PROJET DES ABYMES Quartiers de Grand Camp et du Raizet (Guadeloupe)

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1 Annexe à la lettre du directeur général de l ANRU portant recommandation pour la préparation de la convention à la suite de l examen du projet du comité d engagement du 28 juin 2007 PROJET DES ABYMES Quartiers de Grand Camp et du Raizet (Guadeloupe) Le projet de rénovation urbaine des Abymes a été présenté au Comité d engagement du 28 juin 2007 par M. Daniel Marsin, Sénateur-Maire des Abymes. M. Jean-Jacques Brot, préfet de la Guadeloupe avait donné un avis favorable au projet. Le projet porté par la ville des Abymes est situé sur deux ZUS : Grand Camp et le Raizet. Le développement du projet sur le quartier de Grand Camp a nécessité une extension du périmètre de la ZUS dont le principe a été accordé par le Ministre délégué au logement et à la ville le 17 avril 2005 et le périmètre validé par le comité d engagement (cf. plan DIV en annexe). 1- Le programme présenté sur les quartiers de Grand Camp et du Raizet C est un projet d envergure sur toute la partie sud-est de la commune des Abymes au contact de Pointe à Pitre et du projet de rénovation urbaine développé sur le quartier de la RUPAP. Ce projet de transformation des deux quartiers s inscrit dans un projet global de la ville des Abymes dont la RN5 est l axe structurant. C est une restructuration complète des 2 quartiers par leur désenclavement et la recomposition du système viaire, leur rattachement au reste de l agglomération par le traitement de la RN5 qui structure les échanges de l agglomération de Pointe à Pitre. La réalisation d une desserte interne au nouveau quartier génère un nouveau parcellaire, utilisé entre autre pour la reconstitution d une partie de l offre démolie et l amélioration des accès aux logements maintenus et réhabilités. Le projet établi sous forme de plan guide permet un calendrier souple de réalisation et une adaptation rapide aux opportunités qui peuvent se présenter au fil de la mise en œuvre. Programme : démolitions (1044 démolitions dans la première tranche) logements construits sur site dont logements sociaux (1040 en première tranche ) logements sociaux construits hors site en 1 ère phase pour le relogement réhabilitations résidentialisations - Aménagement et création de voiries, requalification de boulevards, 1/7

2 - Aménagements d espaces publics, squares, places, parcs, abords du stade, requalification des terrains libérés par les démolitions - Restructuration du centre commercial - Requalification des berges du canal du Raizet - Création de locaux commerciaux et d activités en pied d immeubles - Construction et réhabilitation d écoles - Création d équipements : petite enfance (crèche), Maison de la Concorde, aire multisports, médiathèque - Création et réhabilitation de locaux associatifs et culturels (bibliothèque) Les contreparties à l Association Foncière Logement sont fixées, elles sont situées au cœur du quartier. Ce programme dont le coût total est estimé à , est présenté en deux phases, une première phase ferme et une phase conditionnelle. Le coût de cette première phase ferme du programme, retenue par le comité d engagement, sur les quartiers de Grand Camp et Raizet, est estimé à base de financement prévisionnel ( HT) et fait l objet d une demande de subvention à l ANRU d un montant maximum de sur 5 ans sur la base des hypothèses de participations financières des autres différents partenaires. Coût total ville CG CR Bailleurs Europe Etat LBU Autres ANRU En K % 3% 8% 33% 4% 14% 8% 22% 2- Remarques du Comité d engagement / Points de vigilance Le Comité d Engagement a émis un avis favorable sur le projet de rénovation urbaine présenté par la ville des Abymes sur les quartiers de Grand Camp et du Raizet. Il estime que c est un projet de qualité qui engage une transformation durable de ces deux quartiers tout en prenant en compte les attentes des habitants. Il retient pour une convention de 5 ans, la première tranche ferme présentée qui lui paraît réaliste. Il propose qu à l issue de la deuxième évaluation de la convention, prévue quatre ans après sa signature, la tranche conditionnelle puisse, si l état d avancement du projet est suffisant, être présentée à un nouveau comité d engagement. La dimension agglomération et l articulation des deux projets. Cette dimension prend toute son importance avec l engagement des deux projets sur RUPAP/Centre ancien/lauricisque à Pointe à Pitre et sur Grand Camp/Le Raizet aux Abymes, dans quasiment le même calendrier. Les deux bailleurs qui interviennent également dans les deux projets mettent en place une organisation inter-bailleurs pour améliorer et accélérer les relogements des ménages concernés par la démolition et faciliter les itinéraires résidentiels positifs. Le même aménageur ayant été retenu par les deux communes, les gages d une bonne cohérence dans la mise en œuvre des deux projets paraissent réunis mais pourraient être affirmés plus nettement. Le comité d engagement rappelle son attachement au développement d un projet urbain cohérent sur l agglomération. Il insiste particulièrement 2/7

3 pour que l articulation des deux projets s effectue réellement et que la mise en œuvre de deux projets limitrophes se fasse dans une même dynamique. Il demande que pour garantir cette cohérence entre les deux projets, une mission globale soit confiée par les deux porteurs de projets à un même urbaniste. Le CUCS d agglomération ainsi que l élaboration du PDU offrent également des éléments supplémentaires à l enclenchement d une démarche de rénovation urbaine commune aux deux villes et pourrait permettre à terme la constitution d une communauté d agglomération. Le relogement d environ familles sur les Abymes et de sur Pointe à Pitre, soit environ familles à reloger en 5 ans sur l agglomération, représente un réel défi que les deux bailleurs ainsi que les communes chacune pour leur part, s engagent à relever et à remporter. Les bailleurs qui opèrent sur les deux communes, mettent en place une MOUS et des actions inter-bailleurs. En ce qui concerne les familles résidentes des deux quartiers de Grand Camp et du Raizet aux Abymes, la plupart des relogements s effectueront en tiroir, dans les logements neufs construits préalablement à la démolition. Les bailleurs estiment qu ils peuvent construire et reloger 500 familles chaque année. La difficulté essentielle tient au maintien du taux d effort des ménages afin que la rénovation urbaine engagée ne pénalise pas les familles. Les bailleurs et la commune ont procédé à une première analyse de la situation socioéconomique des familles résidentes et estiment que les ménages ne devraient pas voir leur reste à charge modifié. La programmation des logements à construire tient compte de cet aspect social fondamental, les ménages dont la situation est plus précaire devraient bénéficier d une solvabilisation liée au choix du programme logement (LLTS). La ville a mobilisé l ensemble de ses services sociaux pour faire du relogement un temps fort de la réinsertion des familles en difficulté. Le comité d engagement insiste sur ce point primordial que représente le relogement et sur la nécessité conformément au règlement général de l agence, de veiller au maintien du reste à charge des familles. Il demande aux bailleurs et à la ville de faire un état précis des relogements chaque année. Le réalisme du calendrier. La présentation du projet selon deux étapes dont une ferme à développer dans les 5 ans paraît réaliste au comité d engagement compte tenu de l ampleur du projet. Il demande que les calendriers des opérations hors périmètre (RHI RN5 et Vieux Bourg notamment) dont l engagement est déterminant pour la libération de foncier nécessaire à la réalisation des logements, soient arrêtés avant la signature de la convention et que les opérations de construction neuve y soient engagées en priorité. Du respect de ce calendrier dépend la réussite du projet de rénovation urbaine sur Grand Camp et Raizet. Des précisions et un calage du calendrier des opérations sont également nécessaires avant la signature de la convention afin que la localisation et l échéancier de libération des contreparties cédées à La Foncière soient bien établis. Le développement économique et la restructuration commerciale. Une réflexion commune s est engagée avec la CCI, la CDC, la ville de Pointe à Pitre et celle des Abymes pour développer les activités économiques et commerciales sur le secteur et optimiser au mieux le potentiel du site, situé à proximité de la zone aéroportuaire. Les propositions de programmation et le niveau d investissement prévus dans la maquette financière sont conséquents. Il semblerait opportun au comité d engagement d assortir cette programmation économique de l avis d experts en marché immobilier d entreprise et en commerce. En effet, la zone d activité de l agglomération Pointoise située au sud-est, présente une réelle concurrence à cette entreprise qu il serait nécessaire de pouvoir apprécier. La programmation LBU. Le programme de la tranche ferme prévoit la réalisation de 1287 logements LLS et LLTS financés par le Secrétariat d Etat à l Outre-mer en contrepartie des démolitions. La volonté du maintien du reste à charge pour les ménages à reloger et la 3/7

4 nécessité de diversifier les quartiers conduisent le porteur de projet à demander l expérimentation d un nouveau produit logement social dont la défiscalisation permettrait de limiter le futur loyer au niveau du LLTS et de proposer un logement à loyer évolutif (LLTS jusqu au départ du ménage relogé puis loyer LLS). Le montage de ce nouveau produit logement social «défiscalisé» proposé par le porteur de projet est fait à LBU constante. Le principe d une expérimentation en défiscalisation est validé par le SEOM, mais le montage du produit proposé par le porteur de projet n est pas validé. Le SEOM précise également que la défiscalisation n est mobilisable que dans la mesure où ce dispositif permet une réduction de la LBU. Le comité d engagement enregistre que d ici le prochain conseil d administration (fin septembre) auquel le projet des Abymes devrait être présenté, le SEOM arrêtera définitivement sa position sur le montage d un produit logement «défiscalisé» expérimental ainsi que le volume de LBU qu il accordera au projet des Abymes (1287 logements neufs et 1607 réhabilitation dans la tranche ferme). Les financements. Le comité d engagement enregistre que les participations financières des différents partenaires du projet ne sont pas toutes définitives et que des ajustements peuvent encore s opérer. Ainsi la participation du FEDER acquise (15M ), doit être fixée prochainement, de même pour les participations du Conseil Général et Régional garanties sur le principe, mais dont le montant peut encore évoluer à la marge. Il demande que ces différents financements soient arrêtés définitivement d ici le conseil d administration. Par ailleurs, le comité d engagement juge que d une manière générale, les estimations du coût des opérations sont élevées et manquent de précisions, il demande à la DDE une analyse et une expertise sur le niveau et la composition de ces coûts. Il demande également une clarification du bilan de la concession publique tant dans le poste des dépenses que dans celui des recettes : précisions des travaux à entreprendre sur la voirie, niveau de prestation des aménagements, détails sur tous les travaux d aménagement des parcelles destinées au logement, niveau des recettes foncières attendues. Conformément au règlement général de l ANRU, seules les dépenses éligibles au financement de l agence seront retenues dans le plan de financement. Les bilans démolitions seront consolidés et validés par la DDE. 3- Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention : Compte tenu du montant du projet et du niveau de subvention attendu de l ANRU, supérieur à 50M, le projet de convention des Abymes devra être présenté en conseil d administration pour validation. Le comité d engagement retient au titre des projets de rénovation urbaine la tranche ferme présentée par M. le Sénateur Maire d un montant de Cette première tranche fera l objet d un projet de convention à présenter à un prochain conseil d administration de l ANRU. Le comité d engagement demande que les deux projets de rénovation urbaine menés sur l agglomération Pointoise soient conduits dans la plus grande cohérence l un par rapport à l autre. Il demande qu un même urbaniste soit désigné par les deux communes pour assurer la cohérence des deux projets et leur coordination au niveau de l agglomération. 4/7

5 Il demande que l articulation entre les deux projets soit clarifiée très rapidement, notamment au niveau de la voirie entre le prolongement du mail de la RUPAP et la RHI-Vieux Bourg. Il demande que les opérations de libération du foncier sur Vieux-Bourg soient précisées et engagées sans délais. Le comité d engagement rappelle l importance qu il accorde au relogement des familles concernées par la démolition et à l accompagnement social qui doit être développé à cette occasion ménages devront être relogés dans les 5 ans dans l agglomération Pointoise. Il demande qu un dispositif commun de suivi aux deux projets Abymes et Pointe à Pitre soit mis en place au niveau de l agglomération, notamment dans sa dimension d accompagnement socio-économique du relogement. Il demande que dans la convention des Abymes l organisation et le fonctionnement de ce dispositif soit précisé. Le Comité d engagement acte que la reconstitution sera prise en charge par le SEOM au titre de la LBU et qu il est nécessaire de réaliser 30% de LLS et 70% de LLTS ou un produit équivalent compte tenu du profil socio-économique des ménages à reloger. Il rappelle que la reconstitution au 1/1 est obligatoire et qu il est indispensable d avoir la garantie du SEOM avant d engager la moindre démolition. Le conseil d administration avant de valider le projet de convention, devra avoir reçu du SEOM la garantie du financement de la reconstitution soit classiquement par la LBU soit au travers d une expérimentation qui permette le respect du règlement général de l ANRU sur les relogements. Le comité d engagement attendra d avoir la confirmation officielle du SEOM sur le financement de la reconstitution et sur le montage des expérimentations qui pourraient être engagées à cette occasion. Le comité d engagement demande que les estimations de coûts des opérations soient précisées et justifiées par le porteur de projet puis expertisées et validées par la DDE. Les résultats de ces analyses et expertises seront communiqués pour le conseil d administration. Il demande également que les bilans démolition soient vérifiés par la DDE, la date de prise en compte pour l établissement des pertes d autofinancement est arrêtée au dernier comité de pilotage du 21 décembre Le comité d engagement demande que le bilan de la concession d aménagement soit détaillé, précisé et ajusté en fonction de l analyse des coûts qui sera réalisée par la DDE. Il demande que soient clarifiés les aménagements qui seront réalisés sur les ilots destinés à la production de logement, le niveau de prestation qui y sera développé, que soit distingué ce qui relève de l aménagement de ce qui relève de la construction du logement. Il demande que pour l établissement du déficit de ce bilan de concession ne soient retenues que les seules dépenses éligibles à l ANRU conformément au règlement général de l agence. La participation de l ANRU à ce déficit sera de. Le comité d engagement demande que la RHI du Vieux Bourg soit inscrite dans la convention au titre des actions complémentaires et actions d accompagnement du programme contribuant à la réussite du projet. Le comité d engagement demande que soit validée la solidité de la programmation économique et commerciale du projet de rénovation urbaine de Grand Camp et du Raizet au regard des activités de l immobilier d entreprise et de commerce de l agglomération. Il demande que ce complément d analyse soit produit avant le conseil d administration. Chacun des deux bailleurs demande le soutien de l ANRU pour le renforcement de son ingénierie. Leur situation étant différente, le financement de l ANRU le sera également. Le comité d engagement précise que SIKOA en sortie de protocole CGLLS bénéficiera d un taux de subvention à 80% et la d un taux de 20%. 5/7

6 Le comité d engagement demande que les financements européens soient garantis et que les participations du Conseil général et du Conseil régional soient définitivement arrêtées d ici le conseil d administration. 6/7

7 de la convention 4- Opérations pré-conventionnées à engager avant la signature Cette liste d opérations a été présentée au comité d engagement Opération Maître d ouvrage Base de financement prévisionnel Subvention ANRU % ANRU Démolition - Grand Camp : 40 LLS immeuble Gommier Grand Camp : 60 LLS immeuble Sandragon Grand Camp : 58 LLS immeuble Malimbre Grand Camp : 60 LLS immeuble Magnolia Résidentialisation - Résidence les Cannelles (136 logts Grand Camp) SIKOA Résidence Papyrus I (146 logts Raizet) Résidence Papyrus II (169 logts Raizet) Résidence Quartier II (112 logts Raizet) Résidence les Esses I & II (280 logts Raizet) Equipements - Réhabilitation centre socio-culturel du Raizet Reconstruction école de Grand Camp Reconstruction école du Raizet Ingénierie - Etudes préalables tranche % - Etudes prospectives % - Equipe dédiée % - OPC urbain/coordination sociale % - Communication/concertation % - Renforcement maîtrise d ouvrage % - Renforcement maîtrise d ouvrage SIKOA % Total % 7/7