Lausanne. Rénovation d immeubles : Avantages fiscaux et impact sur la valeur. Tournée de présentation Yvan Schmidt i Consulting

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1 Lausanne Tournée de présentation 2015 Rénovation d immeubles : Avantages fiscaux et impact sur la valeur Yvan Schmidt i Consulting

2 Les éléments clé lors d une rénovation - Etat locatif (net) et droit du bail - Baisse des frais de chauffage - Prix du marché - Charges d exploitation - Entretien courant - Risque de vacance - Aspects fiscaux Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 2

3 Processus et objectifs Investissement pour travaux Augmentation de loyer Propriétaire DROIT DU BAIL Locataire Conserver un patrimoine de qualité Améliorer le rendement ATTENTES Limitation hausse Amélioration confort Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 3

4 Droit du bail (OBLF 14) Répercussion des travaux à plusvalue : entre 50% à 70% de l investissement Données de base Coût total des travaux (yc honoraires) Part entretien 40,00% Part plus-value 60,00% Taux hypothécaire en 1er rang 3,00% Durée de vie des travaux 25 ans A - Amortissement Part plus-value Durée de vie des travaux 25 ans Hausse applicable due à la durée de vie des travaux Dernier TH TH actuel Dernier indice ISPC Indice ISPC actuel Dernière année de charges Année actuelle Loyer actuel net (CHF/mois) Surface (m2) Variation % CHF 3,00% 3,00% - 100,00 100, Loyer actualisé Réserve - B - Rendement Part plus-value Taux déterminant, soit 1/2 % supérieur au taux hypothécaire en 1er rang applicable aux prêts anciens divisé par 2 1,750% Hausse applicable due au rendement de l'investissement C - Entretien La hausse applicable pour la part entretien correspond à la hausse due à l'amortissement et au rendement pris en compte pour 10 % 518 1% des travaux à plus-value ou Hausse totale admise (a + b + c) Annuel Mensuel CHF/m2 Loyer actualisé Hausse totale admissible Loyer après travaux , , , ,00 506,25 12, , , ,15 Quotité en % de hausse effective 0,506% Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 4

5 Impact pour le locataire Augmentation du loyer Baisse des charges de chauffage de 30% à 50% (variable selon le prix du mazout). 1'600 1'400 1'200 1' Vorher Nachher Avant Après Charges Nebenkosten Loyer net Nettomiete Le locataire voit sa charge globale rester en général globalement similaire (le taux de référence impacte sensiblement le montant de la hausse) L augmentation de loyer permet d amortir une bonne partie de l investissement Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 5

6 Impact pour le propriétaire La rénovation allège les charges d exploitations Les charges d entretien courant baissent sensiblement 1'600 1'400 1'200 1' Vorher Avant Nachher Après Exploitation Betrieb Entretien Unterhalt Provisions Rückstellung en Nettoertrag Rendement net Le rendement net évolue conséquemment par le double effet de l augmentation des loyers et de la baisse des charges. En fonction de la situation du marché, le risque de vacance locative augmente ou baisse consécutivement à une rénovation. Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 6

7 Principes fiscaux En droit fiscal suisse, on distingue en règle générale deux catégories de frais immobiliers: Les frais d entretien d immeubles (rénovation, réparations, peintures, etc.): déductibles du revenu imposable, car ce sont des frais nécessaires à l acquisition et/ou au maintien du revenu immobilier Les dépenses d investissements (piscine, aménagement des combles, installation d un ascenseur, etc.): non déductibles du revenu imposable, car ce sont des frais qui permettent d augmenter la valeur de l immeuble Les frais d investissements consentis par le propriétaire qui sont destinés à économiser l énergie et à ménager l environnement peuvent être, à certaines conditions, considérés comme des frais d entretien déductibles alors même qu ils revêtent clairement le caractère de frais d amélioration. Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 7

8 Principes fiscaux Sont réputés de tels investissements les frais encourus en vue de rationaliser la consommation d énergie ou de recourir aux énergies renouvelables Dans la mesure où elles permettent d économiser l énergie, les dépenses admissibles sont relativement larges (isolation thermique des sols et murs, fenêtres, sas, chauffeeau, pompe à chaleur, appareils ménagers etc., pour d autres exemples voir l Ordonnance du Département des Finances sur les mesures en faveur de l utilisation rationnelle de l énergie et du recours aux énergies renouvelables) Depuis le 1 er janvier 2010, déduction à 100% Si les mesures en question sont subventionnées par la collectivité publique, le contribuable ne peut faire valoir la déduction que pour les frais qu il doit lui-même supporter. Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 8

9 Conclusion - Amélioration du confort pour le locataire avec un loyer pratiquement similaire. - Amélioration du rendement net combiné par la hausse de loyer et la baisse de charges - Fiscalité de l exercice allégée - Meilleure attractivité commerciale en cas de vente de l immeuble - Risque de contestations de la part des locataires - Engagement économique pour une démarche d une certaine complexité Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 9

10 Merci de votre attention! Stiftung Klimaschutz und CO₂-Kompensation KliK Yvan Schmidt, i Consulting 25. August 2015 Seite 10