CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT

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1 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT 2014

2 INFORMATIONS A DESTINATION DES PROMOTEURS ET DES BAILLEURS SOCIAUX La Communauté d Agglomération de Mantes en Yvelines a décidé, au travers de son Programme Local de l Habitat adopté, de donner une impulsion significative et ciblée à la construction de logements nouveaux, de façon à répondre aux besoins exprimés et potentiels de sa population. Cet effort, nécessaire à l équilibre démographique et social, ne doit pourtant pas faire oublier les précautions que la Communauté entend prendre pour faire progresser, d une part, la qualité urbaine, technique et environnementale et, d autre part, la diversité sociale dans les opérations futures et dans chaque quartier. Ce dernier objectif est au cœur de l ensemble des politiques menées de longue date par la Communauté d Agglomération et par chaque commune, du fait des déséquilibres hérités de l histoire industrielle du territoire. La CAMY souhaite peser sur les évolutions à venir avec tous les moyens directs et indirects dont elle dispose, en partenariat avec l ensemble des acteurs concernés, en particulier avec les bailleurs sociaux et les opérateurs privés. Ces dispositions concernent l ensemble du territoire communautaire, y compris les secteurs situés en ZAD ou en périmètres juridiques de l OIN. Cela signifie qu elle entend inciter ces différents opérateurs à développer des produits plus conformes aux besoins et aux capacités financières des ménages mantais et à limiter la part des produits à vocation de défiscalisation par leur conception même (petits logements en particulier), sans pour autant nier leur rôle dans le confortement d un marché locatif privé local et dans la détente espérée du marché. La CAMY porte donc à la connaissance de tous ses partenaires et principalement à celle des opérateurs publics et privés actuels et futurs qu elle veillera particulièrement à plusieurs aspects qu elle considère comme essentiels pour l avenir des communes qui la composent : le développement d une offre nouvelle équilibrée et diversifiée sur le territoire (1), la promotion d une offre en accession à la propriété à prix maîtrisée (2), la mobilisation des opérateurs sociaux pour développer l accession sociale à la propriété (3), l intégration des exigences de développement durable (4), les questions de qualité urbaine et architecturale (5) et le renforcement des échanges d informations (6). 2 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

3 1. VEILLER AU DEVELOPPEMENT D UNE OFFRE NOUVELLE EQUILIBREE ET DIVERSIFIEE SUR LE TERRITOIRE, GRACE NOTAMMENT AUX NOUVEAUX OUTILS DE PLANIFICATION EN FAVEUR DU LOGEMENT ET DE LA MIXITE SOCIALE La volonté de répondre aux besoins en logements de toutes les catégories sociales et de toutes les tranches d âge est l objectif central du PLH adopté, en conformité d ailleurs avec les textes en vigueur et avec la politique générale de l Etat. Cette diversification de l offre doit, bien sûr, prendre une forme différente voire opposée selon que l on est dans les deux villes centres ou que l on est dans les communes moins urbaines et moins denses en logements sociaux (cf.plh). Cela passe par la diversification des statuts d occupation, mais ne se réduit évidemment pas à celle-ci. Il reste que le développement d une offre équilibrée (statuts d occupation, taille, conditions de ressources ) constitue un préalable à l amélioration de la réponse sociale. Depuis la loi SRU et, plus récemment, la Loi portant Engagement National pour le Logement (ENL) et la Loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions (Loi MLLE dite Loi Boutin) de mars 2009, les documents d urbanisme peuvent imposer dans une partie du territoire des produits définis. Ceux-ci visent à assurer le respect des objectifs locaux en matière d offre nouvelle, dans le respect des principes de diversité de l offre et de mixité sociale. Les collectivités, en compatibilité avec les dispositions du PLH, feront (bon) usage de ces outils nouveaux que constituent les secteurs de mixité sociale (SMS) et les emplacements réservés pour le logement (ERL), et elles préciseront aussi les objectifs, en particulier ceux qui renvoient au nécessaire développement de l accession sociale à la propriété, dans chaque PADD des documents d urbanisme en relation avec l objectif de diversité de l offre les précisions étant incluses dans le rapport de présentation La question de la taille des logements doit être abordée spécifiquement : la sur représentation des petits logements (T1 ou T2) est contraire à l objectif de meilleure réponse aux jeunes familles qui trouvent aujourd hui peu d offre adaptée, et conduit aussi à accroître la part des produits défiscalisés dans la production. Les collectivités demandent également, autant qu il est possible, que les opérateurs les aident à faire progresser ces objectifs par une véritable négociation partenariale en amont du lancement des projets. 3 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

4 2. UN ACCOMPAGNEMENT DE LA CAMY DES OPERATIONS IMMOBILIERES EN FAVEUR D UNE OFFRE EN ACCESSION A LA PROPRIETE A PRIX MAITRISEE SOUS CONDITIONS D ores et déjà, les promoteurs et bailleurs sociaux doivent tenir compte de la volonté de la Communauté de développer prioritairement les opérations mixtes (publics/privés). Elles font l objet, pour la partie locative sociale, d un effort d accompagnement financier particulier et pourront aussi bénéficier d une aide pour le volet accession sociale à la propriété en fonction des dispositifs nationaux actifs et de leurs évolutions en gestation au cours des années à venir. La CAMY étudiera leur adaptation au contexte mantais par rapport aux cibles urbaines, démographique et sociale recherchées et calibrera, sur cette base, sa participation financière. La CAMY sera donc extrêmement attentive aux initiatives des promoteurs en faveur du développement d une offre en accession à la propriété à prix maîtrisé soit grâce à l utilisation des outils financiers disponibles (PSLA, PTZ+ et périmètres éligibles à la TVA réduite), soit grâce à la mobilisation d outils fonciers et à la répartition des coûts internes à chaque projet en fonction des types de logements programmés. Au total, la collectivité souhaite que toute opération de taille significative (plus de 25 logements) puisse comprendre au moins 30% de logements vendus à un prix minoré par rapport au reste de l opération, sans aucune réduction de la qualité technique et environnementale. Au regard des objectifs de relance de l accession à prix abordable destinée aux familles définis par le programme local de l habitat, les logements concernés seront des T3, T4, voire des T5. Ils seront réservés à des primo-accédants (personnes souhaitant acquérir leur résidence principale et dont c est la première acquisition), disposant de ressources inférieures aux plafonds PSLA et ne possédant aucun bien immobilier par ailleurs (par exemple, un logement en location ou une résidence secondaire). Le prix et la typologie des logements concernés seront négociés en amont de l opération, avec les services de la CAMY et de la ville concernée, au regard des caractéristiques de l opération, et notamment du taux de TVA applicable. Les services de la CAMY et de la ville mettront leurs moyens et leurs partenariats au service de l opération pour orienter vers le promoteur des ménages en recherche de logement. Les promoteurs et collectivités veilleront à ce que chaque ménage bénéficie d un entretien avec l ADIL pour s assurer de la faisabilité du projet d accession à la propriété. 4 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

5 A titre indicatif et pour l année 2014, les prix minorés toutes taxes comprises (TTC) attendus sont les suivants. Ils sont exprimés en m2 de surface habitable parking compris. Ils correspondent à une minoration d environ 10%, par rapport aux prix constatés dans l agglomération : Appartements T3 T4 T5 TVA à 19,6% à 2900 * TVA à 5,5% à 2550 * *prix maximal pouvant se justifier par des prestations particulières sur les grands logements Maisons T4 T5 TVA à 19,6% TVA à 5,5% Les données de l Observatoire de la Construction et des Marchés immobiliers géré par l AUDAS permettent d affiner ces données par secteur géographique et par type d opération. 3. UNE MOBILISATION NECESSAIRE DES OPERATEURS SOCIAUX EN MATIERE D ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE Les bailleurs sociaux qui ont participé activement à l élaboration du PLH savent que l agglomération doit répondre aux besoins de sa population fragile au travers d une offre locative sociale renouvelée et valorisée et assurer, par une politique constante et ferme, le retour à des équilibres sociaux plus satisfaisants. Elle a donc fait de la diversification de l offre de logement la pierre angulaire de sa stratégie habitat. La CAMY est donc en attente d initiatives des organismes relevant de l USH en faveur de produits nouveaux permettant d offrir des solutions alternatives de qualité aux ménages qui aujourd hui quittent le territoire pour des projets d accession à la propriété à coût maîtrisé. 5 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

6 Les dispositifs nationaux ont considérablement évolués et reposent désormais principalement sur des aides indirectes au financement, qui s articulent sur 3 types de prêts aidés. Le Prêt d Accession Sociale (PAS) et le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) s adressent aux primo-accédants et sont modulés en fonction des niveaux de ressources et de la typologie familiale. Enfin, le Prêt Social Location Accession (PSLA) permet une plus grande progressivité dans le parcours résidentiel, avec une phase locative au cours de laquelle la capacité réelle des ménages à acquérir sera évaluée et le projet d accession consolidé. Les élus espèrent ainsi que les organismes à vocation sociale pourront se saisir de ces produits intermédiaires accessibles et indispensables au bon équilibre du développement du territoire. Ces produits devront être, autant qu il est possible, intégrés dans des opérations assurant la diversité sociale et celle des statuts d occupation. La CAMY demande aux bailleurs sociaux de rechercher tous les moyens pour être parties prenantes de ce redéploiement de l offre y compris en assumant le cas échéant à la fois la production locative sociale et l accession sociale ou en nouant des accords avec des opérateurs spécialisés. Il doit être clair que la CAMY ne soutiendra pas les opérateurs qui envisageraient de compenser la difficulté de mobilisation des opérateurs privés par un supplément de logements sociaux. 4. INTEGRER EN AMONT DES EXIGENCES EN TERMES DE DEVELOPPEMENT DURABLE La qualité technique de la construction et, plus largement, la démarche de développement durable doivent être des soucis intégrés systématiquement aux projets dès l amorce de leur conception et non constituer des éléments supplémentaires mis à l étude à leur quasi achèvement, comme une sorte d «habillage» final répondant à une contrainte externe. Les critères constitutifs des normes en vigueur sont trop divers et trop hétérogènes pour que leur respect formel suffise. Cependant la CAMY demande que soit systématiquement étudié la possibilité d obtenir une classification HPE, voir THPE RT2012 pour tous les bâtiments réalisés et apportera son soutien au montage de tout projet innovant et d expérimentation d habitat «passif» sur le territoire. Il est en effet nécessaire que les bâtiments assurent un confort et une économie d énergie suffisants pour le mieux vivre des ménages ainsi que celui des générations futures. Cela doit être réalisé sans pour autant que le surcoût généré soit d un impact supérieur aux économies de charges que les travaux spécifiques permettent. 6 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

7 Plus spécifiquement, doit être envisagée dès la conception du projet : La gestion des eaux pluviales. Des solutions techniques visant à la conservation des eaux de pluie sur les parcelles seront systématiquement recherchées (infiltration directe dans le sol, ouvrage de stockage infiltration, toitures végétalisées, réutilisation de l'eau de pluie, ). Compte tenu de la structure de l'assainissement communautaire, les dispositifs de retenue / restitution des eaux pluviales sont des solutions à éviter. En revanche, le recours aux terrasses végétalisées est une réponse tout à fait adaptée, dans le contexte d un foncier restreint ou d'un sol peu favorable à l'infiltration. Toutes solutions innovantes pour intégrer au mieux les eaux pluviales pourront être étudiées dans le respect des règlements techniques définis par la CAMY, gestionnaire des réseaux. La gestion de la collecte des déchets. Il est impératif de se rapprocher du service Déchets de la CAMY dès l avant-projet afin de valider les principes du dispositif de collecte à prévoir. La prise en compte de ces caractéristiques techniques doit faire partie intégrante du cahier des charges lors de la conception des projets, notamment pour aménager les abords et les accès aux immeubles. Ce préalable doit aiguiller les études de conception dans la recherche de solution architecturales et paysagères en vu de faciliter l intégration du projet au site. A ce titre il est rappelé que la CAMY dispose d un règlement du service de collecte des Déchets et d annexes définissant ces caractéristiques techniques. La gestion des déplacements. Les aménagements conçus et développés par l opérateur doivent permettre d assurer des conditions optimales de fonctionnement pour les flux piétons (accès aux bâtiments, accès aux arrêts des lignes de bus), cycles (stationnements, accès aux points de stationnement) et véhicules (parkings, accès aux parkings). 5. VEILLER A LA QUALITE URBAINE DES PROJETS, ARTICULEE A LA DENSITE ET LA QUALITE ARCHITECTURALE La qualité urbaine s analyse par l appréciation de l intégration des opérations dans l environnement urbain et par l architecture proposée. Il est courant d estimer que le jugement porté sur l architecture est en général subjectif et contestable. Cependant, la densité recherchée pour éviter un gaspillage excessif du 7 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

8 rare foncier disponible impose, plus encore que pour les densités faibles, une réflexion sur la qualité architecturale (la densité mesurée peut être différente de la densité perçue). Les communes et la CAMY veilleront à ce que la réflexion qualitative soit menée et qu un échange ait lieu avec les services et leurs conseils, pour éviter aussi bien la banalité que les pastiches ou encore l audace gratuite ; elles seront aussi attentives à la qualité de la mise en œuvre et à la durabilité du traitement des abords. Des éléments complémentaires sont considérés par la collectivité comme une préoccupation incontournable : la qualité du traitement des rez-de-chaussée et des accès parking, la pérennité et la qualité des espaces verts en prévoyant, la où c est possible, une conception en pleine terre. Les services de la CAMY souhaitent disposer bien en amont des réalisations des opérations, d informations relatives aux caractéristiques techniques des projets, tels que les points de raccordements aux réseaux ou les principes retenus pour la gestion des déchets. 6. RENFORCER LES ECHANGES D INFORMATIONS ET PROMOUVOIR UN URBANISME DE PROJET SUR LE TERRITOIRE Le développement d un partenariat étroit permettant une information réciproque bien en amont des opérations, afin de faciliter leur montage opérationnel et de réunir des conditions satisfaisantes de réalisation. Cela signifie, pour les opérations qui ne seraient pas initiées par les collectivités, que les opérateurs sont concrètement incités à se rapprocher des services de la Communauté et de la commune d accueil dès l esquisse du projet, soit bien avant le dépôt d un permis de construire. L objectif est de faciliter les échanges de la CAMY avec l opérateur et le maître d œuvre qu elle aura choisi et, finalement, de réduire les délais de mise en œuvre de l opération elle-même, afin qu elle s inscrive dans la stratégie de l agglomération et qu elle soit, à ce titre, facilitée par elle. De ce point de vue, aux côtés de la commune d accueil et de ses partenaires, la CAMY se positionne fortement en faveur d un «urbanisme de projet», soit une posture visant à favoriser la réalisation de projets compatibles avec les objectifs du PLH. Cela se concrétise notamment par une adaptation des règles d urbanisme une fois le projet défini (phase pré permis de construire). Rappelons aussi que cette démarche suppose la mise à disposition de l opérateur d informations issues de l Observatoire de la Construction et des Marchés immobiliers géré par l agence d urbanisme (l AUDAS) de façon à permettre de mieux cibler son projet, y compris pour les dates de mise sur le marché les plus adaptées sur le plan commercial. 8 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

9 5.1. Concernant les bailleurs sociaux, la CAMY considère que les modalités du travail commun mis en place de longue date sont globalement satisfaisantes, même si elles peuvent encore s améliorer de manière significative, en particulier dans le domaine de la connaissance du parc et de sa fragilité. Elles se sont traduites par des échanges nombreux et fructueux au cours de l élaboration du PLH, et à son terme, la collectivité s engage lourdement dans le soutien financier aux opérations menées par les bailleurs. Il est évident que cet effort considérable de la collectivité ne peut être pérennisé que s il a pour contrepartie la transparence des informations touchant à leur activité et donc leur participation active aux démarches de connaissance et de régulation qu elle mène. La CAMY rappelle que les objectifs des bailleurs et de la collectivité sont largement communs, et que la mise en œuvre d une politique consensuelle ne peut se concevoir que si les informations utiles au ciblage continu des actions sont mises à la disposition de tous. La CAMY s y engage, pour sa part, comme rappelé ci-dessus. Elle attend une position équivalente de la part des bailleurs Concernant les opérateurs privés, il est demandé, comme la plupart le font déjà, de participer annuellement à l alimentation de l Observatoire de la Construction et des Marchés Immobiliers géré par l AUDAS par des données concernant les prix, la typologie des logements, le profil des acquéreurs et les rythmes de commercialisation. Pour se faire, l AUDAS prend contact annuellement avec les opérateurs commercialisant un programme sur le territoire de la CAMY, directement dans la bulle de vente, ou bien auprès des responsables de programmes. 9 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014

10 ANNEXE N 1 PLAFONDS DE RESSOURCES PSLA* A titre indicatif, les niveaux de ressources correspondent à la somme des revenus des personnes du ménage destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, soit les revenus nets mensuels sur 12 mois (moyenne des fiches de paie ou revenus fiscaux de références de l année N-2). Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 1 personne personnes personnes personnes personnes et plus *Prêt social location-accession (PSLA) : Article R du CCH modifié par décret du 27/03/07. Classement des communes de la CAMY par zone* Zone A Zone B1 Zone B2 Buchelay, Follainville-Dennemont, Gargenville, Limay, Magnanville, Mantes-la-jolie, Mantes-la-ville, Porcheville Arnouville-lès-Mantes, Auffreville-Brasseuil, Boinville-en-Mantois, Breuil-Bois-Robert, Epône, Favrieux, Fontenay-Mauvoisin, Goussonville, Guernes, Guerville, Hargeville, Jouy-Mauvoisin, Jumeauville, La Falaise, Mézières-sur-Seine, Perdreauville, Rolleboise, Rosny-s-Seine, Soindres, St-Martin-la-Garenne, Vert Drocourt, Flacourt, Fontenay-Saint-Père, Le Tertre-Saint-Denis, Méricourt, Mousseaux-sur-Seine, Sailly *Classement des communes fixé par l arrêté du 29 avril 2009 (JO du ). 10 CHARTE INTERCOMMUNALE DE L HABITAT JANVIER 2014