce faible endettement pour acquérir des concurrents, racheter des actifs immobiliers jugés stratégiques ou poursuivre leur déploiement à l international (tableau 12). Tableau 12 Ratio financier : Taux d Endettement Net (en%) Groupes ACCOR 30% 50% 18% INTER-CONTINENTAL (IHG) d après informations groupes 60% 64% 45% Afin de limiter leur endettement, les groupes hôteliers doivent donc mettre en place des business models peu gourmands en capital et générant de fortes retombées de liquidités afin de leur permettre la relance de nouveaux cycles d investissement (schéma 1). Le panachage des différentes formes de gestion d actifs hôteliers est l une des stratégies actuelles retenues par les groupes hôteliers pour atteindre leurs objectifs de désendettement. Schéma 1 Exemple du business model du groupe INTERCONTINENTAL (IHG) d après INTERCONTINENTAL (IHG) 14

15 Les groupes hôteliers internationaux privilégient l externalisation de leurs actifs pour limiter leur risque et injecter les liquidités générées dans de nouvelles politiques stratégies. Graphique 15 La répartition du parc hôtelier des principaux groupes hôteliers en (en %) Les principaux établissements hôteliers privilégient l externalisation (Asset light et location fixe) de leurs actifs immobiliers. Cette stratégie permet aux groupes hôteliers d avoir un plus grand maillage de leur réseau et de partager le risque avec leurs franchisés de façon plus ou moins forte selon la situation ion des actifs. Ainsi, sur les 7 groupes étudiés, 2 ont opté pour une externalisation totale (BEST WESTERN, LOGIS), 4 groupes détiennent moins de 20% de leur parc en propre (IHG, HILTON HOTELS CORPORATION, MARRIOTT, ACCOR), 1 groupe détient plus de 20% de son parc en propre (LOUVRE HOTELS GROUP) (graphique 15). LOUVRE HOTEL GROUP ACCOR MARRIOTT INTERNATIONAL HILTON HOTELS CORPORATION INTERCONTINENTAL (IHG) LOGIS BEST WESTERN 10,3 2,0 2,0 1,0 27,6 72,4 89,7 98,0 98,0 99,0 100,0 100,0 Le succès des actifs hôteliers externalisés s explique par des implications financières moindres que pour des actifs intégrés. Ainsi, plus l externalisation est forte et plus le risque sera porté par le franchisé. L externalisation permet donc aux groupes hôteliers d adapter leur stratégie selon le profil de risque de l actif et d allouer des ressources aux hôtels les plus rentables, réduisant ainsi l intensité capitalistique et la volatilité des cash flows (schéma 2). Hôtel intégré Asset light (franchise, location variable, management) et location fixe d après informations groupes Schéma 2 La stratégie de l «Asset Right» : exemple du modèle développé par le groupe ACCOR (hors hôtels intégrés et location fixe) d après ACCOR 15

16 Dans leur majorité, les établissements hôteliers ont connu une phase de développement de leur parc entre et. Sur l ensemble de la période -, les parcs hôteliers des principaux groupes ont crû ou sont restés stables. Si LOGIS est le groupe qui détient le plus d hôtels en France, le groupe ACCOR est celui qui possède le plus de chambres en (tableau 13). Dans certains cas, l acquisition d un concurrent conduit de facto à un accroissement du parc hôtelier. C est notamment le cas du rapprochement entre GOLDEN TULIP et LOUVRE HOTELS qui a permis au LOUVRE HOTELS GROUP de totaliser un parc de plus de hôtels dans 40 pays, dont 770 en Europe. D autres groupes ont été conduits à procéder à des fermetures. Ainsi, en raison d une image vieillissante, LOGIS a été contraint de procéder à la restructuration de son réseau hôtelier afin de se donner une nouvelle dynamique. Le parc est ainsi passé de hôtels en à en. Enfin, certains groupes ont annoncé la fermeture d hôtels en raison d une rentabilité inférieure à leurs standards. Ainsi, sur l ensemble de son parc mondial, le groupe ACCOR a fermé 96 hôtels, soit chambres en. Tableau 13 Parc et chambres des principaux groupes hôteliers Groupes LOGIS ACCOR INTERCONTINENTAL (IHG) LOUVRE HOTELS GROUP BEST WESTERN B&B HOTELS MARRIOTT INTERNATIONAL HILTON HOTELS CORPORATION Parc d hôtels en France en (en nombre) Evolution du nombre d hôtels en France entre et (en %) Chambres en France en (en nombre) ,1% (1) ,7% Environ d après informations groupes et presse (1) - (2) (3) ,3% (2) 0,0% (3) (2) ,0% (3) (3) 16

17 Le marché français de l investissement hôtelier Avec un volume d 1,6 milliard d euros investi en 2011, le marché français de l investissement hôtelier confirme sa reprise. Après les années fastes de et où plus d 1,5 milliard d euros avaient été investis, le secteur a été durement touché par la crise entre et. En effet, en, le marché a connu son point le plus bas avec seulement 663 millions d euros investis en immobilier hôtelier. En 2011, la performance du marché français de l investissement a connu une progression continue de trimestre en trimestre pour représenter près d 1,6 milliard d euros, soit une hausse de 15% par rapport à (graphique 16). Dynamisé par les investisseurs étrangers en, le marché a très nettement été dominé par les investisseurs domestiques durant les 3 années qui ont suivi. En, les acteurs étrangers n ont ainsi représenté que 3% des engagements. Depuis, le marché s est rouvert aux investisseurs étrangers. Ainsi, en 2011, la 2 ème place est détenue par les investisseurs du Moyen-Orient avec une part de marché de 33%, en raison notamment de la cession par UNION INVESTMENT du Marriott des Champs-Elysées à ABU DHABI INVESTMENT AUTHORITY (ADIA) pour un montant de 215 millions d euros (graphique 17). Les opérateurs hôteliers, dont le poids n avait cessé de progresser dans les investissements entre et, sont moins présents depuis, laissant la place à tous les autres types d acteurs. En 2011, les institutionnels et les investisseurs privés, avec chacun 275 millions d euros investis, ont été les acteurs les plus présents sur le marché hôtelier. Ces derniers se sont principalement concentrés sur des opérations inférieures à 20 millions d euros. Des exceptions existent pour des actifs prime comme le Carlton de Cannes, pour un prix de vente estimé à 200 millions d euros (graphique 18). On notera également le poids des SIIC (145 millions d euros) et des fonds d investissement (218 millions d euros). En termes d investissement net, les investisseurs américains ont enregistré, en 2011, le plus important solde négatif d investissement avec 287 millions d euros, preuve de leur désengagement du marché français. Les allemands occupent la 2 ème position avec un désengagement de 215 millions d euros. Graphique 16 Montant des investissements hôteliers en France (en millions d euros) Millions d'euros Graphique 17 Répartition des investissements hôteliers en France par nationalité d acquéreur 100% 80% 60% 40% 20% 0% Graphique 18 Répartition des investissements hôteliers en France par type d investisseur 100% 80% 60% 40% 20% 0% T1 T2 T3 T4 France Allemagne Pays-Bas Fonds paneuropéens Moyen-Orient Institutions Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés Etats-Unis Royaume-Uni Espagne Autres pays européens Autres 2011 SIIC OPCI / SCPI / OEGF Soc. d'invstt immobilier 17

18 L Ile-de-France, et surtout Paris, domine le marché français de l investissement hôtelier avec 47% des investissements en 2011 (graphique 19). Une transaction supérieure à 100 millions d euros a notamment contribué à réaliser cette bonne performance : l hôtel Marriott des Champs Elysées par ABU DHABI INVESTMENT AUTHORITY (ADIA) acquis pour 215 millions d euros. Pour leur part, les acquisitions de portefeuilles ont concentré une part importante des investissements avec près du tiers des sommes investies en 2011 sur des transactions supérieures à 100 millions d euros : FONCIERE DES MURS / PREDICA/ PACIFICA, CREDIT AGRICOLE ASSURANCES et CAISSE DES DEPOTS/ SOGECAP/ AXA. Le poids des investissements en régions, en recul depuis, est reparti à la hausse en 2011, représentant près de 16% des engagements contre seulement 5% en. Ce retour des investisseurs en province a été marqué par l achat d un actif prime et rare, le Carlton à Cannes estimé à environ 200 millions d euros, par l investisseur privé TOUFIC ABOUKHATER. Cette cession s inscrit dans la vente d un portefeuille international de 7 actifs, vente pour laquelle MORGAN STANLEY a été contraint. Des opérations d envergure sur le marché français ont largement contribué aux performances du marché français en Ainsi, 6 acquisitions d un montant supérieur à 100 millions d euros ont été réalisées contre seulement 2 en et 4 en. Au total, ces opérations représentent environ un milliard d euros, soit plus des deux tiers des investissements en Les transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros constituent aujourd hui le cœur du marché (graphique 20). Graphique 19 Localisation des investissements hôteliers en France 100% 80% 60% 40% 20% 0% Graphique 20 Répartition de la valeur de l investissement hôtelier en France par tranche de montant 100% 80% 60% 40% 20% 0% Graphique 21 Taux de rendement prime au T (1) Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions 8% De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions Au 4 ème trimestre 2011, le taux de rendement hôtelier prime à Paris intra-muros était compris entre 4,5% et 5%. En province, le taux de rendement hôtelier prime était compris entre 5,5% et 6,5% pour les hôtels localisés en centre-ville et en périphérie (graphique 14). 6% 4% 2% 2011 Hôtels Paris intra-muros Hôtels province en centre-ville Hôtels économiques en périphérie (1) Taux de rendement hôtelier prime 12 ans fermes à la valeur locative avec une enseigne nationale portant sur la valorisation des murs uniquement. 18

19 Dans un contexte économique perturbé, avec de fortes turbulences sur les marchés boursiers, des opportunités sont à saisir sur le marché de d investissement hôtelier. En raison des problématiques de refinancement et d un durcissement de l accès au crédit, l apparition de ventes forcées (même pour des actifs haut de gamme/luxe) doit être prise en considération. Ces ventes constituent également des opportunités d investissement à ne pas négliger. A contrario, les VEFA sont toujours rares sur le marché de l investissement hôtelier. Sur le segment haut de gamme/luxe, des opportunités demeurent. Ainsi, le groupe STARWOOD CAPITAL a annoncé vouloir céder son hôtellerie de luxe. L hôtel du Louvre, le Concorde Lafayette, le Concorde Saint Lazare, le Martinez de Cannes, le Palais de la Méditerranée à Nice ainsi que d autres hôtels pourraient constituer un portefeuille avoisinant le milliard d euros de cession. D autre part, la reconversion du patrimoine de villes de province en hôtels haut de gamme/luxe doit également être prise en considération par les investisseurs capables de conduire ce type de restructuration complexe. Certains groupes entendent poursuivre leur stratégie de cession d hôtels. Par exemple, le groupe STARMAN HOTELS souhaite vendre le Méridien Etoile de Paris, considéré comme l un des plus grands hôtels de France, pour un prix estimé à 350 millions d euros. D autre part, le groupe ACCOR a annoncé vouloir poursuivre sa stratégie de cession d actifs sur la période pour un montant d environ 2,2 milliards d euros. A court terme, le groupe souhaite se séparer de l hôtel Pullmann Rive Gauche dans le 15 ème arrondissement de Paris. Ainsi, bien que les groupes hôteliers aient amélioré leurs performances financières, de nouvelles opérations de vente de portefeuilles sous forme de sale & lease back sont à anticiper. Exemples d opportunité dans l hôtellerie haut de gamme/luxe pouvant être saisie par les investisseurs La reconversion de patrimoine en hôtels est une stratégie adoptée par de nombreuses villes en France. L option retenue est celle de la reconversion d anciens bâtiments publics en hôtels positionnés sur le segment haut de gamme/luxe. Des projets réalisés ou en cours existent dans des grandes villes telles que Marseille, Bordeaux, Lyon ou Nantes ou dans des villes de taille intermédiaire (cf. l hôtel Bourbon à Bourges, le projet d hôtel Best Western de Baumeles-Dames, le projet d hôtel 5* à Menton en 2013, etc.). La création de valeur est une stratégie payante pour les propriétaires/investisseurs qui l adoptent puisqu elle se traduit par des retombées positives en termes d image, de renforcement du chiffre d affaires et de la rentabilité (prix élevé des chambres, fidélité de la clientèle fréquentant ce genre d établissements, etc.). A Baume-les-Dames (25), un projet de transformation de l ancienne caserne des pompiers doit permettre la construction d un hôtel 3* Best Western à l horizon La ville de Montpellier (34) a lancé une consultation pour la mise en vente de son ancien Hôtel de ville (Hôtel Richer de Belleval) dans le but de le transformer en hôtel haut de gamme avec une mise à prix d un million d euros. Les offres pouvaient être remises jusqu au 29 septembre De même, la bonne résistance du marché de l investissement hôtelier témoigne de la confiance des investisseurs dans le maintien de la valeur des actifs, la résistance du rendement en capital et la poursuite d une rentabilité satisfaisante des actifs hôteliers. 19

20 Un ralentissement des volumes d investissement est à envisager pour 2012, à l image des autres types d actifs immobiliers Avec un niveau d investissement en hausse de 15% par rapport à, la reprise du marché de l investissement hôtelier français se confirme. Le bilan de l année 2011 est positif, avec un appétit des investisseurs pour l immobilier hôtelier qui se renforce (6 transactions supérieures à 100 millions d euros représentant environ un milliard d euros) dans un contexte de forte volatilité des bourses, de crise de la dette souveraine et de perspectives économiques dégradées. La signature d une joint-venture entre PRAMERICA et PARIS INN GROUP, pour investir dans le secteur de l hôtellerie parisienne, démontre l intérêt des investisseurs pour cette classe d actifs, jugés aujourd hui attractifs. De plus, selon PRAMERICA, «le marché hôtelier parisien présente des fondamentaux solides et des caractéristiques d investissement porteuses». Le paysage français et européen du financement immobilier est en phase de recomposition sous l effet des nouvelles normes (Bâle III et Solvency II). Une plus grande diversité d acteurs devrait assouplir les conditions de financement et redonner une certaine fluidité au marché, en se substituant aux établissements financiers aujourd hui défaillants. En 2012, en raison du risque de récession économique et de l aversion au risque des investisseurs, le marché de l investissement hôtelier pourrait toutefois connaître un grippage de l approvisionnement des liquidités. Par conséquent, un ralentissement de l activité d investissement n est pas exclu si l Union Européenne n envoie pas rapidement de signaux forts et pérennes pour rassurer les marchés. Pour l heure, le scenario le plus probable est donc celui d un marché à mi-chemin entre les performances de et Les opérations de sale & lease back devraient se poursuivre en raison d un rééquilibrage du risque entre opérateur et propriétaire/investisseur. Privilégiant des biens sécurisés en période de crise, une sélection plus pointue des actifs par les investisseurs est à anticiper, pouvant dans le même temps contribuer au ralentissement du marché en Dans cette logique de recherche du meilleur investissement, Paris et la Côte d Azur devraient tenir le rôle de valeurs refuges au détriment des autres régions. L augmentation du taux de TVA de 5,5% à 7% ne devrait pas avoir d impact sur la valorisation des hôtels et le volume de transaction. Enfin, l hypothèse d une baisse de la part des investisseurs non domiciliés en zone euro doit être envisagée pour le premier semestre 2012 dans la mesure où l économie européenne représente un risque en termes de stabilité et donc une exposition accrue au risque de change. A l inverse, en raison de la crise, plusieurs investisseurs européens de taille conséquente ont montré leur intérêt pour des actifs immobiliers hôteliers localisés à Paris. Leur retour est donc à anticiper en