Table des matières. Préface VII. Table des matières. Introduction 1

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1 Préface Table des matières V VII Introduction 1 1. Historique du Code du logement de la Région de Bruxelles-Capitale La compétence fédérale Le début de la régionalisation Les objectifs poursuivis La coexistence des compétences fédérales et régionales Les nouvelles orientations 4 Titre 1 Location 7 Chapitre 1 Principes généraux 9 1. Normes: le service d inspection régionale du logement Objectifs, portée générale et champ d application Mode de vérification des normes Généralités Procédures Logements conformes et logements non conformes Logements conformes Mesures et sanctions pour les logements non conformes Aide aux locataires Les exigences de sécurité, de salubrité et d équipement Généralités Renseignements complémentaires et contacts Le régime du bail de logement Introduction Le bail en général Définition du bail Dispositions qui régissent le bail de résidence principale Conclure un bail L offre en location La nature du bail La preuve du bail verbal et de ses modalités Les problèmes d interprétation du bail écrit 23 VII

2 Le contrat de bail et la protection du consommateur L enregistrement du bail Le bail de résidence principale Conditions d application Clause d interdiction Exclusions Fin de l affectation à la résidence principale Quelques cas particuliers Dispositions transitoires L état des lieux Le constat écrit Constat établi durant une période déterminée Sanction de l absence d état des lieux L enregistrement de l état des lieux La garantie locative Nature de la garantie locative Garantie locative consistant en une somme d argent L assurance incendie Les obligations du bailleur La délivrance Un bien loué conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité La garantie de jouissance paisible Les obligations du locataire Obligation de garnir Paiement du prix Usage du bien loué selon sa destination et en bon père de famille Réparations locatives ou de menu entretien La restitution du bien loué Le loyer les frais et les charges L obligation d information préalable Le loyer L indexation du loyer La révision du loyer Les frais et charges La prescription La durée, la prorogation et la fin du bail La durée du bail La prorogation du bail Les autres formes de résiliation du bail Le droit à un logement décent Les litiges La procédure en conciliation La requête La procédure en cas d expulsion 86 VIII Mémento du Logement en Région de Bruxelles-Capitale Kluwer

3 La possibilité d un règlement collectif de dettes en cas de surendettement Tableau des indices des prix Annexes à joindre au bail de résidence principale Avantages fiscaux Réduction du précompte immobilier Réduction «chef de famille handicapé» et «grands invalides de guerre» Conditions Montant de la réduction Réduction en faveur du chef de famille qui a des enfants ou des personnes handicapées à charge Conditions Montant de la réduction Demande de réductions 90 Chapitre 2 Politique sociale du logement Les acteur publics Organismes régionaux La Société du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale (SLRB) et les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale Pouvoirs locaux L attribution des logements gérés par les communes et les CPAS Les instruments La lutte contre la discrimination dans le logement public Contexte normatif Comportements prohibés Justifications autorisées Champ d application personnel et matériel de l ordonnance Mécanisme(s) de sanction Charge de la preuve À qui s adresser? Le droit de gestion publique Le dispositif La mise en œuvre du droit de gestion publique Le droit de gestion publique en Flandre et Wallonie La réception du mécanisme par les acteurs publics et privés 175 IX

4 Les modifications apportées au dispositif Quelques améliorations encore attendues Amende administrative régionale en cas de logement inoccupé L amende administrative Action en cessation L arrêt de la Cour constitutionnelle du 29 juillet La mise en œuvre du dispositif La politique de revitalisation des quartiers Initiatives dans les quartiers Les contrats de Quartier Durable Agences Immobilières Sociales Importance Fonctionnement Avantages pour les propriétaires Les aides proposées en Région de Bruxelles-Capitale Les Allocations de Déménagement-installation et d Intervention dans le Loyer (A.D.I.L.) Les allocations loyer Les prêts régionaux pour constitution d une garantie locative Service d accompagnement social aux locataires sociaux (SASLS) 201 Titre 2 Acquisition 203 Chapitre 1 Principes généraux et aspects fiscaux 205 Introduction Acheter un logement Généralités Définition et caractéristiques du contrat de vente Objet de la vente Capacité des contractants Obligations des parties Particularités La vente de gré à gré Vente sur adjudication publique (volontaire ou forcée) Usufruit Emphytéose Superficie Usufruit Emphytéose et superficie Les servitudes Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux (articles 640 à 648 Code civil) 220 X Mémento du Logement en Région de Bruxelles-Capitale Kluwer

5 Des servitudes établies par la loi Des servitudes du fait de l homme Le statut des acheteurs Achat par un couple marié Achat par un couple non marié Formalités liées à l acquisition Mandat de vente Compromis de vente Formalités en vue de la rédaction de l acte authentique Construire un logement Introduction: choix du type de construction Constructions traditionnelles Achat du terrain Choix d un architecte et d un coordinateur sécurité et santé Procédure de délivrance du permis d urbanisme Choix d un entrepreneur Construction clé sur porte Notion La loi Breyne Contrat de promotion Rôle du promoteur Rôle du maître de l ouvrage Rôle de l architecte Garanties Responsabilités Avant et pendant les travaux Après les travaux Adresses utiles Liste des sites Internet Habitation et assurances L assurance, un acte de prévoyance L assurance incendie L assurance du propriétaire et l assurance du locataire Les garanties du contrat incendie Quelle valeur assurer? Les primes Sinistre et indemnité Durée et fin du contrat L assurance du solde restant dû L assurance solde restant dû est-elle obligatoire? La banque qui octroie un crédit hypothécaire peut-elle imposer un assureur déterminé? Aspects fiscaux Droits d enregistrement 280 XI

6 Conditions pour bénéficier de cet avantage Procédure à suivre Les droits de donation L avantage Les conditions pour bénéficier de cette diminution La procédure à suivre Les droits de succession Les avantages Les conditions pour bénéficier de cette diminution Précisions concernant cet avantage La procédure à suivre Réduction du précompte immobilier 284 Chapitre 2 Politique sociale du logement: les différents acteurs et interventions en Région de Bruxelles-Capitale Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale Les crédits hypothécaires Les revenus du ménage L habitation Le montant du crédit Le taux d intérêt Partie du crédit visant une meilleure performance énergétique de l habitation La durée et le remboursement Résidence et occupation de l habitation Autres conditions Les frais de dossier et d expertise La reprise d encours Les opérations de construction/rénovation-vente Les conditions de recevabilité Le registre général La mise en vente Les conditions de vente particulières L assurance habitat garantie pour les nouveaux propriétaires La Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) De l inscription à l acquisition d un logement SDRB Inscription dans le registre des candidats-acquéreurs Confirmation d intérêt Sélection des candidats et invitation à une journée de vente Un exemple pratique Les conditions d achat 302 XII Mémento du Logement en Région de Bruxelles-Capitale Kluwer

7 L acquéreur occupant L acquéreur investisseur Quelles sont les obligations liées à l achat d un logement SDRB? L acquéreur occupant L acquéreur investisseur Contrôle et sanctions Fin des conditions SDRB Les sociétés de crédit social Le crédit social Les sociétés de crédit agréées 305 Titre 3 Rénovation et transformation 307 Chapitre 1 Aspects généraux 309 Introduction Aspects juridiques Généralités Particularités Permis d urbanisme Obligation de faire choix d un architecte Obligation de choisir un coordinateur sécurité Choix d un entrepreneur ou de divers corps séparés: non-application de la loi Breyne T.V.A. de 6 % pour la rénovation de logements Normes européennes Arrêté royal n 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux Mesure dite permanente: bâtiments d habitation d au moins 15 ans et logements privés pour handicapés Mesure dite temporaire mais qui est désormais permanente: bâtiments d habitation d au moins 5 ans (mais moins de 15 ans) Adresses utiles 318 Chapitre 2 Les différentes aides de la Région de Bruxelles-Capitale Prime à la rénovation Références légales Conditions générales d octroi 319 XIII

8 Conditions à remplir par le demandeur Conditions liées à l immeuble Conditions relatives aux travaux Liste des différents travaux subventionnables Travaux relatifs à la stabilité de l immeuble Toiture Traitement contre l humidité, la mérule, et aération Gaz et électricité Isolation technique et acoustique Enveloppe du bâtiment Chauffage et sanitaires Aménagements intérieurs Isolation acoustique: caissons à volets, boîte aux lettres et ventilation Citernes Amélioration des intérieurs d ilots Travaux divers Suivi technique La prime Vos démarches Vous êtes (co)propriétaire occupant ou futur occupant du logement à rénover Vous êtes propriétaire ou copropriétaire non occupant ayant conclu un contrat de bail ou un mandat de gestion avec une Agence Immobilière Sociale (AIS) Vous êtes une AIS Déposer et suivre votre dossier Délais de suivi des dossiers Prime à l embellissement des façades Références légales Conditions générales d octroi Conditions à remplir par le demandeur Conditions liées à l immeuble faisant l objet de la demande Conditions relatives aux travaux La prime Constituer un dossier de demande de prime à l embellissement des façades Les documents à joindre à la demande Vous êtes propriétaire Vous êtes copropriétaire ordinaire Vous êtes copropriétaire forcé ou la demande émane directement de l association de copropriétaires Vous disposez d un bail emphytéotique sur le bien Vous disposez d un bail commercial sur le bien 342 XIV Mémento du Logement en Région de Bruxelles-Capitale Kluwer

9 Autres documents à fournir Le bien a une valeur architecturale reconnue Pour les personnes morales Introduire la demande Formulaire de demande et constitution du dossier Déposer et suivre votre dossier Conseils techniques et architecturaux, répertoire de métiers, etc Concernant les délais Prime à l énergie Utilisation rationnelle de l énergie Qui peut prétendre à une prime? Quand et comment introduire la demande de prime? Qui peut réaliser les travaux? Majoration, cumul des primes énergie et autres aides publiques Equipements et travaux pouvant bénéficier d une prime énergie Primes pour les particuliers Prêt vert social Réduction d impôts Autres adresses de contact 356 Titre 4 Guide pratique 359 Chapitre 1 Tableau récapitulatif des opérateurs 361 Chapitre 2 Adresses utiles Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale Administrations communales CPAS Sociétés Immobilières de Service Public: S.I.S.P S.I.S.P. disposant de logements spécialement adaptés aux personnes handicapées (pour les adresses, voir le chapitre: sociétés immobilières de service public) S.I.S.P. disposant de logements permettant d accueillir des familles nombreuses (pour les adresses, voir le chapitre: sociétés immobilières de service public) Les sociétés de crédit social agréées 371 XV

10 6. Société du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale Fonds du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale Société de Développement de la Région de Bruxelles- Capitale Agences Immobilières sociales: A.I.S Permanences de conseil en rénovation Aide au logement et Services d information Aides et informations diverses Liste des Associations agréées par la Région de Bruxelles-Capitale, oeuvrant à l insertion par le logement 381 Chapitre 3 Liste des dispositions légales Arrêté royal déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale déterminant les exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale instituant une allocation de déménagementinstallation et d'intervention dans le loyer Arrêté ministériel déterminant les normes de qualité des logements pour l application de l arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 décembre 2004 instituant une allocation de déménagement installation et d intervention dans le loyer Code civil Loi sur les baux à loyer Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale instituant une allocation loyer Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- XVI Mémento du Logement en Région de Bruxelles-Capitale Kluwer

11 Capitale relatif à l'octroi de primes à la rénovation de l'habitat Arrêté ministériel déterminant les modalités d'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 octobre 2007 relatif à l'octroi de prime à la rénovation de l'habitat Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale relatif à l'octroi de primes à l'embellissement des façades Arrêté ministériel relatif aux modalités d'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles- Capitale du 2 mai 2002 relatif à l'octroi de primes à l'embellissement de façades Bibliographie 453 Index 455 XVII